Deliberând asupra cauzei de fata, având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciara, instanta constata urmatoarele:
I) SUSTINERILE PARTILOR
1. Prin cererile introduse la OCPI Buzau la data de ….si înregistrate sub nr…., nr…., si nr. …., petentul PA, prin mandatarul sau, TDS, a solicitat notarea în cartea funciara a litigiilor asupra imobilului teren, identificat prin cartea funciara nr…. a municipiului Buzau si nr. cadastrale…,….. si…., terenuri situate în municipiul Buzau,strada ….delimitata de STAC SA si de Podul Maracineni , în temeiul certificatelor de grefa eliberate de Judecatoria Buzau si de Judecatoria Galati, cu privire la existenta pe rolul acestor instante a dosarelor nr. …./2006 si nr. …./233/2007.
2. Prin Încheierile nr…. ,nr….. din …..si nr….. din…., OCPI Buzau a dispus respingerea cererilor formulate de petentul PA, prin mandatar TDS, cu privire la imobilele cu nr. cadastrale….,…si …..
S-a retinut, in esenta, in motivarea acestor încheieri, de catre registratorul de carte funciara, ca exista piedici la înscriere, în sensul ca : din certificatele de grefa anexate cererilor nu rezulta ca litigiile aflate pe rolul Judecatoriei Buzau si Judecatoriei Galati au legatura cu imobilul înscris în cartea funciara, ca in aceste certificate se precizeaza doar partile care se afla în proces, care nu se regasesc însa ca titulari de drept în cartea funciara, ca, în certificatele de grefa depuse, nu se precizeaza numarul de carte funciara si nu este identificat imobilul cu identificator unic si ca, prin urmare, nu sunt îndeplinite cerintele impuse de art.48 lit.b) si c) si ale art.26 alin.(4) lit. c) din Legea nr.7/1996, republicata si ale art.42 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara, aprobat prin Ordinul nr.633 din 13 octombrie 2006 al Directorului General al ANCPI
3. Împotriva acestor încheieri, petentii din prezenta cauza, PA si LRD, prin procuratorul lor, TDS , au formulat plângeri.
In esenta, in motivarea acestora, s-a sustinut ca, din certificatele de grefa anexate cererilor de notare în cartea funciara, rezulta, fara putinta de tagada, existenta pe rolul instantelor judecatoresti Buzau si Galati a litigiilor ce vizeaza atât plângerea pe care au formulat-o în temeiul Legii nr.247/2005, dar si anularea partiala a Ordinului Prefectului nr… /2001, ca din cartea funciara nr….. a localitatii Buzau, întocmita conform Încheierii nr…. din ….2002, ce cuprinde nr. cadastrale….., rezulta ca actul de proprietate care a stat la baza emiterii acesteia a fost Ordinul Prefectului nr… /2001,a carui anulare se solicita în instanta, precum si ca, întrucât cele trei numere cadastrale au fost supuse dezmembrarii, în ….,….,…si …..,se impunea admiterea cererilor de notare a litigiilor, în conditiile în care între acestea si Ordinul Prefectului nr…. /2001 exista o vadita legatura de cauzalitate.
4. În temeiul art.50 alin.(2) din Legea nr.7/1996,republicata, plângerile au fost înaintate de OCPI Buzau spre solutionare Judecatoriei Buzau, la data de …..2007 fiind înregistrate sub nr……, nr. …..si, respectiv, nr….., când s-a dispus si citarea în cauza a Municipiului Buzau, prin Primar si a OCPI Buzau.
5. Intimata OFICIUL DE CADASTRU SI PUBLICCITATE IMOBILIARA BUZAU, a formulat întâmpinare in cauza, în cuprinsul careia a invocat exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive si a solicitat, pe fond, respingerea plângerilor formulate si mentinerea încheierilor de carte funciara contestate. S-a învederat ca, din certificatele de grefa anexate nu se poate stabili o identitate între imobilul asupra caruia poarta litigiul si cel asupra caruia se cere notarea, întrucât în certificatele de grefa sunt mentionate numai partile în litigiu, nu si elemente de identificare a imobilului, respectiv identificatorul unic, care este numarul cadastral, precum si ca partile în litigiu nu figureaza ca titulari de drepturi înscrisi în cartea funciara, iar aceasta nici nu este mentionata.
6. Intimata MUNICIPIUL BUZAU,prin PRIMAR, a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea plângerii ca neîntemeiata, precizând ca sustine motivele de respingere a plângerii invocate în încheierile pronuntate de OCPI Buzau si învederând ca petentii nu au un titlu care sa le confere un drept de proprietate asupra terenului pentru care se doreste notarea în cartea funciara a litigiului.
7. La data de …..2007, SC CONCAS SA , a formulat cerere de interventie în interes propriu, solicitând respingerea plângerii ca neintemeiata, atâta vreme cat încheierea pronuntata de OCPI Buzau este legala si temeinica, întrucât petentii nu dispun de un titlu de proprietate cu privire la terenul ce face obiectul contractului de asociere în participatiune si a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor.
In motivarea acesteia, s-a aratat ca, în fapt, în baza contractului de asociere în participatiune nr……, încheiat la data de …..2005 cu Municipiul Buzau, prin Primar, contract aprobat prin Hotarârea Consiliului Local al Municipiului Buzau nr….. din ….2005, având ca obiect edificarea unui ansamblu de imobile – case de locuit si apartamente, pe terenul municipiului Buzau,în suprafata de 23,90 ha, înscris în cartea funciara a municipiului Buzau nr….., cu nr. cadastrale …,…. si…, a început edificarea acestui ansamblu de locuinte, din surse proprii, valoarea acestui ansamblu ridicându-se la suma totala de 217 826 244 lei RON (64 095 615 EURO), ca, potrivit încheierii de carte funciara nr…. SC Concas SA are un drept de superficie pentru o perioada de 7 ani asupra terenului, precum si ca, calitatea de parte în proces trebuie sa corespunda cu aceea de titular al dreptului ce formeaza continutul raportului juridic de drept material supus judecatii.
8. Prin Sentintele civile nr…., nr…..si nr. …..din ……2007, pronuntate în dosarele nr…. /200/2007, nr…../200/2007 si nr….. /200/2007, Judecatoria Buzau a admis exceptia netimbrarii cererii de interventie în interes propriu formulata de SC Concas SA invocata de petentii PA si LRD si a anulat ca netimbrata aceasta cerere, a fost respinsa exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive, invocata de OCPI Buzau, s-a admis plângerea formulata de petenti, s-au desfiintat încheierile nr…. si nr. ….din ….2007 si nr. …..din …2007 si s-a dispus notarea in cartea funciara nr. ….a litigiilor ce fac obiectul dosarelor nr. …./2006 al Judecatoriei Buzau si nr….. /233/2007 al Judecatoriei Galati.
9. Împotriva acestor sentinte, au declarat apel, in termen legal, OCPI Buzau, Municipiul Buzau,prin Primar, dar si SC Concas SA.
10. La termenul de judecata în sedinta publica din …..2008 instanta a admis exceptia conexitatii, invocata de apelanta SC Concas SA si, apreciind ca în cauza sunt îndeplinite conditiile impuse de art.164 alin.(1) din Codul de procedura civila, a dispus reunirea pricinilor, respectiv a dosarelor nr. …/200/2007 si nr. …/200/2007 la dosarul nr. …/200/2007, prin încheierile pronuntate la data de …..2008.
11. Prin decizia civila nr……, pronuntata de Tribunalul Buzau - Sectia Civila in dosarul nr. …./200/2007 – decizie ramasa irevocabila prin anularea ca netimbrat a recursului declarat de intimata Municipiul Buzau, prin decizia civila nr…...2008, pronuntata de Curtea de Apel Ploiesti - Sectia Civila si pentru cauze cu minori si de familie -, s-au admis apelurile declarate de apelantii OCPI Buzau, Municipiul Buzau, prin Primar si SC Concas SA, s-au desfiintat sentintele apelate si s-a trimis cauza la aceeasi instanta, pentru a fi solutionata pe fond si cererea de interventie in interes propriu formulata de SC CONCAS SA.
12. Dosarul a fost reînregistrat pe rolul Judecatoriei Buzau - Sectia Civila, in mod succesiv, in urma admiterii unor cereri de abtinere formulate de judecatorii carora li s-a repartizat aleatoriu pricina, cu nr. …/200/2008, nr. …/200/2008, nr. ../200/2008 si, in fine, cu nr. …/200/2009.
13. Instanta a pus in vedere petentilor sa precizeze cadrul procesual pasiv, prin încheierea din data de 2.02.2009, iar, fata de nerespectarea acestei obligatii procesuale, a dispus, prin încheierea din data de 2.03.2009, suspendarea judecatii cauzei, in temeiul art. 155 ind. 1 alin. 1 c.proc.civ.
14. Prin cererea de repunere pe rol si cerere precizatoare, depusa la data de 3.03.2009, petentii PA si LRD , prin mandatar TDS au aratat ca înteleg sa se judece in contradictoriu cu intimatul Municipiul Buzau, prin Primar si cu intervenienta SC CONCAS SA.
15. Instanta, prin încheierea din data de 6.04.2009, a luat act de precizarea actiunii, facuta de petenti, a repus cauza pe rol si a pus in vedere intervenientei SC CONCAS SA sa completeze taxa judiciara de timbru cu suma de 12 RON.
Fata de prima solutie, instanta apreciaza ca se impune respingerea ca ramasa fara obiect a exceptiei lipsei calitatii sale procesuale, invocata de intimata OCPI Buzau, cu atât mai mult cu cat, prin Decizia nr. LXXII/15.10.2007, pronuntata de ICCJ-SU, s-a statuat, cu caracter obligatoriu pentru instante, ca, in plângerile de carte funciara, OCPI nu are calitate procesuala pasiva.
16. Prin încheierea din data de 4.05.2009, constatând depunerea acestei taxe de timbru, instanta a respins ca neîntemeiata exceptia insuficientei timbrari a cererii de interventie in interes propriu formulata de SC CONCAS SA, invocata din oficiu.
II) RETINERILE INSTANTEI
Analizând plângerea dedusa judecatii, verificând actele dosarului ce se constituie în ansamblul materialului probator administrat în cauza, instanta retine în fapt si în drept, urmatoarele:
A) Referitor la exceptia lipsei calitatii procesuale active a petentilor
17. Potrivit art. 137 alin. 1 Cod procedura civila instanta se va pronunta, mai întâi, asupra exceptiilor de fond sau de procedura care fac de prisos, în tot sau în parte, cercetarea în fond a pricinii.
Drept urmare va fi analizata cu precadere exceptia lipsa calitatii procesual active a petentilor PA si LRD , invocata de intervenienta SC CONCAS SA.
18. Sub acest aspect, trebuie reliefat ca cererile introduse la OCPI ..la data de 19 iulie 2007 si înregistrate sub nr…., nr… si nr…, prin care s-a solicitat notarea în cartea funciara a litigiilor existente pe rolul Judecatoriei Buzau si a Judecatoriei Galati, respectiv dosarele nr. …/2006 si nr. …./233/2007, cu privire la imobilul teren, identificat prin cartea funciara nr….. a municipiului Buzau si nr. cadastrale…..,…..si…., terenuri situate în municipiul Buzau,…… ,zona delimitata de STAC SA si de Podul Maracineni, si cu referire la care OCPI Buzau s-a pronuntat, in sensul respingerii lor, prin încheierile nr……,nr…… si nr…… atacate cu plângerea ce face obiectul prezentei pricini, au fost depuse de petentul PA, prin mandatarul sau.
19. Or, plângerile ce fac obiectul prezentei pricini au fost formulate atât de petentul PA , dar si de petenta LRD.
Întrucât numai persoana care a formulat cerere de notare litigiu poate contesta solutia adoptata de registratorul de carte funciara, instanta observa ca petenta LRDnu avea deschisa calea plângerii la instanta reglementata de Legea 7/1996, atâta vreme cat nu formulase cerere de notare a litigiului, neavând asadar calitate procesuala activa in cauza.
20. Prin urmare, exceptia lipsei calitatii procesual active invocata în cauza în privinta acestei petente apare ca fondata, urmând ca plângerea împotriva încheierilor de carte funciara formulata de aceasta sa fie respinsa ca fiind promovata de o persoana fara calitate procesuala.
21. Cu referire la exceptia lipsei calitatii procesuale active a petentului PA , instanta o apreciaza ca neîntemeiata, drept pentru care o va respinge in consecinta.
In adevar, trebuie observat ca obiectul litigiului de fata îl formeaza verificarea legalitatii si temeiniciei încheierilor de carte funciara prin intermediul plângerii, reglementata prin Legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996 republicata cu modificari si completari prin Legea nr. 247/2005. Aceasta implica ideea esentiala ca analiza în privinta verificarii calitatii procesual active urmeaza a se limita la analizarea calitatii celui care este îndreptatit a sesiza instanta cu plângerea respectiva.
Nu se poate analiza pe aceasta cale a plângerii de carte funciara temeinicia pretentiilor formulate prin cererea de chemare în judecata ce formeaza obiectul litigiului a carui notare se solicita, asa cum (gresit) sustine intervenienta SC CONCAS SA în motivarea exceptiei invocate.
Cu alte cuvinte, intervenienta mentionata – ca de altfel si intimata Municipiul Buzau in întâmpinarea formulata in cauza - supune atentiei instantei pe calea exceptiei invocate probleme de drept ce apartin litigiilor în curs de solutionare pe rolul celor doua instante, ceea ce nu va fi primit de instanta, deoarece obiectul plângerii de fata îl constituie verificarea legalitatii si temeiniciei încheierii prin care s-a respins cererea de notare a litigiilor în cartea funciara si nu temeinicia si legalitatea actiunilor promovate în justitie, aflate pe rol.
Chestiunile invocate in sensul ca petentii nu ar dispune de un titlu cu privire la terenurile mentionate in cartea funciara nr. …nu au a fi cercetate de instanta de fata, întrucât aceasta nu este investita decât cu plângere împotriva încheierilor de carte funciara prin care s-au respins cererile de notare litigii referitoare la aceste terenuri, ci trebuie deduse judecatii instantelor investite cu litigiile respective.
B) Referitor la cererea de interventie formulata de SC CONCAS SA
22. Instanta constata ca, potrivit art. 52 alin. 1 c.proc.civ., trebuie analizata admisibilitatea in principiu a cererii de interventie in interes propriu, formulata de SC CONCAS SA, dupa cercetarea aspectului referitor la legala timbrare a acestei cereri.
Pentru a proceda la un asemenea demers - necesar fata de faptul ca, dupa desfiintarea sentintelor apelate, prin decizia civila nr. …..2008, pronuntata de Tribunalul Buzau - Sectia Civila in dosarul nr. …/200/2007, motivata de modul nelegal in care prima instanta a judecat exceptia netimbrarii cererii de interventie mentionate, trebuie sa se reia judecata de la actul de procedura constatat a fi întocmit nelegal -, instanta trebuie a cerceta daca intervenientul voluntar principal a justificat interesul pentru a interveni, daca a afirmat un drept propriu, daca cererea formulata de intervenient are legatura cu cererea principala si daca s-a respectat termenul in care se poate interveni.
23. Or, in speta, se cuvine relevat ca SC CONCAS SA îndeplineste aceste conditii pentru a fi admisa in principiu cererea sa de interventie voluntara principala, urmând a fi încuviintata in principiu in consecinta, atâta vreme cat :
- în baza contractului de asociere în participatiune nr……, încheiat la data de …..2005 cu Municipiul Buzau, prin Primar, contract aprobat prin Hotarârea Consiliului Local al Municipiului Buzau nr……. 2005, având ca obiect edificarea unui ansamblu de imobile – case de locuit si apartamente, pe terenul municipiului Buzau,în suprafata de 23,90 ha, înscris în cartea funciara a municipiului Buzau nr….. cu nr. cadastrale …...,…. si…., a început edificarea acestui ansamblu de locuinte, din surse proprii, valoarea acestui ansamblu ridicându-se la suma totala de 217 826 244 lei RON (64 095 615 EURO);
- potrivit încheierii de carte funciara nr……., SC Concas SA are un drept de superficie pentru o perioada de 7 ani asupra terenurile înscrise in cartea funciara nr…..;
- petentii au cerut notarea litigiilor deschise cu privire la aceste terenuri prin cererile respinse de OCPI ….prin încheierile de carte funciara atacate cu plângerile care fac obiectul prezentei pricini;
- instanta de apel, prin decizia civila nr. .2008, pronuntata de Tribunalul Buzau - Sectia Civila in dosarul nr. …/200/2007, a dispus a se judeca in fond aceasta cerere de interventie voluntara principala.
C) Cu privire la fondul pricinii
24. Din analiza înscrisurilor anexate de catre petentul PA cererii sale de notare in cartea funciara - solutionata prin încheierile care fac obiectul plângerilor din prezenta pricina -, instanta retine - contrar celor afirmate de catre OCPI in cuprinsul acestor încheieri de carte funciara contestate - ca acesta a formulat cerere de înscriere a litigiului în cartea funciara, prin procurator TDS.
Acesta din urma a fost împuternicit printr-o procura, denumita „procura speciala” autentificata sub nr…….2006 de catre BNP Asociati Vasile Victor si Vasile Robert Ciprian, în care se mentiona printre altele „mandatarul nostru va face tot ceea ce considera necesar dupa împrejurari, nefiind prevazute în prezentul înscris considerându-se ca tot ceea ce face este împuternicit de noi, cu exceptia înstrainarii, mandatarul nostru neavând dreptul de dispozitie cu privire la drepturile obtinute în numele nostru si pentru noi”.
Astfel, instanta constata ca, fata de sintagma folosita in cuprinsul acestei procuri, rezulta ca în realitate petentul PA l-a împuternicit pe mandatarul sau sa faca „tot ce va considera necesar dupa împrejurari”, cu exceptia actelor de dispozitie, aceasta dispozitie reprezentând de fapt un mandat general.
Or, potrivit art. 49 alin. 7 lit. a din Legea 7/1996 înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute-printre altii - de mandatarul general al celui îndrituit, rezultând din acest text de lege ca este necesar un mandat general.
Asadar, instanta apreciaza ca acest mandat a fost valabil, respectiv ca nu au fost încalcate dispozitiile art. 49 alin. 7 lit. a din Legea 7/1996.
Este fara dubiu ca, si în acest caz, calitatea procesuala activa a petentului trebuie raportata la obiectul litigiului de fata, iar nu la obiectul litigiului ce s-a solicitat a fi înscris. Altfel spus, petentul are calitatea procesuala activa de a formula o plângere împotriva unei încheieri de carte funciara prin care i s-a respins notarea unui litigiu, iar faptul daca exista identitate între petent si titularul dreptului de proprietate asupra terenului înscris în cartea funciara si asupra caruia exista litigiul nu are relevanta în cauza de fata, raportat la obiectul acesteia, excedând cadrului procesual configurat in prezenta pricina.
25. In fapt, instanta retine ca petentii PA si LRD , prin procurator TDS, au formulat plângere împotriva încheierilor de carte funciara pronuntate de registratorul de carte funciara, din cadrul OCPI.., care a respins cererea de notare litigiu în cartea funciara a intimatului Municipiul ….
Prin aceste cereri de înscriere, petentii au solicitat intimatului OCPI notarea în cartea funciara a litigiilor pe care le au în curs de solutionare atât pe rolul Judecatoriei Buzau, respectiv dosar nr. ../2006 cât si pe rolul Judecatoriei Galati (dosar stramutat de la Judecatoria Buzau) – respectiv dosar nr. ….233/2007.
OCPI Buzau, prin încheierile …. din ….2007,nr…. din ….2007 si nr….. din ….2007, a respins cererile petentilor privind notarea litigiilor în cartea funciara a Municipiului Buzau.
26. Se cuvine relevat ca, la data de 30.10.2002, prin încheierea nr. …/2002 s-a dispus intabularea dreptului de proprietate pentru terenul intravilan, pentru intimatul Municipiul Buzau, evidentiat cu numerele cadastrale…, …, …., ocazie cu care s-a deschis cartea funciara …. a localitatii Buzau. La baza acestei intabulari a stat Ordinul Prefectului nr. …/2001, act pe care în prezent petentii îl contesta în instanta, litigiul facând obiectul dosarului nr. …./233/2007 aflat in curs de solutionare - la data depunerii cererii de notare litigiu - pe rolul Judecatoriei Galati.
Odata cu aparitia Legii nr. 247/2005, petentii au formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate pentru terenul înscris în cartea funciara nr. ….a localitatii Buzau, deschizându-se pe rolul Judecatoriei Buzau dosarul nr. …../2006.
27. Or, conform art. 21 din Legea 7/1996, art. 69-84-85 din Ordinul Ministrului Justitiei nr. 2371/1997 ( Regulament) si art. 42 din Ordinul 633/2006 al Directorului General al A.N.C.P.I. Buzau, notarea pentru informare a litigiului cu privire la drepturile ce fac obiectul înscrierii în cartea funciara, se va putea face fie la cererea partii interesate, fie din oficiu de catre instanta sesizata.
Prin urmare, din analiza acestor prevederi incidente in cauza, reiese ca notarea litigiilor în cartile funciare:
- are un caracter provizoriu, având drept efect opozabilitatea fata de terti;
- are un caracter de informare a tertelor persoane cu privire la situatia juridica deja existenta, ea neputând da nastere unui drept nou de proprietate;
- are un caracter facultativ, fiind lasata la aprecierea celui interesat, notarea având o functie de evidenta juridica si de publicitate, adica de informare a tertilor în legatura cu acel act sau fapte juridice privitoare la imobilele înscrise în cartea funciara;
- presupune ca imobilul asupra caruia urmeaza a se face notarea sa fie evidentiat în prealabil în cartea funciara.
28. Or, in cauza, este de necontestat faptul ca petentii îndeplinesc calitatea de persoane interesate, întrucât, pentru imobilul în discutie, respectiv terenul intabulat în baza Ordinului Prefectului nr. …/2001, exista în curs de solutionare cele doua litigii, conform certificatelor de grefa depuse de petenti anexat cererilor de notare litigiu, prin care petentii invoca nelegalitatea titlului în baza caruia s-a facut intabularea.
29. Instanta nu poate primi asertiunea cuprinsa de OCPI ..in încheierile de respingere a cererilor de notare formulate in sensul ca imobilul trebuia individualizat printr-un identificator unic, întrucât aceasta cerinta este necesara, conform art. 50 alin. 1 lit. c raportat la art. 49 alin. 6 din Legea 7/1996 doar când se solicita intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, numai în cazul în care urmeaza sa stramute, sa constituie, sa modifice, sa dobândeasca sau sa stinga un drept tabular, ceea ce înseamna in mod evident ca aceste cerinte nu sunt necesare în cazul notarii.
30. Din reglementarea relevanta in cauza, rezulta ca notarea reprezinta o înscriere subsecventa în cartile funciare, fiind o categorie aparte de intabulare si înscriere provizorie.
Prin definitie, notarea este înscrierea de carte funciara prin care se aduce la cunostinta tertilor anumite fapte sau raporturi juridice, care poarta asupra drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice referitoare la starea si capacitatea persoanelor, actiunilor si cailor de atac în justitie, precum si a masurilor de indisponibilizare în legatura cu imobilele din cartea funciara.
Cu alte cuvinte, este necesar a sublinia ca notarea unor astfel de fapte si drepturi personale nu constituie o limitare a exercitiului dreptului înscris în cartea funciara, ci urmareste realizarea elementului de publicitate imobiliara, de esenta legii privind cadastru si publicitatea imobiliara.
Prin modificarile aduse Legii nr. 7/1996 de Legea nr. 247/2005, notarea este prevazuta expres ca forma de înscriere în cartea funciara – art. 26 alin. 4 lit. c din lege.
Legea contine si alte prevederi implicite la înscrierea notarii, dintre care prezinta relevanta art. 19 pct. B lit. e si pct. C lit. a, b, c, art. 37 alin. 2, art. 38, art. 39, art. 40, art. 54 alin. 3, acesta din urma cu incidenta în speta, deoarece sustine legatura de cauzalitate între imobil si litigiul cerut a se nota în cartea funciara, legatura ce are doua aspecte din doua sensuri diferite, dar convergente catre acelasi scop, acela al publicitatii imobiliare ca principiu. Astfel, textul ultim invocat în acest paragraf prevede ca „instanta judecatoreasca nu va trece la dezbaterea în fond a actiunii privind desfiintarea actului juridic supus înscrierii, daca acesta nu a fost înscris, în prealabil, pentru informare, în cartea funciara”. Cu alte cuvinte, actiunea având ca obiect desfiintarea actului juridic supus înscrierii nu va fi dezbatuta daca mentiunea nu este facuta în aceea carte funciara, pentru informare sau daca litigiul nu este consemnat în cartea funciara, adica notat, instanta nu va dezbate actiunea în fond. Este o importanta extrapolare a principiului publicitatii care guverneaza notarea litigiilor în cartea funciara, însasi ratiunea legii privind cadastrul si publicitatea imobiliara.
Categoriile de litigii ce pot fi notate în cartile funciare sunt enumerate exemplificativ în art. 42 din Regulamentul de aplicare a legii. De esenta acestor notari este caracterul temporar al acestora, consacrat în chiar textul evocat de legiuitor, acesta definind în Regulament notarea ca fiind o înscriere cu caracter temporar în legatura cu imobilul. Printre principalele actiuni supuse notarii se numara si actiunea în constatarea nulitatii, anularea ori rezolutiunea actului juridic în baza caruia s-a facut înscrierea, plângerea împotriva încheierii de înscriere, dar si actiunea în revendicarea imobilului.
31. Niciunul dintre motivele invocate de catre OCPI Buzau pentru a pronunta solutia de respingere a cererilor de notare a celor 2 litigii în cartea funciara a intimatului Municipiul Buzau nu este întemeiat.
32. Cu privire la asertiunea in sensul ca ”nu sunt îndeplinite cerintele exprese ale art. 48 lit. b si c si art. 26 al. 4 din Legea 7/1996 precum si cele ale art. 42 din Ordinul 633/2006 de aprobare a Regulamentului de organizare si functionare a Birourilor de Cadastru si Publicitate Imobiliara, în sensul ca, din cele doua certificate de grefa depuse în justificarea cererii, nu rezulta ca litigiile aflate pe rolul celor doua instante au legatura cu imobilul înscris în cartea funciara nr….., nr….., respectiv nr. ….a unitatii administrativ teritoriale Buzau, deoarece se precizeaza doar partile care se afla în proces si care nu se regasesc, ca titulari de drept, în cartea funciara, iar imobilul nu este identificat cu identificator unic - numar cadastral si nu se precizeaza numarul de carte funciara”, instanta o apreciaza ca vadit nefondata.
Astfel, potrivit art. 26 alin. 4 din Legea 7/1996 privind Regimul general al cadastrului si publicitatii imobiliare, înscrierile în cartea funciara sunt de trei feluri: intabularea ce are ca obiect înscrierea definitiva a drepturilor reale, înscrierea provizorie ce are ca obiect înscrierea drepturilor reale sub conditia justificarii ulterioare si notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice referitoare la starea si capacitatea persoanelor, actiunilor si cailor de atac în justitie precum si a masurilor de indisponibilizare în legatura cu imobilele înscrise în cartea funciara.
Art. 48 alin. 1 din Lege, invocat de OCPI…, stipuleaza ca „în cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, daca înscrisul îndeplineste urmatoarele conditii:” (…) lit.c - „individualizeaza imobilul printr-un identificator unic”, lit. e - „este însotit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului”.
Rezulta foarte clar din textul de lege mai sus redat ca cele doua conditii de admisibilitate a cererii sunt prevazute atunci când se solicita intabularea sau înscrierea provizorie, iar nu si atunci când se solicita notarea în cartea funciara.
Cum prin cererea formulata în fata intimatei petentul PA solicitase tocmai notarea în cartea funciara a unui litigiu, cerintele textului de lege mentionat în încheierile de respingere a cererilor de notare litigiu atacate in prezenta pricina, nu-i erau aplicabile, astfel ca sub acest aspect respingerea notarii este neîntemeiata.
Textul de lege aplicabil cererii petentului era, în lipsa unor prevederi exprese în Lege cu privire la notare, cel general, aplicabil oricarei cereri adresate Biroului de publicitate imobiliara si care se afla înscris la art. 55 al 1 din Regulamentul de organizare si functionare a biroului de cadastru si publicitate imobiliara aprobat prin Ordinul 633/2006, potrivit caruia cererea de înscriere adresata biroului va cuprinde: numele, prenumele si domiciliul solicitantului, actul de identitate, obiectul înscrierii, indicarea actului sau a actelor în masura sa justifice cererea, localitatea în care este situat imobilul, numarul cadastral al acestuia si numarul de carte funciara, dupa caz.
Or, cererea formulata de petent îndeplineste toate aceste cerinte, cuprinzând inclusiv numarul cadastral al imobilului si numarul cartii funciare.
33. S-a retinut, de asemenea, ca nu sunt îndeplinite nici cerintele art. 56 (3) din Ordinul 633/2006 care stipuleaza ca înscrierea în cartea funciara poate fi solicitata de persoana interesata sau mandatarul general al acesteia, or, în cauza, GAM , parte în proces, nu a solicitat notarea litigiului, iar procura depusa pentru petentul PA este una speciala care poate fi folosita pentru retrocedarea, reconstituirea, redobândirea, punerea în posesie, emiterea titlului de proprietate, iar nu una generala, asa cum prevede expres art. 47 al. 7 din Legea 7/1996 si drept urmare, acest mandat nu poate justifica interesul de a solicita înscrieri legale în cartea funciara.
Nici acest al doilea motiv adus de OCPI în justificarea solutiei criticate in prezenta cauza nu poate fi retinut de instanta.
Procuratorul petentului a prezentat în dovedirea mandatului sau o procura autentificata sub nr. …..(fila 8), prin care fusese împuternicit de acesta „sa îi reprezinte orice interese, de orice natura, în fata oricarei persoane fizice sau juridice si sa îndeplineasca orice formalitate legala în vederea retrocedarii, reconstituirii, redobândirii, atribuirii, punerii în posesie, emiterii titlului de proprietate etc. asupra terenului arabil în suprafata de 100 ha. situat pe teritoriul Municipiului Buzau si com.,,,,,, la finalul procurii facându-se mentiunea ca acesta este mandatat sa faca tot ce considera necesar, dupa împrejurari chiar daca nu este prevazut expres în înscrisul întocmit, cu exceptia actelor de dispozitie.
Asa fiind, instanta retine ca enumerarea împuternicirilor date mandatarului în prima parte a procurii nu este una limitativa, puterile lui fiind extinse la orice act ce îl va considera de cuviinta, cu exceptia actelor de dispozitie, formularea unei cereri de notare în cartea funciara neavând, sub nicio forma caracterul unui asemenea act.
În plus, instanta apreciaza ca cererea de notare a litigiilor promovate tocmai în scopul reconstituirii dreptului de proprietate al petentilor se circumscrie chiar împuternicirilor expres enumerate în prima parte a procurii, aparând ca o parte integranta a demersurilor facute în vederea redobândirii proprietatii.
34. Nu pot fi retinute nici sustinerile intervenientei voluntare principale (in interes propriu) SC CONCAS SA ….în sensul ca în ceea ce priveste terenul ce a facut obiectul contractului de asociere în participatiune încheiat de ea cu intimatul MUNICIPIUL BUZAU, nu exista înca un litigiu pe rolul Judecatoriei Galati.
Este în afara de orice îndoiala ca PA si LRD au formulat în dosarul stramutat acum pe rolul Judecatoriei Galati si înregistrat sub nr. …/233/2007 cerere de interventie principala prin care au solicitat anularea în parte a Ordinului Prefectului nr. …/2001, cerere depusa înca din perioada în care dosarul se afla pe rolul Judecatoriei Buzau, în sedinta publica din data de 13.11.2006, asa cum rezulta din încheierea de sedinta din dosar nr. …./2006 al Judecatoriei Buzau, stramutat.
Or, intervenientul nu a facut vreo dovada din care sa reiasa ca aceasta cerere de interventie ar fi fost respinsa in principiu.
Este esential de subliniat ca cele doua certificate de grefa depuse la dosar purtând nr. …/233/2007 atesta faptul ca petentii au calitatea de intervenienti în cauza, asa ca justifica interesul de a cere notarea litigiului în cartea funciara.
35. Nici sustinerea intervenientei SC CONCAS SA ca registratorul de carte funciara admite sau respingere cererea de notare numai în baza înscrisurilor anexate acesteia nu poate fi primita de catre instanta.
In adevar, pe de o parte, nu se face referire expresa la ce acte s-au depus direct la instanta fara a exista si în dosarul anexat cererii de notare depusa la OCPI…, iar, pe de alta parte, este important de relevat ca art. 55 alin. 2 din Regulament interzice doar completarea sau modificarea cererii depuse la biroul de carte funciara ulterior înregistrarii ei, alin. 3 al aceluiasi articol permitând completarea dosarului cererii cu actele necesare prin anexarea documentelor justificative la cererea initiala, iar art. 73 alin. 2 din Regulament stipuleaza ca cel ce a cerut înscrierea nu va putea modifica sau întregi, prin caile de atac exercitate, cererea pe care s-a întemeiat încheierea registratorului.
Rezulta, asadar, ca ceea ce nu se poate întregi sau modifica nici în fata registratorului de carte funciara si nici în fata instantei este cuprinsul cererii formulate, iar nu continutul dosarului depus în justificarea ei.
Aceasta cu atât mai mult cu cât, în fata instantei procedura se desfasoara potrivit normelor din Codul de procedura civila, procedura contencioasa, care permit/permite depunerea de acte noi la dosar cu respectarea principiului contradictorialitatii.
36. Nici sustinerile intimatului MUNICIPIUL BUZAU cuprinse în întâmpinarea depusa de acesta la dosar, vizând întinderea si amplasamentul terenului detinut de petent si de autoarea lui, precum si cele vizând împrejurarea ca deja s-au eliberat titluri de proprietate pentru mai multi cetateni nu pot fi primite, întrucât sunt straine cauzei de fata, având ca obiect plângere împotriva încheierilor de carte funciara, atâta vreme cat se refera la temeinicia cererilor deduse judecatii în dosarele a caror notare în cartea funciara se solicita si urmeaza a fi analizate de instantele investite cu solutionarea acestora.
37. Instanta subliniaza ca, referitor la aspectul învederat de intimatul Municipiul Buzau, referitor la contractul de asociere în participatiune si faptul ca locuintele din Cartierul Orizont, aflate în curs de executie, au fost deja contractate si platite de cetateni, notarea nu are ca efect indisponibilizarea bunurilor asupra carora poarta, ci doar informarea tertilor cu privire la existenta litigiilor pe rolul instantelor, astfel încât actele juridice având ca obiect imobilele în cauza sa fie încheiate în deplina cunostinta de cauza.
D) SOLUTIA INSTANTEI
38. În raport de toate aceste considerente, instanta, luând act de cererea precizatoare depusa de catre petenti la data de ….2009 in dosarul de fata, nr. …./200/2009, in sensul ca înteleg sa se judece in contradictoriu doar cu intimatul Municipiul Buzau si cu intervenientul SC CONCAS SA, va respinge ca ramasa fara obiect a exceptiei lipsei calitatii sale procesuale, invocata de intimata OCPI , va admite exceptia lipsei calitatii procesual active invocata în cauza în privinta petentei LRD, va respinge in consecinta plângerea împotriva încheierilor de carte funciara formulata de aceasta petenta ca fiind promovata de o persoana fara calitate procesuala, va respinge ca neîntemeiata exceptia lipsei calitatii procesuale active a petentului PA , va admite plângerile conexate formulate de petentul PA împotriva încheierilor de carte funciara emise de OCPI Buzau nr. ….din…2007,nr….. din ….2007 si nr….. din ….2007, va desfiinta in consecinta aceste încheieri ca fiind nelegale si netemeinice si va dispune prin urmare notarea litigiilor care fac obiectul dosarelor nr. …/233/2007 al Judecatoriei Galati si nr. …/2006 al Judecatoriei Buzau in cartea funciara nr. ….a unitatii administrativ teritoriale Buzau, cu privire la imobilele cu numerele cadastrale….,…..si…., proprietatea municipiului Buzau, superficiar S.C. „Concas” S.A…., admitând cererile formulate de petentul PA , prin mandatar TDS, la OCPI …la data de …..2007 si înregistrate sub nr…., nr…. si nr…..