Răspunderea vânzătorului pentru viciile ascunse

C.civil, art.1352, 1354, 1356-1357 C.civ.

C.pr.civilă, 304 pct.9, art.312.

Deosebiri între situaţia afectării lucrului vândut de un viciu în sensul art.1352 C.civ. şi viciul de consimţământ al erorii (sau dolului) asupra substanţei obiectului contractului (art.954 alin.1 C.civ.). Aprecierea caracterului ascuns al viciilor lucrului vândut.

În cazul erorii asupra substanţei obiectului (error in substantiam) din cauza acestui viciu de consimţământ, cumpărătorul nu a putut cumpăra, în substanţa sa, lucrul voit, şi poate cere anularea contractului; 2)în schimb, în cazul viciilor vizate de art.1352 C.civ, cumpărătorul a cumpărat lucrul voit, numai că acesta este impropriu întrebuinţării după destinaţie sau din cauza viciilor se micşorează valoarea de întrebuinţare, deci eroarea se referă la calitatea lucrului şi cumpărătorul nu poate cere anularea contractului, ci are o acţiune în garanţie contra vânzătorului.

 Posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoştinţă de viciul lucrului se apreciază in abstracto, avându-se în vedere un cumpărător prudent şi diligent. Ca atare, lipsa de informare, de experienţă, cât şi nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile sa fie considerate ascunse.

Prin sentinţa civilă nr.4553/09.03.2009 pronunţată în dosarul nr. 11475/212/2007, Judecătoria Constanţa a anulat cererea de chemare în garanţie a numitei D.R., ca netimbrată, a admis  în parte acţiunea precizată formulată de reclamanţii T.D. şi T.D. în contradictoriu cu pârâta E.S. şi, pe cale de consecinţă: a obligat în solidar pârâţii să restituie reclamanţilor următoarele sume de bani: - 36.764 euro, reprezentând preţul redus proporţional cu reducerea valorii bunului vândut, respectiv imobilul situat în comuna Valu lui Traian, str.Hasancea nr.8, jud.Constanţa; -1869 euro, reprezentând cheltuielile vânzării, în temeiul disp.art.1357 Cod civil şi a respins capătul din cererea de chemare în judecată ce are ca obiect plata daunelor interese, ca fiind nefondat. În temeiul disp.art.274 C.p.c., a obligat pârâţii la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 1200 lei, în favoarea numitei D. R. şi la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 4909,57 lei, în favoarea reclamanţilor, conform disp.art.276 C.p.c.

În considerentele hotărârii, în expunerea situaţiei de fapt, instanţa de fond  a reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.755/20.09.2004 la BNP Nicolae Cauţiniuc, D. R. vinde pârâţilor imobilul compus din teren în suprafaţă de 346,12 mp şi construcţie, situat în comuna Valu lui Traian str.Hasancea nr.8 jud. Constanţa, reclamanţii cumpărând ulterior acelaşi imobil, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.417/11.04.2007 la BNP Grosu George şi încheind cu ABN AMRO BANK SA contractul de credit ipotecar şi garanţie reală imobiliară – nr.1653/11.04.2007, destinaţia creditului fiind achiziţionarea în scop locativ a imobilului din litigiu.

Pentru a dispune anularea cererii de chemare în garanţie, instanţa a avut în vedere disp.art.20 din Legea nr.146/1997.

Cu privire la acţiunea principală, din coroborarea răspunsurilor părţilor la interogatoriu cu declaraţiile martorilor audiaţi la propunerea pârâtei şi a martorului R.V. propus de reclamanţi (declaraţia martorului V. M., propus de către reclamanţi, a fost înlăturată, pe motiv că vine în contradicţie cu declaraţiile celorlalţi martori şi nu poate fi coroborată cu nici o altă probă), s-a reţinut că imobilul litigios se putea folosi şi putea constitui o garanţie pentru semnarea contractului de credit nr.1653/11.04.2007, încheiat de reclamanţi în scopul achiziţionării acestuia.

Analizând fotografiile parte integrantă din raportul de evaluare întocmit de ABN AMRO BANK SA, depuse de reclamanţi, instanţa a apreciat că nu se poate constata existenţa unor vicii ale construcţiei. Totodată, a considerat că fotografiile realizate în anul 2008 invocate tot de către reclamanţi nu au nici o relevanţă, faţă de momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare- 11.04.2007, în raport de care se analizează situaţia de fapt şi conduita pârâţilor.

S-a arătat că, potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză de expert Niculescu Dorin, pe terenul dobândit de reclamanţi se află amplasat racordul de apă potabilă al proprietăţii deţinute de vecinii P., fără a se respecta proiectul şi avizul RAJA şi că această conductă poate fi mutată, costurile urmând a fi suportate de către beneficiar, respectiv proprietarii imobilului din Str.Bucureşti nr.5 A.

În raport de prevederile art.1352, 1354, 1356-1357 C.civ., din analiza coroborată a probelor administrate, s-a constatat dovadită existenţa elementelor care condiţionează obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru vicii.

Astfel, în raport de concluziile raportului de expertiză tehnică întocmit de expert Stăncic Octavian, prin care s-a constatat că imobilul-construcţie este afectat de vicii ascunse existente în momentul încheierii contractului, care vizează structura de rezistenţă, materialele, fundaţia şi care determină micşorarea valorii de întrebuinţare a bunului vândut.

În ceea ce priveşte terenul aferent, s-a constatat că racordul de apă potabilă al proprietăţii deţinute de vecinii P. a fost amplasat fără a se respecta proiectul şi avizul RAJA şi, pe cale de consecinţă, cheltuielile pentru mutarea acestei conducte urmează a fi suportate de către beneficiarul acestei lucrări, respectiv proprietarul vecin şi nu reclamanţii cumpărători ai terenului litigios.

A mai reţinut prima instanţă că prin probele administrate nu s-a făcut dovada relei credinţe, respectiv a faptului că pârâţii cunoşteau de existenţa viciilor, pe care nu le-au adus la cunoştinţa cumpărătorilor reclamanţi şi că viciile ar fi putut fi observate la momentul vizionării imobilului anterior încheierii contractului de cumpărătorul diligent, dacă ar fi fost atât de grave şi vizibile pe cât pretind reclamanţii.

Prin urmare, constatându-se că viciile ascunse ale imobilului nu au fost ascunse cu viclenie de către pârâţii vânzători, s-a apreciat că, potrivit art.1357 Cod civil, aceştia nu pot fi obligaţi decât la plata contravalorii preţului redus proporţional cu reducerea valorii bunului vândut, stabilită prin rapoartele de expertiză.

Totodată, au fost înlăturate concluziile raportului de expertiză efectuat de expert Niculescu Dorin referitoare la valoarea terenului afectat de vicii, întrucât contravaloarea lucrărilor legate de mutarea conductei de apă amplasată ilegal şi de aducere a terenului la starea iniţială urmează a fi suportate de către beneficiarul acestora, proprietarul vecin.

Pentru stabilirea contravalorii cheltuielilor vânzării  au fost avute în vedere înscrisurile depuse la dosar, contravaloarea poliţei de asigurare (80 euro) fiind exclusă din această sumă, pe motiv că beneficiarii acestui contract de asigurare sunt reclamanţii, în calitate  de proprietari ai imobilului.

Cererea având ca obiect plata daunelor interese a fost considerată neîntemeiată în raport de prevederile art.1357 Cod civil., nefăcându-se dovada că vânzătorul a cunoscut existenţa viciilor, pe care le-a ascuns cu viclenie la momentul încheierii contractului.

Pentru stabilirea cheltuielilor de judecată datorate de reclamanţi chematei în garanţie şi pârâtei s-au avut în vedere disp.art.274 şi art.276 C.proc.civ.

În termen legal, împotriva sentinţei civile menţionate mai sus au declarat apel reclamanţii şi pârâta E.S.

Reclamanţii au invocat nelegalitatea şi netemeinicia hotărârii instanţei de fond pentru următoarele considerente:

-Instanţa de fond a interpretat greşit dispoziţiile art.1335 C.civ., în sensul că a înapoiat reclamanţilor un preţ mai mic decât cel determinat prin expertiză, înlăturând concluziile expertizei Niculescu referitoare la valoarea terenului afectat de vicii.

S-a arătat că mutarea conductei nu echivalează cu inexistenţa viciilor, iar instanţa trebuia să reţină ca dovedit faptul că viciul asupra terenului exista la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, a fost ascuns cu rea credinţă de pârâţi (conform răspunsului la interogatoriu) şi gravitatea lui micşorează valoarea imobilului.

-În ceea ce priveşte spezele vânzării, instanţa a respins în mod neîntemeiat pretenţiile privind plata poliţei de asigurare, ca accesoriu al contractului de împrumut, a cărei valoare s-a stabilit în condiţiile necunoaşterii viciilor ascunse.

-În mod greşit le-a fost respinsă cererea de obligarea pârâţilor la plata daunelor interese, deoarece prin proble administrate (declaraţia martorului R.V. şi răspunsul pârâtei E.S la interogatoriu) a fost dovedită reaua credinţă a vânzătorilor.

-Hotărârea cuprinde motive contradictorii deoarece, deşi a reţinut că imobilul este afectat de vicii care afectează structura de rezistenţă, materialele de construcţii, fundaţia, instanţa a apreciat că reclamanţii le-ar fi putut cunoaşte dacă ar fi fost diligenţi, în timp ce probele  (înscrisuri, declaraţii de martori, expertiza Stăncic din asigurarea de dovezi, susţinerile primei vânzătoare, D.R.) erau suficiente pentru a se prezuma cunoaşterea de către pârâţii-vânzători a viciilor grave care afectau construcţia.

S-a precizat că reaua-credinţă a vânzătorilor a fost cu atât mai mult dovedită, cu cât aceştia au ascuns cumpărătorilor şi existenţa unei servituţi de trecere în favoarea proprietăţii vecine şi au cumpărat locuinţa în cunoştinţă de cauză şi pe riscul lor, fără proces verbal de recepţie şi extras de carte funciară.

-Declaraţiile martorilor C.C. şi C.I. sunt părtinitoare, cu atât mai mult cu cât sunt fraţii vitregi ai pârâtei.

-Instanţa a interpretat greşit probele administrate cu privire la acordarea împrumutului, precum şi fotografiile ce reflectă starea imobilului de la momentul cumpărării, realizate de firma evaluatoare, împotriva căreia s-a formulat plângere penală.

-Instanţa avea obligaţia să dea eficienţă principiului reparării integrale a prejudiciului şi să constate că daunele interese solicitate de reclamanţi constituie un prejudiciu direct (dobânda la suma împrumutată pentru plata preţului), consecinţă a prejudiciului reţinut ca fiind dovedit şi că sunt îndeplinite toate cerinţele pentru antrenarea răspunderii contractuale a vânzătorului pentru neîndeplinirea obligaţiei de garanţie contra viciilor (art.1336, 1073 şi 1086 C.civ.).

-Prima instanţă a interpretat greşit legea (art.276 şi 277 C.proc.civ.) şi în privinţa cheltuielilor de judecată, fără a ţine cont de pretenţiile încuviinţate fiecărei părţi (2/3 pentru reclamanţi, nu doar ?) şi fără a preciza modalitatea în care vor plăti pârâţii (proporţional sau solidar).

În susţinerea motivelor de apel, reclamanţii au depus raport de evaluare întocmit de SC Property Partners SRL, adresă nr.898/P/29.01.2008 a Parchetului de pe lângă Judecătoria Constanţa, adresa nr.348069/11.05.2009 a Seţiei 1 Poliţie-Poliţia Municipiului Constanţa.

În dezvoltarea motivelor propriei căi de atac, pârâta E.S. a criticat hotărârea primei instanţe sub următoarele aspecte:

-Hotărârea a fost dată cu aplicarea greşită a legii, deoarece instanţa a constatat dovedită existenţa viciilor ascunse întemeindu-se exclusiv pe concluziile expertizelor, deşi din motivare rezultă că este vorba de vicii aparente, pe care cumpărătorii le puteau cunoaşte, ceea ce atrăgea incidenţa art.1353 C.civ., iar nu a disp.art.1354 şi 1357 C.civ.

În plus, din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare nu rezultă că s-ar fi discutat despre materialele de construcţie şi fundaţie, astfel încât reclamanţii nu pot pretinde că au convenit să cumpere o casă dintr-un anumit material sau cu o anume fundaţie, cu atât mai mult cu cât le puteau constatat printr-o simplă verificare, iar instanţa nu a reţinut reaua-credinţă a vânzătorului.

-Hotărârea cuprinde motive contradictorii, deoarece, deşi nu a desfiinţat vânzarea şi a constatat că valoarea terenului nu a fost diminuată, instanţa a obligat-o să suporte toate spezele vânzării şi a oferit terenul aproape gratis reclamanţilor, ca de altfel întregul imobil, luând în considerare expertiza prin care s-a stabilit valoarea zero pentru construcţie.

Apelanţii-intimaţi şi reclamanţi T. au depus întâmpinare, prin care au solicitat respingerea ca nefondat a apelului declarat de pârâtă, cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată. În motivarea poziţiei lor procesuale, au arătat că: -instanţa de fond a analizat cererea în limitele investirii 8în raport de art.1336 C.civ.) şi a admis-o în mod corect, menţinând contractul de vânzare-cumpărare şi diminuând preţul în raport de gravitatea viciilor; -cumpărătorii nu puteau constata, la o simplă vizualizare, existenţa viciilor ascunse şi grave; -afectarea bunului de vicii aparente, pe lângă cele ascunse, nu este de natură să atragă exonerarea de răspundere a vânzătorului; -valoarea spezelor vânzării a fost diminuată în mod corect, proporţional cu diminuarea preţului.

La solicitarea apelanţilor-reclamanţi, a fost audiată martora D.R., a cărei declaraţie a fost ataşată la f.115 din dosar.

Examinând legalitatea şi temeinicia sentinţei civile apelate prin prisma criticilor formulate de părţi şi a materialului probator existent la dosar, în conformitate cu disp.art.295 alin.1 C.proc.civ., tribunalul reţine următoarele:

Din expunerea de motive a cererii de chemare în judecată rezultă că argumentul esenţial pentru care reclamanţii au solicitat angajarea răspunderii pârâţilor vânzători este acela că, deşi li s-a garantat că întreaga construcţie de la parter este în totalitate din material rezistent, respectiv bolţari, în realitate, casa achiziţionată prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.417/11.04.2007 este construită din chirpici.

Potrivit art.954 C.civ., ignorarea sau greşita cunoaştere a realităţii constituie viciu de consimţământ în 2 ipostaze: când cade asupra substanţei obiectului prestaţiei şi când se referă la persoana cu care se încheie actul.

Prin „substanţă” se înţelege orice calitate esenţială a obiectului convenţiei pe care părţile au avut-o în vedere, în principal, în momentul contractării, şi în a cărei lipsă, dacă ar fi fost cunoscută, ele nu ar fi contractat.

Este adevărat că situaţia afectării lucrului vândut de un viciu în sensul art.1352 C.civ. prezintă asemănare cu viciul de consimţământ al erorii (sau dolului) asupra substanţei obiectului contractului (art.954 alin.1 C.civ.), ambele situaţii fiind generate de cunoaşterea inexactă a realităţii, iar sancţiunea prevăzută având ca scop să ocrotească victima erorii. Între aceste două situaţii există însă deosebiri esenţiale: 1) în cazul erorii asupra substanţei obiectului (error in substantiam) din cauza acestui viciu de consimţământ, cumpărătorul nu a putut cumpăra, în substanţa sa, lucrul voit, şi poate cere anularea contractului; 2)în schimb, în cazul viciilor vizate de art.1352 C.civ, cumpărătorul a cumpărat lucrul voit, numai că acesta este impropriu întrebuinţării după destinaţie sau din cauza viciilor se micşorează valoarea de întrebuinţare, deci eroarea se referă la calitatea lucrului şi cumpărătorul nu poate cere anularea contractului, ci are o acţiune în garanţie contra vânzătorului.

De exemplu, dacă se vinde o casă despre care vânzătorul afirmă că este construită din cărămidă, iar în realitate este din material lemnos, se poate cere anularea. În schimb, dacă casa este făcută din cărămidă, dar este afectată de vicii, va intra în funcţiune obligaţia pentru vicii.

Cum reclamanţii invocă eroarea asupra materialului din care este edificată construcţia cumpărată, devin aplicabile prevederile art.954 C.civ., în sensul că ne aflăm în situaţia erorii viciu de consimţământ, iar nu a viciilor reglementate de art.1352 şi urm.C.civ.

Prin urmare, pentru eroarea menţionată, reclamanţii nu puteau pretinde angajarea răspunderii pârâţilor pentru vicii ascunse, ci aveau deschisă numai calea acţiunii în anulare pentru eroare asupra substanţei lucrului vândut. Contrar celor susţinute în precizările la acţiune, reclamanţii nu puteau opta între cele două acţiuni, ale căror cauze şi consecinţe sunt, aşa cum am arătat mai sus, total diferite.

În privinţa celorlalte neajunsuri ale construcţiei pe care le invocă reclamanţii şi care vizează, în esenţă, structura de rezistenţă, materialele din compoziţia întregii construcţii şi fundaţia, se reţine că, pe de o parte, acestea au legătură  în mare parte, direct sau indirect, cu substanţa obiectului prestaţiei asupra căreia reclamanţii pretind că au fost în eroare şi, pe de altă parte, nu sunt de natură să atragă aplicabilitatea disp.art.1352 C.civ., în sensul constatării viciilor ascunse ale imobilului vândut.

Prima dintre condiţiile impuse de textul menţionat este aceea ca viciul să fie ascuns. Prin urmare, viciul poate fi considerat ascuns numai dacă cumpărătorul nu l-a cunoscut şi, după împrejurări, printr-o verificare normală, dar atentă, nici nu putea să-l cunoască, nefiindu-i comunicat nici de către vânzător.

În practica judecătorească, posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoştinţă de viciul lucrului se apreciază in abstracto, avându-se în vedere un cumpărător prudent şi diligent. Ca atare, lipsa de informare, de experienţă, cât şi nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile sa fie considerate ascunse.

Natura ascunsă sau aparentă a viciului unui lucru este un element obiectiv şi nu poate depinde de calităţile personale ale cumpărătorului. Dacă constatarea viciilor reclamă o anumită pregătire (lucruri cu grad ridicat de tehnicitate sau complexitate), se cere cumpărătorului să apeleze şi la o persoană calificată şi, dacă nu o face, el este considerat în culpă.

O altă condiţie este ca viciul să fi existat la momentul încheierii contractului. Pentru viciile ivite ulterior contractării, deci când lucrul se strică, se defectează, îşi pierde calităţile din cauza viciilor ivite după vânzare, vânzătorul nu răspunde, deoarece prin efectul încheierii contractului riscurile trec asupra cumpărătorului o dată cu dreptul de proprietate.

În fine, viciul să fie grav, astfel încât din cauza lui lucrul să fie impropriu întrebuinţării la care este destinat după natura sa ori să micşoreze într-atât valoarea de întrebuinţare încât cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat, sau n-ar plătit preţul cerut, dacă i-ar fi cunoscut viciile.

Toate aceste trei elemente condiţionează obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru vicii şi trebuie să fie dovedite de cumpărător, ceea ce în speţă nu s-a întâmplat.

Astfel, martorii C.C. şi C.G., audiaţi la solicitarea pârâtei (f.125-126 dosar fond), au declarat că imobilul se prezenta în stare bună, nu avea igrasie, crăpături în pereţi sau plafon, podeaua mansardei era din lemn, mobilierul nu ajungea până la plafon, iar pardoseala camerei de la parter nu prezenta spărturi.

Martorul V.M. propus de reclamanţi, a afirmat că a văzut din propria curte că: imobilul este din chirpici, fără fundaţie, mansarda nu a fost consolidată (fiind realizată cu material rezultat din dărâmarea acoperişului şi lemn putred); pârâţii au încercat timp de un an să vândă imobilul; conducta vecinului este la jumătate de metru adâncime (aspect constatat de martor când conducta s-a spart în 2008 şi s-au făcut săpături); mansarda este susţinută de grinzi noi (f.127)

Din declaraţia celui de-al doilea martor al reclamanţilor, R.V., care nu a văzut imobilul la momentul cumpărării, ci ulterior, în urmă cu 2 luni, rezultă că, în prezent, acesta prezintă igrasie, crăpături pe pereţi în interior şi în exterior, podeaua se mişcă, iar tavanul este crăpat.

În cuprinsul raportului de evaluare întocmit de SC Property Partners SRL, la solicitarea băncii de la care s-au împrumutat reclamanţii, se arată că nu s-au observat defecte structurale sau mecanice în timpul inspecţiei vizuale şi că starea generală a proprietăţii este bună, deoarece: fundaţia construcţiilor este din zidărie de beton armat, iar structura de rezistenţă din cadru de beton armat, imobilul nu necesită lucrări de consolidare şi acoperişul este tip şarpantă de lemn, cu învelitoare din plăci de azbociment (f.18, 19 dosar apel).

Din coroborarea probelor enumerate (chiar şi în situaţia în care s-ar înlătura declaraţiile martorilor propuşi de pârâtă) cu susţinerile părţilor, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare, nu se poate reţine că imobilul construcţie în litigiu era afectat la momentul încheierii contractului dintre părţi de vicii de natura celor la care se referă legea (ascunse), pentru a putea fi angajată răspunderea pârâţilor vânzători.

Sub un prim aspect, se observă că, deşi prin conţinutul întrebării nr.27 din interogatoriul propus spre a fi administrat pârâţilor, reclamanţii acreditează ideea că ar fi vizionat imobilul o singură dată, în luna martie, către seară, în răspunsul la întrebarea nr.1 din interogatoriul propus de pârâta E.S., ambii reclamanţi admit că au văzut imobilul de 2 ori, o dată înainte de încheierea antecontracului şi o dată înainte de încheierea contractului propriu-zis (f.123-124).

Tot din răspunsul lor la interogatoriu (întrebările 2 şi 3) rezultă că, după vizionare, reclamanţii au fost deosebit de încântaţi de imobil, insistând ca pârâţii să nu-l vândă altcuiva până vor reuşi să obţină creditul bancar, un motiv determinant al hotărârii lor de a-l cumpăra fiind reprezentat, fără îndoială, de preţul relativ redus raportat la valorile pieţei.

Faptul că în imobil, potrivit afirmaţiilor reclamanţilor înşişi, se simţea un miros persistent de mucegai, iar fisurile pereţilor erau vizibile şi, deci, existau la momentul cumpărării, ar fi trebuit să le dea de bănuit şi să-i determine să facă verificări suplimentare, nu să se mulţumească cu explicaţiile pârâtei vânzătoare, potrivit cărora locuinţa nu fusese aerisită de mult timp, iar fisurile din pereţi nu erau importante şi puteau fi acoperite, fiind crăpături de tencuială.

Mai arată apelanţii-reclamanţi că au putut observa mucegaiul şi tavanul deteriorat din cauza mobilierului şi a lucrurilor depozitate de vânzători şi că nu au putut cunoaşte faptul că apa scursă prin acoperiş deteriorase tavanul din hol şi singurul dormitor de la parter. Ori, în condiţiile în care au avut acces la zonele respective din locuinţă, iar din probe şi din chiar afirmaţiile reclamanţilor rezultă că mobila nu acoperea deloc tavanul şi numai parţial pereţii, puteau sesiza cu uşurinţa, cu minime verificări, prezenţa acestor presupuse vicii.

Faptul că vizionarea casei s-a realizat o singură dată sau de două ori nu i se poate imputa  vânzătoarei, pentru că nimeni şi nimic nu i-a obligat pe reclamanţi să o cumpere în aceste condiţiile pe care le-au descris; dimpotrivă puteau să insiste să o vadă de mai multe ori şi în condiţii de vizibilitate mai bună, prin îndepărtarea mobilierului.

Mai mult, deşi au observat că dormitorul de la parter nu era luminat artificial şi că vânzătorii efectuaseră lucrări la acoperiş prin astuparea găurilor cu ciment în unele locuri şi chiar cu o bucată mare de cauciuc, nici aceste lipsuri şi „cârpeli” nu i-au determinat pe reclamanţi să dea dovadă de prudenţă şi să facă verificări suplimentare mai amănunţite.

Prin formularea întrebării nr.8 din interogatoriu (f.115 dosar fond), reclamanţii au tins a-i reproşa pârâtei lipsa de diligenţă la momentul cumpărării imobilului de la D.R., prin aceea că nu a consultat documentaţia tehnică ce a stat la baza edificării construcţiei şi procesul verbal de recepţie finală a lucrării. Ori, lipsa unor verificări atente, chiar prin apelarea la părerea unor specialişti, le poate fi imputată şi lor, dacă se porneşte de la premisa că au  dorit ca imobilul pe care intenţionau să-l cumpere să aibă anumite calităţii.

Puteau constata fără dificultate starea podelei şi needificarea ei pe structura de rezistenţă, precum şi faptul că podeaua mansardei constituie şi plafonul parterului şi este realizată din material lemnos, astfel încât nu avea nici o relevanţă dacă pârâta confirma sau nu aceste aspecte la interogatoriu.

Faptul că trotuarul este lipsit de elevaţie putea fi, de asemenea, sesizat la o simplă vizionare şi nu afectează în nici un fel întrebuinţarea normală a imobilului, cu atât mai mult cu cât această deficienţă nu a fost deranjantă pentru reclamanţi până la evidenţierea ei prin expertiza efectuată în dosarul având ca obiect asigurare dovezi.

Este evident că apelanţii-reclamanţi au dat dovadă de naivitate, în condiţiile în care au acceptat să încheie contractul fără să fi văzut imobilul în întregime şi pe lumină, deşi acest lucru se impunea cu atât mai mult cu cât construcţia prezenta urme vizibile la acel moment ale încercărilor vânzătorilor de a-i îmbunătăţi aspectul prin lucrări de suprafaţă, iar pârâta, întrebată fiind de reprezentantul băncii, a declarat că nu ştie din ce material este imobilul.

Erau suficiente indicii care să determine orice cumpărător prudent şi diligent  să se îndoiască de calitatea construcţiei, printre care şi preţul mic şi, cu toate acestea, reclamanţii au ales să le ignore şi să cumpere pe riscul lor, încântaţi probabil de preţul mic.

Fotografiile depuse de aceştia la dosarul cauzei şi explicaţiile ce le însoţesc nu fac decât să întărească ideea propriei lor culpe pentru situaţia în care se regăsesc.

Astfel, dacă igrasia pe partea exterioară a băii ar fi existat la momentul cumpărării, aşa cum se susţine, era imposibil să nu fie sesizată de cumpărători. De asemenea, dacă în fotografii se poate vedea că materialele folosite pentru pod sunt recondiţionate, acest lucru se putea observa cu minime diligenţe, dacă reclamanţii ar fi insistat să vadă podul şi nu ar fi ignorat atitudinea pârâtei, care  invocând diverse motive, cum ar fi lipsa cheii, nu le-a asigurat accesul în acea parte a casei.

Este greu de crezut că aceste vicii nu fi putut fi prevăzute la momentul cumpărării şi că au devenit atât de evidente şi de grave încât să facă imposibilă întrebuinţarea normală a imobilului într-un interval de numai 3 luni, scurs între momentul încheierii contractului-11.04.2007 şi cel al introducerii acţiunii în instanţă-19.07.2007.

Dacă se consideră că viciile rezultate din fotografii au existat la momentul cumpărării, aşa cum susţin apelanţii-reclamanţi, atunci ele ar fi trebuit observate cu uşurinţă de orice persoană diligentă şi prudentă în gestionarea propriilor interese, fără o pregătire anume; prin urmare, şi de către reclamanţii cumpărători.

De altfel, însăşi instanţa de fond arată, în contradicţie cu soluţia adoptată, că, dacă viciile sunt atât de grave şi vizibile cum susţin reclamanţii prin înscrisuri şi fotografiile pe care le-au realizat ulterior cumpărării, atunci aceste vicii puteau fi observate la momentul vizionării imobilului anterior încheierii contractului.

În condiţiile arătate, este mai mult decât evident că viciile invocate de reclamanţi nu pot fi caracterizate decât ca vicii aparente, de care cumpărătorii au putut să se convingă singuri şi pentru care vânzătorul nu poate fi făcut răspunzător, potrivit art.1353 C.civ.

Au încercat reclamanţii să-şi mai fundamenteze pretenţiile şi pe faptul că, potrivit declaraţiei martorului V.M., pârâţii încercaseră anterior să vândă imobilul şi altor persoane, însă fără succes, neputând convinge pe niciunul dintre potenţialii cumpărători de calităţile imobilului.

Ori, pe lângă faptul că nu are nici o relevanţă în cauză conţinutul discuţiilor pe care martorul le-ar fi auzit între pârâţi şi alţi presupuşi cumpărători, o asemenea argumentaţie nu susţine în nici un caz demersul judiciar al reclamanţilor; dimpotrivă, nu face decât să  confirme o dată în plus caracterul aparent al viciilor invocate, deoarece, dacă alţii au putut sesiza  înaintea lor starea precară a construcţiei, atunci şi ei ar fi trebuit sa o facă.

Nefiind îndeplinită cerinţa ca viciile să fi fost ascunse, nu mai are nici o relevanţă dacă au fost sau nu dovedite celelalte două condiţii impuse de art.1352 C.civ. şi, implicit buna sau reaua-credinţă a vânzătorilor, astfel că o analiză sub acest aspect este inutilă.

Considerăm totuşi necesară precizarea că, dacă imobilul-construcţie ar fi fost absolut impropriu întrebuinţării potrivit destinaţiei sale şi lipsit de orice valoare, aşa cum s-a reţinut în expertiza Stăncic,  logic ar fi fost ca reclamanţii să ceară anularea (pentru eroare asupra substanţei lucrului) sau rezoluţiunea contractului. Însă este evident că nu doresc să renunţe la imobil şi, dacă li s-ar aprecia întemeiate criticile din apel şi s-ar lua în considerare concluziile expertizei Stăncic, s-ar ajunge în situaţia unei sarcini mai mult decât împovărătoare pentru pârâţi şi a unei îmbogăţiri nejustificate, cel puţin în parte, a reclamanţilor,  aceaştia urmând să rămână cu imobilul dar, în acelaşi timp, să primească în întregime preţul plătit, plus spezele vânzării şi daune interese.

Pretenţiile apelanţilor-reclamanţi nu sunt întemeiate nici în privinţa terenului, deoarece nu este întrunită cerinţa legală ca viciul invocat să fie atât grav,  încât din cauza lui terenul să fie impropriu întrebuinţării la care este destinat după natura sa ori valoarea lui de întrebuinţare să se micşoreze într-atât încât cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat, sau n-ar plătit preţul cerut, dacă i-ar fi cunoscut viciul.

În cuprinsul raportului de expertiză întocmit în cauză de ing.Dorin Niculescu se arată că racordul de apă al proprietăţii lui P.N. se află pe terenul reclamanţilor şi îi afectează valoarea cu 5%, întrucât îl străbate în diagonală şi este la o adâncime de numai 0,5 m., împiedicând astfel orice construcţie deasupra, prin limitarea zonei de teren construibil.

Reclamanţii nu au adus însă nici o probă  din care să rezulte că, din motivele arătate de expert, terenul nu poate fi întrebuinţat potrivit scopului în vederea căruia a fost achiziţionat, respectiv pentru exploatarea normală a construcţiei aflate pe el. De asemenea, nu au invocat ori dovedit faptul că ar fi achiziţionat terenul cu intenţia de mai construi pe el, că au făcut demersuri în acest sens pentru obţinerea unei autorizaţii şi că au întâmpinat greutăţi din partea autorităţilor sau a vecinului căruia îi aparţine conducta.

Oricum, în condiţiile în care expertul a precizat că respectiva conductă a fost amplasată pe terenul în litigiu fără respectarea proiectului şi avizului emise de RAJA şi că poate fi mutată la cca 0,7 m., cu respectarea avizului RAJA şi a limitei de îngheţ, reclamanţii vor avea oricând posibilitatea, dacă vor dori să-şi extindă construcţia, să-l oblige pe proprietarul vecin să-şi mute conducta, pe cheltuiala proprie, fără ca ei să sufere vreo pierdere.

În considerarea argumentelor expuse şi în temeiul art.296 C.proc.civ, prin înlăturarea tuturor criticilor formulate de reclamanţi, se va respinge ca nefondat apelul declarat de aceştia şi, prin admiterea apelului declarat de pârâta E.S., se va schimba în parte a hotărârii primei instanţe, în sensul că acţiunea reclamanţilor va fi respinsă în totalitate, ca nefondată, cu menţinerea restului dispoziţiilor sentinţei atacate.

1

Domenii speta

Spete similare