Tip speta: sentinta civila
Titlu: constatare nulitate absoluta a documentatiei cadastrale
Data speta: 09.02.2010
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei B. la data de 17.01.2008 sub nr. unic de înregistrare 49/199/2008 reclamanta R. ( fosta S. I.i-a chemat în judecata pe pârâtii P. I., M. A. M., OFICIU DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA B. solicitând instantei ca sa se constate nulitatea absoluta a documentatiei cadastrale nr. 688/29.11.2004 întocmite asupra suprafetei de 1220 m.p. teren arabil, situat în intravilanul localitatii B. B., jud. B., având numar cadastral 754,sola 5, parcela 39/18 si sa se dispuna radierea înscrierii nr. 688/29.11.2004 din evidentele O.C.P.I. B., privind acelasi imobil precum si obligarea pârâtilor la plata cheltuielilor de judecata.
Cererea a fost legal timbrata.
În motivarea de fapt a cererii de chemare în judecata reclamatul a aratat ca în anul 1996 a cumparat de la M. C. suprafata de teren de 1220 mp conform contractului autentificat cu nr.1683/10.07.1996 de BNP”M. L.”,înregistrat la carte funciara sub nr.658/15.07.1996.Arata ca ulterior cumpararii comuna B.-B. s-a reorganizat din punct de vedere teritorial iar terenul a fost trecut în comuna I.. Mai arata ca de la acea data a exercitat posesia asupra terenului si a achitat toate obligatiile fiscale referitoare la acest teren . Reclamanta arata ca în anul 1999 a plecat în Belgia si a dat terenul în folosinta unui vecin. Când s-a reîntors în tara în anul 2001 a delimitat terenul montând semne de hotar si a plecat iar din tara. Când s-a reîntors în anul 2007 s-a prezentat la Oficiul de Cadastru în scopul întocmirii documentatiei cadastrale si înscrierii în cartea funciara prilej cu care a aflat ca se întocmise o documentatie cadastrala în favoarea unei terte persoane, respectiv M. M. C. si P.I.,persoane care obtinusera în anul 2000 o hotarâre de perfectare a unei vânzari asupra aceluiasi teren în baza unei zdelci. A formulat cerere la OCPI însa nu s-a putut solutiona problema cu privire la care a formulat sesizarea. Arata ca a luat legatura cu pârâtul P. I.însa acesta nu si-a exprimat disponibilitatea sa comunice ,iar numitul M. M. C. a decedat între timp.
Cererii de chemare în judecata i-au fost anexate înscrisuri.
Reclamanta a solicitat proba cu înscrisuri,martori si expertiza, probe încuviintate de instanta.
Pârâtii P. I. si M. A. M. au fost legal citati ,s-au prezentat în fata instantei si a depus întâmpinare. În motivarea de fapt a întâmpinarii se arata ca din sentinta civila nr.103/2001 pronuntata de Curtea de Apel Bacau rezulta ca sunt proprietarii terenului în suprafata de 1400 mp. situat în intravilanul com. I., sat D.,jud. B.. Precizeaza ca numitul M. C. a dus-o în eroare pe reclamanta si pe notarul care a încheiat actul de vânzare cumparare si ca acesta este vinovatul principal care trebuie sa raspunda în fata legii.
Ulterior,pârâta M. A. M. a formulat o alta întâmpinare prin acte arata ca este fiica defunctului M. M. C. si ca numitul M.C. a recunoscut în instanta ca a vândut pamântul prima data lui M. M. C. si P. I.dar la presiunea d-nei avocat L.V. si R. I. si-a retras declaratie verbala, motivând ca nu a înteles întrebarea presedintelui completului de judecata.
La termenul din 13.05.2008 a fost depusa o data cu întâmpinarea si o procura autentica de reprezentare a pârâtei de catre B. E..
Paratul OCPI a depus la rândul sau întâmpinare. In aceasta se arata numitul M. C. dupa obtinerea t.p. nr.25196/13.04.1995 a înstrainat reclamantei R. I. suprafata de 1220 m.p. situata în intravilanul com B. B. în baza contractului de vânzare cumparare încheiat de BNP”M. L.”, desi ar fi trebuit sa perfecteze conventia de vânzare cumparare încheiata la data de 01.12.1991 prin încheierea unui contract de vânzare cumparare în forma autentica cu M. M. C. si P. I.. Precizeaza ca numitul M. C. a dat dovada de rea credinta prin faptul ca aceeasi suprafata de teren a vândut-o mai întâi printr-o conventie de vânzare cumparare încheiata la data de 01.12.1991 cu numitii M. M. C. si P. I. iar dupa obtinerea titlului de proprietate a încheiat cu reclamanta R. I. în data de 10 iulie 1996 un contract de vânzare cumparare în forma autentica.
La termenul din 24.06.2008 instanta a dispus repunerea pe rol a dosarului pentru a discuta asupra suspendarii în baza art.244 cod procedura civila fata de existenta dosarului numarul 103/199/2006.
La termenul din 14.10.2008 reclamanta si-a reiterat motivarea în drept a actiunii. În aceasta se arata ca temeiul de drept al actiunii este cel prev. de art.13 al.1 lit o din O.A.N.C.P.I. nr. 634/2006 care a completat si modificat O.M.Adm.Publice nr 534/2001 si H.G. nr. 1210/2004 privind functionarea A.N.C.P.I. , si art.22,34,35,36,37,53 din Lg.7/1996.
Pârâta M. A. M. a formulat o alta întâmpinare pentru termenul din 02.12.2008.În aceasta se arata ca invoca ca temei legal al actiunii de anulare a documentatiei cadastrale , art.13 alin1 din ordinul nr.634/2006 care prevede documentatia pentru intabularea dreptului de proprietate asupra unui imobil neînscris în cartea funciara precum si art.22,23,23,35,54 din lg.7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare. Precizeaza ca pârâtii M. M. C. si P. I. au dobândit cu buna credinta terenul printr-un act sub semnatura privata în prezenta unor martori si datorita neseriozitatii vânzatorului si refuzului acestuia de a perfecta actul de vânzare cumparare pârâtii l-au actionat în justitie si au obtinut prin s.c.nr.248/07.03.2000 dreptul deplin de proprietate asupra terenului.
La termenul din 15.09.2009 s-a formulat cerere de abtinere însa aceasta a fost respinsa la data de 05.10.2009.
Dosarul a fost repus pe rol la data de 12.10.2009 pentru a se solicita relatii de la OCPI B. si pentru ca reclamanta sa prezinte documentele de proprietate în original.
In cauza s-au efectuat o expertiza topo cadastru de catre domnul expert B. M..
Din actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele:
La data de 10 iulie 1996, prin contractul de vânzare – cumparare autentificat sub numarul 1683 în fata notarului public L.M., numitul M. C. a vândul reclamantei R. ( fosta S. ) I. suprafata de 1220 mp. teren arabil intravilan situat în localitatea B. – B., judetul B., tarla 5, aprcela 39 / 18,. S-a mentionat în cuprinsul contractului ca reclamanta cumparatoare are cunostinta de situatia juridica a imobilului, face acesta dobândire pe riscul sau si scuteste pe vânzator de cercetarea registrelor de publicitate imobiliara. Conform art 45 al 3 din 36 / 1995 s-a obligat sa îndeplineasca formalitatile de publicitate imobiliara
La data de 1.12.1991 între numitii M. M. C. si P. I., în caliate de promitenti cumparatori si numitii M. C. si M. V., în calitate de promitenti vânzatori, a intervenit o promisiune sinalagmatica de vânzare – cumparare prin care cei din urma au promis spre vânzare celor dintâi suprafata de 1 400 mp. teren situat în comuna B. – B., sat D., judetul B., si terenul gostatului. S-a mentionat în cuprinsul înscrisului sub semnatura privata ca terenul a fost cumpatat la valoarea de 35 000 lei, urmând ca în momentul aparitiei actului de proprietate sa se faca întocmeasca necesare prin notariat. Suma ce reprezinta pretul a fost platita ambilor promitenti vânzatori si primita de vânzatorul M. V..
La data de 13 aprilie 1995 a fost eliberat titlul de proprietate nr. 251 196 / 1995 pe numele lui M. C., transcris la Judecatoria B. sub numarul 615 din 10.07.1996, pentru o suprafata 4 500 mp teren situat în comuna B. – B., judetul B.. Din acesta suprafata, 1220 mp. reprezinta teren arabil intravilan, fiind amplasat în tarla 5, aprcela 39 / 18.
În consecinta, lucrarile de publicitate imobiliara s-au efectuat sub numarul 658 din 15.07.1996 la Judecatoria B..
La data de 09.04.1998 promitentii cumparatori M. M. C.si P.I. i-au chemat în judecata pe promitentii vânzatori M. C.si pe mostenitorii defunctului M. V., pentru perfectarea conventiei de vânzare – cumparare încheiata la data de 1 decembrie 1991.
Prin sentinta civila nr. 248 din 7 martie 2000 pronuntata în dosarul nr. 1892 / 1999 al Judecatoriei B.i a fost admisa în parte actiunea având ca obiect perfectare vânzare, a fost perfectata conventia intervenita în data de 1.12.1991 numai în ceea ce-l priveste pe pârâtul M. C., s-a constatat achitarea pretului de catre reclmaanti, fiind respinsa actiunea în ceea ce-i priveste pe mostenitorii defunctului M. V..
Apelul declarat împotriva acestei sentinte civile a fost respins prin decizia civila nr. 1686 / A / 25.09.2000 a T. B., pronuntata în dosarul nr. 3836 / 2000.
Recursul declarat împortiva acestei decizii a fost la rândul sau respins prin decizia civila nr. 193 / 9 februarie 2001 a Curtii de Apel B., pronuntata în dosarul nr. 39 / 2001. S-a retinut în cuprinsul acestei decizii, în esenta, ca între parti s-a încheiat un antecontract, si, întrucât reconstituirea dreptului de proprietate pentru terenul promis s-a facut în nume propriu doar lui M.C., acesta devine creditor al obligatiei de a face, respectiv de a se prezenta la notariat pentru încheirea actului în forma autentica prescrisa de lege “ad validitatem”. Acesta obligatie s-a nascut în momentul în care titularul dreptului a primit titlul de proprietate care sa-i legitimeze dreptul de a înstraina bunul. S-a mai precizat în cuprinsul deciziei civile ca reclamantii P. I.si M. M.C. sunt creditori ai unei obligatii de a face, în speta interesând doar daca înscrisul care a fost întocmit este valabil în senul art 948 Cod civ, fiind astfel apt de a sta la baza transmisiunii juridice a dreptului de proprietate asupra bunului prin hotarârea pronuntata de catre instanta ca act constitutiv de drepturi.
În speta, reclamanta – pârâta R.( fosta S. ) I., a dobândit prin cumparare, în baza contractului autentic nr. 1683 din 10 iulie 1996, suprafata de 1220 mp teren, tarla 5, aprcela 39 / 18 asupra careia exercita în prezent posesia si a exercitat-o si anterior , atât personal, cât si prin intermediul numitului D. P., pe care l-a mandatat sa lucreze terenul în lipsa sa.
Din continutul înscrisurilor depuse la dosar, precum si a raportului de expertiza tehnica, instanta constata ca ambele titluri, respectiv contractul de vânzare – cumparare autentificat sub numarul 1683 din 10 iulie 1996 si sentinta civila nr. 248 din 7 martie 2000 pronuntata în dosarul nr. 1892 / 1999 al Judecatoriei B., pe care partile le-au invocat ca temei al dreptului de proprietate, se refera la acelasi teren în suprafata de 1220 mp, rezultata în urma suprapunerii amplasamentelor ( de 1220 mp în cazul reclamantei si 1 400 mp în cazul pârâtilor ), situat în comuna B. – B. judetul B., tarla 5, parcela 39 / 19 si provin de la acelasi autor , respectiv M. C..
În consecinta, întrucât ambele parti prezinta titluri de proprietate valabile care provin de la acelasi autor, instanta urmeaza a le compara, dând câstig de cauza partii care a îndeplinit prima cerintele de publicitate imobiliara.
Astfel, verificând contractul de vânzare nr. 1683 din 10 iulie 1996, prin care reclamanta R.( fosta S. ) I.a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu, instanta constata ca acesta a fost transcris la Judecatoria B.i sub nr. 658 din 15.07.1996, cu respectarea legislatiei în vigoare. Pubilitatea imobiliara reprezinta mijlocul juridic care are ca scop asigurarea evidentei si realizarea opozabilitatii fata de terti a actelor juridice prin care se constituie, sau se sting drepturi reale, altfel spus, aducerea la cunostinta publicului a diverselor operatiuni juridice savârsite cu sau fara participarea acestuia.
Faptul ca reclamanta a scutit pe vânzator de cercetarea în registrele de publicitate imobiliara nu împieteaza cu nimic fondul dreptului.Acesta optiune era una legala la data respectiva.Mai mult,asa dupa cum rezulta din înscrisurile de la dosarul cauzei,la data încheierii contractului de vânzare cumparare în forma autentica nu exista nici o alta mentiune privitor la respectivul titlu de proprietate.
Asa fiind,vânzarea a fost efectuata respectând toate normele în vigoare la data respectiva fara a se încalca nici un drept.Este evident ca la acea data antecontractul exista dar acesta nu fusese înregistrat ca o sarcina asupra terenului în registrele de publicitate imobiliara.Obligatia înregistrarii acestuia apartinea pârâtilor.Or acestia,neînregistrându-l au considerat sa îsi asume riscurile ce decurg din aceasta.
Pe de alta parte, sentinta civila nr 248 din 7 martie 2000 pronuntata în dosarul nr. 1892 / 1999 al Judecatoriei B., prin care s-a perfectat vânzarea-cumpararea intervenita între pârâtul P. I. si autorul pârâtei M. A. ( M. M. C.) în calitate de promitenti - cumparatori si chematul în garantie M. C., în calitate de promitent vânzator, care tine loc de contract de vânzare-cumparare are un caracter constitutiv de drepturi, operând transferul proprietatii de la data ramânerii definitive, pentru suprafata de teren care face obiectul hotarârii operând înscrierea în mod provizoriu în cartea funciara ulterior realizarii formalitatilor de publicitate imobiliara de catre reclamanta.
În aceste conditii, instanta va da câstig de cauza partii care a efectuat prima formalitatile de publicitate imobiliara, respectiv reclamantei R. I.. De altfel, în persoana acesteia s-a realizat primul transfer valabil al dreptului de proprietate cu privire la suprafata de 1220 mp. teren, întrucât titlul pârâtilor – sentinta civila - are efect constitutiv de drepturi, acestia devenind proprietari abia la ramânerea definitiva a hotarârii, respectiv în data de 9 februarie 2001. Pâna în acel moment, pârâtii au avut doar calitatea de creditori ai unei obligatii de a face ( respectiv de a solicita încheierea în forma autentica a contratului de vânzare - cumparare ), înscrisul sub semnatura privata nefiind translativ de drepturi reale.
Sustinerile pârâtilor în sensul ca nu au solicitat perfectarea antecontractului pâna în anul 1998 întrucât au fost indusi în eroare de chematul în garantie, nu au fost demonstrate prin probatoriul administrat de acestia. Evident ca, M. C. în calitatea sa de promitent vânzator, urmeaza a-si stabili eventuala raspundere fata de pârâti, pe calea unei actiuni separate pe care acestia o pot promova.
Astfel ca, sustinerile pârâtilor legate de reaua credinta ( viclenie ) a reclamantei, nu pot fi primite de instanta, întrucât la data încheierii contractului de vânzare cumparare nr. 1683 din 10 iulie 1996 vânzatorul era proprietar deplin, dreptul sau de proprietate nefiind transmis în mod valabil unei alte persoane.
Chestiunea ca zdelca încheiata în data de 1 decembrie 1991 întruneste conditiile prev de art. 948 Cod civil ( cum au argumentat pârâtii ) nu echivaleaza cu transmiterea proprietatii, ci înseamna ca, actul este apt de a sta la baza unei hotârâri care sa tina locul unui act autentic de vânzare cumparare.
Mai mult decât atât, la data pronuntarii hotarârii judecatoresti de perfectare a vânzarii, chematul în garantie M. C. nu mai avea calitatea de proprietar. În plus, în conditiile în care în privinta antecontractului de vânzare-cumparare intervenit la 1.12.1991 nu au fost îndeplinite formele de publicitate pentru a fi opozabil tertilor, evident ca problema bunei-credinte a celui de al doilea cumparator, respectiv reclamanta, nu poate fi pusa la îndoiala, astfel ca actul autentic de vânzare încheiat de acesta si în privinta caruia au fost îndeplinite formele de publicitate, urmeaza sa-si produca efecte si în raport cu pârâtii.
Faptul ca la un moment dat reclamanta ar fi putut cunoaste despre existenta unei promisiuni de vânzare, nu demonstreaza reaua credinta a acesteia, în conditiile în care situatia juridica a terenului, cunoscuta de public ca urmare a realizarii formalitatilor impuse de legea 7 / 1996, era evidenta: se afla în proprietatea lui M. C..
Asadar, titlul de proprietate al reclamantei este mai bine caracterizat decât cel al pârâtilor. Asa fiind titlul de proprietate al reclamantei trebuie sa fie intabulat.
Pe de alta parte OCPI Bacau nu are culpa în aceasta chestiune. La aceasta institutie s-au efectuat lucrarile de publicitate imobiliara a sentintei pârâtilor. Faptul ca instanta de fond care a pronuntat perfectarea nu a dispus si cercetarea registrelor de publicitate imobiliara ale pârâtei nu aduce acesteia nicio culpa. De altfel,OCPI în întâmpinarea depusa la dosarul cauzei arata ca nu se opune admiterii actiunii si intabularii actului reclamantei din prezenta actiune.
Acestia au aratat ca s-au conformat dispozitiei instantei si au intabulat o sentinta de perfectare,fara a avea posibilitatea legala de a se opune si de a cerceta fondul dreptului. Cum însa rectificarea sau orice alta operatiune în registrele de publicitate imobiliara se efectueaza în baza unei sentinte judecatoresti în cazul în care nu exista acordul partilor.
Fata de situatia de fapt si de drept retinuta instanta retine ca actiunea reclamantei este întemeiata si, pe cale de consecinta va admite actiunea.
În temeiul art.274 C.P.Civ.pârâtii fiind în culpa procesuala va obligata sa plateasca reclamantei cheltuieli de judecata .
Red.A.N.T