Tip speta: sentinta civila
Titlu: constatare perfecta vânzare cumparare
Data speta: 01.02.2010
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Buhusi la data de 10.03.2008, sub nr 243/199/2008 reclamanta G. P. E. chemat în judecata pe pârâtii O. B. prin primar si Consiliul Local B. pentru ca instanta, prin hotarârea pe care o va pronunta, sa constate perfecta vânzarea-cumpararea intervenita între parti pentru spatiul situat în incinta cladirii Policlinicii B. spatiu compus din:cabinet medicina de familie, cu o suprafata construita de 19,21 m.p. si spatii comune (cota indiviza) de 3,01 m.p.;sala de tratamente în cota indiviza de 1/3, cu o suprafata construita-cota indiviza din 19,22 m.p. , respectiv 6,40 mp si suprafata construita spatii comune, cota invidiza 1/3 din 3,01 m.p. , respectiv 1,00 m.p.; si pentru terenul aferent spatiului identificat anterior, respectiv terenul aflat sub cabinet si spatiul comun-cota indiviza 11,11 m.p.,nr.cadastral 1935 si nr. carte funciara 2582/02.11.2006 si terenul aflat sub sala de tratamente si spatii comune-cota indiviza 1/3 din 11,11 m.p., respectiv 3,70 m.p.,nr.cadastral 1934, nr. carte funciara 2583/03.11.2006.
În motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca a solicitat spatiul si terenul mai sus mentionate în temeiul prevederilor art. 3 O.U.G.nr.110/2005. Fiind parcursa procedura reglementata de art. 4 si art 6 din O.U.G.nr.110/2005 , la data de 12.07.2007 au fost încheiate procesele-verbale nr.18387/2007 si nr.18388/2007 privind finalizarea procedurii de vânzare pentru aceste imobile. Conform dispozit.art.10 al.1 din O.U.G.nr.110/2005 constituirea formala a contractului de vânzare-cumparare astfel încheiata trebuie realizata în termen de 15 zile de la încheierea procedurilor de solutionare a contestatiilor formulate. Reclamanta arata ca a achitat pretul stabilit si solicitat de pârâta iar Consiliul local a procedat la emiterea facturilor fiscale pentru imobilele în litigiu. Mai arata ca se afla în posesia imobilelor înca de la data 01.10.2004, în baza contractului de concesiune nr.12421/01.10.2004 încheiat pentru exploatarea(folosinta) spatiului cu destinatia de cabinet medical .
În drept reclamanta si-a întemeiat cererea pe dispoz. art.1295 C.Civ. si art.242 c pr c.
În dovedirea cererii,reclamanta a depus înscrisuri proces verbal de vânzare nr.18387/12.07.2007 , proces verbal de vânzare nr.18388/12.07.2007 , factura fiscala nr.0465646/30.07.2007,chitanta fiscala, factura fiscala nr.0465645/30.07.2007,chitanta fiscala, anexa la procesul verbal de vânzare nr. 18388/12.07.2007 , 18387/12.07.2007 ,adresa reprezentând comunicarea încheierii nr.3181/02.11.2006, încheiere nr. 3181/02.11.2006, extras de carte funciara,documentatie cadastrala, contract de concesiune nr.12421/01.10.2004, proces verbal de predare-primire a spatiului , schita, adresa nr.17091/31.10.2006 emisa de Consiliul local B., anunt privind vânzarea spatiului.
Reclamanta, prin aparator a solicitat proba cu expertiza tehnica specialitatea topocadastru si constructii.
Pârâtii , legal citati , au fost reprezentati în fata instantei si au formulat întâmpinare.
În cea depusa de Consiliul local se arata ca procesele verbale de vânzare s-au încheiat în conformitate cu prevederile O.U.G.nr.110/2005 , în vigoare la acea data . Prin Decizia nr.871/09.10.2007 Curtea Constitutionala a constatat ca dispozitiile O.U.G.nr. 110/2005, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 236/2006, sunt neconstitutionale. Pârâta arata ca în conditiile în care O.U.G.nr. 110/2005 si-a încetat efectele, ca urmare a declararii ca neconstitutionale a dispozitiilor acesteia, este ilegala încheierea contractului de vânzare-cumparare a spatiului medical si a terenului aferent acestuia. Ca urmare, perfectarea vânzarii spatiilor medicale si a terenului aferent se poate realiza numai în conditiile unei legi speciale în materie,aceasta având prioritate în raport cu normele dreptului comun, în speta dreptul civil.
Acestia au depus la dosarul cauzei un set de înscrisuri :adresa nr.11369/09.06.2008,H.C.L. nr.79/2004 , nr.107/2005, si nr.77/2006.
La termenul din 14.04.2008 reclamanta a depus un raspuns la întâmpinare. În acesta se arata ca întreaga procedura prevazuta. De O.U.G.nr.110/2005 a fost parcursa si încheiata cu mult înainte de declararea acestui act normativ ca neconstitutional. Arata ca este culpa pârâtelor care nu au înteles sa încheie contractul în termenul prev. delege si nu poate fi invocata ca temei pentru eludarea obligatiilor legale ce le reveneau în acest sens. Mai arata ca O.U.G.nr.110/2005 nu stabileste reguli speciale privind validitatea contractelor de vânzare privind cabinetele medicale ceea ce înseamna ca sunt aplicabile dispozitiile de drept comun. Art 1295 Cod civil prevede ca vânzarea este perfecta si proprietatea de drept stramutata îndata ce partile s-au învoit asupra pretului si asupra lucrului , chiar daca pretul nu a fost numarat si bunul nu a fost predat. Reclamanta arata ca, conditiile au fost îndeplinite odata cu încheierea proceselor verbale si cu plata pretului bunurilor.
La termenul din 19.05.2008 Consiliul local B. a depus la dosarul cauzei precizari. În acestea se arata ca unul din motivele pentru care Curtea Constitutionala a declarat neconstitutionalitatea prevederilor O.U.G.nr. 110/2005 a fost ca pretul stabilit prin acest act normativ nu tine de valoarea pe piata a bunului, fiind calificat de Curte ca fiind neserios . Considera ca în conditiile în care O.U.G.nr. 110/2005 a fost declarata neconstitutionala, prevederile acesteia nu mai pot fi aplicate si pe cale de consecinta, contractul de vânzare-cumparare nu mai poate fi perfectat . Vânzarea spatiilor comerciale fiind o lege speciala, nu poate fi perfectata în conditiile dreptului comun, asa cum sustine reclamanta deoarece, conform principiului fundamental de drept specialul deroga de la general. Precizeaza ca notariatul a refuzat perfectarea contractului de vânzare-cumparare a spatiului medical si a terenului aferent acestuia tot pentru aceleasi considerente.
La data de 05.08.2008 s-au mai depus niste precizari de catre Consiliul local B.. În acestea s-a precizat ca prin Decizia Curtii Constitutionale se stipuleaza ca pretul vânzarii spatiului medical si a terenului aferent se stabileste în momentul vânzarii, în urma unei negocieri directe între cumparator si comisia constituita în conformitate cu prevederile acesteia si poate fi mai mic decât pretul de vânzare din raportul de evaluare întocmit de un evaluator independent autorizat în conditiile legii. Având în vedere ca procedura de vânzare a spatiului nu a fost definitivata Consiliul local B., pentru a nu prejudiciat în ceea ce priveste încasarea pretului, intentioneaza sa organizeze vânzarea în conditiile stipulate în noul act normativ urmând ca pretul achitat de reclamanta sa constituie un avans, sau sa fie restituit.
Pe data de 27.08.2008 reclamanta a depus un raspuns la întâmpinare:în acesta se arata ca procesele verbale de vânzare s-au încheiat în conformitate cu prevederile O.U.G.nr.110/2005 , lege în vigoare la acea data, totul fiind constitutional. Reclamanta arata ca înainte de vânzare, în data de 31.10.2006 a primit o adresa de la Consiliul local B. prin care o înstiinta ca trebuie sa comunice în 5 zile daca este de acord cu cumpararea spatiului medical. Consiliul local o înstiinta ca plata în caz de cumparare se va face integral cu toate ca în Monitorul Oficial se precizeaza ca se va depune 25% din pret, apoi se va putea plati si în rate. Mai arata ca una din clauzele contractului de vânzare cumparare a fost ca acest contract sa se încheie în termen de maxim 15 zile de la data achitarii integrale a pretului de vânzare, respectiv pâna la data de 15.08.2007 . Pârâta nu a respectat acest termen de 15 zile .
Ulterior,pe data de 16.09.2008 reclamanta a mai depus niste precizari în care a aratat ca legea de vânzare cumparare a cabinetelor medicale a fost abrogata mult mai târziu si considera ca era în legalitate când a platit cumpararea cabinetului. În 13.10.2008 a mai aratat ca este de acord cu efectuarea expertizei specialitatea constructii însa nu este de acord cu expertiza topocadastru întrucât documentatia cadastrala a fost facuta de pârâta înca din anul 2006.
În cauza s-a încuviintat efectuarea unei expertize tehnice specialitatea topocadastru de catre expertul desemnat D. L. Acesta nu a fost contestat de nici una dintre parti.
De asemenea,în cauza a mai fost efectuat si un raport de expertiza în specialitatea constructii de catre domnul expert E. A..
În baza rolului activ instanta a trimis o adresa pârâtilor pentru a preciza statutul juridic al imobilelor. Raspunsul a fost atasat la dosar (fila 171).O data cu acest raspuns pârâtii au depus si copie dupa HG 1347/2001 publicat în Monitorul Oficial nr.305 bis/2002 precum si al OUG 68/2008 privind vânzarea spatiilor cu destinatia de cabinete medicale.
Analizând materialul probator administrat în cauza, instanta retine urmatoarele:
Pe data de 12.07.2007 s-a încheiat procesul verbal de vânzare nr.18387/12.07.2007 între Consiliul Local B. în calitate de vânzator si G. P. E. în calitate de cumparator. Obiectul contractului îl constituia vânzarea unui cabinet medical situat în B.Acesta era format din Cabinet medical în suprafata de 19,21 mp si spatii comune în cota indiviza în suprafata de 3,01 mp.Totalul spatiului propus vânzarii a fost de 22,22 mp. De asemenea,a mai facut obiectul contractului si suprafata de teren de 11,11 mp teren.
Pretul a fost stabilit în contract,conform normelor în vigoare la acea data,la suma de 806,47 euro. Acesta trebuia achitat în termen de 30 de zile de la data semnarii contractului la cursul de schimb al BNR din ziua platii.
Contractul a fost încheiat în baza OUG 110/2005,Legii nr.236/2006,HCL 107/2005 si HCL 77/2006.
Dupa încheierea contractului de vânzare cumparare au fost emise si facturile nr.0465645/30.07.2007 si 0465646/30.07.2007 iar în aceeasi zi,reclamanta a platit pârâtilor suma de 2547 lei pentru ambele facturi.
Desi imobilele erau intabulate în cartea funciara,vânzarea nu a putut avea loc deoarece existau deficiente ale schitelor cadastrale. Acestea au fost refacute,dar pârâtii au refuzat sa mai perfecteze în forma autentica vânzarile. Cu toate acestea reclamanta nu a primit o înstiintare scrisa privitoare la motivul refuzului. Nici la dosarul cauzei,pârâtii nu au depus vreun înscris în acest sens. Mai mult,pretul platit nu a fost returnat de catre pârâti reclamantei.
Instanta retine asadar ca prin acest antecontract, pârâtii s-au obligat sa transmita reclamantei dreptul de proprietate asupra imobilelor constructii si teren. Aceasta obligatie de a face este susceptibila de executare silita directa prin pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act de vânzare-cumparare, în temeiul dispozitiilor de principiu ale art. 1073 si art. 1077 C.civ.
Pentru a fi posibila pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare este însa necesar sa fie îndeplinite toate conditiile pentru transmiterea proprietatii de la promitentul-vânzator la promitentul-cumparator, cu exceptia consimtamântului promitentului-vânzator.
Cu alte cuvinte, este necesar ca promitentul vânzator sa fie proprietarul bunului ce constituie obiectul derivat al promisiunii de vânzare, sau, în cazul în care exista mai multi coproprietari, toti acestia sa se oblige la încheierea contractului de vânzare-cumparare.
Pentru ca instanta sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic,trebuie indeplinite atat conditiile de validitate prevazute de art. 948 si urm. Cod Civil pentru actul juridic, dar si conditiile de validitate specifice contractului de vanzare-cumparare.
În ceea ce priveste consimtamantul valabil exprimat,instanta constata ca aceasta conditie a fost îndeplinita.
Astfel,prin adresa nr.17091/31.10.2006, Consiliul Local B. solicita reclamantei sa-si exprime disponibilitatea de a cumpara spatiile medicale în discutie la un anumit pret mentionat chiar in adresa.Respectiva adresa reprezinta o adevarata oferta de vanzare, care exprima in mod neechivoc intentia paratei de a vinde.
În momentul în care nu doar ca reclamanta si-a manifestat vointa de a cumpara, atat prin adresa de raspuns cat si prin semnarea ulterioara a procesele verbale de vanzare nr. 18387 si 18388 din 12.07.2007, dar a achitat si pretul fixat de catre parata, este evident ca ambele parti si-au exprimat in mod liber si in deplina cunostinta de cauza acordul de vointa referitor la vanzarea-cumpararea spatiilor medicale si a terenului aferent.
Privitor la capacitatea de a contracta a partilor,instanta retine urmatoarele.
În anul 2007 ambele parti aveau capacitate deplina de exercitiu si nu se aflau in vreunul din cazurile de incapacitate speciala. Potrivit art. 1306 Cod civil, pot cumpara toti carora nu le este oprit prin lege. Aceeasi conditie se aplica si vanzatorilor.
Asa fiind,instanta cosntata ca si aceasta conditie este îndeplinita.
O alta conditie pentru valabilitatea actului juridic civil este cea referitoare la obiectul determinat, aflat in circuitul civil, licit si posibil, proprietatea vanzatorului, dar si la un pret determinat in bani, sincer si serios.
Identificarea amanuntita a imobilele ce urmau sa faca obiectul vanzarii-cumpararii a fost realizata in documentatiile cadastrale inregistrate la OCPI sub nr. 3647 si 3648 din 1.11.2006. Imobilele au primit nr. cadastral si au fost inscrise in cartea funciara.
Obiectul vanzarii a fost identificat initial in anexele la HCL B. nr. 107/2005 si 77/2006. Aceste hotarari se refera la aprobarea listei cu spatiile medicale si terenurile aferente aflate in proprietatea si administrarea paratilor ce urmau sa fie vandute in baza OUG nr.110/2005.
Ulterior, in cuprinsul proceselor-verbale de vanzare, imobilele au fost identificate conform datelor din documentatiile cadastrale mai sus amintite.
Certitudinea ca bunul nu provine dintr-o activitate ilicita tine, de asemenea, de domeniul evidentei. Referitor la conditia de bun posibil, aceasta a fost indeplinita din moment ce bunul deja exista si era bine determinat.
Privitor la bunurile ce urmau a fi vandute se aflau in circuitul civil este demonstrat o data in plus de faptul ca ele fac obiectul unei legi speciale care prevede posibilitatea vanzarii lor. Din moment ce insusi legiuitorul prevede expres prin lege faptul ca bunurile sunt in circuitul civil, orice alta discutie teoretica referitoare la acest aspect este de prisos.
O ultima conditie generala de validitate a actului juridic priveste cauza licita si morala.
La momentul desfasurarii procedurii de vanzare, cat si dupa aparitia deciziei amintite a Curtii Constitutionale, nu s-a pus niciun moment problema ca vanzarea in sine a spatiilor medicale ar avea un scop ilicit sau imoral. Atata timp cat si in prezent legislatia permite in vanzarea acestor imobile, este evident ca prin aceasta se doreste in primul rand asigurarea unei cât mai bune desfasurari a asistentei medicale a populatiei.
În afara conditiilor generale,mai trebuie îndeplinite si cele specifice vanzarii-cumpararii referitoare la un pret.
Privitor la seriozitatea pretului, aceasta e o chestiune de fapt, in general aprecierea indeplinirii acestei cerinte neputandu-se face doar dupa criterii obiective, ci si tinand cont de subiectivismul partilor contractante.
In procesele verbale de vanzare este prevazut exact pretul pentru fiecare imobil in parte. Acest pret a fost deja achitat de catre cumparatoare pe 30.07.2007.De altfel,însisi pârâtii au emis facturi pentru spatiu si terenul aferent catre reclamanta.
Faptul ca pretul a fost stabilit pe baza unor dispozitii legale, a fost platit cu chitanta in urma intocmirii unei facturi exclude posibilitatea ca acesta sa fi fost fictiv, deghizat in totalitate sau macar in parte.
In cazul de fata, pretul a fost determinat in bani chiar de catre vanzator, in baza dispozitiilor legii.Astfel,oferta de vanzare facuta initial cuprindea date referitoare la determinarea pretului la care urma a se face vanzarea.
Decizia nr.871/2007 a Curtii Constitutionale, facand referire mai ales la pretul de 1 euro/mp stabilit pentru teren, il califica drept neserios. Însa decizia Curtii Constitutionale nu retroactiveaza,iar raporturile juridice deja statornicite pana la momentul aparitiei acesteia urmeaza sa-si produca efecte.Este de mentionat ca decizia in discutie a fost pronuntata la 9 octombrie 2007, adica la peste o luna dupa data la care s-a achitat pretul si la peste doua saptamani fata de data la care partile stabilisera sa incheie actul de vanzare cumparare.
Imobilele in discutie sunt situate in policlinica din orasul B., iar aceste imobile ce fac obiectul vanzarii se refera atat la spatii comune cat si la terenuri in indiviziune situate sub constructii.
În ceea ce priveste strict spatiile medicale supuse vanzarii, trebuie tinut cont de faptul ca nu este vorba de locuinte sau spatii comerciale, industriale ori de birouri despre care se poate spune ca se tranzactioneaza pe piata libera si ar putea exista un termen de comparatie referitor la pretul de circulatie al imobilului.
Aceste spatii au o destinatie speciala ce nu poate fi schimbata, tocmai pentru ca folosirea lor nu are ca scop principal obtinerea de profit de catre o persoana privata ci se circumscrie unui interes public, acela al garantarii dreptului cetatenilor la ocrotirea sanatatii.
Situatia aparte a acestor spatii se reflecta si in faptul ca inainte de aparitia OUG 110/2005, acestea erau detinute de medici in baza unor contracte de concesiune ale caror redeventa era de asemenea cu mult mai mica decat valoarea de piata a chiriei pentru spatii comerciale.
Instanta apreciaza ca si conditia pretului ceruta pentru contractul de vânzare cumparare a fost îndeplinita,neexistând vreun impediment în acest sens.
În ceea ce priveste vânzarea de imobile,actul trebuie sa îndeplineasca si anumite conditii de forma.
Partile consimt atat la tranzactionarea de constructii cat si de teren asa dupa cum rezulta din ambele procese verbale de vanzare-cumparare existente la dosar.
Legea prevede forma autentica ad validitatem doar pentru vanzarea terenurilor.
Astfel,cele doua procese-verbale de vanzare reprezinta doar antecontracte de vanzare-cumparare in ceea ce priveste terenul, avand valoarea unor promisiuni bilaterale ce ar putea fi perfectate atata timp cat bunurile inca se regasesc in patrimoniul promitentului vanzator.
Referitor la prevederile contractuale din cele doua procese-verbale care se refera la vanzarea constructiilor, acestea alcatuiesc adevarate contracte de vanzare-cumparare, din moment ce,inca de la momentul semnarii acestora erau indeplinite toate conditiile de fond necesare pentru validitatea vanzarii-cumpararii.
Conform art. 1295 Cod Civil prevede ca «vinderea este perfecta» inca din momentul in care partile au convenit asupra lucrului si asupra pretului, chiar daca lucrul inca nu s-a predat iar pretul nu s-a platit.
Imobilele constructii,la momentul semnarii celor doua acte in discutie erau deja in posesia cumparatorului.Pentru plata pretului s-a stabilit un termen de plata.
Instanta retine ca toate conditii unei vânzari valabile sunt îndeplinite în cauza de fata, atât în ceea ce priveste terenul cât si constructiile.
Întreg materialul probator duce la concluzia pertinenta ca actiunea este fondata.
Pentru considerentele ce preced instanta va admite actiunea si va perfecta vânzarea –cumpararea intervenita între parti a spatiului compus din: cabinet medicina de familie, cu o suprafata construita de 19,21 m.p. si spatii comune (cota indiviza) de 3,01 m.p.; sala de tratamente în cota indiviza de 1/3, cu o suprafata construita-cota indiviza din 19,22 m.p. , respectiv 6,40 mp si suprafata construita spatii comune, cota invidiza 1/3 din 3,01 m.p. , respectiv 1,00 m.p.; si pentru terenul aferent spatiului identificat anterior, respectiv terenul aflat sub cabinet si spatiul comun-cota indiviza 11,11 m.p.,nr.cadastral 1935 si nr. carte funciara 2582/02.11.2006 si terenul aflat sub sala de tratamente si spatii comune-cota indiviza 1/3 din 11,11 m.p., respectiv 3,70 m.p.,nr.cadastral 1934, nr. carte funciara 2583/03.11.2006 .
Va lua act ca pretul vânzarii,în suma de 806,47 euro, respectiv în suma de 848,17 lei si 2546,83 lei a fost achitata integral de reclamanta .
În temeiul art. 274 C.pr.civ., va lua act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.
Red. A.N.T