Constatarea nulitatii absolute a antecontractului de vânzare – cumparare. Examinarea respectarii dispozitiilor art. 948 Cod civil la data încheierii antecontractului.
Sectia civila. Decizia civila nr. 243/RC/09.03.2010
Prin sentinta civila nr.1961/2.05.2008 a Judecatoriei Piatra Neamt s-a admis actiunea formulata de reclamanta M. R. – P. în contradictoriu cu pârâtii P.V., M.N. si M. M. având ca obiect constatare nulitate antecontract de vânzare – cumparare si în consecinta s-a constatat nul antecontractul de vânzare – cumparare a imobilului compus din casa de locuit si suprafata de 1200 m.p. teren aferent situat în comuna Dumbrava Rosie, judetul Neamt încheiat de pârâti si au fost obligati pârâtii, în solidar, sa plateasca reclamantei suma de 10,3 lei reprezentând cheltuieli de judecata .
Pentru a pronunta sentinta instanta de fond a retinut urmatoarea situatie de fapt:
Reclamanta a solicitat constatarea nulitatii absolute a antecontractului de vânzare – cumparare încheiat de pârâti cu privire la o casa de locuit si o suprafata de 1149 m.p. teren situate în intravilanul comunei Dumbravava Rosie.
Instanta a retinut ca la data de 19.07.2000 reclamanta M.R.P. împreuna cu P. V. au cumparat de la pârâtii M. M. si M. M. o casa de locuit în suprafata de 68 mp si o suprafata de 1148 mp situate în intravilanul comunei D-va Rosie, judetul Neamt, în cote indivize egale , cu suma de 60.000 lei, încheind contractul de vânzare – cumparare autentificat sub nr.3254/2000.
La data de 30.05.2001, a fost înregistrata cu nr. 5328/2001 cererea formulata de P. V. în contradictoriu cu M.R.P. privind imobilul mentionat mai sus având ca obiect iesire din indiviziune care a fost modificata în actiune pentru declararea simulatiei prin interpunere de persoane în contractul de vânzare – cumparare mentionat mai sus. În cursul judecarii acestei cauze, la data de 03.09.2001 a depus contraînscrisul care face obiectul prezentului litigiu. Prin sentinta civila nr. 8583 pronuntata în aceasta cauza ramasa definitiva si irevocabila, actiunea civila a fost respinsa ca nefondata.
Dupa aceasta, P. V. a formulat plângere penala împotriva pârâtului M. N. pentru savârsirea infractiunii de înselaciune în conventii. Pârâtul a fost trimis în judecata si condamnat prin decizia penala nr.629/A/2003 a Tribunalului Neamt si în care a fost anulat contractul de vânzare – cumparare.
Pârâtul P. V. a formulat o actiune civila în contradictoriu cu ceilalti pârâti având ca obiect perfectarea vânzarii în baza contraînscrisului mentionat mai sus. Prin decizia civila nr. 206 din 26.04.2005 Tribunalul Neamt a admis actiunea civila si a perfectat conventia de vânzare – cumparare din data de 19.07.2000 încheiata între P. V. si ceilalti doi pârâti, doar cu privire la casa si a constituit un drept de superficie în favoarea cumparatorului asupra terenului aferent constructiilor.
La data de 06.07.2008 reclamanta M. R. P. a formulat o plângere penala împotriva pârâtilor pentru savârsirea infractiunilor prevazute de art. 215 si 292 Cod penal.
Prin rezolutia nr. 2731/P/2005 din 18.01.2006 Parchetul de pe lânga Judecatoria Piatra Neamt a dispus neînceperea urmaririi penale fata de pârâti în temeiul art. 10 lit. d Cod procedura penala, retinând ca nu exista vinovatie în cauza.
Fata de cele de mai sus instanta de fond a constat ca actiunea este întemeiata în temeiul art. 948, 966 si 968 Cod civil si art. 274 din Codul de procedura civila, a admis-o pentru urmatoarele considerente:
Înscrisul sub semnatura privata presupus încheiat la data de 19.07.2000 între pârâtul P. V., în calitate de promitent cumparator si pârâtii M. N. si M. M., în calitate de promitenti vânzatori privind casa si anexele mentionate mai sus, a fost întocmit în mod fraudulos, respectiv a fost antedatat de catre parti cu scopul de a sustrage imobilul urmaririi silite de catre reclamanta M. R. P. care are un drept de creanta în suma de 30.000 lei stabilit prin decizia penala nr. 629/A/2003 a Tribunalului Neamt.
Aceasta împrejurare de fapt, respectiv întocmirea unui înscris sub semnatura privata care a fost antedatat cu scopul de a o frauda pe reclamanta este dovedita cu prezumtia simpla pe care judecatorul o trage pornind de la faptul cunoscut constând în aceea ca, desi pârâtul P. V. ar fi avut tot interesul sa faca referire la acest înscris si sa-l depuna în dosarul de cercetare penala nr. 115/P/2001 a Parchetului de pe lânga Judecatoria Bacau, nu a facut acest lucru ceea ce conduce la concluzia logica ca nu exista.
De asemenea, aceeasi concluzie este sustinuta si de faptul ca pârâtul P. V. ar fi formulat înca de la început o actiune civila având ca obiect pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de contract autentic de vânzare – cumparare a imobilului în litigiu si nu ar fi formulat o actiune civila având ca obiect iesire din indiviziune în contradictoriu cu reclamanta care a fost transformata ulterior într-o actiune civila având ca obiect declararea simulatiei prin interpunere de persoane.
În aceste conditii cauza antecontractului de vânzare – cumparare constatata prin înscrisul sub semnatura privata antedatat mentionat mai sus, este una ilicita si imorala si consta în interesul pârâtului P. V. de a sustrage imobilul respectiv de la urmarirea silita promovata de reclamanta si care a condus la crearea unei stari de insolvabilitate a pârâtilor M.N. si M. M..
Împotriva sentintei a declarat recurs pârâtul P. V., criticând-o ca netemeinica si nelegala pentru urmatoarele motive:
Cu toate ca atât în literatura de specialitate cât si în practica judiciara( inclusiv în decizia civila nr.304/AC/2002 filele 17-18 – care se refera la acelasi înscris) opinia general valabila este ca „instanta … nu se poate pronunta doar pe baza de prezumtii”, pentru pronuntarea hotarârii în prezenta cauza instanta a avut drept „dovada” pentru a trage concluzia ca înscrisul sub semnatura privata este antedatat doar prezumtia simpla trasa dintr-o premisa, si aceea falsa.
Faptul ca antecontractul de vânzare – cumparare a fost întocmit la data consemnata rezulta clar si fara echivoc din urmatoarele:
În primul rând, pentru a urma logica motivarii hotarârii, din prezumtia simpla ca astfel de înscrisuri sub semnatura privata se întocmesc în marea majoritate a contractelor de vânzare – cumparare de imobile, reprezinta o consemnare a acordului initial de vointa si, de regula, preced actele autentice întocmite la Notariat.
Despre existenta antecontractului P. V. face vorbire înca din actiunea introductiva în dosarul privind simulatia, actiunea depusa la 20.05.2001, chiar daca actul a fost depus la dosar mai târziu, pe data de 13.09.2001. Faptul ca nu l-a depus si în dosarul 115/P/2001 poate fi interpretat si ca o strategie ( buna sau rea) a aparatorilor din acel dosar, nu doar ca el nu exista în acel moment.
Valabilitatea acestui antecontract, inclusiv data acolo consemnata, a fost analizata si de organele de urmarire penala la plângerea reclamantei pentru înselaciune si fals care a facut obiectul dosarului nr.2731/P/2005. În plângerea din acel dosar, precum si în precizarile anterioare M.R. P. sustine exact aceleasi lucruri ca si în actiunea de fata, respectiv ca este un „ act fals întocmit pro cauza, la o data ulterioara fata de cea trecuta, respectiv 19.07.2000”. Prin rezolutia din 18 ianuarie 2006 pronuntata în acel dosar, rezolutie care, desi contestata de reclamanta, a ramas definitiva, s-a constatat ca antecontractul „nu este fals, el încheindu-se cu acordul ambelor parti”. Acest lucru reprezinta autoritate de lucru judecat de care instanta de fond nu a vrut sa tina seama.
Valabilitatea acestui antecontract a fost analizata si de Tribunalul Neamt atunci când a pronuntat decizia civila nr.206/RC/2005, decizie intrata în puterea lucrului judecat, si care nu poate fi anulata printr-o alta hotarâre, si aceea pronuntata de o instanta inferioara în grad. De altfel, valabilitatea acestei decizii a mai fost analizata – în contradictoriu cu reclamanta – si prin sentinta civila nr.4561/2005 privind contestatia la executare unde se consemneaza ca „decizia 206 are caracter declarativ si nu translativ de proprietate”. Si aceasta hotarâre a intrat sub puterea lucrului judecat. Din atitudinea reclamantei în acel dosar (5171/2005) unde, desi a primit despagubiri prin decizia penala nr.262/A/2003 de anulare a contractului autentic si repunerea partilor în situatia anterioara, a refuzat sa le execute, rezulta clar coniventa cu M. în detrimentul recurentului si reaua sa credinta.
A mai aratat recurentul ca din anul 2000 a fost permanent în posesia imobilului caruia i-a adus îmbunatatiri substantiale care i-au înzecit valoarea, ca în afara de hartuirea juridica reclamanta nu a manifestat nici un altfel de interes fata de imobil, ca pe lâna pretul initial a achitat ulterior si datoria bancara a lui M. precum si pretul terenului aferent constructiei.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate si a dispozitiilor art.304 ind.1 Cod procedura civila, tribunalul retine în fapt urmatoarele:
Instanta de fond a fost învestita cu o actiune în constatarea nulitatii absolute a antecontractului de vânzare-cumparare, ceea ce presupunea examinarea respectarii dispozitiilor art. 948 Cod civil, la data încheierii antecontractului întrucât nulitatea este sanctiunea care se aplica actelor juridice încheiate cu încalcarea dispozitiilor legale.
Hotarârea pronuntata în cauza este temeinica si legala întrucât antecontractul de vânzare – cumparare încheiat de pârâti a avut la baza o cauza ilicita, respectiv aceea de a frauda dreptul de proprietate( de la acea data) a reclamantei asupra imobilului în litigiu drept dobândit prin contractul de vânzare – cumparare autentificat sub nr.3254/19.07.2000( în vigoare la data întocmirii antecontractului).
Astfel asa cum a retinut si instanta de fond antecontractul a fost încheiat de pârâti nu la data stipulata în cuprinsul sau( 19.07.2000) ci dupa încheierea contractului de vânzare – cumparare nr.3254/19.07. 2000, respectiv în vara anului 2001, când reclamantul – pârât pe fondul unor neîntelegeri cu reclamanta si mama acesteia a promovat o actiune în declaratia simulatiei contractului de vânzare – cumparare nr.3254/2000, în cursul careia s-a prevalat de acest antecontract ca fiind „ contraînscrisul” prin care a încercat sa dovedeasca ca reclamanta nu a avut calitatea de cumparator a imobilului în litigiu ci de persoana interpusa( actiune respinsa prin sentinta civila nr.8563/2001 a Judecatoriei Piatra Neamt prin care s-a retinut, printre altele si împrejurarea ca antecontractul nu a fost întocmit la 19.07.2000 ci ulterior „ pro cauza”) .
Împrejurarea ca antecontractul a fost întocmit ulterior de pârâti, rezulta nu numai din prezumtii asa cum sustine recurentul ci si din probele administrate,(desi potrivit dispozitiilor art.1203 Cod civil, o hotarâre judecatoreasca poate fi fundamentata si pe prezumtii, pe rationamente logico – judiciare temeinice).
Astfel, din declaratia martorului M. M.( data în dosarul nr.5328/2001 al Judecatoriei Piatra Neamt si aflata la fila 36 dosar 2731/P/2005 al Parchetului de pe lânga Judecatoria Piatra Neamt , (atasat spre consultare la prezenta) rezulta ca prin lunile iunie – iulie 2001, pârâtii P. V. si M.N., (prin intermediul unei persoane pe nume P., care îi traducea pârâtului M.N. din limba italiana în limba româna), au discutat si au redactat un înscris caruia doreau sa-i dea aparenta ca ar fi fost redactat anterior datei la care se încheiase contractul de vânzare – cumparare în forma autentica pentru imobil, martorul (în prezenta caruia s-au purtat discutiile) fiind rugat de pârâtul P. V. sa nu-i relateze mamei reclamantei aceasta împrejurare.
Coroborând declaratia acestei persoane cu împrejurarea ca recurentul a încercat, începând cu anul 2001, sa obtina un drept exclusiv de proprietate asupra imobilului, formulând o plângere penala împotriva reclamantei, mamei acesteia si notarului public (ce a format obiectul dosarului nr.115/P/2001 al Parchetului de pe lânga Curtea de Apel Bacau) în care a sustinut ca a fost înselat si ca este adevaratul cumparator si singurul proprietar al imobilului, dosar în care nu a depus antecontractul si nici macar nu a facut vreo referire despre existenta acestuia), desi avea tot interesul de a-l depuse pentru ca ar fi dovedit tocmai împrejurarile reclamate, precum si faptul ca daca la data de 30.05.2001 ar fi existat antecontractul, reclamantul ar fi formulat de la început actiunea în declararea simulatiei contractului autentic( si nu o actiune de iesire din indiviziune, modificata ulterior în actiune în simulatie) se deduce ca antecontractul a fost redactat în anul 2001 si nu la data de 19.07.2000.
Aceeasi împrejurare rezulta si din faptul ca desi în cuprinsul antecontractului se mentioneaza ca promitentii vânzatori M. N. si M. M. au primit suma de 300.000.000 lei (rol) de la P. V. la 19.07.2000, în declaratia pârâtului M. N.( data în dosarul nr. 115/P/2001 al Parchetului de pe lânga Curtea de Apel Bacau) acesta precizeaza ca suma de 300.000.000 lei i-a fost înmânata de „Nicoleta”( care este mama reclamantei).
În al doilea rând chiar daca antecontractul a fost încheiat la data de 19.07.2001 este lovit de nulitate deoarece si la acea data s-a fondat pe o cauza imorala si ilicita sanctionata, potrivit art.966 Cod civil, cu nulitatea absoluta.
Aceasta pentru ca, asa cum rezulta din declaratia pârâtului M. N.( data în dosarul nr.115/P/2001), conventia privind vânzare – cumpararea o încheiase anterior atât cu mama reclamantei (care i-a cedat reclamantei dreptul sau) si care i-a si înmânat parte din pret (300.000.000 rol), cât si cu pârâtul P. V., convenind cu acestia ca în schimbul pretului de 600.000.000 rol sa le vânda imobilul.
Or, întocmirea( în aceeasi zi si prealabil, încheierii actului autentic care materializa conventia initiala) a unui înscris sub semnatura privata doar de catre pârâti( fara participarea si a mamei reclamantei) prin care este materializata o alta conventie în care atât la promitent cumparator cât si la persoana care a înmânat pretul apare specificat doar pârâtul P. V., demonstreaza ca motivul determinant la întocmirea acestuia, ca element subiectiv al conventiei, a fost ilicit întrucât pârâtii cu rea - credinta au urmarit înlaturarea mamei reclamantei din calitatea de promitent – cumparator cu fraudarea drepturilor eventuale de proprietate asupra imobilului.
De asemenea, conventia materializata în antecontract, diferita de cea initiala a avut si un scop imoral deoarece a fost de natura a nesocoti normele de convietuire sociala care pretind ca obligatiile asumate sa fie respectate si ca drepturile subiective sa fie exercitate cu buna – credinta.
Sustinerea recurentului ca instanta de fond nu a avut în vedere ca rezolutia de neîncepere a urmaririi penale din 18 ianuarie 2006 a Parchetului de pe lânga Judecatoria Piatra Neamt ( prin care s-a dispus neînceperea urmaririi penale fata de pârâti cercetati sub aspectul savârsirii infractiunii de fals în înscrisuri sub semnatura privata) are autoritate de lucru judecat este neîntemeiata întrucât rezolutia de neîncepere a urmaririi penale neavând caracterul unei hotarâri definitive în sensul art.22 Cod procedura penala nu are autoritate de lucru judecat în instanta civila.
Pe de alta parte, în cuprinsul rezolutiei sus – mentionate se retine ca acea conventie de vânzare – cumparare încheiata de pârâti nu este falsa „deoarece s-a încheiat cu acordul ambelor parti iar folosirea în fata instantei de judecata nu a produs consecinte juridice”.
Or, si instanta de fond a retinut ca antecontractul s-a încheiat cu acordul ambelor parti, iar în ceea ce privesc consecintele juridice acestea s-a produs dupa data pronuntarii Rezolutiei de neîncepere a urmaririi penale, respectiv în anul 2005, când la solicitarea recurentului P.V. s-a perfectat vânzarea – cumpararea materializata în antecontractul din 19.07.2000, prin decizia civila nr.206/RC/2005 a Tribunalului Neamt.
Si motivul de recurs prin care se sustine ca întrucât valabilitatea antecontractului de vânzare – cumparare din 19.07.2000 a fost examinata cu ocazia pronuntarii deciziei civile nr. 206/RC/2005 a Tribunalului Neamt prin care s-a perfectat conventia de vânzare – cumparare încheiata la 19.07. 2000 de pârâti nu mai poate fi examinata în cauza de fata este neîntemeiata întrucât în primul rând acea decizie nu-i este opozabila reclamantei care nu a fost parte în dosarul în care a fost pronuntata si în al doilea rând în acea cauza, nu s-au examinat decât conditiile de valabilitate în raport cu partile din antecontract nu si în raport cu reclamanta tert vatamat prin încheierea antecontractului împrejurari cu care instanta nu a fost sesizata.
Motivul referitor la neexecutarea de catre reclamanta a deciziei penale nr.262/AP/2003 a Tribunalului Neamt desi excede cauzei de nulitate a antecontractului si vizeaza împrejurari ulterioare încheierii acestuia este neîntemeiat întrucât asa cum rezulta din cuprinsul sentintei civile nr.4561/2005 a Judecatoriei Piatra Neamt , ce a avut ca obiect o contestatie la executare silita a imobilului în litigiu – chiar daca executarea nu s-a pornit la cererea reclamantei aceasta a formulat cerere de interventie în interes propriu, iar instanta a anulat formele de executare întreprinse retinând printre alte motive si pe acela ca executarea nu poate avea loc deoarece imobilul nu mai este proprietatea debitorului M. N. ci a reclamantului P.V., ca urmare a pronuntarii deciziei civile nr.206/2005 a Tribunalului Neamt.
Pentru considerentele aratate, tribunalul a constatat ca recursul nu este fondat, în conformitate cu dispozitiile art.312 Cod procedura civila urmeaza a-l respinge.