Contencios administrativ. Exceptia nelegalitatii. Limitele de actiune ale instantei
Decizia nr.201/CA/09.10.2006
Prin sentinta civila nr. 1171/E din 3 mai 2006, Tribunalul Iasi a admis exceptia de nelegalitate a H.C.L. nr. 245/2002, emisa de Consiliul Local al Municipiului Iasi si a anulat în parte aceasta hotarâre, respectiv mentiunea cuprinsa în art. 2 lin. 2 fraza a II-a, potrivit careia chiria maxima este de 30% din venitul net pe familie sau persoana.
Pentru a se pronunta astfel, prima instanta a retinut ca, prin H.C.L. nr. 245 din 24.06.2002 s-a aprobat scoaterea la licitatie a unui numar de 42 de apartamente, situate în imobilul din Iasi, sos. Nicolina nr. 107, bloc 1004, în vederea închirierii si ca, la alineatul 2 al art. 2 din hotarârea mentionata s-a stabilit ca suma maxima pâna la care participantii pot licita este de 30% din venitul net pe familie sau persoana, venit obtinut din activitati salarizate pe baza unor contracte de munca.
Prima instanta a constatat ca dispozitia cuprinsa în H.C.L. nr. 245/2002 stabilirea chiriilor pentru spatiile cu destinatia de locuinte, care, la art. 26 stabileste ca, în cazul în care venitul net lunar pe membru de familie se situeaza între venitul mediu net lunar pe economie si dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei lunare nu poate depasi 25% din venitul net lunar pe familie, cuantumul de 30% din venitul net pe familie sau persoana, prevazut de HCL nr. 245/2002, fiind mai mare decât cuantumul legal maxim admis de 25% din venit.
S-a înlaturat apararea pârâtilor, potrivit carora chiria nu poate fi micsorata întrucât aceasta a fost stabilita în urma unei licitatii, pe motiv ca, pe de o parte, chiriasul este obligat sa anunte orice modificare a venitului net pe familie ce ar influenta cuantumul chiriei, în sensul majorarii sau micsorarii acesteia, iar pe de alta parte pentru ca însasi pârâtii au procedat la majorarea chiriei stabilita initial, motivat de nivelul ridicat al veniturilor realizate de catre chirias.
Apreciind ca este nelegal a se interpreta ca chiria stabilita prin licitatie poate fi numai majorata odata cu majorarea veniturilor, dar nu poate fi micsorata în situatia reducerii acestora, prima instanta a admis exceptia de nelegalitatea invocata, dispunând anularea în parte a H.C.L. nr. 245/2002, în ceea ce priveste mentiunea cuprinsa în art. 2 alin. 2 fraza a II-a. Curtea a admis recursul pârâtului ca întemeiat pentru urmatoarele motive.
Astfel, este necontestat faptul ca imobilul (apartament) ce a facut obiectul contractului de închiriere nr. 993 din 3 noiembrie 2004, încheiat de partile în litigiu, face parte din patrimoniul Municipiului Iasi si ca, în considerarea acestui drept de proprietate publica, consacrat de art. 480 Cod civil si Legea nr. 213/1998, titularul lui – Consiliul Local Iasi – are un drept de dispozitie, materializat în speta în scoaterea la licitatie publica, în vederea închirierii.
Exercitarea dreptului de dispozitie este însa subordonata în cazul închirierii locuintelor care apartin domeniului public sau privat al statului ori al unitatilor administrativ-teritoriale ale acestuia, principiilor si regulilor consacrate prin O.U.G. nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte.
Conform art. 26 din actul normativ citat, astfel precum a retinut si prima instanta, chiriile se calculeaza pornindu-se de la un tarif de baza lunar, care, potrivit art. 31 din acelasi act normativ în cazul în care venitul net lunar pe membru de familie se estimeaza între venit mediu lunar pe economie s dublul acestuia, la nivelul maxim al chiriei lunare nu poate depasi 25% din venitul net lunar pe familie.
Nu se poate pune în discutie legalitatea masurii de scoatere la licitatie publica deschisa, în vederea închirierii, a celor 42 de apartamente situate în blocul 1004, care se înscrie în limita dreptului de dispozitie consacrat de Legea nr. 213/1998 si Legea nr. 215/2001, ci doar dispozitia referitoare la stabilirea sumei maxime pâna la care se pute alicita, respectiv de 30% din venitul net pe familie sau persoana care, sub aspectul cuantumului, contravine în mod flagrant dispozitiilor OUG nr. 40/1999, care este general obligatorie.
Nimic nu împiedica pe recurenta ca prin caietul de sarcini sa stabileasca criterii de departajare a participantilor la licitatie, altele decât cuantumul maxim al chiriei, întrucât, atâta timp cât obiectul acesteia viza locuinte aflate în domeniul public si cât raportul dintre detinatorul apartamentelor si ofertantii declarati câstigatori s-a materializat într-un contract de închiriere, ea era tinuta a se înscrie în limita stabilita de legiuitor în ceea ce priveste nivelul maxim al chiriei lunare, norma de la care nu se putea deroga, dat fiind caracterul de protectie speciala al acesteia.
Faptul ca reclamantul a acceptat sa plateasca o chirie de 30% din venitul realizat nu poate reprezenta o validare, din partea chiriasului a încalcarii unei norme imperative statornicite de legiuitor, acordul conventional neputând înfrânge vointa legiuitorului.
Chiar daca astazi chiriasul se dezice de obligatia ce si-a asumat si profita de eroarea proprietarului, fara de care poate nu ar fi fost declarat câstigator la licitatia publica organizata, acest fapt nu poate constitui temei pentru încalcarea unei norme obligatorii, aplicabila tuturor unitatilor administrativ-teritoriale ce închiriaza locuinte aflate în patrimoniul lor.
În mod justificat a retinut prima instanta ca prin actul administrativ contestat recurenta nu putea stabili o chirie mai mare de 25% din venitul net lunar pe familie, maxim stabilit în mod obligatori si inderogabil, indiferent de modalitatea aleasa pentru perfectarea închirierii, exceptia de nelegalitate fiind sub acest aspect pe deplin întemeiata.
Prima instanta nu a sesizat însa ca, în procedura consacrata de art. 4 din Legea nr. 554/2004, nu este nici investita si nici nu are dreptul de a dispune anularea actului stabilit a fi nelegal, întrucât, solutionând exceptia de nelegalitatea, legiuitorul a prevazut în mod expres ca „în cazul în care instanta de contencios-administrativ a constatat nelegalitatea actului, instanta în fata careia s-a ridicat exceptia va solutiona cauza, fara a tine seama de actul a carui nelegalitatea a fost constata”.
Raportat la aceasta dispozitie, masura anularii HCL nr. 245/2002 apare ca fiind nelegala, drept pentru care, în temeiul art. 312 Cod procedura civila, recursul pârâtului a fost admis, în sensul modificarii în parte a hotarârii atacate, a înlaturarii masurii anularii mentiunii de la art. 2 alin. 2 fraza a II-a si a pastrarii hotarârii în partea referitoare la nelegalitatea acestor prevederi, raportat la dispozitiile art. 26 si art. 31 din OUG nr. 40/1999.