Dec. civ. nr. 444R din 30.10.2009, irevocabila
Sectia a IX-a civila si pentru cauze privind proprietatea intelectuala
Contract de închiriere locuinta încheiat pe durata contractului de munca. Vânzarea imobilului unei alte societati. Încetarea contractului prin vointa locatorului.
Cod civil: art.1441, 1436 alin.2
Deliberând asupra recursului civil de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 6 Bucuresti la data de 02.04.2007 reclamanta S.C. E.S. SRL. a chemat în judecata pe pârâtii SI,SA,SM si SV, solicitând instantei ca prin sentinta ce se va pronunta, în principal sa se constate încetarea contractului de închiriere nr. 1038/05.02.2003, prin expirarea termenului locatiunii si evacuarea neconditionata a pârâtilor din imobilul situat în Bucuresti, sectorul 6, iar în subsidiar, daca se va aprecia ca locatiunea a continuat, sa se constate încetarea contractului de închiriere prin denuntarea unilaterala a acestuia în baza dispozitiilor art. IV lit. c din contract si evacuarea neconditionata a pârâtilor, cu cheltuieli de judecata.
Prin sentinta civila nr. 3921/08.06.2007 pronuntata de Judecatoria Sectorului 6 Bucuresti - Sectia Civila s-a admis actiunea formulata de reclamanta S.C. E.S. SRLL. în contradictoriu cu pârâtii SI,SA,SM si SV; s-a constatat încetat contractul de închiriere nr. 1038/05.02.2003, prin denuntarea unilaterala din partea locatorului; s-a dispus evacuarea pârâtilor din imobilul situat în Bucuresti, sectorul 6, proprietatea reclamantei; au fost obligati pârâtii sa plateasca reclamantei suma de 58 RON, reprezentând cheltuieli de judecata si s-a luat act ca reclamanta îsi rezerva dreptul de a solicitat pe cale separata onorariu avocat.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre, prima instanta a retinut ca la data încheierii contractului de vânzare cumparare între S.C. E.S. SRLL. si vânzatoarea S.C.L.S.A, pârâtii SI,SA,SM si SV ocupau camera nr. 24 din imobilul situat în Bucuresti, sectorul 6, potrivit contractului de închiriere înregistrata sub numarul 1038/05.02.2003, termenul de închiriere fiind reprezentat de durata contractului de munca de care beneficia pârâtul SI.
Prin decizia nr. 426/31.05.2006 S.C.L.S.A a procedat la desfacerea contractului de munca al pârâtului în temeiul art. 55 lit. b din Codul Muncii.
Instanta a retinut ca în speta ne aflam în situatia unui contract de închiriere fara termen nascut prin tacita relocatiune care a dat nastere în patrimoniul pârâtului SI, unor drepturi locative vizând camera nr. 24, din imobilul situat în Bucuresti, sectorul 6, cu privire la care locatorul, reclamanta S.C. E.S. SRLL. a procedat la denuntarea unilaterala la data de 01.02.2007 prin notificarea adresata prin intermediul executorului judecatoresc D. G., comunicata la data de 02.02.2007 conform dovezii de comunicare aflat la dosar.
Instanta a constatat ca a încetat prin denuntare unilaterala contractul de închiriere nr. 1038/05.02.2003, astfel ca pârâtul S I nu mai prezinta titlu locativ opozabil locatorului proprietar, astfel încât a dispus evacuarea acestuia din imobil.
Împotriva acestei sentinte a declarat apel pârâtul SI, criticând hotarârea pentru respingerea gresita a cererii de suspendare a cauzei, precum si pentru faptul ca în mod gresit a retinut prima instanta încetarea contractului de închiriere nr. 1038/ 05.02.2003 ca efect al încetarii contractului de munca.
Apelul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a V-a civila.
Prin decizia civila nr. 298 din 26.02.2008 pronuntata în solutionarea apelului, tribunalul a admis apelul declarat in cauza si a dispus schimbarea în tot a sentintei, în sensul respingerii actiunii ca neîntemeiate.
Tribunalul a gasit întemeiat cel de al doilea motiv de apel invocat de apelant.
Astfel, Tribunalul a constatat ca în mod gresit a retinut prima instanta încetarea contractului de închiriere nr. 1038/05.02.2003 ca efect al încetarii contractului de munca.
Astfel, potrivit contractului încheiat între S.C.C.S.A. si pârâtul SI, durata închirierii a fost cea a contractului de munca.
La dosarul cauzei (fila 16 dosar fond) a fost depusa decizia nr. 426/31.05.2006 emisa de S.C.L.S.A. Din ceasta decizie rezulta ca, în raport de perfectarea la data de 31.05.2006 a contractului de vânzare cumparare si transfer al dreptului de proprietate asupra unei parti din unitate si a obiectului de activitate privind fabricarea de obiecte similare din ceramica, între vânzatorul S.C.L.S.A si cumparatorul S. M.S.R.L., cumparatorul este obligat sa angajeze, începând cu data de 01.06.2006, cu contract de munca pe durata nedeterminata, salariatii care deservesc sectia de obiecte sanitare si activitati conexe, în conditiile respectarii prevederilor art. 169 alin. 2 din Codul Muncii. Mai rezulta ca începând cu data de 01.06.2006 înceteaza contractul individual de munca încheiat pe durata nedeterminata si înregistrat sub nr. 42219/08.11.1995 al apelantului pârât SI, în functia de ceramist în cadrul sectiei de obiecte sanitare, S.C.L.S.A obligându-se sa achite toate drepturile banesti ale angajatului pâna la data de 01.06.2006, drepturile ulterioare si dreptul la concediul de odihna neefectuat aferent anului 2006, transferându-se noului angajator.
Din cuprinsul acestei decizii rezulta ca nu a avut loc o concediere propriu zisa, ci un transfer în sensul art. 169 din Codul Muncii, potrivit caruia salariatii beneficiaza de protectia drepturilor lor în cazul în care se produce un transfer al întreprinderii, al unitatii sau al unor parti ale acesteia catre un alt angajator, potrivit legii. Drepturile si obligatiile cedentului, care decurg dintr-un contract sau raport de munca existent la data transferului, vor fi transferate integral cesionarului. Transferul întreprinderii, al unitatii sau al unor parti ale acesteia nu poate constitui motiv de concediere individuala sau colectiva a salariatilor de catre cedent ori de catre cesionar.
Prin urmare, nu s-a putut retine ca a operat o concediere si deci o încetare a contractului de munca al apelantului pârât, ci un transfer atipic, în sensul dispozitiei legale mentionate.
Ca atare, Tribunalul a apreciat ca nu se poate retine ca a încetat contractul de închiriere, încheiat pe durata nedeterminata, în vigoare pe durata contractului de munca, neexistând nici un temei pentru a se constata încetarea locatiunii, nici ca urmare a împlinirii termenului, nici ca urmare a denuntarii unilaterale. În conditiile în care apelantul pârât reclamant a consemnat chiria datorata pe numele intimatei reclamante s-a considerat ca nu se poate retine nici existenta unei cauze de reziliere a contractului pentru neplata chiriei.
Tribunalul a constatat ca primul motiv de apel, privind gresita respingere a cererii de suspendare a cauzei în temeiul art. 244 alin. 1 C.pr.civila, nu este întemeiat, caci dezlegarea prezentei pricini nu atârna de cererea de anulare a contractului de vânzare cumparare intervenit între cele doua societati si de obligare a fostului proprietar la vânzarea catre pârâtul chirias a camerei detinuta cu chirie pentru motivele expuse corect de instanta de fond.
Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs S.C. E.S. SRLL., criticând-o ca fiind nelegala.
Recurenta a sustinut incidenta în cauza a motivului de recurs prevazut de Art. 304 pct. 9 Cod procedura civila - Gresita interpretare a dispozitiilor art. 1436 Cod civil precum si a clauzei (art. IV lit. c) din contract privind denuntarea unilaterala a contractului de închiriere.
Astfel, a sustinut recurenta, în mod corect, instanta de apel a retinut ca "potrivit contractului de închiriere încheiat între S.C. C. SA si pârâtul SI, durata închirierii este cea a contractului de munca".
In continuarea motivarii, instanta, analizând continutul deciziei de desfacere a contractului de munca, concluzioneaza ca, în fapt, nu s-a produs o concediere propriu-zisa ci un transfer în sensul dispozitiilor art.169 din Codul muncii.
Mergând mai departe, instanta îsi argumenteaza solutia astfel: " ... nu se poate retine ca a încetat contractul de închiriere, încheiat pe durata nedeterminata, în vigoare pe durata contractului de munca, neexistând niciun temei pentru a se constata încetarea locatiunii, nici ca urmare a împlinirii termenului nici ca urmare a denuntarii unilaterale. "
Singurul aspect care interesa în speta pentru a aprecia daca poate opera denuntarea unilaterala si care a fost retinut de instanta, astfel cum reiese din fraza reprodusa anterior, este ca aceste contracte de munca sunt încheiate pe o durata nedeterminata.
Însasi prevederile Codului muncii, art.12 alin 1, stabilesc cu valoare de principiu ca, contractul individual de munca se încheie pe durata nedeterminata. Exceptia este prevazuta la art. 12 alin. 2 în sensul ca se poate încheia si pe durata determinata, în conditiile expres prevazute de lege.
Durata contractului individual de munca nefiind determinata, înseamna ca si durata locatiunii urmeaza acelasi regim juridic potrivit principiului de drept accesorium sequitur principale.
La data incheierii contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 1288/03.04.2006 de B.N.P. D. M. D. intimatii-pârâti ocupau camera nr. 24 din imobilul situat în Bucuresti, sector 6 potrivit contractului de închiriere nr. 1038/05.02.2003 (la dosar), termenul de închiriere fiind reprezentat de durata contractului de munca (nedeterminata), cu începere de la data de 09.08.2003 (art. 1 alin. ultim din contract) .
Astfel, chiar daca nu a existat o concediere propriu-zisa si pârâtul ar fi în situatia unui transfer, operand subrogarea în drepturile si obligatiile proprietarului anterior al imobilului, în conditiile existentei unui contract de închiriere fara termen, contract ce avea prevazuta la art. IV lit. c o clauza privind denuntarea unilaterala, convenita de parti, recurenta a procedat la denuntarea unilaterala a contractului la data de 01.02.2007, prin notificarea adresata prin intermediul B.E.J. D. G., conform dovezii de comunicare aflata la dosar, în conformitate cu dispozitiile art. 1436 alin. 2 Cod civil.
In aceste conditii, a sustinut recurenta, a avut temei contractual în ce priveste denuntarea unilaterala dar si temei legal potrivit dispozitiilor art. 1436 alin. 2 cod civil. Denuntarea unilaterala a contractului reprezinta exercitarea dreptului de a pune capat contractului. Acest drept s-a nascut din vointa partilor, în mod direct, când s-a stipulat clauza de denuntare unilaterala sau în mod indirect, când legea (art. 1436 cod civil) prevede o asemenea posibilitate, acceptata implicit de parti prin încheierea contractului.
Mai mult decât atât, în cazul contractelor încheiate pe o perioada nedeterminata, chiar daca legea nu prevede si nici partile nu au stipulat dreptul de a denunta unilateral conventia, totusi aceasta exista în virtutea principiului constitutional care consacra libertatea persoanei. Daca nu ar putea sa puna capat, prin vointa lor unilaterala, unui contract pe perioada nedeterminata, ar însemna ca între ele se stabileste o adevarata relatie de servitute personala.
Asadar, nu numai ca denuntarea unilaterala este posibila pe temeiul acestor contracte, dar ar fi nula clauza prin care partile ar stipula ca renunta la dreptul de a denunta unilateral un astfel de contract.
In ceea ce priveste interpretarea clauzei stipulata expres la art. IV lit. c din contractul de închiriere raportat la modalitatea de redactare a acesteia, recurenta considera ca notiunea respectiva a fost aleasa neinspirat, întrucât rezilierea este o sanctiune care intervine în cazul neexecutarii culpabile a unei obligatii contractuale de catre una din parti. Acceptarea ideii de reziliere ar fi conforma literei textului citat dar ar contraveni spiritului acestuia.
In dreptul comun, daca partile sau legea n-au determinat durata locatiunii, contractul ia sfârsit prin denuntarea unilaterala de catre oricare dintre parti, cu conditia respectarii termenului de preaviz (art.1436 alin.2 Cod civil).
Chiar daca Legea nr.114/1996, speciala prin raportare la dispozitiile evocate din codul civil, nu face vreo referire expresa la posibilitatea denuntarii unilaterale, se poate deduce ca, facându-se aplicarea normei generale, de drept comun, o asemenea posibilitate este deschisa ambelor parti, cu respectarea însa a termenului de preaviz.
Prin urmare, recurenta s-a conformat dispozitiilor exprese ale art. IV lit. c din contractul de închiriere coroborate cu dispozitiile art. 1436 alin.2 cod civil si a anuntat intimatului-pârât concediul cu notificarea expediata prin intermediul Biroului Executorului Judecatoresc "D G" cu 30 de zile înainte, asa cum prevede clauza din contract si respectând astfel termenul de preaviz.
Nefiind constrânsa sa demonstreze vreo culpa a chiriasului, S.C. E.S. SRLL. poate denunta contractul independent de conditiile prevazute în contract pentru a obtine rezilierea.
Termenul de preaviz a fost respectat atât prin emiterea notificarii comunicata intimatului prin intermediul executorului judecatoresc, cât si prin promovarea actiunii în evacuare, asimilata unei manifestari neechivoce de vointa în sensul denuntarii contractului.
Întrucât legea nu prevede vreo forma speciala pentru denuntare, în toate cazurile "actiunea de chemare în judecata pentru evacuare constituie manifestarea vointei de denuntare a contractului ", termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar solutionarii litigiului .
Potrivit art. 480 Cod civil, titularul dreptului de proprietate se poate bucura si dispune de un lucru în mod exclusiv si absolut în limitele determinate de lege. In consecinta, nimeni nu poate fi îngradit în exercitarea atributelor dreptului de proprietate (dreptul de a poseda, de a culege fructele si dreptul de dispozitie), decât în cazurile si în conditiile strict determinate de lege, în cauza neregasindu-se vreuna din situatiile pe care legea le reglementeaza strict si numai ca o exceptie de la exercitarea în mod exclusiv si absolut a dreptului de proprietate.
In consecinta, recurenta, în calitate de proprietara a imobilului nu poate fi limitata în exercitarea prerogativelor dreptului sau de proprietate, prin urmare nu poate fi limitata nici sub aspectul exercitarii posesiei bunului aflat în proprietatea sa, intimatul-pârât locuind în prezent în imobil fara a putea opune un titlu locativ
Analizând actele si lucrarile dosarului, în limita motivelor de recurs, Curtea constata recursul ca fiind fondat, potrivit celor ce urmeaza:
În argumentarea solutiei, instanta de apel a procedat în mod nelegal la o interpretare a raporturilor juridice nascute în baza contractului de vânzare-cumparare intervenit între vânzatorul S.C.L.S.A si cumparatorul S M S.R.L., trecând peste vointa acestor parti contractante în ce priveste drepturile constituite în favoarea tertilor, între care si intimatii pârâti.
Actele aflate la dosarul cauzei contrazic în mod neechivoc acest mod de interpretare, potrivit caruia în fapt nu a avut loc o concediere colectiva a salariatilor vânzatorului din contractul mentionat ci un transfer atipic, situatie în raport de care s-ar fi mentinut toate obligatiile persoanei juridice de la care ar fi fost transferati salariatii, respectiv, pentru ceeace intereseaza în cauza, s-ar fi mentinut si contractul de locatiune pe durata nedeterminata, cu titlu de accesoriu al contractului de munca, de natura sa le permita intimatilor sa locuiasca în imobilul a carui proprietate a fost dobândita de catre recurenta pe întreaga durata a contractului de munca încheiat ulterior cu societatea cumparatoare.
În realitate, transferul dreptului de proprietate asupra unei parti din unitate si a obiectului de activitate al societatii vânzatoare, a intervenit fara ca societatea cumparatoare sa-si fi asumat alte obligatii fata de chiriasii intimati, decât cele ce rezulta din aplicarea dispozitiilor art. 1441 Cod civil, potrivit carora ,,Daca locatorul vinde lucrul închiriat..., cumparatorul este dator sa respecte locatiunea facuta înainte de vânzare".
Între societatea cumparatoare si intimatii pârâti nu a intervenit vreun acord cu privire la locatiunea camerei ocupate în imobilul proprietatea celei dintâi, cu atât mai putin vreo manifestare de vointa în sensul de a da locatiunii existente semnificatia unor raporturi juridice a caror durata sa fie aceeasi cu cea din contractul de munca, încheiat între aceste parti, situatie în care obligatia de asigurare a unei locuinte pentru acestia din urma ar fi fost prevazuta în contractul de munca sau printr-un act aditional la acesta.
Ca urmare, locatiunea de care era tinuta recurenta a fost una pe durata nedeterminata, în acord cu dispozitiile art. 1437 Cod civil, potrivit carora, în situatia locatiunii considerate ca reînoite, ,,efectele ei se reguleaza dupa dispozitiile articolului relativ la locatiunea fara termen", cum în mod corect a apreciat si prima instanta, pozitie adoptata de recurenta prin prezentele motive de recurs.
Asa fiind, Tribunalul nu putea înlatura de la aplicare dispozitiile art. 1436 alin.2 Cod civil, potrivit carora ,,daca contractul a fost fara termen, (n.n. este necesar concediul locatarului), concediul trebuie sa se dea de la o parte la alta", dispozitii care, dincolo de orice îndoiala, se regasesc si în cuprinsul contractului la a carei respectare era tinuta recurenta, la capitolul IV pct. c în care s-a stipulat posibilitatea rezilierii unilaterale a contractului de catre proprietar ,,cu conditia notificarii chiriasului cu 30 de zile înainte".
Astfel cum în mod corect a argumentat recurenta, chiar daca la acest capitol partile contractante au folosit termenul de reziliere, situatiile în privinta carora au înteles sa convina au depasit sfera acestei modalitati de încetare a raporturilor juridice specifice situatiei în care una dintre partile contractului nu-si respecta obligatiile contractuale, reglementând, în mod distinct, încetarea contractului din vointa locatorului si, corespunzator, din cea a locatarului, ca manifestare a principiului libertatii contractuale.
Curtea nu poate sa-si însuseasca concluziile intimatilor, în acord cu decizia recurata, privind incidenta în cauza a dispozitiilor art. 169 alin.2 din Codul muncii, care ar obliga cesionarul sa preia ca atare drepturile si obligatiile cedentului decurgând din contractele sau raporturile de munca existente la data transferului si pentru urmatoarele argumente:
Decizia nr. 426 din 31.05.2006 emisa de S.C.L.S.A, de încetare a contractului de munca încheiat cu intimatul SI pe temeiul dispozitiilor art. 55 lit. b din codul muncii - ca urmare a acordului partilor, chiar daca face vorbire în preambulul ei de obligatii asumate de societatea cumparatoare în temeiul art. 169 alin.2 din Codul muncii nu se coroboreaza în sensul sustinerilor intimatilor cu adresa acestei societati, catre locatarii caminului de nefamilisti, (fila 49 dosar fond) prin care li se aduce la cunostinta acestora ca urmare cumpararii de catre recurenta reclamanta a caminului, ,,urmeaza a fi contactati de noul proprietar, în vederea stabilirii noilor relatii locative".
Pe de alta parte, acceptând teza potrivit careia locuinta ocupata ar fi fost accesoriu la contractul de munca, Curtea retine ca potrivit raspunsului la interogatoriul ce le-a fost luat intimatilor S A si S I de catre prima instanta, rezulta ca acestia îsi au domiciliul la o alta adresa decât cea la care se afla locuinta în litigiu, situatie în raport de care nici nu se justifica, în planul necesitatii imediate, continuarea locatiunii, câta vreme locatarul nu justifica cu necesitate continuarea unei asemenea locatiuni.
Nu în ultimul rând, îngradirea dreptului de proprietate dobândit de catre recurenta în baza unor acte încheiate cu respectarea dispozitiilor legale trebuie sa fie justificata de un scop legitim, iar pentru situatia de speta, astfel cum a fost prezentataa anterior, un asemenea scop legitim nu poate fi retinut, câta vreme potrivit hotarârilor judecatoresti depuse în dosar, pronuntate în cereri aflate la acest moment pe rolul altor instante, recunoasterea locatiunii asupra camerei ocupate în caminul de familesti nu reprezinta atât un fapt necesar, pus în directa legatura cu contractul de munca încheiat cu fosta societate C. si nevoile locative ale salariatilor, ci o premisa a anularii contractului de vânzare-cumparare încheiat între S.C.L.S.A si cumparatorul S.M. S.R.L. si de obligare a cedentei la vânzarea camerelor din camin catre fostii salariati.
În consecinta, Curtea, gasind incidente motivele de recurs prevazute de art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, va admite recursul declarat în cauza de reclamanta si va dispune, în baza art. 312 alin.1 si 3 modificarea deciziei recurate în sensul respingerii ca nefondat a apelului declarat de pârâti.
Se va lua act ca nu se solicita cheltuieli de judecata.