1. Contract de închiriere.
Prelungirea de drept a contractului în temeiul art.14 alin.3 din OUG nr.40/1999.
OUG nr.40/1999 - art.6; art.10 alin.1
- art.13 alin.1
- art.14 alin.3
OUG nr.8/2004
Legea nr.10/2001 - art.13 alin.1; art.15
republicata
În conditiile în care proprietarul redobândeste imobilul în procedura administrativa a Legii nr.10/2001,acesta are obligatia de a respecta dispozitiile art.15 din Legea nr.10/2001, republicata.
Contractul de închiriere a fost prelungit pâna la 8.04.2009 prin efectul OUG nr.8/2001 la o data la care imobilul se afla în patrimoniul statului, astfel ca noul proprietar se subroga în obligatiile statului cu privire la imobil, contractul încheiat între stat si chiriasi, fiindu-i opozabil.
Incidenta în raportul dintre parti a dispozitiilor OUG nr.40/1999 este determinata de dispozitiile art.13 alin.1 din Legea nr.10/2001, republicata, care consacra aplicabilitatea prevederilor OUG nr.40/1999 în situatia restituirii unui imobil prin procedura administrativa sau prin hotarâre judecatoreasca.
(C.A.B.S.IV.Civ. - dec.civ.1311/17.09.2008)
Prin cererea formulata la data de 23.04.2007, reclamanta J. M. I.a solicitat evacuarea pârâtilor S. Z., B. F. si B. T. din imobilul situat în Bucuresti, sector 6, imobil pe care îl ocupa fara titlu.
La data de 31.05.2007, pârâtii au formulat întâmpinare si cerere reconventionala, solicitând respingerea cererii principale si pronuntarea unei hotarâri prin care sa se constate prelungit de drept contractul de închiriere pentru o perioada de 5 ani, în conditiile art. 14 alin.3 din OUG nr.40/1999.
Prin sentinta civila nr. 4556/03.07.2007, Judecatoria Sectorului 6 Bucuresti a respins cererea principala, ca neîntemeiata si a admis în parte cererea reconventionala, constatând prelungit de drept contractul de închiriere nr.404/21.07.1999, în baza OUG nr.8/2004,
Pentru a se pronunta astfel, prima instanta a retinut ca prin Dispozitia nr.6167/17.07.2006 a Primarului General al Municipiului Bucuresti a fost restituit în natura reclamantei pârâte apartamentul sus-mentionat, în temeiul Legii nr.10/2001.
Instanta a retinut incidenta în cauza a OUG nr.8/2004, în raport de care a constatat ca, contractul de încheiere este prelungit pentru înca 5 ani, pâna la 08.04.2009, întrucât acest contract era în curs de executare la momentul restituirii , iar locuinta facea parte din patrimoniul P.M.B.
Împotriva acestei sentinte au declarat apel atât reclamanta, cât si pârâtii.
Prin cererea de apel, acestia au solicitat desfiintarea în parte a sentintei în sensul admiterii cererii reconventionale în totalitate, aratându-se ca, desi din motivarea sentintei apelate rezulta cu claritate ca a fost admisa cererea în totalitate, în dispozitiv se retine ca a fost admisa cererea pârâtilor reclamanti doar în parte , iar cererea reconventionala nu a avut decât un singur capat de cerere.
Apelantii pârâti au formulat întâmpinare fata de apelul declarat de reclamanta, solicitând respingerea acestuia ca nefondat.
Prin decizia civila nr. 1361 A din 2.11.2007 pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a III -a Civila, s-a admis apelul declarat de apelanta reclamanta J. M. I. împotriva sentintei civile nr.4556/3.06. 2007 pronuntata de Judecatoria Sectorului 6 Bucuresti; a fost schimbata în tot sentinta civila apelata în sensul ca s-a admis actiunea principala ; s-a dispus evacuarea pârâtilor din imobilul situat în Bucuresti, sector 6; s-a respins cererea reconventionala ca neîntemeiata si s-a respins ca nefondat apelul declarat de apelantii -pârâti S. Z. , B.T. împotriva sentintei civile nr.4556/3.07.2007 pronuntata de Judecatoria Sectorului 6 Bucuresti.
Tribunalul a respins apelul pârâtilor reclamanti, a admis apelul formulat de reclamanta si în baza art. 296 Cod procedura civila, a schimbat în tot sentinta apelata în sensul celor aratate anterior.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs recurentii-pârâti.
În dezvoltarea motivelor de recurs întemeiate pe dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, recurentii sustin ca prin nerespectarea dispozitiilor art. 10 alin.1 din OUG nr.40/1999, contractul de închiriere anterior s-a prelungit de drept pâna la încheierea noului contract de închiriere.
În combaterea tezei referitoare la faptul ca aplicabilitatea dispozitiilor OUG nr. 40/1999, a încetat la 8.04.2004, se sustine ca ratiunea dispozitiilor cuprinse în acest act normativ, este aceea a asigurarii unei protectii a chiriasilor, inclusiv prin limitarea cazurilor în care proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere.
Se invoca dispozitiile art. 13 alin.1 din Legea nr. 10/2001, care fac trimitere la OUG nr.40/1999.
Examinând criticile formulate, Curtea constata ca recursul este fondat.
Imobilul în litigiu a fost restituit intimatei-reclamante , prin dispozitia nr.6167/17.07.2006, emisa de Primaria Municipiului Bucuresti.
În art. 3 al acestei dispozitii se stipuleaza încetarea de drept a contractului de închiriere dintre chirias si SC Orizont SA pe data punerii în posesie a proprietarului.
Pe lânga faptul ca în sistemul legislativ român nu exista notiunea de încetare de drept a contractului de închiriere decât pentru situatia ajungerii acestuia la termen, schimbarea proprietarului da nastere în mod obligatoriu unei proceduri contencioase în contradictoriu cu chiriasul pentru reglementarea eventualelor raporturi locative.
Ca atare, mentiunea din dispozitie nu produce nici un fel de efecte în privinta drepturilor anterior dobândite de chirias, acestea urmând a fi solutionate în raport de dispozitiile legale incidente în materie.
În aceeasi dispozitie la art. 2 se face trimitere la obligatia proprietarului care redobândeste bunul în procedura administrativa a Legii nr. 10 de a respecta dispozitiile art. 15 din Legea nr. 10/2001 republicata.
În aceste conditii, având în vedere ca la data restituirii catre intimata reclamanta a imobilului recurentii erau chiriasi ai statului, având un contract de închiriere ce fusese prelungit, pâna la data de 8.04.2009 prin efectul OUG nr.8/2004, la o data la care imobilul se afla în patrimoniul statului, intimata - reclamanta se subroga în obligatiile statului cu privire la imobil, contractul încheiat între stat si pârâti , fiindu-i opozabil.
Contrar argumentelor instantei de apel, incidenta în raporturile dintre parti a dispozitiilor OUG nr. 40/1999 este determinata de dispozitiile art. 13 alin.1 din Legea nr. 10/2001 republicata care consacra aplicabilitatea prevederilor OUG nr. 40/1999, în situatia restituirii unui imobil prin procedura administrativa sau prin hotarâre judecatoreasca.
În raport de aceste considerente, în baza art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, rap. la art. 13, 15 din Legea nr. 10/2001, Curtea va admite recursul, va modifica decizia recurata în sensul ca va respinge apelul declarat de reclamanta J.M.I.si va mentine celelalte dispozitii ale deciziei recurate.