Contract de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vânzare.
Obligatia locatorului de a încheia contract de vânzare-cumparare pentru bunul ce a facut obiectul contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vânzare.
O.G.nr.51/1997
H.G. nr.55/1998
La terminarea contractului de leasing imobiliar si sub conditia îndeplinirii de catre utilizator a obligatiilor asumate, partile trebuie sa procedeze la îndeplinirea formalitatilor necesare transferului de proprietate asupra bunului, obiect al contractului.
Încheierea contractului de vânzare-cumparare a bunului este pentru locator o obligatie legala, contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vânzare reprezentând temeiul obligatiei de a face, respectiv de a încheia contract de vânzare-cumparare.
(Decizia comerciala nr.565/19.12.2007 - Sectia a VI-a Comerciala).
Prin actiunea înregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala la data de 16.03.2006, reclamanta SC D C SRL a chemat în judecata pe pârâta S.C. D A S.A. (fosta SC A SA) solicitând sa se dispuna:
-obligarea pârâtei sa încheie contract de vânzare-cumparare, în forma autentica, pentru imobilul cu destinatie comerciala, situat în Bucuresti, Calea V. nr.220 - 224, bl.69B, parter, sector 4, ce a facut obiectul contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vânzare nr.1817/11.05.1999;
-obligarea pârâtei la plata daunelor cominatorii de 2.000.000 lei pentru fiecare zi de întârziere, pâna la încheierea contractului;
-obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecata ocazionate cu acest proces.
La propunerea partilor în cauza au fost încuviintate si administrate proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriu si proba cu expertiza contabila.
Prin sentinta comerciala nr.11787/14.12.2006 pronuntata în dosarul nr.9332/3/2006 Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala a respins actiunea formulata de reclamanta ca neîntemeiata.
Pentru a hotarî astfel, tribunalul a avut în vedere actele si lucrarile cauzei si dispozitiile O.U.G nr.88/1997, HG577/2002 precum si ale Legii nr.137/2002, retinând în esenta ca, în temeiul contractului de leasing imobiliar încheiat la data de 11.05.1999, pârâta (fosta SC A SA) în calitate de locator s-a obligat sa transmita folosinta si posesia spatiului comercial din Bucuresti, Calea V. nr.222, sector 4, restaurantul D. iar reclamanta s-a obligat, în calitate de utilizator, sa plateasca redeventa corespunzatoare, urmând ca la data expirarii contractului de leasing imobiliar, locatorul sa-i transmita dreptul de proprietate asupra bunului.
Tribunalul a mai retinut ca pe durata contractului 11.05.1999 - 11.05.2004, utilizatorul si-a îndeplinit obligatiile , respectiv a efectuat plata redeventei lunare în cuantum de 1.045.349.546 lei, a achitat taxe teren si impozit pe cladiri în cuantum de 38.281.042 lei, valoarea ramasa neamortizata la finele contractului de leasing fiind de 139.555.035 lei si a achitat TVA în suma de 234.820.522 lei.
A mai retinut ca, art.3 din contractul încheiat între parti prevede ca utilizatorul a beneficiat si de un drept de folosinta asupra terenului pâna la atestarea dreptului de proprietate.
Pe acest aspect, tribunalul a constatat ca, potrivit legislatiei specifice, înaintea vânzarii unor active societatea comerciala este obligata sa majoreze capitalul social cu valoarea terenurilor, pentru care se obtine certificatul de atestare a dreptului de proprietate, în conditiile art.142 si urmatoarele din H.G 577/2002, respectiv în conditiile Legii nr.137/2002, acest lucru nefiind dovedit.
De asemenea, tribunalul a mai retinut ca nu s-a probat ca s-ar fi obtinut acordul vânzatorului pentru înstrainarea activului, în conditiile legii si ca s-ar fi adoptat o hotarâre a adunarii generale în acest sens.
Concluzionând, tribunalul a constatat ca nefiind clarificata situatia terenului, actiunea reclamantei nu poate fi primita.
Împotriva acestei sentinte, reclamanta a formulat apel, în termen si legal timbrat, considerând-o netemeinica si nelegala.
Prin motivele de apel depuse la dosar la data de 13.03.2007, dupa prezentarea situatiei de fapt, a apararilor invocate de intimata-pârâta prin întâmpinare si a probelor administrate în cauza, apelanta a aratat, în esenta, ca este evident faptul ca adaugiul actori incumbit probatio este pe deplin acoperit în ceea ce o priveste, ca toate obligatiile sale au fost demonstrate ca fiind îndeplinite, ca pretentiile intimatei pârâte privind solicitarea unor sume suplimentare fata de cele achitate nu au nici o justificare legala.
Apelanta a mai aratat ca, desi mai mult decât concludente în sustinerea pretentiilor sale probele aflate la dosar au fost ignorate sau interpretate în mod eronat.
În ceea ce priveste argumentele instantei de fond, apelanta a aratat ca sunt criticabile întrucât, în speta, legea partilor o reprezinta contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vânzare-cumparare înregistrat sub nr.1817 din 11.05.1999, transferul dreptului de proprietate operând în virtutea îndeplinirii întocmai a tuturor obligatiilor contractuale asumate de catre ea în calitate de utilizator, cât si în baza caracterului irevocabil al clauzei de vânzare.
Ca atare, în raport de dispozitiile art.4 lit.e din O.G nr.51/1997, astfel cum era în vigoare la data încheierii contractului , precum si în raport de dispozitiile art.9 alin.1 lit.d din acelasi act normativ, încheierea contractului de vânzare-cumparare este o obligatie legala a locatorului.
A mai aratat ca optiunea irevocabila de a achizitiona imobilul la expirarea perioadei de leasing a fost aprobata de catre intimata-pârâta prin Hotarârea Adunarii Generale a Actionarilor din data de 06.11.1998, astfel cum aceasta a admis prin raspunsul la întrebarea nr.13 din interogatoriul ce a fost formulat în fata instantei de fond, raspuns ce a fost ignorat de instanta.
Referitor la dispozitiile legale retinute de instanta si anume art.142 si urmatoarele din HG nr.577/2002 si Legea nr.137/2002, apelanta a precizat ca acest cadrul legal nu era în vigoare la data întocmirii contractului cu clauza irevocabila de vânzare, situatie în care apreciaza ca sunt incidente teoriile general acceptate ale neretroactivitatii legii.
Pe acest aspect apelanta a mai aratat ca si în situatia în care s-ar trece peste principiul neretroactivitatii legii civile si tot nu poate fi retinuta asertiunea instantei de fond legata de includerea în capitalul social a valorii terenurilor deoarece terenul în discutie nu face obiectul contractului.
În concluzie, apelanta a solicitat admiterea apelului, în temeiul dispozitiilor art.296 Cod pr.civ. schimbarea în tot a sentintei comerciale atacate si pe fond admiterea actiunii astfel cum a fost formulata.
În sustinerea apelului apelanta a solicitat proba cu înscrisuri.
În drept au fost invocate dispozitiile art.282 - 298 Cod pr.civ. coroborate cu art.969,970, 977,1073 Cod civil si O.G 51/1997.
La dosarul cauzei intimata a depus întâmpinare solicitând respingerea apelului si pe cale de consecinta mentinerea sentintei apelate ca fiind temeinica si legala.
În esenta, intimata a invederat ca asa cum a aratat si la fond, este de acord cu încheierea contractului pentru spatiul în litigiu, ce a facut obiectul contractului de leasing imobiliar nr.1817/1999, dar nu înainte ca apelanta sa achite suma de 37.571.430 ROL reprezentând impozite si taxe aferente imobilului si a caror plata incumba utilizatorului si suma de 8251 USD + TVA reprezentând valoarea neamortizata, conform contractului de leasing.
Intimata a mai învederat ca nu se afla înca în posesia unui cadastru imobiliar pentru suprafata respectiva si pe cale de consecinta nici în posesia unei încheieri de intabulare, situatie în care nu s-a putut efectua majorarea capitalului social cu contravaloarea terenului respectiv, în conformitate cu prevederile Legii nr.137/2002.
A mai invederat ca, Hotarârea AGA prin care s-a hotarât printre altele si încheierea în forma autentica a vânzarilor de spatii în leasing a fost anulata în instanta, cauza purtând numarul de dosar 39096/3/2005, iar solutia de anulare a Hotarârii AGA a ramas definitiva si irevocabila prin decizia nr.513/30.10.2006 a Curtii de Apel Bucuresti.
În sustinerea celor aratate prin întâmpinare, intimata a depus înscrisuri în copie.
Prin încheierea de sedinta de la termenul din 24.04.2007, Curtea, în baza art.151 Cod pr.civ. a repus cauza pe rol constatând ca sunt necesare noi lamuriri cu privire la imobilul ce a format obiectul contractului de leasing imobiliar nr.1817/11.05.1999 si pentru a se depune de catre intimata Hotarârea AGA din 06.11.1998.
Astfel, la termenul din 15.05.2007, Curtea a solicitat partilor lamuriri cu privire la inadvertentele existente referitor la adresa imobilului ce a facut obiectul contractului de leasing nr.1817/11.05.1999, în contract fiind indicata adresa din Bucuresti, Calea V. nr.222, sector 4, iar în cererea de chemare în judecata fiind indicata o alta adresa , respectiv Bucuresti, Calea V. nr.220-224, bloc 69B, parter, sector 4.
Pentru clarificarea acestor inadvertente apelanta a depus o serie de înscrisuri, printre care copia contractului nr.1817/11.05.1999 (filele 54-60) privind imobilul situat în Bucuresti, Calea V. nr.220-224, bloc 69B, parter, sector 4 (Restaurant D.), cu privire la acest contract fiind date de catre apelanta o serie de explicatii consemnate în încheierea de la termenul din 12.06.2007 (fila 119).
De asemenea, apelanta a depus la dosar, în copie, documentatia topografica efectuata de intimata, înregistrata la Oficiul National de Cadastru si Publicitate Imobiliara si a solicitat proba cu expertiza tehnica imobiliara, proba ce a fost respinsa, apreciindu-se ca nu se impune administrarea unei asemenea probe.
În ceea ce priveste intimata, aceasta a depus la dosar Punct de vedere în legatura cu modificarea de numar postal (filele 108-109) si pentru a dovedi ca în prezent denumirea sa este SC A SA a depus un certificat de mentiuni emis de Oficiul Registrului Comertului de pe lânga Tribunalul Bucuresti, în data de 09.08.2007.
La termenul din 6.11.2007, urmare dispozitiei Curtii, intimata a depus la dosar, în copie, dosarul cadastral privind imobilul în care se afla restaurantul D. iar la interpelarea instantei a precizat ca acest dosar se refera numai la imobilul în care se afla acest activ nu si la alte active ale SC A SA.
Examinând apelul în raport de criticile invocate, în raport de actele si lucrarile cauzei si având în vedere si dispozitiile legale incidente, Curtea constata ca acesta este întemeiat pentru considerentele ce se vor arata.
Astfel, prin cererea de chemare în judecata, apelanta a solicitat sa se dispuna obligarea intimatei sa încheie contract de vânzare-cumparare, în forma autentica, pentru imobilul cu destinatie comerciala situat în Bucuresti, Calea V. nr.220-224, bloc 69B, parter, sector 4, ce a facut obiectul contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vânzare nr.1817/11.05.1999.
Totodata, apelanta a solicitat si obligarea intimatei la plata daunelor cominatorii de 2.000.000 lei (ROL) pentru fiecare zi de întârziere, pâna la încheierea contractului.
Din probele cauzei (înscrisuri si interogatoriu), probe completate în apel, Curtea retine ca între parti s-a încheiat contractul de leasing imobiliar nr.1817/11.05.1999 pe un termen de 5 ani de la data semnarii procesului verbal mentionat la art.3 din contract, prin care intimata (locatorul) s-a obligat sa transmita folosinta si posesia imobilului situat în Bucuresti, Calea V. nr.220-224, bloc 69B, parter, sector 4, iar la expirarea termenului sa respecte optiunea irevocabila a apelantei (utilizatorul) de cumparare a imobilului, optiune aprobata prin Hotarârea Adunarii Generale a Actionarilor intimatei din data de 6.11.1998, adoptata în conformitate cu prevederile Normelor Metodologice aprobate prin HG nr.55/12.02.1998.
Potrivit art.13 din contract, la terminarea acestuia si sub conditia îndeplinirii întocmai a obligatiilor utilizatorului (apelanta), partile trebuiau sa procedeze în conformitate cu dispozitiile legale în vigoare, la îndeplinirea formalitatilor necesare transferului de proprietate asupra bunului, obiect al acestui contract.
Din probele administrate în cauza, înscrisuri si expertiza contabila (raportul de expertiza nefiind contestat de intimata), rezulta ca apelanta în calitate de utilizator si-a îndeplinit întocmai si în totalitate obligatiile de plata catre intimata referitoare la redeventa lunara, taxe teren si impozite pe cladiri, valoare ramasa neamortizata la finele contractului de leasing, TVA 19% .
În aceste conditii având în vedere dispozitiile art.4 lit.e din O.G nr.51/1997, astfel cum era în vigoare la momentul încheierii contractului de leasing imobiliar si dispozitiile art.9 alin.1 lit.d din acelasi act normativ (cu modificarile ulterioare) încheierea contractului de vânzare-cumparare a imobilului este pentru intimata o obligatie legala, contractul de leasing imobiliar reprezentând temeiul obligatiei de a face, respectiv de a încheia contract de vânzare-cumparare pentru imobilul ce a facut obiectul acestui contract.
Curtea mai retine ca atât în fata instantei de fond cât si în apel intimata pârâta a invederat ca este de acord cu încheierea contractului de vânzare-cumparare, conditionat însa de achitarea unor sume care în opinia sa nu au fost achitate de reclamanta, de efectuarea cadastrului imobiliar si intabularea dreptului de proprietate, precum si de majorarea capitalului social cu contravaloarea cotei indivize de teren pentru care s-a obtinut certificatul de atestare a dreptului de proprietate.
Or, prin toate aceste motive, dintre care unele au fost însusite de instanta de fond, intimata nu face altceva decât sa se eschiveze de la îndeplinirea obligatiei legale de a încheia contractul de vânzare-cumparare pentru imobilul ce a facut obiectul contractului de leasing imobiliar.
Astfel, asa cum s-a aratat mai înainte, din probele administrate în cauza, rezulta ca apelanta si-a îndeplinit întocmai si în totalitate obligatiile de plata catre intimata.
În ceea ce priveste efectuarea cadastrului imobiliar si intabularea dreptului de proprietate, cât si majorarea capitalului social cu c/val. cotei indivize de teren, Curtea retine ca acestea sunt în sarcina intimatei, si ca atare aceasta nu poate invoca propria culpa pentru a justifica neîndeplinirea unei obligatii legale, în speta, aceea de a încheia contract de vânzare-cumparare pentru imobilul ce a facut obiectul contractului de leasing nr.1817/11.05.1999, cu atât mai mult cu cât terenul nici nu face obiectul contractului de leasing.
Nu poate fi primita nici apararea intimatei privind anularea Hotarârii AGEA nr.2/20.08.2005, deoarece asa cum s-a aratat mai înainte, obligatia intimatei de a încheia contractul de vânzare-cumparare deriva din dispozitii legale (O.G nr.51/1997) si din contractul de leasing imobiliar nr.1817/11.05.1999, optiunea apelantei de a cumpara imobilul la sfârsitul contractului de leasing fiind aprobata prin Hotarârea AGA din 6.11.1998, hotarâre ce nu a fost anulata.
În considerarea celor aratate, Curtea constata ca instanta de fond a facut o aplicare gresita a dispozitiilor legale, pronuntând o sentinta nelegala si netemeinica.
În consecinta, în baza art.296 Cod pr.civ., Curtea a admis apelul, a schimbat în tot sentinta atacata si pe fond a admis în parte actiunea, în sensul ca a obligat pârâta sa încheie contract de vânzare-cumparare, în forma autentica, pentru imobilul cu destinatie comerciala, situat în Bucuresti, Calea V. nr.220-224, bloc 69 B, parter, sector 4, ce a facut obiectul contractului de leasing imobiliar nr.1817/11.05.1999, din probele administrate în cauza rezultând ca activul "Restaurantul D." se afla situat la aceasta adresa.
Având în vedere dispozitiile art.5803 alin.5 din Codul de procedura civila, modificat si completat prin Legea nr.459/2006 (dispozitii de imediata aplicare), Curtea a respins ca nefondat capatul de cerere privind obligarea pârâtei la plata daunelor cominatorii de 2.000.000 ROL pentru fiecare zi de întârziere, pâna la încheierea contractului.
În baza art.274 Cod pr.civ. Curtea a obligat intimata la plata catre apelanta a sumei de 7.987,30 RON, cheltuieli de judecata în fond si în apel, reprezentând taxe de timbru, onorariu avocat si onorariu expert. ????
7