Contract de vânzare-cumparare. Cauza ilicita. Nulitate absoluta.
Vânzarea-cumpararea intervenita între parti în cunostinta de cauza, adica cu stiinta ca lucrul vândut este proprietatea unei alte persoane, reprezinta o operatiune speculativa, care fiind fondata pe o cauza ilicita, este nula absolut în baza art. 948 C.civ.
Judecatoria Bistrita – sectia civila, Sentinta civila nr. 4814/11.12.2009
Prin actiunea civila înregistrata sub nr. 5610/190/2007, reclamantii R.G. si R. V. au chemat în judecata pe pârâtii P.M., B.O., B.G., P.D., P.V. si P.O., solicitând instantei ca prin sentinta ce o va pronunta sa constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 1260/06.07.2007, cu privire la vânzarea-cumpararea imobilului teren în suprafata de 2.900 mp., identificat în Titlul de proprietate nr.6770/11.02.1994 în tarla 128/6 si parcela 3 si înscris în CF 15.789 Bistrita – Sarata, nr. cadastral 9478, încheiat între numita P.M., în calitate de vânzatoare si pârâtii B.A. si B.G., în calitate de cumparatori; sa constate ca în baza contractului de vânzare- cumparare autentificat sub nr.402/08.02.2002 reclamantii au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului mai sus aratat si sa dispuna rectificarea înscrierii din CF 15789 Sarata în sensul radierii cumparatorilor B.A. si B.G. de sub B 2,3 si înscrierii reclamantilor ca proprietari asupra aceluiasi imobil, cu aceleasi date de CF, aratând, în esenta, ca actul atacat s-a încheiat de catre vânzatoare în frauda dreptului de proprietate al reclamantilor cu complicitatea si pe riscul cumparatorilor, ceea ce constituie un caz tipic de nulitate absoluta în virtutea cunoscutului adagiu latin „frauda corupe totul”.
Prin Sentinta civila nr. 4814/11.12.2009 pronuntata de Judecatoria Bistrita în dosarul nr. 5610/190/2007, s-a admis actiunea reclamantilor si în consecinta s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare - cumparare atacat, încheiat între numita P.M. si pârâtii B.A. si B.G., s-a constatat ca în baza contractului de vânzare-cumparare autentic nr.402/08.02.2002, reclamantii au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafata de 2.900 mp. identificat în Titlul de proprietate 6770/11.02.1994 prin tarlaua 128/6, parcela 3, dispunându-se rectificarea înscrierilor din CF 15.789 Sarata, nr. cadastral 9478, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtilor B.A. si B.G. de sub B 2,3 si înscrierea reclamantilor în calitate de proprietari ai acestui imobil, conform raportului de expertiza tehnica întocmit în cauza de expertul tehnic P.V.
Pentru a hotarî astfel, judecatoria a avut în vedere urmatoarele:
În baza prevederilor Legii fondului funciar, prin Titlul de proprietate nr.6770/1994 numitei P.M. i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra unor terenuri în suprafata totala de 3 ha. si 4.800 mp., situate pe raza cartierului Sarata al municipiului Bistrita, din care 2.900 mp. teren se identifica în tarlaua 128/7, parcela 15 si 2.900 mp. în tarlaua 128/6, parcela 3.
Prin contractul de vânzare-cumparare autentic nr. 402/8 februarie 2002 numita P.M. a transmis reclamantilor R.G si R.V. dreptul de proprietate asupra celor doua parcele de teren în suprafata de 5.800 mp., pentru pretul de 180.000 lei, ce a fost achitat integral la data încheierii actului, data la care s-a procedat si la predarea terenului catre cumparatori, cum expres s-a prevazut în cuprinsul contractului.
Dupa intrarea în posesie, reclamantii au exercitat continuu acte de folosinta asupra terenului cumparat (o perioada de timp l-au închiriat numitului C.I.) pâna în vara anului 2007, când pârâtii B.A. si B.G. au ocupat o portiune de 2.900 mp. din acest teren pe care au împrejmuit-o cu gard.
Este adevarat ca la data de 7.06.2007 pârâtii au încheiat cu numita P.M. contractul de vânzare-cumparare autentic nr. 1260/2007 cu privire la terenul de 2.900 mp. din tarlaua 128/6, parcela 3, însa cu usurinta se poate observa ca în situatia data partile contractante cunosteau ca terenul nu mai constituia proprietatea vânzatoarei, ipoteza în care operatiunea intervenita poate fi calificata drept una speculativa, care fiind fondata pe o cauza ilicita este nula absolut în baza art. 948 C.civ.
Obiectiunile pârâtilor în sensul ca au fost de buna-credinta la încheierea actului atacat nu pot fi primite, deoarece chiar daca formalitatile de întabulare nu au fost operate în cartea funciara pe numele reclamantilor, cu minime diligente puteau sa cunoasca faptul ca terenul apartine altor persoane decât vânzatoarea, câta vreme cu ocazia îngradirii lui au observat ca numitul C.I. a cules recolta de pe teren, iar vecinii acestuia puteau sa le confirme împrejurarea ca se afla în posesia si folosinta reclamantilor de la data cumpararii. De altfel, asa cum reiese din raspunsurile la interogatoriile luate descendentilor numitei P.M., unul din fii acesteia, P.D. a locuit împreuna cu o sora a pârâtului B.A. în perioada contractarii, astfel ca pârâtii-cumparatori au cunoscut situatia juridica a imobilului din litigiu, mai ales ca fii defunctei au avut cunostinta despre înstrainarea intervenita în anul 2002 si de predarea terenului catre reclamanti.
Date fiind retinerile de mai sus, este evident ca în speta nu poate fi vorba despre buna-credinta, din moment ce exista culpa, oricât de usoara ar fi aceasta. Este cunoscut faptul ca buna-credinta rezulta din convingerea loiala unita cu lipsa de orice culpa si trebuie sa fie întreaga, adica lipsita de cea mai mica îndoiala în momentul dobândirii bunului. Îndoiala exclude convingerea loiala si viciaza astfel buna-credinta. Aceasta impune ca imediat ce persoana are vreun motiv de a se îndoi cu privire la legitimitatea proprietatii înstrainatorului, ca în cauza de fata, sa refuze a trata, sau sa faca cercetari asupra problemei pâna va izbuti sa-si formeze o convingere ferma.
Ori, în speta pârâtii B.A. si B.G. nu au procedat în modul aratat, desi stiau ca reclamantii au cumparat terenul în discutie, au încheiat contractul atacat si au efectuat formalitatile de întabulare a vânzatoarei, iar apoi a cumparatorilor subsecventi în CF 15.789 Sarata sub nr. cadastral 9478, dând astfel dovada de rea-credinta.
Asa fiind, retinând reaua-credinta a ambelor parti la încheierea contractului de vânzare-cumparare autentic nr. 1260/7.06.2007, instanta a constatat nulitatea absoluta a acestuia, pentru ilicitatea cauzei, sens în care a admis actiunea formulata de reclamanti, în considerarea dispozitiilor art. 948, art. 968 si urm. C.civ.
Totodata, avându-se în vedere calitatea reclamantilor de proprietari ai terenului în suprafata de 2.900 mp. din tarlaua 128/6, parcela 3, calitate dobândita în baza contractului de vânzare-cumparare autentic nr. 402/8 februarie 2002 încheiat cu numita P.M., s-a constatat ca nu mai sunt întrunite conditiile de existenta a dreptului înscris în favoarea pârâtilor B.A. si B.G. si în consecinta, în aplicarea prevederilor art. 34 pct.3 raportate la art. 35 si urm. din Legea nr. 7/1996, republicata, s-a dispus rectificarea înscrierilor din CF 15.789 Sarata, nr. cadastral 9478, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtilor de sub B 2,3 si înscrierea reclamantilor ca proprietari ai acestui imobil, conform propunerilor din raportul de expertiza tehnica întocmit în cauza de expertul P.V.