Detinerea unei garsoniere cu o camera în exclusivitate si cu dependinte în comun, în baza unui proces verbal de predare primire care are caracterul unui contract de închiriere ca forma a locatiunii de drept comun si nedenuntarea unilaterala a acestuia în momentul refuzului platii chiriei majorate, obliga la încheierea contractului de vânzare-cumparare în baza art. 7 alin.5 din Legea nr. 85/1992.
Decizia civila nr. 39/R/27.01.2010 a Curtii de Apel Galati
Reclamantul O. D. M. în contradictoriu cu pârâta SC COMCM SA C. a solicitat obligarea pârâtei sa-i vânda garsoniera situata în municipiul M, nr.13, Camin P, ap.404, sa oblige pârâta la daune cominatorii de 500.000 lei pe zi de la data ramânerii definitive a hotarârii ce se va pronunta în cauza si pâna la încheierea contractului de vânzare-cumparare si sa dispuna obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecata.
În motivarea cererii reclamantul a aratat ca la începutul anului 2001 pârâta a încheiat în favoarea sa un contract de închiriere denumit „proces verbal de predare primire a suprafetei locative” pentru garsoniera de la adresa sus mentionata. Contractul de închiriere a fost încheiat pentru un an însa, la expirarea acestuia a fost încheiat un alt contract în aceleasi conditii, procedându-se în acelasi mod.
În prezent locuieste în garsoniera în baza contractului de închiriere pentru 1 an, iar acest spatiu este unica posibilitate locativa.
Blocul în care este situata garsoniera a mai aratat reclamantul – a fost dat în folosinta la începutul anilor 1970, fiind construit din fondurile statului, iar locuinta nu este locuinta de interventie ci locuinta de serviciu, astfel ca, desi nu este salariat al pârâtei, beneficiaza de prevederile art.7 alin.5 din Legea nr.85/1992 republicata.
A mai sustinut ca în temeiul art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992, a solicitat de nenumarate ori conducerii pârâtei sa-i vânda garsoniera însa, de fiecare data, a fost refuzat, iar cererile scrise adresate în acelasi sens nu i-au fost primite, motiv pentru care a promovat prezenta actiune.
În drept au fost invocate disp.art.1, art.7 si art.19 din Legea nr.85/1992 republicata, Decretul - Lege nr.61/1992, Legea nr.114/1996 republicata, art.1082 Cod civil si art.274 Cod procedura civila.
Pârâta a solicitat respingerea cererii de chemare în judecata aratând ca este o societate comerciala pe actiuni având ca obiect de activitate prestarea de servicii de cazare în spatii care alcatuiesc activele societatii, iar în aceste conditii cauza nu are caracter civil ci comercial.
Pârâta a formulat si cerere reconventionala solicitând evacuarea neconditionata a reclamantului si a membrilor familiei sale ca urmare a pierderii dreptului de uz a spatiului prin expirarea raporturilor de locatiune, obligarea acestuia la plata lipsei de folosinta a spatiului detinut fara titlu la plata cheltuielilor de judecata.
Pârâta a formulat si cerere de chemare în garantie a Statului Român, prin Ministerul Finantelor si a APAPS Bucuresti pentru a o sprijini în prezenta cauza.
Autoritatea pentru Valorificarea Activelor Statului, succesor legal al APAPS, în calitate de chemat în garantie, a solicitat respingerea acesteia ca neîntemeiata.
Prin sentinta civila nr. 6985/21.04.2008 Judecatoria Constanta a respins ca neîntemeiata cererea principala si a admis cererea reconventionala în parte si a dispus evacuarea reclamantului din spatiu , respingând cererea de plata a lipsei de folosinta.
În motivarea acestei solutii prima instanta a retinut ca beneficiul de a cumpara locuinta potrivit dispozitiilor Decretului nr.61/1990 si ale Legii nr.85/1992, precum si obligarea persoanei detinatoare de a o vinde sunt conditionate în mod esential de existenta unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrarii în vigoare a Legii nr.85/1992, precum si de existenta unei locuinte în întelesul dat de dispozitiile Legii nr.114/1996, iar în cauza spatiul locativ nu poate fi inclus într-o astfel de categorie, nefiind cu dependintele corespunzatoare data de definitia actului normativ care reglementeaza regimul juridic al acestora.
S-a aratat astfel ca spatiul locativ ocupat de catre reclamant nu se încadreaza în prevederile Legii nr.114/1996, care reglementeaza regimul juridic al locuintei, iar între parti nu au existat relatii de tip angajat angajator, iar ultimul contract de închiriere încheiat a expirat si nu a mai fost prelungit prin acordul partilor.
În ceea ce priveste cererea reconventionala s-a retinut ca la momentul actual nu mai justifica un titlu locativ valabil, astfel încât se justifica evacuarea reclamantului pârât si a familiei acestuia din imobilul.
Prin decizia civila nr. 780/12.12.2008 Tribunalul C. a respins ca nefondat apelul reclamantului pentru urmatoarele considerente:
În speta, reclamantul a încheiat cu pârâta SC COM CM SA Constanta procesul verbal de predare a locuintei, fara a întocmi un contract de închiriere în forma scrisa cu aceasta societate, termenul de folosire a spatiului locativ fiind de un an, pâna la 01.09.2005.
Dispozitiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992 reglementeaza faptul ca, locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pâna la data intrarii în vigoare a prezentei legi, altele decât locuintele de interventie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau în rate a pretului.
Normele mai sus invocate, reprezinta o exceptie de la principiul autonomiei de vointa, respectiv a libertatii contractuale prevazute de dispozitiile art.969 Cod civil, astfel încât, trebuie aplicate strict la cazurile si conditiile reglementate în mod expres prin actul normativ mentionat.
Totodata, în conformitate cu dispozitiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992, modificata, privind vânzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat se reglementeaza distinct situatia locuintelor ocupate de chiriasi în baza contractelor de închiriere perfectate pâna la data intrarii în vigoare a acestui act normativ, întrucât, daca s-ar accepta punctul de vedere exprimat de catre apelantul-reclamant nu ar mai fi fost necesara prevederea cuprinsa în art.7 alin.5 din Legea nr.85/1992, care se refera la înstrainarea locuintelor de serviciu, detinute sau construite din fonduri proprii de catre unitatile economice si care vânzare se poate realiza numai cu acordul conducerii locatorului respectiv.
Prin adoptarea actelor normative mai sus mentionate, s-a facut distinctie între situatia chiriasilor cu contract de închiriere încheiat pâna la data intrarii în vigoare a acestui act normativ de situatia titularilor unor contracte de închiriere perfectate ulterior acestui moment, nu ar mai fi reglementat dispozitia mentionata în aliniatul 5, al aceluiasi articol, sau s-ar fi referit numai la locuintele construite din fonduri proprii, nu si la cele detinute de unitatile economice.
Dupa modificarea Legii nr.85/1992, hotarârea de înstrainare si conditiile translatiei dreptului de proprietate asupra locuintelor de serviciu se poate realiza numai în conditiile art.7 alin.5 deci numai cu acordul unitatilor economice, iar în lipsa acestui acord, instantele de judecata nu au posibilitatea sa dispuna obligarea unitatilor la înstrainarea acestor bunuri din patrimoniul lor si respectiv suplinirea acordului de vointa al unei parti contractante.
În jurisprudenta s-a statuat faptul ca titularii contractelor de închiriere a suprafetelor locative construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, încheiate anterior modificarilor aduse prin legea nr.85/1992, modificate ulterior prin Legea nr.76/1994, pot solicita instantei de judecata obligarea unitatilor la încheierea contractelor de vânzare a suprafetelor locative respective, numai daca acestea nu sunt locuinte de interventie.
Prin urmare, dreptul de a cumpara si respectiv obligatia corelativa de a vinde se pot concretiza printr-un contract de vânzare-cumparare a spatiului locativ respectiv, numai în considerarea calitatii de chirias, la momentul intrarii în vigoare a legii, contractul de vânzare cumparare cu privire la un bun fiind guvernat de principiul libertatii de vointa contractuala, astfel cum este acesta definitiv de dispozitiile art.969 cod civil, potrivit caruia conventiile legal facute au putere de lege, între partile contractante.
A dispune obligarea reclamantei la încheierea contractului de vânzare-cumparare cu reclamantul înseamna chiar o ingerinta în respectarea proprietatii unei persoane, ceea ce contravine chiar dispozitiilor art.1 din Protocolul nr.1 al Conventiei Europene a Drepturilor Omului, norme care se aplica cu prioritate si implicit o limitare a dreptului de dispozitie asupra bunului de catre titularul dreptului de proprietate, si instituie de fapt o limitare a principiului autonomiei de vointa al partilor.
În cauza, durata locatiunii încheiate de parti a fost determinata, respectiv pe o perioada de un an, iar aceasta a expirat prin ajungerea la termen, la începutul anului 2005, fara a mai fi ulterior prelungit prin acordul de vointa al partilor contractante.
Prin urmare, reclamantului nu îi sunt aplicabile dispozitiile art.7 din Legea nr.85/1992, întrucât la data intrarii în vigoare a respectivului act normativ acesta nu era beneficiarul unei locatiuni pentru imobilul în litigiu, valabil încheiata.
Recursul declarat de reclamant a fost admis pentru urmatoarele considerente:
Potrivit art. 7 alin.1 ultim din Legea nr. 85/1992, locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pâna la data intrarii în vigoare a prezentei legi, altele decât locuintele de interventie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau în rate a pretului, în conditiile Decretului - Lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi.
Beneficiaza de prevederile alin. 1 si chiriasii care nu sunt angajatii unitatilor proprietare.
Analizând îndeplinirea acestor conditii în speta prima instanta a retinut ca reclamantul are calitatea de chirias în baza procesului verbal de predare primire a suprafetei locative care are caracterul unui contract de închiriere ca forma a locatiunii de drept comun. S-a respins ca nefondata sustinerea pârâtei în sensul denuntarii unilaterale a contractului de catre reclamant în momentul refuzului platii chiriei majorate S-a retinut ca potrivit actelor dosarului cererea de majorare a fost respinsa la data ulterioara introducerii prezentei cauze ceea ce face sa fie îndeplinita conditia calitatii de chirias a solicitantului cumparator.
De asemenea a retinut aplicabilitatea Legii nr. 85/1992 si contractelor de închiriere dupa intrarea în vigoare a legii .
Judecatoria C. însa a respins actiunea pe motivul ca nu este îndeplinita conditia de „locuinta” în sensul reglementat de art.2 din Decretul - Lege nr. 61/1990 camera detinuta de catre reclamant nu constituie o locuinta în acceptiunea textului.
În conditiile in care a formulat apel doar reclamantul instanta de apel trebuia sa verifice solutia primei instante doar sub aspectul îndeplinirii sau nu a celei de-a treia conditie prevazuta de art. 7 din Legea nr.85/1992.
Tribunalul C. nu a verificat defel motivul pentru care a fost respinsa actiunea ci a reanalizat conditia aplicabilitatii Legii nr. 85/1992 la contractele ulterioare si valabilitatea contractului de închiriere, creându-i reclamantului o situatie mai grea în propria cale de atac si totodata facând si o aplicare gresita a legii .
Potrivit art. 329 pct. 3 teza 2 cod procedura civila dezlegarea data problemelor de drept judecate în cadrul recursului în interesul legii, este obligatorie pentru instante.
În interesul legii cu privire la problema aplicabilitatii dispozitiilor Legii nr. 85/1992 republicata, Înalta Curte de Casatie si Justitie a admis recursul în interesul legii si a stabilit ca dispozitiile acestei legi sunt aplicabile si contractelor de închiriere încheiate dupa data intrarii in vigoare a acestui act normativ.
În considerentele acestei decizii s-a aratat ca legea nu conditioneaza obligativitatea vânzarii de existenta unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrarii sale în vigoare, de acest moment fiind conditionata doar situatia locuintelor, care potrivit dispozitiilor art. 7 alin.1 din lege, au fost construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pâna la data intrarii în vigoare a legii.
S-a mai retinut în considerentele deciziei invocate mai sus ca, ratiunea acestei interpretari este impusa nu numai de continutul neechivoc al textelor de lege mentionate, dar si de scopul adoptarii acestei legi, care este acela de a crea posibilitatea ca oricare chirias al unei locuinte construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat sa devina proprietar al locuintei respective, prin cumparare, în anumite conditii de pret si de creditare.
În cazul in care legiuitorul ar fi dorit ca de dispozitiile acestei legi sa beneficieze doar o anumita categorie de chiriasi, respectiv cei care aveau contract de închiriere valabil încheiat la data intrarii în vigoare a actului normativ, excluzându-i deci pe chiriasii ulteriori, ar fi prevazut în mod expres aceasta.
Pe de alta parte,prin dispozitiile art. 2 alin.2si 3, art.6 alin 2 si ale art.7 alin.7si 9 din Legea nr.85/1992 se stabilesc în mod expres, imperativ si limitativ categoriile de locuinte care nu pot fi înstrainate.
Asadar, în mod gresit Tribunalul a respins apelul reclamantului cu motivarea ca legea nu se aplica si contractului reclamantului care s-a încheiat dupa aparitia Legii nr. 85/1992.
Tot nelegala este si retinerea de catre instanta de apel a neaplicarii Legii nr.85/1992 întrucât contractul de închiriere expirase la începutul anului 2005 fara a mai fi prelungit ulterior prin acordul de vointa al partilor.
Sub acest aspect s-a pronuntat judecatoria si pârâta nu a declarat apel, astfel ca instanta de apel nu mai trebuia sa reanalizeze si sa schimbe constatarile primei instante. Reclamantul are calitatea de chirias pentru cele retinute de prima instanta dar si pentru ca potrivit art. 1437 Cod civila dupa expirarea termenului stipulat prin contractul de locatiune, daca locatarul ramâne si e lasat în posesie atunci se considera locatiunea ca reînnoita, efectele ei se reglementeaza dupa dispozitiile relative la locatiunea fara termen care impun notificarea concediului. In cauza nu exista nici o notificare din partea pârâtei .
Cu privire la notiunea de locuinta însa Curtea apreciaza ca prima instanta a dat o interpretare limitata dispozitiilor legale, atâta vreme cât o astfel de interpretare nu se regaseste în continutul Legii nr. 85/1992.
În aceste conditii Curtea apreciaza ca recursul reclamantului este întemeiat si urmeaza a fi admis.Ca efect va modifica decizia de apel în sensul admiterii apelului si a schimbarii în parte a sentintei cu privire la fondul cauzei. In rejudecare se va admite actiunea reclamantului si va fi obligata pârâta sa încheie contractul de vânzare-cumparare cu reclamantul în conditiile Legii nr. 85/1992 si a Decretului - Lege nr.60/1990 asupra spatiului de locuit din caminul P, apt.404 ce a facut obiectul contractului de închiriere nr. 1442/01.03.2005. Ca efect se va respinge cererea reconventionala în totalitate.