Decretul – Legea nr.115/1938.Actiunea în rectificare bazata pe nevalabilitatea titlului. Conditii si efecte.
Conform art.37 din Decretul –Lege nr.115/1938, actiunea în rectificare bazata pe nevalabilitatea titlului îsi produce efectele si fata de tertele persoane care au dobândit cu buna credinta si prin act juridic cu titlu oneros un drept real întemeindu-se pe cuprinsul cartii funciare.
Sectia civila – Decizia civila nr. 165/16 mai 2008
Prin sentinta civila nr. 14/2007 pronuntata de Judecatoria Medias în dosar nr. 1602/257/2006 a fost respinsa actiunea reclamantei T.A. împotriva pârâtilor B.R.N.T., B.R.B.E. si S.G., având ca obiect anularea încheierii de CF si constatarea nulitatii contractului de vânzare cumparare.
Pentru a hotarî astfel prima instanta a retinut ca posibilitatea data de art. 36 din Legea nr.7/1996 titularului de a se îndrepta împotriva subdobânditorului nu înseamna ca actiunea trebuie admisa de plano, trebuind sa existe un motiv pentru admisibilitatea actiunii deoarece înscrierea în cartea funciara a avut ca temei un contract care nu poate fi lipsit de efecte daca este valabil.
Prin decizia civila nr. 22/2008 pronuntata de Tribunalul Sibiu în dosar nr. 4740/85/2007 a fost admis apelul declarat de reclamanta T.A. împotriva sentintei de mai sus care a fost schimbata în tot în sensul ca s-a admis actiunea civila formulata de reclamanta, s-a dispus anularea încheierii de întabulare nr. 3385/2005 din CF nr. 11753 Medias nr. cad. 2355/7/79/3/LX1 si s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare cumparare încheiat între pârâtul S.G. si pârâtii B. autentificat sub nr. 898/2005 de BNP S.D.M. si a încheierii de întabulare nr. 4020/6.07.2005 din CF 11753 Medias.
Pârâtii au fost obligati la plata cheltuielilor de judecata.
În considerentele deciziei s-a retinut ca asupra imobilului în litigiu proprietara a fost reclamanta apelanta T. iar în urma executarii silite imobilul a fost adjudecat de intimatul pârât S.G. care s-a întabulat în CF cu încheierea nr. 3385/2005. Acesta înstraineaza imobilul prin vânzare cumparare intimatilor pârâti B.R.N. si sotiei B.E. care se întabuleaza cu încheierea de CF nr. 4020/2005. Prin decizia civila nr. 456/2006 a Tribunalului Sibiu (f. 6 dos. fond) s-a anulat actul de adjudecare al intimatului S.G. si s-a dispus repunerea partilor în situatia anterioara de CF desi intimatii B.R. nu au fost parti iar procesul nu a fost notat în CF.
Ca atare, titlul în baza caruia s-a facut înscrierea în CF a intimatului S. nu a fost valid astfel ca devin incidente prev. art. 34 pct. 1 si 36 din Legea 7/1996 care prevad expres ca orice persoana interesata poate cere rectificarea înscrierilor din CF daca printr-o hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca:
- înscrierea sau actul în temeiul caruia s-a facut înscrierea nu a fost valabil;
- dreptul înscris a fost gresit calificat;
- nu mai sunt întrunite conditiile de existenta a dreptului înscris si art. 36 care prevede ca actiunea în rectificare întemeiata pe nevalabilitatea înscrierii (34 pct. 1) a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe gresita calificare a dreptului (pct. 2) se va putea îndrepta si împotriva tertelor persoane care si-au înscris un drept real, dobândit cu buna credinta si prin act juridic cu titlu oneros bazându-se pe cuprinsul CF în termen de 3 ani de la data înregistrarii cererii de înscriere formulata de dobânditorul nemijlocit al dreptului a carui rectificare se cere, afara de cazul când dreptul material al actiunii la fond nu s-a prescris.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs pârâtii B.R.N.T. si B.R. B.E. solicitând în temeiul art. 304 pct. 9 Cod procedura civila modificarea deciziei atacate în sensul mentinerii sentintei civile nr. 14/2007 ca temeinica si legala.
În expunerea motivelor de recurs se arata ca pârâtii recurenti sunt subdobânditori de buna credinta fiind îndeplinite prevederile art. 1989 Cod civ. si ca reclamanta si-a întemeiat actiunea pe disp. Legii nr.7/1996 care însa nu sunt aplicabile avându-se în vedere disp. art. 72 din aceeasi lege, aplicabile fiind prevederile Decretului Lege nr. 115/1938.
Sustin ca acordul de vointa prevazut de art. 17 din D-L nr.115/1938 s-a materializat prin încheierea contractului în forma autentica în fata notarului care apoi a fost întabulat în cartea funciara, ca în speta nu opereaza principiul anularii actelor subsecvente invocat de reclamanta fiind justificata mentinerea actului subsecvent prin doua principii de fapt: cel al ocrotirii bunei credinte a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros si cel al asigurarii stabilitatii circuitului civil, acesta din urma fiind consacrat si de catre CEDO.
Considera ca beneficiaza de prezumtia bunei credinte ce opereaza în favoarea subdobânditorilor cu titlu oneros, trebuind sa se constate ca valabil încheiat contractul de vânzare cumparare atacat.
Invoca si disp. art. 34 din Legea nr.7/1996 precizând ca principiul publicitatii în baza caruia se prezuma ca întregul cuprins al cartii funciare este exact a dat nastere la doua prezumtii legale: aceea potrivit careia un drept real înscris în favoarea unei persoane creaza prezumtia ca dreptul exista în folosul ei si cea conform careia daca un drept real s-a radiat din cartea funciara rezulta ca acest drept nu exista, ambele aplicabile în speta.
În acest sens, concretizând, releva faptul ca la data încheierii actului de vânzare proprietar tabular era vânzatorul respectiv pârâtul S.G. si ca reclamanta a notat în cartea funciara demersul sau judiciar de anulare a actului de adjudecare la mult timp dupa încheierea actului de înstrainare atacat astfel ca nu li se poate imputa „minima neglijenta” de vreme ce cartea funciara i-a convins ca au contractat cu un „verus dominus”.
Prin decizia civila nr.165 din 16 mai 2008, Curtea de Apel Alba Iulia a respins recursul retinând urmatoarele:
Este adevarat ca spetei nu îi sunt incidente prevederile Legii nr. 7/1996 mentionata în actiunea introductiva ci dispozitiile Decretului Lege nr. 115/1938, aplicabilitatea acestui act normativ urmând sa înceteze doar la data finalizarii lucrarilor de cadastru general si a registrelor de publicitate imobiliara pentru întreg teritoriul administrativ în conformitate cu disp. art. 69 din Legea nr. 7/1996.
Invocarea unui temei de drept eronat nu poate însa influenta justa solutionare a cauzei deoarece instanta, în baza rolului activ, are obligatia sa dea actiunii calificarea juridica exacta în raport cu pretentiile formulate.
În aceste conditii, urmeaza a fi înlaturata critica recurentilor referitoare la faptul ca reclamanta si-a fondat actiunea pe textul unei legi ale carei prevederi nu îsi au înca aplicabilitate. Aceasta cu atât mai mult cu cât textul invocat de reclamanta (art. 36 din Legea 7/1996, respectiv art. 37 sau 38 în redactarea anterioara) este identic cu art. 37 din Decretul Lege nr. 115/1938 incident în cauza.
Potrivit art. 37 din Decretul Lege nr. 115/1938, actiunea în rectificare bazata pe nevalabilitatea titlului îsi produce efectele si fata de tertele persoane care au dobândit cu buna credinta si prin act juridic cu titlu oneros un drept real, întemeindu-se pe cuprinsul cartii funciare.
Textul instituie o norma speciala care deroga de la cele doua principii de fapt ce justifica mentinerea actului subsecvent în ciuda anularii actului initial: principiul ocrotirii bunei credinte a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros si principiul asigurarii stabilitatii circuitului civil.
Ca atare, actiunea în rectificare prevazuta de dispozitiile enuntate este pe deplin justificata cu conditia formularii ei în termenul de 3 ani
prevazut în alineatul 2 al articolului, neputând fi invocata nici buna credinta nici art. 17 din Decretul Lege nr. 115/1938 si nici principiul asigurarii raporturilor juridice consacrat de jurisprudenta CEDO.
Dealtfel, în raport de prevederile art. 37 din Decretul Lege nr. 115/1938 este lipsita de orice relevanta în dezlegarea recursului de fata analizarea aspectelor invocate de recurenti cu referire la efectele art. 17 din Decretul Lege nr. 115/1938, la buna credinta a subdobânditorului cu titlu oneros, la principiul asigurarii stabilitatii circuitului civil sau la disp. art. 34 din Legea nr. 7/1996 si la prezumtiile legale care decurg din principiul publicitatii care guverneaza materia cartilor funciare.
Fata de considerentele expuse, gasind nefondat motivul de modificare invocat de recurenti si prevazut de art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, Curtea, în temeiul art. 312 Cod procedura civila a respins recursul pârâtilor.