Evacuare chiriasului în temeiul art. 480 Cod civil. Incidenta art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999 privind reînnoirea contractului de închiriere. Conformitatea dispozitiilor O.U.G. nr. 40/1999 cu art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 la C.E.D.O.
Reînnoirea contractului de închiriere, în baza art. 14 alin 1 din O.U.G. nr. 40/1999, reprezinta o ingerinta în dreptul proprietarului la respectarea bunurilor sale, în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1. Aceasta ingerinta, însa, urmareste un scop legitim, conform interesului general, norma juridica în discutie întruneste conditiile de accesibilitate si previzibilitate cerute de jurisprudenta CEDO si se pastreaza un raport rezonabil de proportionalitate între mijloacele folosite si scopul vizat de natura sa asigure „justul echilibru”, care trebuie pastrat între exigentele interesului general al comunitatii si imperativele protejarii drepturilor fundamentale ale individului.
Sectia civila - Decizia civila nr. 157/27 martie 2009
Prin actiunea înregistrata la 03.12.2007 pe rolul Judecatoriei Sibiu sub dosar nr. 9881/306/2007, reclamanta SC „L” SA a solicitat evacuarea neconditionata a pârâtului M.G. din imobilul înscris în CF 18724 Sibiu, nr. top 3121/2, sustinând ca acesta ocupa imobilul fara nici un titlu, întrucât s-a împlinit termenul de închiriere stabilit de parti, prin contractul încheiat.
Reclamanta a invocat dispozitiile art. 480 Cod civil.
Pârâtul a solicitat respingerea actiunii, invocând dispozitiile art. 14 din OUG 40/1999 si a formulat cerere reconventionala prin care a solicitat obligarea reclamantei – pârâta reconventionala sa încheie cu acesta contract de închiriere în conditiile OUG nr. 40/1999.
Pârâta reconventionala a ridicat exceptia autoritatii de lucru judecat a cererii reconventionale raportat la sentinta civila nr. 3790/2005 a Judecatoriei Sibiu .
Prin sentinta civila nr. 2183/2008, Judecatoria Sibiu a admis actiunea principala, a dispus evacuarea pârâtei din imobilul din litigiu, a obligat-o pe aceasta la plata cheltuielilor de judecata de 10,3 lei si a respins cererea reconventionala.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre, prima instanta a retinut ca între cererea reconventionala si pricina în care s-a pronuntat sentinta civila nr. 3790/2005 a Judecatoriei Sibiu (prin care s-a respins solicitarea pârâtei de a o obliga pe proprietara la încheierea contractului de întretinere potrivit OUG nr. 8/2004), nu exista identitate în ce priveste cauza juridica, astfel ca nu se poate retine autoritatea de lucru judecat.
Pe fondul cauzei s-a retinut ca partile au încheiat un contract de închiriere la data de 01.01.2000, iar pârâtul nu a facut dovada existentei unui astfel de contract anterior acestei date, astfel ca prima instanta a concluzionat ca raporturile locative dintre parti au început la data de 01.01.2005.
Conform art. 5 din OUG 40/1999 pentru imobilele mentionate în acest text legal, proprietarul va încheia, la cererea chiriasului sau a fostului chirias care ocupa efectiv locuinta, un contract de închiriere pe o durata de 5 ani.
S-a apreciat ca se impunea ca locatarul sa fi ocupat efectiv locuinta la data aparitiei ordonantei, în calitate de chirias, iar pârâtul nu a facut dovada unor asemenea raporturi locative.
Ca urmare, nu sunt aplicabile dispozitiile legii speciale în materie de protectie a chiriasilor, pârâului nefiindu-i recunoscut nici dreptul de a cumpara locuinta, prin litigiile purtate anterior cu reclamanta.
Instanta fondului, facând referire la cauza Arsenovici contra României si la cauza Rodovici si Stanescu contra României, a constatat ca în raport de practica CEDO - care a concluzionat ca restrictiile impuse în privinta utilizarii bunurilor imobile prin OUG nr. 40/1999, sunt rezultatul unor dispozitii defectuoase si lacune ale ordonantei - pârâtul nu se poate prevala de prevederile art. 14 din OUG nr. 40/1999.
S-a retinut ca s-a dovedit ca pârâtul ocupa locuinta fara titlu, iar reclamanta si-a manifestat vointa de a face sa înceteze aceasta stare, astfel ca sunt îndeplinite elementele ce caracterizeaza cauza actiunii în evacuare.
Pârâtul a declarat apel împotriva acestei sentinte, solicitând schimbarea ei în sensul respingerii actiunii principale si admiterii cererii reconventionale.
În motivare se arata ca instanta nu s-a pronuntat în dispozitivul hotarârii cu privire la nulitatea clauzei referitoare la reînnoirea contractului cu acordul ambelor parti, ca pârâtul nu putea fi evacuat deoarece reclamanta nu a îndeplinit conditia notificarii refuzului de prelungire a contractului si ca pârâtul a continuat sa plateasca chiria si dupa expirarea termenului de 5 ani.
Apelul pârâtului MG a fost respins ca nefondat prin decizia civila nr. 16/2009 a Tribunalului Sibiu, în acest mod confirmându-se solutia instantei de fond.
În argumentarea deciziei pronuntate s-a retinut si motivat în esenta ca pentru a asigura chiriasului stabilitatea dreptului de folosinta, legiuitorul a intervenit frecvent prin prorogari legale, prelungind efectul locatiunilor, daca chiriasul nu a pierdut dreptul de folosinta pentru alte cauze legale decât expirarea termenului.
În acest scop, masuri de prorogare legala a contractelor de închiriere s-au luat si prin OUG nr. 40/1999.
În cazul privatizarii, ca în speta de fata, locuinta fiind în fapt un camin pentru salariati, s-a schimbat persoana locatorului, astfel ca între noul proprietar si chirias, la cererea acestuia, se încheie un nou contract potrivit art. 9 – 10 din actul normativ mentionat.
Nerespectarea procedurii de catre proprietar atrage prelungirea de drept a contractului anterior pâna la perfectarea unei noi locatiuni.
Locuinta din litigiu se circumscrie prevederilor art. 5, fiind vorba de un camin pentru salariati, astfel ca revine chiriasului obligatia de a-si manifesta optiunea de închiriere (art. 2 – 7).
În cauza nici una din parti nu si-a respectat obligatiile prevazute de art. 10 cu privire la noul contract, la acest moment termenul închirierii fiind prorogat succesiv prin OUG nr. 40/1999 a expirat în 2004, în speta iesind din sfera de aplicare a acestei ordonante.
CEDO a stabilit ca masurile de protectie adoptate în 1999 prin acest act normativ erau destinate, pe de o parte, pentru a controla cresterea chiriilor, iar, pe de alta parte, de a prelungi contractele de închiriere în situatii exceptionale. Aceeasi instanta a apreciat ca sistemul nu este criticabil în sine, pentru ca statul dispune de o larga marja de apreciere cu privire la reglementarea folosintei banilor, însa atât timp cât exista riscul ca proprietarul sa suporte o sarcina excesiva referitor la posibilitatea de a dispune de bunul sau, autoritatile trebuiau sa stabileasca „mecanisme legislative coerente si previzibile, care sa-l protejeze pe proprietar împotriva unor interventii arbitrare si imprevizibile în dreptul sau de proprietate”, astfel ca ordonantei mentionate îi lipsesc atari garantii. Restrictiile au fost apreciate astfel ca fiind disproportionate.
În raport de aceste aspecte, pârâtul nu se poate prevala de art. 14 din OUG nr. 40/1999, astfel ca apelul a fost respins.
Împotriva deciziei civile nr. 16/2009 Tribunalul Sibiu, a declarat recurs pârâtul MG aducându-i critici sub aspectul nelegalitatii ei, solicitând sa fie respinsa actiunea principala a reclamantei intimate în ce priveste evacuarea sa si sa fie admisa cererea reconventionala vizând obligarea reclamantei de a încheia în conditiile OUG nr. 40/199 contract de închiriere pentru apartamentul 2.
În expunerea de motive, în esenta, se sustine ca a încheiat cu intimata în anul 2000 în conditiile actului normativ susmentionat, contract de închiriere pe o durata de 5 ani, dar cu toate acestea instanta de apel a retinut ca nu sunt aplicabile spetei dispozitiile acestei ordonante ci prevederile dreptului comun, art. 1437 si art. 1452 Cod civil.
Încheindu-se în baza acestui act normativ, contractului de închiriere îi sunt aplicabile atât cu privire la încetare cât si la reînnoire aceste norme. Sustine recurenta ca beneficiaza de dispozitiile art. 14 din acest act normativ, care stipuleaza expres ca la expirarea termenului chiriasul este în drept sa solicite reînnoirea locatiunii pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica expres acea durata.
Proprietarul putea refuza reînnoirea contractului numai în conditiile art. 14 alin 3 din OUG nr. 40/1999 dupa o notificare prealabila facuta prin executor în termen de 60 de zile sau de 1 an anterior expirarii locatiunii, obligatie nerespectata de societatea reclamanta.
Reînnoirea nu reprezinta o încalcare a dispozitiilor art. 1 din primul protocol aditional al conventiei si nici un abuz.
În drept s-au invocat dispozitiile art. 304 pct. 8 si 9 Cod proc. civ.
Verificând legalitatea deciziei atacate, prin prisma criticilor formulate, Curtea retine urmatoarele:
Imobilul în litigiu este un apartament într-un camin pentru salariati, astfel ca se înscrie în categoria celor enumerate în art. 5 din OUG nr. 40/1999, text legal care stabileste ca: „proprietarul va încheia, la cererea chiriasului sau a fostului chirias care ocupa efectiv locuinta, un contract de închiriere de 5 ani”.
Prin decizia civila nr. 224/2006 a Tribunalului Sibiu s-a stabilit cu putere de lucru judecat ca, în privinta contractelor de închiriere încheiate de recurenta, în conformitate cu dispozitiile art. 5 din OUG nr. 40/1999, sunt aplicabile dispozitiile art. 14 din aceasta ordonanta, iar reînnoirea contractului poate fi refuzata de catre proprietar numai în situatiile prevazute de art. 14 alin 2 din OUG nr. 40/1999.
Rezulta asadar ca actiunea reclamantei este una în evacuare, însa analizarea locatiunii de care se prevaleaza pârâta recurenta intra sub imperiul dispozitiilor OUG nr. 40/1999 si nu se poate realiza decât prin prisma acestui act normativ.
Ca atare, în mod gresit instanta de apel a apreciat ca nu sunt incidente prevederile O.U.G. nr. 40/1999, astfel ca, în raport de art. 304 pct. 9 Cod proc. civ., primul motiv de recurs este fondat.
În privinta celorlalte motive de recurs, Curtea retine ca pârâtul beneficiaza de reînnoirea contractului de închiriere si ca, în consecinta, are titlu locativ, de vreme ce reclamanta, în calitate de proprietar, nu a facut dovada îndeplinirii obligatiei de reînnoire, prevazuta de art. 14 din ordonanta.
Mai mult, pârâtul a fost cel care, împreuna cu alti chiriasi a notificat-o pe reclamanta, prin intermediul executorului judecatoresc, în vederea încheierii unui nou contract de închiriere si a facut dovada achitarii chiriei, prin oferta reala de plata, fata de refuzul proprietarului de a încasa chiria.
Verificând conformitatea prevederilor interne incidente cu Conventia Europeana a Drepturilor Omului, se constata ca dispozitiile art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999 nu sunt în contradictie cu art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 la Conventie.
Fara îndoiala ca reînnoirea contractului de închiriere cu pârâtul, în baza art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999, reprezinta o ingerinta în dreptul reclamantei la respectarea bunurilor sale, în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1. Aceasta ingerinta, însa, urmareste un scop legitim, conform interesului general, anume protectia chiriasilor si tranzitia progresiva a unui sistem de contracte de închiriere de locuinte controlate de stat la un sistem liber negociat (cauza Cleja si Mihalcea contra României).
De altfel, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a afirmat constant ca masurile adoptate de legiuitorul national prin OUG nr. 40/1999 – destinate, pe de o parte, sa controleze majorarea chiriilor si, pe de alta parte, sa prelungeasca valabilitatea contractelor de închiriere, cu exceptia unor situatii exceptionale prevazute expres si restrictiv – urmareau un scop de interes general, respectiv apararea chiriasilor într-o situatie caracterizata prin lipsa de locuinte la un pret scazut. (cauza Burza contra României, cauza Rodovici si Stanescu contra României).
Ca atare, aceasta ingerinta are un caracter legal, urmarind un scop legitim.
În acelasi timp instanta retine ca norma juridica în discutie întruneste conditiile de accesibilitate si previzibilitate cerute de jurisprudenta CEDO. Asa cum a statuat si Curtea Constitutionala în analizarea constitutionalitatii art. 14 din OUG nr. 40/1999, protectia temporara a chiriasilor se realizeaza prin diverse modalitati juridice, cum sunt: prelungirea contractelor de închiriere, asigurarea stabilitatii, în viitor, a drepturilor lor locative prin acordarea dreptului chiriasului la reînnoirea contractelor de închiriere, etc. (decizia nr. 512/2006; dec. civ. 1286/2008)
Asadar, dreptul la reînnoire a fost prevazut de legiuitor înca de la intrarea în vigoare a OUG nr. 40/1999, iar conditiile si termenele de reînnoire, precum si cazurile în care se poate refuza reînnoirea au fost expres si limitativ prevazute în ordonanta.
Ca atare, masura reînnoirii contractului de închiriere, în conditiile art. 14 alin 1- 2 din OUG nr. 40/1999 a fost suficient de precisa, accesibila si previzibila pentru reclamanta – intimata. Aceasta, cu atât mai mult cu cât, prin decizia civila nr. 224/2006 a Tribunalului Sibiu s-a respins actiunea în evacuare promovata de reclamanta, tocmai pe considerentul ca este incidenta norma din art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999, referitoare la reînnoirea contractelor de închiriere.
Ramâne de verificat daca prin respingerea actiunii în evacuare si constatarea reînnoirii contractului de închiriere, s-a pastrat un raport rezonabil de proportionalitate între mijloacele folosite si scopul vizat de natura sa asigure „justul echilibru”, care trebuie pastrat între exigentele interesului general al comunitatii si imperativele protejarii drepturilor fundamentale ale individului.
Este adevarat ca CEDO a condamnat România printr-o serie de hotarâri, în care s-a invocat încalcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 atunci când s-a facut aplicarea OUG nr. 40/1999.
Din situatiile concrete analizate de CEDO nu sunt similare cu cea din speta.
Astfel, în cauza Rodovici si Stanescu contra României , CEDO a retinut ca acest „just echilibru” a fost rupt, în special datorita „imposibilitatii în care s-au aflat reclamantele timp de mai multi ani, de a obliga ocupantii sa
le plateasca o chirie, din cauza dispozitiilor defectuoase si a lipsurilor relevate în legislatia asupra imobilelor”. Asadar, raportul de proportionalitate nu a fost mentinut întrucât reclamantelor le-a fost impusa o sarcina exagerata, respectiv obligatia de a pastra locatarii în imobilul lor timp de 5 ani, fara nici o posibilitate concreta si reala de a încasa o chirie.
CEDO a constatat si în cauza Arsenovici contra României, aceeasi sarcina exorbitanta impusa proprietarilor, în conditiile în care chiriasul a refuzat încheierea contractelor de închiriere si nu a platit chirie.
În cauza Burza contra României, CEDO a retinut ca în art. 13 si 14 din OUG nr. 40/1999, referitoare la prelungirea si reînnoirea contractelor de închiriere, legiuitorul a prevazut în mod expres si restrictiv, câteva situatii exceptionale care permiteau proprietarilor sa nu prelungeasca contractele de închiriere, între care întârzierea cu trei luni consecutive la plata chiriei de catre chirias.
Curtea, fara a condamna aceste masuri care se înscriu în marja de apreciere de care se bucura statul, a considerat ca nu a fost respectat echilibrul just dintre apararea individului la respectarea bunurilor sale si cerintele interesului general, datorita punerii defectuoase în practica a garantiilor aflate la dispozitia proprietarului (instantele nationale au apreciat ca reclamatul trebuia sa demareze alte proceduri pentru a obtine condamnarea chiriasilor la plata chiriilor).
Situatii similare au fost constatate de CEDO si în cauzele Spânoche vs România, Popescu si Toader vs România sau Cleja si Mihalcea Vs România. Prin urmare, ceea ce a criticat CEDO raportat la OUG nr. 40/1999 a fost modalitatea defectuoasa de punere în practica a garantiilor oferite proprietarilor, iar nu masurile de protectie a chiriasilor.
În prezenta cauza, instanta constata ca „justul echilibru” a fost respectat. Astfel, mai întâi, trebuie retinut ca partile au încheiat un contract de închiriere în anul 2000, iar pârâtul si-a îndeplinit obligatia de plata a chiriei, chiar în conditiile în care reclamanta a refuzat primirea chiriei.
Sub alt aspect, nu se poate retine ca, în ce priveste reînnoirea contractului, OUG este defectuoasa si lacunara. Aceasta pentru ca, pe de o parte, legiuitorul a stabilit cazurile în care proprietarul poate refuza încheierea contractului, iar, pe de alta parte, OUG nr. 40/1999 are drept scop, protectia chiriasilor, ceea ce implica inclusiv o restrângere temporara a dreptului de folosinta a bunului contra unei chirii calculata dupa criteriile stabilite în ordonanta.
Se impune a se mai retine în sprijinul celor expuse, si jurisprudenta Curtii Constitutionale care, verificând conformitatea art. 14 alin 1 si 2 din OUG nr. 40/1999 cu prevederile cuprinse în art. 1 din primul Protocol aditional la Conventie,a statuat ca textele legale criticate sunt în deplina concordanta cu alineatul 2 din articolul 1 din primul Protocol (decizia nr. 22/2005).
Concluzionând, dispozitia din art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999 nu încalca art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 la CEDO, astfel ca si sub acest aspect, motivele de recurs sunt fondate, fiind circumscrise prevederilor cuprinse în art. 304 pct. 9 Cod proc. civ.
În privinta cererii reconventionale, prin care se solicita obligarea reclamantei de a încheia contract de închiriere în conditiile OUG nr. 40/1999, Curtea constata ca aceasta cerere este neîntemeiata, de vreme ce s-a retinut ca reînnoirea contractului a operat în anul 2005, în baza art. 14 din OUG nr. 40/1999.
Fata de toate considerentele retinute, Curtea a admis recursul pârâtului, a modificat în tot decizia atacata, a admis apelul si a schimbat în parte sentinta primei instante în sensul respingerii actiunii în evacuare si a înlaturarii obligatiei pârâtului de plata a cheltuielilor de judecata, cu mentinerea în rest a dispozitiilor sentintei.
7