Faliment. Vânzarea spatiilor locative catre angajati. Determinarea valorii de vânzare.
Întrucât prin raportul de evaluare al spatiilor de locuit care se afla în patrimoniul debitoarei în faliment s-a determinat un pret mare în comparatie cu cel rezultat din aplicarea coeficientilor prevazuti de Decretul-Lege nr. 61/ 1990, judecatorul sindic va încuviinta valorificarea imobilelor, catre fostii angajati, la un pret determinat în raport de criteriile Decretului-Lege nr. 61/ 1990.
Contestatorii – persoane fizice au chemat în judecata S.C TOMISTEX S.A. Constanta – în faliment, prin lichidator S.C. STAFF S.R.L., pentru încheierea contractelor de vânzare-cumparare asupra locuintelor detinute în calitate de chiriasi, în conditiile prevazute de Legea nr. 85/1992 si a Decretului-Lege nr. 61/1990.
Din considerentele actiunii a rezultat ca reclamantii sunt fosti salariati ai debitoarei, ca în cauza privind falimentul societatii a fost întocmit un raport de evaluare al spatiilor de locuit si ca pretul stabilit de evaluator este mare în comparatie cu cel rezultat din aplicarea coeficientilor prevazuti de Decretul-Lege nr. 61/ 1990.
Actiunea a fost admisa.
Prin sentinta civila nr. 1897COM/1999, judecatorul sindic a aprobat vânzarea directa a spatiilor locative ( locuinte de serviciu ) detinute de chiriasi - fosti salariati ai societatii.
Întrucât prin raportul de evaluare s-a avut în vedere valoarea de circulatie a unor asemenea spatii, în functie de preturile pietei, judecatorul sindic a decis – în temeiul prezentei cereri - valorificarea imobilelor la un pret determinat în raport de criteriile Decretului-Lege nr. 61/ 1990.
(sentinta civila nr. 386 COM/ 18.02.2000, irevocabila prin nerecurare)
Nota: Solutia, menita sa atenueze impactul social al falimentului societatii comerciale, tinde sa suplineasca lacunele din lege (existente si în actuala reglementare a O.G. nr. 38/ 2002) referitoare la vânzarea directa a unor imobile ale debitoarei.
Legea nr. 64/ 1995 nu a reglementat cazurile în care se poate aprecia asupra necesitatii valorificarii directe a imobilului, lasând la ,,propunerea lichidatorului, aprobata de judecatorul sindic’’ aceasta situatie ce poate genera ulterior contestatii ale creditorilor chirografari (pentru care nu exista obligatia notificarii propunerii, potrivit legii).
Daca determinarea valorii imobilului în cauza se realizeaza de un expert, în conditiile art. 100 alin. 3 din lege, judecatorul sindic va fi pus în situatia de a aprecia – fara acordul creditorilor – asupra vânzarii la un pret sau la altul, urmarind un echilibru de echitate între interesele creditorilor, de a obtine o valoare cât mai consistenta din valorificarea patrimoniului societar, pe de o parte, si interesul fostilor salariati, de a beneficia de locuinta si dupa încetarea raporturilor de munca, pe de alta parte.
Consideram ca în speta, prima hotarâre a judecatorului sindic – de vânzare directa a spatiilor locative – trebuia sa cuprinda si elementele de determinare a pretului la care aceste imobile urmau a fi vândute, precum si faptul ca în absenta unor texte imperative, nimic nu împiedica supunerea votului adunarii creditorilor a propunerii lichidatorului de vânzare a spatiilor locative catre fostii chiriasi, sub toate aspectele.