Prin cererea înregistrata la Judecatoria Racari sub nr. 2933/284 din data de 28.07.2009, reclamantul P.F. a chemat în judecata pârâta S.A., prin mandatar C. F., solicitând instantei ca, prin sentinta ce va pronunta, sa constate ca între reclamant si pârâta a intervenit, la data de 10.10.2007, o promisiune bilaterala de vânzare cumparare cu privire la suprafata de 5.130 m.p. teren arabil extravilan situat pe teritoriul comunei C., judetul Dâmbovita în tarlaua 49, parcela 591/57, cu vecini: N- DE 591/1/1, S- DE 581, E- Mitran Alexandru si V-Ionita Ion, conform sentintei civile nr. 2089/31.07.2007 si titlului de proprietate nr. 28237/26.01.1994, hotarârea ce se va pronunta urmând a tine loc de act autentic de vânzare cumparare.
În motivarea cererii reclamantul a aratat ca a cumparat de la pârâta prin mandatar, printr-un antecontract de vânzare cumparare autentificat sub nr. 3536/10.10.2007, suprafata de 5.130 m.p. teren arabil extravilan. Pentru acest teren, arata reclamantul, a achitat pârâtei, prin mandatar, la data încheierii antecontractului, pretul integral al vânzarii în suma de 27.700 lei urmând ca pâna la data de 15.02.2008 sa se prezinte împreuna cu vânzatoarea în vederea perfectarii actului notarial autentic de vânzare cumparare. Pârâta a refuzat sa se prezinte la notarul public, motiv pentru care, arata reclamantul, s-a vazut nevoit a se adresa instantei de judecata.
În drept cererea a fost întemeiata pe dispozitiile art. 5 alin.2 titlul X din Legea nr. 247/2005 si art. 111 Cod procedura civila.
Prin sentinta civila nr. 3311/18.12.2009 pronuntata de Judecatoria Racari în dosarul nr. 2933/284/2009 s-a admis cererea de chemare în judecata formulata de reclamantul P.F. în contradictoriu cu pârâta S.A., constatându-se ca între parti a intervenit vânzarea – cumpararea terenului în suprafata de 5.130 m.p. arabil extravilan situat pe teritoriul comunei C., judetul Dâmbovita în tarlaua 49, parcela 591/57, cu vecini: N- DE 591/1/1, S- DE 581, E- Mitran Alexandru si V-Ionita Ion, conform sentintei civile nr. 2089/31.07.2007 si titlului de proprietate nr. 28237/26.01.1994 , suma de 27.700 lei fiind achitata de reclamantul cumparator cu titlul de pret, pârâta fiind obligata la plata sumei de 2584 lei reprezentând cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a retinut ca între reclamantul P.F. si pârâta S.A. prin mandatar C.F. a fost încheiat un antecontract de vânzare cumparare în forma autentica prin care s-a înstrainat suprafata de 5130 m.p. teren arabil extravilan, pretul vânzarii în suma de 27.700 lei fiind achitat integral la data întocmirii antecontractului. A mai retinut instanta de fond ca pârâta este proprietara terenului înstrainat conform sentintei civile nr. 2089/31.07.2007 si titlului de proprietate nr. 28237/26.01.1994 si nu s-a prezentat la notarul public în vederea încheierii contractului în forma autentica. Instanta de fond a facut aplicarea în cauza a dispozitiilor art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 si a retinut ca, în baza acestui text de lege si a dispozitiilor art. 1073 si 1077 poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de act autentic de înstrainare, hotarâre cu caracter constitutiv de drepturi, transferul proprietatii urmând a opera de la data ramânerii definitive a acesteia.
Împotriva acestei sentinte a declarat recurs în termen pârâta Simion Aurica, motivele de recurs fiind cele prevazute de art. 304 pct. 7 si 9 Cod procedura civila. Motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 7 Cod procedura civila, arata recurenta, vizeaza o motivare contradictorie si în mod clar straina de natura pricinii invocându-se în mod constant faptul ca acest antecontract a fost încheiat prin mandatar. Cum la dosarul cauzei nu a existat contractul de mandat, motivarea instantei bazata pe acest act, ce nu s-a aflat la dosarul cauzei, a fost bazata pe o prezumtie. Astfel, instanta de judecata, chiar daca completul de judecata s-a schimbat la judecarea fondului, era obligata sa observe ca la dosar nu a existat contractul de mandat.
Motivul de nelegalitate prevazut de art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, arata recurenta, consta în aceea ca antecontractul de vânzare –cumparare, în drept o adevarata conventie, dar care nu duce la transferul dreptului de proprietate, trebuie interpretat întocmai, în toate clauzele lui. Este de observat ca în acel antecontract, pe lânga pret, s-au impus anume obligatii, dar si anumite termene în care antecontractul se poate transforma prin vointa partilor sau prin intermediul instantei în contract de vânzare cumparare. Arata recurenta ca printre obligatiile cumparatorului, în lipsa de stipulatie contrara, se gaseste si aceea de a plati, ca accesoriu al pretului, cheltuielile vânzarii, incluzând printre acestea si cheltuielile de publicitate imobiliara. De asemenea, antecontractul prevedea si un termen limita pâna la care urma sa aiba loc transferul proprietatii si acest termen a fost depasit astfel încât, în opinia aparatorului recurentei, instanta nu mai putea sa pronunte hotarârea care sa tina loc de act autentic de vânzare –cumparare.
Mai arata recurenta ca s-a profitat de faptul ca a lipsit la judecata, ca procedura a fost viciata cu ea astfel încât nu a putut formula aceste aparari, dar instanta, în virtutea rolului sau activ, putea si trebuia sa analizeze îndeplinirea sau nu a acestor conditii. Se mai invoca drept motiv de recurs si faptul ca noul complet de judecata a renuntat, fara nici o motivare, la înscrisurile pe care le solicitase si a pasit la judecarea cauzei fara ca macar sa puna în discutia partilor renuntarea la aceasta proba.
In calea de atac a recursului nu au fost administrate probe noi. La termenul de judecata din data de 08.03.2010, tribunalul, în baza rolului activ, a pus în discutie necesitatea emiterii unei adrese catre biroul notarului public pentru a se face dovada existentei mandatului dat de catre recurenta, aparatorul recurentei precizând ca nu solicita aceasta dovada deoarece era obligatia reclamantului intimat sa depuna acest înscris.
Analizând sentinta recurata, prin prisma criticilor formulate, a actelor si lucrarilor dosarului, precum si a dispozitiilor legale incidente în cauza, tribunalul constata ca recursul este nefondat urmând a-l respinge pentru urmatoarele considerente:
Prin antecontractul de vânzare cumparare autentificat la BNP DOV sub nr. 3536/10.10.2007 pârâta SA, prin mandatar C.F., s-a obligat sa înstraineze catre reclamantul P.F. suprafata de 5130 m.p. teren arabil extravilan situat pe teritoriul comunei C., sat V., judetul Dâmbovita în tarlaua 49, parcela 591/57, cu vecini: N- DE 591/1/1, S- DE 581, E- Mitran Alexandru si V-Ionita Ion, conform sentintei civile nr. 2089/31.07.2007 si titlului de proprietate nr. 28237/26.01.1994 pentru suma de 27.700 lei. Conform acestui act autentic pretul a fost platit integral de catre cumparator, iar partile si-au luat obligatia încheierii actului autentic în treizeci de zile de la intrarea în posesia încheierii de intabulare a terenului, dar nu mai târziu de data de 15 februarie 2008.
Din actele depuse la dosar rezulta ca terenul era proprietatea vânzatoarei conform sentintei civile nr. 2089/31.07.2007 pronuntata de catre Judecatoria Racari în dosarul nr. 2598/284/2007 iar la data de 15.10.2008 reclamantul a notificat pârâta sa se prezinte la notarul public pe data de 29.10.2008 la orele 9.00 situatie în care s-a facut si dovada refuzului pârâtei de a încheia actul autentic.
Aceasta situatie de fapt a fost retinuta corect de catre instanta de fond. Motivul de recurs vizând lipsa de la dosarul de fond a procurii de reprezentare a vânzatoarei nu este întemeiat întrucât, conform sustinerilor notarului public care fac dovada pâna la înscrierea în fapt, fiind vorba de constatari personale, procuratorul C.F. a prezentat notarului public procura autentificata sub nr. 3525/09.10.2007 la momentul încheierii antecontractului de vânzare cumparare. Cum vânzatoarea s-a obligat prin procurator la încheierea actului autentic, reclamantul a înteles sa o actioneze tot astfel în judecata, situatie care nu creeaza în sarcina reclamantului obligatia depunerii copiei procurii de reprezentare. Dovada ca acea procura a existat în dosarul notarial rezulta chiar din atitudinea partii prin aparator care nu a fost de acord cu solicitarea copiei de la biroul notarului public.
Lipsa acestei procuri de reprezentare ar putea constitui un motiv de nulitate relativa, dar cum în cazul nulitatii relative este obligatorie dovedirea unei vatamari conform dispozitiilor art. 105 alin. 2 Cod procedura civila, iar partea nu a dovedit nici un fel de vatamare, acest motiv de recurs nu poate fi primit. Faptul ca actiunea reclamantului a fost admisa nu reprezinta o dovada a vatamarii partii ce sustine nulitatea.
Aceeasi este si situatia motivului de recurs ce vizeaza faptul ca, desi din oficiu, instanta a dispus efectuarea unei adrese la OCPI pentru a obtine relatii cu privire la terenul în litigiu, a revenit cu privire la aceasta proba fara a motiva aceasta revenire si fara a o pune în discutia partilor. Si acesta este un motiv de nulitate relativa, iar recurenta care l-a invocat avea obligatia de a dovedi vatamarea sa prin masura luata de catre instanta. Daca în calea de atac a recursului recurenta facea dovada ca prin obtinerea acestor relatii de la OCPI s-ar fi schimbat situatia juridica în speta dedusa judecatii, abia atunci ar fi putut opera aceasta nulitate conform art. 108 alin. 2 Cod procedura civila.
Cu privire la motivul de nelegalitate prevazut de dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, tribunalul constata ca abia dupa împlinirea termenului limita prevazut în antecontract cumparatorul avea deschisa calea actiunii în justitie si nu astfel cum sustine recurenta în motivele de recurs. De asemenea, se constata ca intimatul cumparator a respectat toate obligatiile pe care si le asumase prin antecontract, singura culpabila de neexecutarea acestuia fiind recurenta pârâta care a refuzat sa se prezinte la notarul public desi a fost somata în acest sens prin intermediul executorului judecatoresc.
În conformitate cu dispozitiile art. 1073 Cod civil, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligatiei si, în caz contrar are dreptul la dezdaunari, iar în conformitate cu dispozitiile art. 5 alin. (2) din titlul X din Legea nr. 247 / 2005, daca dupa încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract.
Facând aplicarea textelor de lege la speta dedusa judecatii, în mod corect instanta de fond a retinut ca este întemeiata cererea formulata de catre reclamantul P. F. îndreptata împotriva pârâtei S.A., cerere prin care se solicita pronuntarea unei hotarâri judecatoresti care sa tina loc de act autentic pentru suprafata de 5130 m.p. teren ce a facut obiectul antecontractului de vânzare cumparare, fiind îndeplinite toate conditiile legale pentru a se constata valabilitatea acestei conventii.
Pe cale de consecinta, pentru aceste motive si prin raportare la dispozitiile art. 312 Cod procedura civila, tribunalul urmeaza a respinge recursul ca nefondat si a mentine sentinta instantei de fond.