Prin sentinta civila nr.520/24 ianuarie 2006 a Judecatoriei Braila s-a admis în parte actiunea formulata de reclamantul Manu Dimitrie prin procurator Manu Mihaela împotriva pârâtilor SC Ferm Cam Exim SRL Braila si Tiganus Traian si cererea reconventionala formulata de pârâta S.C. Ferm Cam Exim S.R.L Braila si în consecinta;
S-a dispus iesirea din indiviziune asupra imobilului situat în Braila, B-dul Independentei nr.84, format din teren în suprafata de 319 m.p. conform actelor (349,37 m.p. real masurat) si constructiile C1,C3 si C4 în valoare totala de 264.747,66 lei, prin formarea a doua loturi , individualizate conform schitei anexa la raportul de expertiza întocmit de expert Gheorghe Elena.
Lotul nr.1 compus din:teren în suprafata de 249,37 m. Si constructiile C1,C2,C3 si o parte din C4 (total suprafata construita 88,94 m.p. ) în valoare de 215.107,48 lei a fost atribuit reclamantului Manu Dimitrie, iar lotul II, format din teren în suprafata de 100 m.p. si o parte din constructii în valoare de 49.640,18 lei a fost atribuit pârâtului Tiganus Traian.
S-a dispus totodata , evacuarea pârâtei S.C. Ferm Cam Exim S.R.L Braila a fost obligata sa plateasca reclamantului Manu Dimitrie 1327,07 lei cu titlu de c-val lucrari reparatii si 1440 lei cu titlu de lipsa folosinta pentru perioada 2.02.2004-2.02.2006.
Reclamantul Manu Dimitrie a fost obligat sa plateasca S.C.Ferm Cam Exim S.R.L. Braila suma de 3267 lei, reprezentând c-val. lucrari nedecontate, 6732,10 lei – penalitati pentru plata cu întârziere a sumei de 14.639.975 lei si penalitati de 2% pe zi de întârziere la suma de 119 RON (parte din suma de 3267 lei) calculate la data de 2.04.2004 si pâna la data platii efective.
S-au compensat cheltuielile de judecata.
Pentru a pronunta hotarârea de mai sus, instanta de fond a avut în vedere cele ce vor fi aratate în continuare.
Prin actiune, reclamantul Manu Dimitrie a cerut ca în contradictoriu cu S.C.Ferm Cam Exim S.R.L. Braila sa se dispuna iesirea din indiviziune asupra imobilului din Braila, B-dul Independentei nr.84, evacuarea pârâtei din constructiile proprietatea reclamantului, obligarea la plata contravalorii lucrarilor de aducere a constructiilor ce au fost închiriate pârâtei la starea initiala si obligarea la plata prejudiciului produs prin lipsa de folosinta a suprafetei de teren corespunzatoare cotei de 52/64 din suprafata totala de 319 m.p.
În fapt, reclamantul sustine ca la data de 27.01.1999 a închiriat pentru 5 ani societatii pârâte imobilul litigios, care la acea data era în stare buna. La sfârsitul perioadei, imobilul prezinta modificari, dar si degradari imputabile locatarului. La încheierea contractului de închiriere, partile au convenit ca la încetarea locatiunii, pârâta sa-i prezinte lista cu îmbunatatiri aduse imobilului, iar reclamantul sa-i achite contravaloarea acestora. Pârâta si-a îndeplinit obligatiile de mai sus abia la 2.03.2004, iar la 15.09.2004 l-a notificat pe reclamant ca este coproprietarul cotei de 12/64 din imobil, iar creanta reactualizata (pentru lucrarile executate) este de 92.025.720 lei.
Prin întâmpinare, pârâta a cerut respingerea cererii de evacuare, întrucât administratorul S.C.Ferm Cam Exim S.R.L. Braila , Tiganus Traian, fost coproprietar pentru cota de 3/16 din imobil.
Pârâta s-a aparat cu privire la cererea de plata a lucrarilor de readucere a imobilului la starea initiala cu clauza din contract potrivit careia reclamantul i-a platit lucrarile de îmbunatatiri, respectiv 14.639.753 lei – c-val. instalatiilor de gaz metan.
Lipsa de folosinta nu o datoreaza , întrucât din luna august 2004 este chirias al noului proprietar (al lui Tiganus Traian).
Prin cererea reconventionala pârâta a cerut obligarea reclamantului la plata tuturor lucrarilor de îmbunatatiri adica 25.562.666 lei, suma scadenta la 2.03.2004 cu penalitati de 2%/zi, enumerând toate lucrarile executate.
În cauza s-au administrat probe cu acte, martori, (Neculai Stefan, Nicoara Constantin, Lipovenschi Nicolae, Sindrilaru Marin) expertize de specialitate.
Cu martorii audiati (care au si efectuat lucrari la imobil) s-a facut dovada ca la data închirierii, constructiile erau în buna stare, ca ulterior Tiganus Traian a refacut spatiul, a completat olana lipsa, ca sa nu mai ploua pe parchet, care din aceasta cauza s-a degradat si a fost înlocuit , s-a montat sapa de beton, s-a reparat terasa cu ciment, gardul si terasa. În prezent imobilul nu mai este în stare buna (betonul este spart, a fost demolat un hol, s-a zidit usa din strada Unirii, încaperile degradate).
Expertiza tehnica efectuata în cauza de ing. Ghergatos Elena a evaluat lucrarile de refacere a imobilului (repararea parchetului, refacerea usii de acces prin strada Unirii si a încaperii cu destinatia de birou) la 1.327,07 lei noi (actualizata : 1381,18 RON), iar lipsa de folosinta a imobilul, de asemenea actualizata la 13516,19 RON. Instanta a avut în vedere perioada 2.02.2004 (încetarea contractului de închiriere) si 2.02.2006 si chiria stabilita în contract.
Reparatiile si îmbunatatirile aduse imobilului au fost cuantificate de acelasi expert la 5229,67 RON.
Cu privire la iesirea din indiviziune, instanta a tinut seama de opinia expertului care a aratat ca imobilul este comod partajabil în natura, iar loturile, raportate la cotele de proprietate ale partilor a determinat neplata vreunei sulte.
Cererea reconventionala formulata de S.C.Ferm Cam Exim S.R.L. Braila a fost admisa de instanta tot în parte pentru ca nu a inclus în îmbunatatiri si lucrarile pentru readucerea imobilului în starea initiala, dar a avut în vedere atât manopera cât si materialele, astfel încât suma totala datorata de reclamant pârâtei a fost de 3267 RON.
Penalitatile solicitate au fost acordate conform clauzelor din actul aditional pentru diferenta de 119 RON, de la data de 2.04.2004 (data expirarii celor 30 zile de la notificare) si pâna la data platii efective a sumei de 119 RON (care face parte din 3267 RON).
Pentru suma de 14.639.753 lei platita cu întârziere , instanta a calculat penalitati de 6732,10 RON pentru perioada 2.04.2004-19.XI.2004- (data platii).
În baza art.276 Cod de procedura civila, instanta a compensat cheltuielile de judecata efectuate de parti, întrucât, atât actiunea, cât si cererea reconventionala au fost admise în parte.
Împotriva sentintei, în termen legal, a declarat apel Manu Dimitrie, criticând-o pentru nelegalitate si netemeinicie. Primul motiv de critica se refera la iesirea din indiviziune.
Apelantul sustine ca în mod gresit instanta de fond a acceptat si preluat o singura propunere de lotizare facuta de expertul Ghergatos , în loc sa se cerceteze si o alta modalitate de partajare, cu doua iesiri prin B-dul Independentei si prin strada Unirii.
Al doilea motiv de apel vizeaza cererea reconventionala, iar din aceasta cerere numai obligarea la plata penalitatilor de întârziere. Apelantul considera ca instanta de fond a interpretat gresit clauza privind plata penalitatilor de întârziere .Astfel, prin contract s-a stabilit ca apelantul sa plateasca societatii pârâte c/valoarea lucrarilor executate cu acordul sau, în termen de 30 zile de la data expirarii contractului. Prin expirarea contractului s-a înteles eliberarea imobilului de catre chirias si predarea lui proprietarului.
Suma reprezentând penalitati de întârziere la plata sumei de 119 RON, este de asemenea gresit stabilita, întrucât, tot în baza clauzelor contractuale, partile s-au înteles sa prelungeasca în mod tacit contractul de închiriere, asa încât el a fost în vigoare pâna la 6.09.2004. În toata perioada prelungirii tacite, sustine apelantul suma datorata de reclamant pârâtei se converteste în chirie, asa încât nu trebuia sa fie sanctionat cu plata de penalitati.
În cel mai rau caz, data de la care ar putea fi obligat la plata penalitatilor este de 6.09.2004, când pârâta a notificat pe reclamant despre rezilierea contractului.
În cauza s-au administrat probe cu expertiza tehnica si acte.
Prin întâmpinare S.C. Ferm Cam Exim S.R.L. Braila si Tiganus Traian au cerut respingerea apelului ca nefondat si pastrarea hotarârii ca temeinica si legala.
În urma analizarii probelor administrate cât si a sustinerilor partilor, prin decizia civila nr.277/22.12.2006 a Tribunalului Braila a fost admis apelul reclamantului Manu Dimitrie si schimbata în parte hotarârea instantei de fond în sensul ca a fost atribuit apelantului lotul nr.II din varianta I a expertizei întocmite de expert Caraman Titina iar pârâtului lotul nr.I din aceeasi varianta a expertizei.
A fost obligat reclamantul la plata sumei de 13.452.640 lei.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre, Tribunalul a retinut în esenta faptul ca având în vedere cotele de proprietate ale celor doi coindivizari, modul de amplasare al constructiilor si posibilitatea acestora de a accede la lotul sau se impune alegerea variantei I propusa de expertul Caraman Titina.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantul si pârâtul.
Pârâtul a criticat decizia tribunalului motivat de faptul ca prin alegerea variantei I din raportul de expertiza i se creeaza o situatie inechitabila patrimonial în raport de pozitia la vadul comercial si de scopul urmarit în momentul cumpararii cotei parti din imobilul în litigiu.
Reclamantul, prin motivele de recurs a sustinut ca potrivit împartelii dispusa de instanta de apel nu i se asigura o folosinta normala a imobilului.
În urma analizarii probelor, prin decizia civila nr.286/R/15.05.2007 a Curtii de Apel Galati au fost admise recursurile reclamantului si pârâtului si, schimbându-se decizia Tribunalului Braila, a fost respins ca nefondat apelul reclamantului si s-a mentinut ca fiind temeinica si legala hotarârea instantei de fond.
Pentru a pronunta aceasta decizie, Curtea a retinut faptul ca din continutul actelor de proprietate ale partilor si necontestate, rezulta ca reclamantul Manu Dimitrie are o cota ideala de 52/64 din imobilul situat în Braila, str.Independentei nr.84 iar pârâtul Tiganus Traian o cota de 12/64 din acelasi imobil.
În acest context, iesirea din indiviziune trebuie sa se faca în functie de cotele pe care le detin partile dar, tinându-se cont si de actele de proprietate ale acestora.
Asa cum aratam mai sus, imobilul se afla situat în str.Independentei nr.84 astfel ca instanta trebuie sa dispuna iesirea din indiviziune asigurând fiecarei coindivizar posibilitatea de a avea o cale de acces la aceasta strada.
Tinând cont de aceste aspecte instanta de fond a pronuntat o hotarâre legala în sensul ca atât pârâtul cât si reclamantul au acces la proprietatea lor prin str.Independentei.
Tribunalul, acceptând varianta I propusa de expert Caraman Titina practic a schimbat adresa imobilului atribuit reclamantului, acesta urmând sa aiba calea de acces prin str.Unirii.