Prin decizia civila nr. 108 din 1.07.2009 pronuntata de Tribunalul Braila în dosarul nr. 10299/196/2007 a admis ca fondat apelul declarat de reclamantul S.C. Turometru S.R.L. , împotriva sentintei civile nr. 7843/23.12.2008 pronuntata de Judecatoria Braila în dosarul nr. 10299/196/2007, în contradictoriu cu intimatii Municipiul Braila prin Primar si Directia Serviciilor Publice Braila si în consecinta a schimbat în totul sentinta si în rejudecare, a admis ca fondata actiunea formulata de reclamantul S.C. Turometru S.R.L. în contradictoriu cu pârâtii Municipiul Braila prin Primar si Directia Serviciilor Publice Braila; a dispus iesirea din indiviziune asupra imobilului situat în municipiul Braila, str. Mihai Eminescu nr. 29 ( vechi 31) format din constructii si teren în suprafata de 513,90 mp; a atribuit reclamantului S.C. Turometru S.R.L. întregul imobil respectiv si a cotei indivize de 214,8 mp teren si constructia de la etaj cu destinatie de locuinte , proprietatea Municipiul Braila si aflata în administrarea Directiei Serviciilor Publice Braila si a obligat pe reclamant la plata unei sulte de 123.712 lei RON ; a obligat pe pârâti sa plateasca reclamantului suma de 3.720,25 lei cheltuieli de judecata la fond si apel.
Instanta de apel a retinut ca prin sentinta civila nr. 7843/23.12.2008, pronuntata în cauza ce formeaza obiectul dosarului nr. 10299/196/2007, Judecatoria Braila a respins ca nefondata actiunea de iesire din indiviziune formulata de reclamanta SC Turometru SRL Braila în contradictoriu cu pârâtii Directia Serviciilor Publice Braila si Municipiul Braila prin Primar.
Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta de fond a retinut ca reclamanta a chemat în judecata pe pârâti pentru a se dispune iesirea din indiviziune cu privire la terenul în suprafata totala de 513,90 mp aferent imobilului situat în Braila, str. Mihai Eminescu nr. 29, din care reclamanta a dobândit o suprafata de 299,10 mp, restul e 214,80 mp fiind proprietatea Municipiului Braila si aflat în administrarea Directiei Serviciilor Publice Braila. Din actele si lucrarile dosarului instanta de fond a constatat ca reclamanta a cumparat un imobil situat în Braila, str. Mihai Eminescu nr. 31 format din teren în suprafata de 299 mp indiviz din suprafata totala de 513,90 mp constructii – spatiul situat la subsolul si parterul constructiei C1, din schita anexa, restul de teren de 214,80 mp este proprietatea pârâtului Municipiul Braila, asa cum rezulta din contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 12692/25.11.2005.
Constructiile situate la etaj sunt proprietatea pârâtului municipiul Braila si se afla în administrarea Directiei Serviciilor Publice Braila.
Prin încheierea de rectificare nr. 4835/16.03.2006 s-a dispus rectificarea contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 12692/25.11.2005 în sensul ca imobilul ce a facut obiectul contractului este situat în Braila, str. Mihai Eminescu nr. 29 si nu 31, fiind numarul vechi al imobilului.
Din raportul de expertiza depus la dosar se constata ca imobilul nu este comod partajabil în natura, cota reclamantei fiind mai mare si expertul a precizat ca se impune atribuirea întregii proprietati reclamantului si stabilirea unei sulte.
Pârâtele au sustinut ca imobilul face parte din categoria monumentelor istorice protejate de lege si nu se poate face înstrainarea partii ce apartine pârâtei, în conformitate cu Legea nr. 422/2001.
Din sustinerile partilor si din probele administrate în cauza instanta de fond a constatat ca cererea formulata de reclamanta initial se referea la iesirea din indiviziune, cerere care ulterior a fost transformata în obligatie de a face, constând în obligarea pârâtelor la vânzarea cotei parti de proprietate ce le apartine, atât dreptul de proprietate asupra suprafetei indivize de 214,80 mp din suprafata totala de 513,90 a curtii aferente imobilului.
Faptul ca reclamanta a deschis în spatiu cumparat un local de alimentatie publica nu este de natura sa oblige pe pârâtii coproprietari sa-i cedeze acesteia partea lor de proprietate.
În consecinta, instanta a constatat ca imobilul nu este comod partajabil în natura, iar în ce priveste curtea considera ca este în coproprietate perpetua si fortata si nu se pot forma doua unitati locative distincte care sa permita partilor sa foloseasca separat partea din curtea aferenta imobilului si pe aceste considerente a respins ca nefondata actiunea.
Împotriva acestei sentinte a declarat apel reclamanta SC TUROMETRU SRL motivând ca este nelegala si netemeinica .
Apelanta a sustinut ca instanta de fond a retinut în considerentele sentintei aspecte straine de dispozitia finala si anume:
- instanta a constatat ca este necesar un aviz din partea Ministerului Culturii si Cultelor pentru orice înstrainare, luând în considerare faptul ca pârâtele au invocat ca imobilul face parte din categoria monumentelor istorice si nu se poate face înstrainarea partii ce apartine Municipiului Braila fara respectarea conditiilor prevazute de Legea nr. 422/2001;
- în mod eronat a retinut instanta de fond ca initial s-a solicitat prin actiune iesirea din indiviziune, iar ulterior s-a transformat într-o cerere prin care se solicita obligarea pârâtelor la vânzarea cotei-parti;
- se retine împrejurarea legata de faptul ca reclamanta a deschis în spatiul ce îi apartine un local de profil de alimentatie publica ceea ce echivaleaza cu invocarea propriei sale culpe.
Apelanta considera ca nu avea relevanta existenta unui aviz pentru ca niciodata nu si-a modificat actiunea din iesire din indiviziune într-o obligatie de a face.
Instanta s-a pronuntat cu privire la necesitatea avizului fara sa fi pus în discutia partilor acest aspect ce a fost invocat de pârâte în concluziile scrise.
Acest aviz exista deja la dosarele chiriasilor care au solicitat cumpararea apartamentelor închiriate.
În ceea ce priveste varianta de iesire din indiviziune propusa de expert prin raportul de expertiza si însusita de parti, instanta a ignorat-o în considerente.
În opinia apelantei, problema supusa atentiei instantei era aceea de a stabili modul în care coproprietarii exercita atributele dreptului de proprietate si anume : posesia, folosinta si dispozitia.
În exercitarea dreptului de folosinta un coproprietar are obligatia de a nu împiedica pe ceilalti coproprietari sa-si exercite dreptul lor de folosinta.
Instanta de fond a concluzionat în mod lapidar ca este un caz de coproprietate fortata si perpetua si nu a analizat daca sunt respectate atributele dreptului de proprietate de catre coproprietari.
Tribunalul, examinând legalitatea si temeinicia sentintei atacate prin prisma motivelor de apel invocate, a apararilor formulate de intimati în întâmpinare , a probelor administrate si a dispozitiilor legale incidente în cauza a constatat ca apelul este fondat pentru urmatoarele considerente
Iesirea din indiviziune este operatiunea juridica ce consta fie în împartirea în natura a bunului imobil , fie încetarea acestei stari de fapt prin atribuirea întregului imobil unui coindivizar, cu obligarea acestuia la plata echivalentului valoric al partii de imobil detinut în proprietate de celalalt coindivizar.
Prin urmare, iesirea din indiviziune este posibila nu numai în natura.
În conformitate cu dispozitiile art. 673/10 alin. 4 Cod de procedura civila , în cazul în care împarteala în natura a unui bun nu este posibila sau ar cauza o scadere importanta a valorii acestuia ori i-ar modifica în mod pagubitor destinatia economica , la cererea unuia dintre coproprietari , instanta poate atribui întregul bun, direct prin hotarârea asupra fondului procesului, stabilind totodata sumele ce se cuvin celorlalti coproprietari si termenul în care este obligat sa le plateasca.
Invocarea acestui temei de catre apelanta în apel nu împiedica instanta sa cerceteze daca îsi are sau nu aplicabilitatea.
În conformitate cu dispozitiile art. 129 alin. 4 Cod de procedura civila , cu privire la situatia de fapt si motivarea în drept pe care partile le invoca în sustinerea pretentiilor si apararilor lor, judecatorul este în drept sa le ceara acestora sa prezinte explicatii oral sau în scris, precum si sa puna în dezbaterea lor orice împrejurari de fapt ori de drept, chiar daca nu sunt mentionate în cerere sau întâmpinare.
Invocarea gresita sau omisiunea unui temei de drept nu atrage nulitatea cererii.
De asemenea, în apel se pot completa temeiurile de drept.
Prin urmare, instanta va lua în considerare temeiul legal invocat si va constata ca este incident în cauza.
Având în vedere ca imobilul în cauza nu este comod partajabil în natura si reclamantul a solicitat atribuirea si a partii din imobil ce apartine pârâtului , cu obligatia de a consemna valoarea cotei parti, instanta de apel considera ca aceasta este modalitatea legala de încetare a starii de indiviziune.
Pe lânga argumentele de drept expuse , se mai pot retine în favoarea acestei solutii si considerente ce privesc siguranta imobilului, starea de degradare avansata în care se afla partea aflata în proprietatea si administrarea pârâtilor, precum si prejudiciile de natura economica pe care le are de suferit reclamanta prin mentinerea unei stari de indiviziune incomode.
Conform constatarilor expertizei tehnice , partea din imobil aflata în proprietatea si administrarea pârâtilor este într-o stare avansata de degradare, în procent de 80% si necesita reparatii urgente.
Partea din imobil ce apartine reclamantei a fost consolidata si exista interesul din partea acesteia, în cazul atribuirii celeilalte parti , sa investeasca în lucrari de consolidare si restaurare, evident, cu respectarea arhitecturii initiale si a celorlalte prevederi legale privind conservarea imobilelor din centrul istoric al orasului.
Asa cum rezulta din probele dosarului, chiriasii din partea de imobil cu destinatie de locuinta nu numai ca împiedica buna functionare a partii din imobil ce apartine reclamantei, dar sunt ei însisi expusi riscului prabusirii imobilului din cauza degradarii avansate .
Acestia au îngradit folosirea corespunzatoare a terenului ce constituie curtea imobilului cu diferite anexe gospodaresti, fapt sesizat si de reclamanta si care rezulta din plansele foto depuse la dosar.
Un alt argument în favoarea iesirii din indiviziune prin atribuirea imobilului reclamantei îl constituie si faptul ca pârâtii au intentionat sa vânda partea din imobil cu destinatie de locuinte chiriasilor lor.
În aceste conditii nu mai poate invoca faptul ca ar constitui o deposedare fortata sau o încalcare a vointei proprietarului si nici faptul ca imobilul este protejat prin Legea nr. 422/2001.
Instanta de apel nu poate retine nici starea de indiviziune fortata ca impediment al iesirii din indiviziune, asa cum în mod gresit a retinut prima instanta si cum au invocat în aparare pârâtii.
Potrivit art. 728 Cod civil, nimeni nu poate fi obligat a ramâne în indiviziune.
Din raportul de expertiza tehnica rezulta ca imobilul poate fi atribuit unui singur coindivizar, deoarece poate fi exploatat în interes economic de catre reclamant.
Mai mult decât atât, utilitatile ( apa, canal, gaz, energie electrica) nu pot fi separate, iar mentinerea starii de indiviziune ar da nastere la conflicte permanente din cauza exploatarii în comun a acestora.
Potrivit raportului de expertiza, valoarea de circulatie a terenului în suprafata de 299,10 mp detinut de reclamant este de 89.431 lei RON, iar valoarea de circulatie a terenului în suprafata de 214,80 mp detinut de pârâti este de 64.225 lei RON .
Valoarea constructiei proprietatea Municipiului Braila si aflata în administrarea Directiei Serviciilor Publice Braila este de 59.487 lei RON, iar valoarea constructiei proprietatea reclamantei este de 444.729 lei RON.
Valoarea totala, teren si constructie, a partii din imobilul proprietatea pârâtului Municipiului Braila si aflata în administrarea Directiei Serviciilor Publice Braila este de 123.712 lei RON.
Prin atribuirea în totalitate a imobilului catre reclamant, se impune plata contravalorii cotei de 123.712 lei RON catre pârâti.
NOTA: Decizia a fost atacata cu recurs iar prin decizia civila nr. 65/10.02.2010 pronuntata de Curtea de apel Galati în dosarul nr. 10299/196/2007 a admis recursul si cererea de interventie în interesul recurentei Municipiul Braila - Directia Serviciilor Publice Braila , a modificat sentinta în sensul ca a respins ca nefundat apelul declarat de S.C. Turometru S.R.L.