Imobil construit din fondurile statului.
Obligarea societatii comerciale privatizate la încheierea contractului de vânzare - cumparare catre chiriasi.
Legea nr.15/1990 - art.20 alin.2
Legea nr.85/1992 - art.7 alin.1 si 8
Decretul - Lege nr.61/1991
Codul civil - art.480, 1073, 1077
Conventia Europeana a Drepturilor Omului - Protocolul nr.1, art.1
Prevederile Legii nr.85/1992 nu pot fi interpretate în sensul ca instituie o obligatie a societatii comerciale privatizate de a vinde un imobil aflat în patrimoniul sau întrucât potrivit art.20 alin.2 din Legea nr.15/1990, bunurile din patrimoniul societatii comerciale sunt proprietatea acesteia.
Obligarea unei persoane juridice sa vânda un bun aflat în patrimoniul sau ar încalca articolul 1 din Protocolul nr.1 aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
Astfel, desi posibilitatea vânzarii este prevazuta de lege si urmareste un scop legitim, constând în oferirea posibilitatii chiriasilor de a cumpara locuintele în considerarea contributiei lor si a starii materiale a acestora, limitarea dreptului de proprietate a societatii comerciale privatizate sub aspectul reglementarii dreptului de dispozitie, în sensul de a o obliga sa vânda, nu este proportionala din perspectiva necesitatii într-o societate democratica.
(C.A.B.S.IV.Civ. -dec.civ.1330/22.09.2008)
Prin cererea înregistrata la Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti sub nr.17.054/2005 (nr.unic 13.042/300/2005, reclamantii P.M. si P.N. au chemat în judecata pe pârâta SC E SA, solicitând obligarea pârâtei sa le vânda, prin încheierea contractului de vânzare - cumparare în forma ceruta de lege, la pretul si cu modalitatile de plata determinate potrivit Legii nr.85/1992, camera nr.50 din imobilul situat în Bucuresti, sector 2, împreuna cu cota - parte aferenta din partile din imobil aflate în folosinta comuna a locatarilor.
În drept, reclamantii au invocat în drept, art.1073 si art.1077 Cod civil, art.7 din Legea nr.85/1992, Decretul - Lege nr.61/1991.
Prin sentinta civila nr.8223/1.11.2006,Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti a admis actiunea reclamantilor si a obligat pârâta sa încheie cu reclamantii contract de vânzare - cumparare cu privire la camera 50 din caminul 2, situat în Bucuresti, sector 2 în conditiile art.7 alin.1 si 4 din Legea nr.85/1992.
Pentru a decide astfel, Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti a retinut ca reclamantii P.M. si P.N. ocupa camera 50 din caminul 2 situat în Bucuresti, sector 2. Imobilul mentionat se afla în proprietatea SC E SA potrivit autorizatiei 6 H/8.12.1978,procesului -verbal de receptie finala nr.24635/5.08.1981, facând parte din patrimoniul societatii potrivit art.20 din Legea nr.15/1990, iar dreptul de proprietate a fost înscris în cartea funciara conform încheierii nr.795/17.01.2006 a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Sector 2.
Desi între parti nu s-a încheiat un contract de închiriere în forma scrisa, instanta a retinut ca în cauza s-a facut dovada existentei unor raporturi de locatiune, raporturi ce rezulta din împrejurarea ca reclamantii achita chirie pârâtei pentru camera ocupata în imobil.
Reclamantii, alaturi de alti chiriasi, au solicitat pârâtei sa le vânda camera ocupata, în temeiul art.7 din Legea nr.85/1992, însa, prin Decizia nr.1/11.11.2005, Consiliul de Administratie al SC E SA a hotarât respingerea cererilor de cumparare a camerelor din caminele de nefamilisti situat în Bucuresti, sector 2.
Instanta a considerat ca dispozitiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992 consacra o obligatie în sarcina persoanelor juridice care detin locuinte construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pâna la data intrarii în vigoare a legii, de a vinde aceste locuinte catre titularii contractelor de închiriere, la cererea acestora. Astfel cum rezulta din probele administrate, caminul în care se afla camera a carei înstrainare se solicita pe calea prezentei actiuni a fost construit anterior intrarii în vigoare a legii din fondurile Întreprinderii E Bucuresti, iar reclamantii au calitatea de chiriasi ai camerei ocupate,solicitând înstrainarea acesteia,dupa cum s-a aratat anterior. În cauza nu s-a facut dovada ca locuinta intra în categoria locuintelor de interventie astfel cum acestea sunt definite de art.7 alin.7 din Legea nr.85/1992, singura exceptie prevazuta de lege care ar fi putut împiedica înstrainarea camerei.
Instanta a apreciat ca prevederile art.7 alin.8 din Legea nr.85/1992 se refera la locuintele de serviciu construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare dupa intrarea în vigoare a legii.
Instanta a constatat ca, în speta, nu s-a facut dovada ca locuinta ocupata de reclamanti ar fi o locuinta de serviciu, dar, chiar si în situatia în care s-ar retine ca raportul de locatiune este accesoriu contractului de munca, se constata ca singura exceptie consacrata de lege priveste locuintele de serviciu, camera în cauza neintrând în aceasta categorie.
Instanta a considerat ca împrejurarea ca locuintele sunt construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat permit legiuitorului sa instituie o exceptie de la regula ca persoana care are în patrimoniu un drept de proprietate asupra unui asemenea bun poate dispune de acesta conform art.480 din Codul civil,tocmai datorita faptului ca toate persoanele au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem statal juridic, la construirea acestor locuinte,astfel încât,prin prevederile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992, s-a consacrat o limitare a exercitiului dreptului de proprietate, permisa într-un stat democratic. În consecinta, instanta nu a retinut o încalcare a art.1 din Primul Protocol Aditional la Conventia pentru Apararea Drepturilor Omului si a Libertatilor Fundamentale.
Prin decizia civila nr.557/27.04.1007,Tribunalul Bucuresti - Sectia a V a Civila a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta împotriva acestei sentinte.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs SC E SA si SC ELJ R.E. SA, solicitând sa modifice în tot decizia civila nr.557A/27.04.2007, în sensul de a se lua act ca SC ELJ R.E. SA avea calitatea de apelant iar nu de intimat, si sa se admita apelul formulat împotriva sentintei civile nr.8223/1.11.2006 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti în dosarul nr.13042/300/2005 si sa schimbe în tot sentinta apelata în sensul respingerii actiunii ca neîntemeiata si nelegala.
În motivarea recursului recurenta - pârâta a aratat ca, desi instanta de apel a retinut ca SC ELJ R.E. SA este succesoarea în drepturi a SC E SA, a dispus în mod gresit introducerea în cauza a SC ELJ R.E. SA în calitate de intimata. În mod corect, instanta de apel, luând act ca SC ELJ R.E. SA este succesoare în drepturi a SC E SA, trebuia sa retina ca SC ELJ R.E. SA avea calitatea de apelant, pe care a preluat-o de la societate, iar nu de intimat. Mai mult, instanta de apel trebuia sa scoata din cauza SC E SA întrucât SC ELJ R.E. SA a preluat calitatea de apelant de la SC E SA aceasta din urma nemaiavând calitate procesuala activa în cauza.
Analizând decizia recurata, prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea retine urmatoarele:
În ceea ce priveste fondul recursurilor, Curtea constata ca existenta raporturilor locative dintre parti a fost în mod corect stabilita de instante.
În ceea ce priveste dispozitiile legale aplicabile în cauza,Curtea constata ca,potrivit art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992,republicata,privind vânzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pâna la data intrarii în vigoare a prezentei legi, altele decât locuintele de interventie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau în rate a pretului, în conditiile Decretului - Lege nr.61/1990 si ale prezentei legi.
Conform art.7 alin.8 din Legea nr.85/1992, unitatile economice sau bugetare pot sa detina si sa construiasca din fonduri proprii locuinte de serviciu, destinate închirierii salariatilor acestora, cu contract de închiriere accesoriu la contractul de munca. Modul de administrare si eventuala înstrainare a acestor locuinte se vor stabili de consiliile de administratie, respectiv de conducerile unitatilor.
Caminul din care face parte camera în litigiu a fost construit în anul 1973, astfel cum a recunoscut recurenta prin cererea de recurs, recunoastere confirmata de probele administrate. Din înscrisurile depuse la dosarul de fond rezulta ca finantarea lucrarilor s-a efectuat din fonduri proprii ale întreprinderii E Bucuresti. În acest context, recurenta a apreciat ca în cauza sunt aplicabile dispozitiile art.7 alin.8 din Legea nr.85/1992, care stabilesc ca, în cazul locuintelor construite din fonduri proprii, modul de administrare si eventuala înstrainare a acestor locuinte se vor stabili de consiliile de administratie ale respectivelor societati. În aceasta situatie, Consiliul de administratie al SC E SA a emis decizia nr.1 din data de 11.11.2005, prin care a respins cererile de cumparare a camerelor situate în Bucuresti, sector 2.
Astfel, societatea recurenta si-a manifestat vointa în sensul de a nu vinde imobilul mentionat.
Tribunalul a considerat ca limitarea legala a exercitiului dreptului de proprietate al pârâtei prin instituirea obligatiei de a vinde locuinta supusa dispozitiilor art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992 la cererea chiriasului este conforma dispozitiilor constitutionale.
Curtea considera ca prevederile mentionate ale Legii nr.85/1992 nu pot fi interpretate în sensul ca instituie o obligatie a societatii comerciale privatizate de a vinde un imobil aflat în patrimoniul sau, pentru considerentele care urmeaza.
Astfel,conform art.16 din Legea nr.15/1990 privind reorganizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale, unitatile economice de stat, cu exceptia celor care se constituie ca regii autonome, vor fi organizate sub forma de societati pe actiuni sau societati cu raspundere limitata, în conditiile prevazute de lege. În speta, întreprinderea E. Bucuresti a fost organizata sub forma de societate pe actiuni, fiind astfel înfiintata SC E SA. Astfel, patrimoniul unitatii economice de stat supuse transformarii a fost transmis societatii comerciale înfiintate pe aceasta cale. Inventarierea patrimoniului,precum si evaluarea si stabilirea capitalului societatilor comerciale înfiintate pe aceasta cale se fac în conditiile stabilite prin hotarâre a guvernului.
Conform art.20 alin.2 din Legea nr.15/1990, bunurile din patrimoniul societatii comerciale sunt proprietatea acesteia.
Astfel, Curtea constata ca recurenta, în calitate de titulara a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, detine un bun în sensul Conventiei Europene a Drepturilor Omului.
Art.1 din Primul Protocol aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului prevede ca orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru o cauza de utilitate publica si în conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international.
Aceste dispozitii nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contributii sau amenzilor.
Astfel, dreptul de proprietate nu este un drept absolut, el putând fi supus limitarilor mentionate mai sus.
Curtea apreciaza ca, prin obligarea unei persoane juridice sa vânda un bun din patrimoniul sau, se încalca art.1 din Primul Protocol aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului. Astfel, desi posibilitatea vânzarii este prevazuta de lege si urmareste un scop legitim, constând în oferirea posibilitatii chiriasilor sa cumpere locuintele, în considerarea contributiei lor si a starii materiale a acestora, limitarea dreptului de proprietate al recurentei, sub aspectul reglementarii dreptului de dispozitie, în sensul de a obliga sa vânda, nu este proportionala din perspectiva necesitatii într-o societate democratica.
Într-adevar, Statul are dreptul de a adopta legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor conform interesului general. Având în vedere ca patrimoniul unitatii economice de stat supuse transformarii a fost transmis societatii comerciale înfiintate pe aceasta cale, emiterea ulterioara a unei legi prin care se instituie o obligatie de a vinde în sarcina societatii comerciale privatizate, în conditiile în care prin lege aceste bunuri au fost declarate ca facând parte din patrimoniul societatii, nu este proportionala cu scopul urmarit. Nu se poate sustine ca aceasta cerinta a proportionalitatii masurii este respectata în situatia în care Statul, prin lege, transmite patrimoniul unei unitati economice de stat o societate comerciala si ulterior, printr-o alta lege, o obliga pe aceasta din urma sa înstraineze, contrar vointei sale,bunurile initial transmise.
Având în vedere aceste aspecte, Curtea constata ca recursul declarat în cauza, întemeiat pe dispozitiile art.304 pct.9 din Codul de procedura Civila, este întemeiat, situatie în care, vazând prevederile art.312 alin.1 si 3 din Codul de procedura civila, va admite recursul formulat de recurenta - pârâta SC E SA si SC ELJ RE SA împotriva deciziei civile nr.557/27.04.2007 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a V a Civila si va modifica în tot decizia recurata, în sensul ca, vazând prevederile art.296 din Codul de procedura Civila, va admite apelul formulat de pârâta SC E SA si continuat de SC ELJ R.E. SA împotriva sentintei civile nr.8223/1.11.2006 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti . Pentru considerentele expuse mai sus, Curtea va schimba în tot sentinta apelata si, pe fond, va respinge actiunea formulata de reclamantii P.M. si P.N., ca nefondata.