DOSAR NR. 6076/94/2008
ROMÂNIA
TRIBUNALUL BUCURESTI SECTIA A III- A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR. 245 R
SEDINTA PUBLICA DIN : 05.02.2010
TRIBUNALUL CONSTITUIT DIN :
PRESEDINTE : IULIAN PANAIT
JUDECATOR : DANIELA ANICA DUDU
JUDECATOR : CONSTANTA MOISESCU
GREFIER : GEORGE FLORENTIN BALTARETU
Pe rol solutionarea recursului civil de fata declarat de recurentul intimat TP, împotriva sentintei civile nr.1645/25.03.2009, pronuntata de catre Judecatoria Buftea, în contradictoriu cu intimatii petenti BI si DC.
La apelul nominal facut în sedinta publica, au raspuns recurentul intimat TP personal si asistat de aparator si intimatii petenti BI si DC prin aparator.
Procedura este legal îndeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta dupa care:
Recurentul intimat TP, prin aparator, depune la dosarul diferenta achitarii taxei judiciare de timbru aferenta cererii de recurs.
Partile, prin reprezentantii lor, având pe rând cuvântul învedereaza instantei ca nu au cereri prealabile de formulat si probe de administrat.
Nemaifiind alte cereri de formulat si probe de administrat, tribunalul constata cauza în stare de judecata si acorda partilor prezente cuvântul pe recursul declarat.
Recurentul intimat TP, prin aparator, având cuvântul, solicita instantei admiterea recursului astfel cum a fost formulat, în principal casarea sentintei atacata ca fiind netemeinica si nelegala, cu trimiterea cauzei spre rejudecarea aceleiasi instante de fond si în subsidiar modificarea sentintei atacata ca fiind netemeinica si nelegala, în sensul respingerii actiunii astfel cum a fost formulata, cheltuieli de judecata pe cale separata.
Intimatii petenti BI si DC prin aparator, având cuvântul solicita instantei, respingerea recursului astfel cum a fost formulat, mentinerea sentintei civile ca fiind temeinica si legala, fara cheltuieli de judecata.
Tribunalul retine recursul în pronuntare.
T R I B U N A L U L
Deliberând asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin sentinta civila nr. 1645/25.03.2009 pronuntata de Judecatoria Buftea in dosarul civil nr. 6076/94/2008 a fost admisa cererea principala formulata de reclamantii BI si DC în contradictoriu cu pârâtul TP, a constatat ca reclamantii au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafata de 4500 mp identificat conf. rap. de expertiza în specialitatea topografie întocmit de expert Manas Constantin, contra pretului de 15000 euro, a constatat achitat restul de pret de 9000 RON prin compensare cu daunele interese, s-a stipulat ca hotarârea tine loc de contract autentic de vânzare-cumparare, a fost respinsa cererea reconventionala ca neintemiata si a fost obligat pârâtul la 5976 RON cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond a retinut ca prin cererea înregistrata la data de 11.09.2008 pe rolul Judecatoriei Buftea, reclamantii BI si DC au chemat în judecata pe pârâtul TP, solicitând instantei sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de contract autentic de vânzare-cumparare, sa constate ca pretul vânzarii este integral achitat prin compensarea restului de pret (9000 euro) cu valoarea daunelor-interese datorate de pârât reclamantilor, conform prevederilor contractuale, precum si sa oblige pârâtul la plata cheltuielilor de judecata.
În motivarea cererii, reclamantii au aratat ca prin antecontractul autentificat de BNP Craciun Vasilica la 26.01.2007 pârâtul s-a obligat sa le vânda terenul în suprafata de 11500 mp, contra pretului de 115000 euro, din care, la data autentificarii, s-au achitat 30000 euro, ca ulterior, prin actele aditionale din 05.06.2007 si 2500/30.08.2007, partile au modificat partial contractul, în sensul diminuarii pretului cu suma de 15000 euro, platind 10000 euro cu titlul de avans. Ulterior, arata reclamantii, ca urmare a faptului ca promitentul-vânzator le-a adus la cunostinta faptul ca pe teren se afla fire de înalta tensiune, au încheiat cu acesta un nou act aditional, având ca obiect numai suprafata de 4500 mp de teren pentru pretul de 15000 euro, pârâtul restituind suma de 34000 euro din avans, ramânând un avans de 6000 euro. Ulterior, sustin reclamantii, pârâtul a refuzat încheierea contractului în forma autentica.
Au aratat reclamantii ca partile au stabilit o clauza penala prin care au determinat anticipat valoarea prejudiciului ca fiind de 9000 euro.
În drept, reclamantul a invocat prevederile art. 5 alin.2 din titlul X al L 247/2005.
Împreuna cu cererea, reclamantii au depus la dosarul cauzei, în copie, antecontract de vânzare-cumparare autentificat de BNP Craciun Vasilica la 26.01.2007 sub nr. 93, acte aditionale la acesta autentificate sub nr. 3069/06.12.2007, 2500/30.08.2007 la acelasi birou notarial, factura fiscala, chitanta.
Pârâtul a depus întâmpinare, solicitând respingerea ca neîntemeiata a cererii, cu motivarea ca prin prezenta actiune reclamantii urmaresc sa obtina un teren în suprafata de 4500 mp cu suma de 6000 euro (0,75 euro/mp).
De asemenea, pârâtul a formulat cerere reconventionala, solicitând constatarea nulitatii absolute totale a antecontractului, actelor aditionale la acesta, precum si a încheierii de certificare de fapte, iar în subsidiar sa se constate abuzive clauzele acestora, precum si obligarea reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata.
În motivarea cererii reconventionale, pârâtul-reclamant a aratat ca actele atacate sunt abuzive, fondate pe o cauza ilicita, lipseste obiectul lor, pretul, lipseste consimtamântul valabil exprimat în ceea ce priveste obiectul de catre promitentii-cumparatori, sunt încheiate în frauda legii, cu încalcarea ordinii publice, nefiind îndeplinite conditiile privind capacitatea de a contracta.
Pârâtul sustine ca actele atacate au fost încheiate cu intentia de frauda a intereselor promitentului-vânzator, ca reclamanta a procedat in acelasi mod cu alte persoane, ca reclamantii nici nu au vazut terenul înainte de încheierea antecontractului, ca promitentul-vânzator a fost obligat prin antecontract sa garanteze lipsa unor sarcini sau servituti asupra terenului, cu intentia ca ulterior sa fie diminuat pretul contractului, ca reclamantii au avut cunostinta la 06.12.2007 ca pe latura de vest a proprietatii pârâtului exista fire de înalta tensiune.
De asemenea, arata pârâtul, obiectul conventiei încheiate între parti nu este determinat, întrucât reclamantii nu au vazut terenul la momentul încheierii antecontractului, fiindca în acest caz ar fi cunoscut existenta firelor de înalta tensiune, astfel încât promitentii-cumparatori nu si-au exprimat valabil consimtamântul, ca partile s-au înteles ca, în fapt, promitentii-cumparatori sa se ocupe de obtinerea documentatiei cadastrale, dar print-un act aditional ulterior aceasta obligatie a fost pusa în sarcina pârâtului, fiind stabilite daune interese contractuale de 120000 euro pentru neîndeplinirea acestei obligatii, clauza din care rezulta ca pretul nu mai trebuie achitat. Pârâtul-reclamant apreciaza ca în contract nu s-a indicat si prejudiciul care ar justifica plata daunelor, si ca în realitate reclamantii nu au fost prejudiciati cu suma solicitata, ca pretul nu poate fi compensat cu aceste daune, întruc6t s-ar ajunge la concluzia ca lipseste, ca pretul nu poate fi tratat ca arvuna, ca este nelegal ca valoarea daunelor interese sa fie egala cu restul de pret.
Pârâtul sustine ca este contrar ordinii publice a se pune în sarcina sa prin clauze contractuale sa obtina hotarâri judecatoresti favorabile, ca pârâtul a garantat ca are capacitatea de a contracta, fara a întelege semnificatia acestei clauze, ca daunele-interese nu reflecta prejudiciul real suferit de reclamanti, culpa pentru neîncheierea documentatiei cadastrale apartinând reclamantilor.
În fine, mai arata pârâtul, notarul public nu i-a citit actele de fiecare data, astfel încât nu a stiut ca el trebuie sa se ocupe de cadastru, ca nu a fost asistat la încheierea actelor potrivit L 17/2000 si ca nu i s-au facut verificari sub aspectul discernamântului.
A fost invocata, de asemenea, exceptia inadmisibilitatii cererii principale, respinsa la termenul din 09.12.2008.
Reclamantii-pârâti au depus întâmpinare la cererea reconventionala, solicitând respingerea acesteia, cu motivarea ca nu a existat frauda la lege, nu lipseste obiectul actului juridic, nu au lipsit capacitatea sau discernamântul partilor si nici consimtamântul acestora, nu s-au încalcat ordinea publica si bunele moravuri.
Ulterior, pârâtul si-a precizat cererea reconventionala, indicând clauzele contractuale pe care le considera abuzive (f. 103). Pârâtul a aratat ca aceste clauze sunt abuzive pentru ca, desi nu s-a prevazut în contract, reclamantii si intermediarele s-au obligat la obtinerea documentatiei cadastrale, si ca existau totusi clauze care obligau pe pârât sa se prezinte la notar cu toate actele necesare vânzarii, desi existau clauze care impuneau prezenta promitentilor-cumparatori la obtinerea certificatului fiscal. Apreciaza ca a existat o conditie pur potestativa din partea acestora, ceea ce ar atrage nulitatea de drept.
Au fost administrate proba cu inscrisuri, interogatoriu, expertiza în specialitatea topografie. În cadrul probei cu înscrisuri, partile au depus la dosar extrase de carte funciara, înscrisuri din alte dosare, inclusiv declaratii de martori.
Analizând actele si lucrarile dosarului, instanta de fond a retinut urmatoarele:
Pârâtul a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafata de 4500 mp ce face obiectul prezentei cereri prin titlul de proprietate nr. 13935/29.11.1994 emis de Comisia Judeteana Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Ilfov, fiind dobândit de pârât prin tranzactia încheiata în dosarul 4253/94.2007 al Judecatoriei Buftea. Terenul a fost identificat prin raportul de expertiza depus la dosar.
Prin antecontractul de vânzare-cumparare încheiat în forma autentica la 26.01.2007, partile au convenit ca pârâtul sa vânda iar reclamantii sa cumpere un teren în suprafata de 11500 mp contra pretului de 115000 euro, din care s-a achitat un avans de 30000 euro.
Prin actul aditional din 05.06.2007, partile au convenit sa prelungeasca termenul pentru încheierea contractului autentic cu 45 de zile lucratoare, pârâtul încasând înca 10000 euro cu titlul de avans.
Prin actul aditional din 30.08.2007, partile au convenit sa diminueze pretul cu 15000 euro, ca urmare a litigiului în care era implicat pârâtul.
Prin actul aditional din 06.12.2007, partile au convenit sa modifice obiectul contractului, în sensul de a reduce suprafata instrainata la 4500 mp, ca urmare a sentintei civile 5744/2007 a Judecatoriei Buftea, pretul fiind de 15000 euro, promitentul-vânzator restituind suma de 34000 euro.
Cu privire la cererea reconventionala, s-a retinut ca aceasta este formulata prin avocat si precizeaza în mod expres ca are ca obiect declararea nulitatii absolute a actelor juridice.Prin urmare, nu pot duce la admiterea cererii reconventionale cauzele care atrag nulitatea relativa, respectiv: lipsa asistentei la încheierea actului, conform art. 30 din L 17/2000, lipsa discernamântului, cauzata de AVC ischemic, si faptul ca pârâtul este pensionar (f. 74).
De asemenea, instanta a retinut ca nu pot fi luate în considerare apararile pârâtului cu privire la eventuale clauze neinserate în contractul autentic, în conditiile în care cealalta parte s-a opus probei cu martori în conditiile art. 1192 C.civ., si nici cele referitoare la necitirea clauzelor contractului, acestea fiind constatari personale ale notarului si, prin urmare, neputând fi combatute decât prin înscrierea în fals.
Pârâtul nu poate invoca necunoasterea unor clauze contractuale, câta vreme exista mentiunea (necombatuta prin înscrierea în fals) a notarului public cu privire la citirea actului de catre parti.
Cu privire la lipsa obiectului, s-a retinut ca sustinerile pârâtului-reclamant nu sunt întemeiate, întrucât antecontractul are un obiect determinat (terenul de 4500 mp identificat conform tranzactiei încheiate de pârât într-un dosar separat si pretul de 15000 euro). Posibilitatea compensarii pretului cu daunele interese, precum si pretul scazut nu se confunda cu lipsa obiectului.
Cu privire la pretinsa frauda, aceasta nu a rezultat din probele administrate. Faptul ca reclamantii nu ar fi vazut anterior terenul nu reprezinta o fraudare a legii, e asumându-si astfel un risc. De asemenea, chiar daca acest aspect ar fi real, pârâtul a acceptat sa încheie actul initial, cu asumarea obligatiei de a garanta ca terenul nu este grevat de sarcini, cunoscând ca reclamantii nu au vazut terenul si acceptând, asadar, consecintele ce puteau decurge de aici.
Lipsa consimtamântului reclamantilor, invocata de pârât, este negata chiar de acestia, care au formulat cererea intemeindu-se pe actul atacat.
Stabilirea unor clauze penale în contract, chiar daca acestea egaleaza pretul sau îl depasesc, nu încalca nicio norma legala, astfel încât nu pot atrage nulitatea. Cuantumul clauzei penale se stabileste prin acordul partilor, pârâtul fiind liber a nu accepta cuantumul respectiv, ceea ce nu s-a întâmplat.
Consideratiile referitoare la arvuna nu sunt în legatura cu obiectul cauzei, întrucât stabilirea unei arvune nu atrage nulitatea actului. De altfel, reclamantii nu au facut referire la arvuna, ci la clauzele contractuale, respectiv la clauza penala.
Faptul ca s-a urmarit obtinerea terenului fara a se achita pretul nu este nici el dovedit. Dimpotriva, reclamantii au achitat initial un avans considerabil (40000 euro din 115000), ulterior intervenind un litigiu cu privire la titlu si o tranzactie prin care pârâtul a limitat suprafata de teren avuta în proprietate.Din examinarea actului nu a rezultat încalcarea vreunei norme de ordine publica.
Prin urmare, capatul de cerere având ca obiect constatarea nulitatii absolute a actului este neîntemeiat si va fi respins ca atare.
În ceea ce priveste capaul doi al cererii reconventionale, s-a retinut ca se poate vorbi de clauze abuzive atunci când una dintre partile contractului are o pozitie economica de natura a constrânge cealalta parte sa accepte clauze cu un continut prestabilit, ce nu pot fi negociate.
În speta, partile sunt persoane fizice, care s-au aflat pe pozitii de egalitate în fata notarului public, neexistând nicio proba ca pârâtul ar fi fost împiedicat sa negocieze clauzele contractuale.
Este adevarat ca acest contract cuprinde clauze de natura sa ofere mai multe garantii promitentilor-cumparatori, dar pârâtul a avut întreaga libertate de a nu semna actul. Aspectele referitoare la discernamântul, pregatirea si puterea de întelegere a pârâtului nu sunt motive de nulitate absoluta, iar nulitatea relativa a actului nu a fost invocata în prezenta cerere.
Faptul ca, prin ultimul act aditional, pârâtul si-a asumat si obligtia de a obtine o hotarâre judecatoreasca de anulare a unui certificat de mostenitor nu poate atrage decât cel mult nulitatea clauzei respective, ea nefiind deterinanta penru întregul act aditional si cu atât mai putin pentru actul initial (anterior). Oricum, însa, reclamantii nu s-au prevalat de aceasta clauza.
Prin urmare, cererea reconventionala a fost respinsa ca neîntemeiata.
Cu privire la cererea principala s-a retinut ca potrivit art. 5 alin.2 din titlul X al L 247/2005, în situatia în care dupa încheierea unui antecontract cu privire la teren una dintre parti refuza sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract.
Fata de existenta antecontractului, se impune admiterea primului capat de cerere si pronuntarea unei hotarâri care tine loc de contract. Se observa ca textul de lege citat nu impune plata integrala a pretului ca o conditie de admisibilitate a actiunii. Dupa pronuntarea unei asemenea hotarâri, vânzatorul are la îndemâna o actiune contractuala împotriva cumparatorului pentru a obtine plata restului de pret, ca si în cazul unui acord de vointa obisnuit.
Cu privire la capatul doi de cerere, se va retine ca, in prezent, potrivit antecontractului si actelor aditionale, pârâtul a primit 6000 euro din totalul de 15000 euro, ramânând neachitata o diferenta de pret de 9000 euro.
Potrivit art. 5.1. din antecontract, în cazul în care promitentii-cumparatori aleg sa se adreseze instantei pentru pronuntarea unei hotarâri care tine loc de contract autentic, restul de pret al terenului va fi în cuantumul daunelor-interese si va fi considerat integral achitat pri compensarea cu aceste daune interese.
Potrivit art. 5.1., daunele interese sunt datorate pentru încalcarea obligatiilor de la art. 4.1 sau 4.2 din contract. Cele doua texte se refera la respectarea termenului de încheiere a contractului, respectiv la obtinerea, de catre promitentul-cumparator, a: actelor de proprietate, cadastrului, încheierii de întabulare, extrasului de carte funciara valabil, certificatului de urbanism si certificatului de atestare fiscala. Din actele dosarului rezulta însa ca terenul este înscris în cartea funciara (f. 50, 51), astfel încât perfectarea contractului autentic nu a fost împiedicata din lipsa actelor.
În ceea ce priveste nerespectarea termenului de prezentare la notar, acesta a fost prelungit prin acordul partilor. Prin ultimul act aditional, termenul a fost prelungit cu 6 luni de la data autentificarii actului aditional, expirând, asadar, la 06.06.2008. La data de 12.06.2008 a intervenit încheierea de certificare de fapte, prin care se constata refuzul pârâtului de a încheia contractul.
Prin urmare, este incidenta clauza penala. Faptul ca reclamantii nu au suferit un prejudiciu egal cu valoarea clauzei penale nu poate fi invocat de pârât la acest moment, întrucât rolul clauzei penale este tocmai acela de a predetermina valoarea daunelor-interese, scutind partea îndreptatita de a mai face proba întinderii prejudiciului.
Sunt întrunite conditiile raspunderii civile contractuale, respectiv existenta unei neexecutari culpabile (culpa debitorului în materie contractuala fiind prezumata, debitorul nefacând dovada cauzei straine, conf. art. 1083 C.civ.), precum si prejudiciul (predeterminat si ca existenta, prin clauza penala), debitorul fiind pus în întârziere prin cererea de chemare în judecata.
Este adevarat ca, în principiu, daunele interese pentru neexecutare nu se pot cumula cu executarea în natura a obligatiei debitorului. În speta, însa, clauza contractuala are un continut detaliat si prevede expres situatia concreta supusa judecatii în prezentul dosar, respectiv compensarea integrala a restului de pret cu daunele interese, datorate pentru executarea cu întârziere, în maniera suplinirii consimtamântului debitorului. Prin urmare, este vorba despre o executare cu întârziere, în natura, iar nu de o executare cu întârziere, iar daunele au fost prevazute expres de parti pentru aceasta situatie.
Pârâtul-reclamant TP a formulat, la data de 09.04.2009, recurs ce a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Bucuresti – Sectia a III – a Civila la data de 21.05.2009 si prin care s-a solicitat ca, în urma admiterii recursului, în temeiul art. 304 pct. 6, 7, 8 si 9 C.Proc.Civ., sa fie desfiintata în tot sentinta civila recurata si trimisa cauza spre rejudecare iar în subsidiar, în caz de retinere spre competenta solutionare, respingerea actiunii principale ca neîntemeiate si admiterea cererii reconventionale, cu cheltuieli.
In privinta motivelor de recurs acestea se pot subsuma in doua motive:
1. Instanta de fond nu a solutionat toate capetele de cerere ale cererii reconventionale, respectiv nu s-a pronuntat si nu a analizat cererea de constatare a nulitatii absolute a antecontractului de vânzare-cumparare si a celorlalte acte aditionale, întemeiata pe lipsa consimtamântului valabil exprimat cu privire la obiectul conventiei de catre promitentii-cumparatori, respectiv asupra identitatii acestuia-ce reprezinta o eroare obstacol sanctionata de lege cu nulitatea absoluta. De asemenea nu a analizat si nu s-a pronuntat pe motivul de nulitate referitor la frauda la lege si încalcarea ordinii publice prin inserarea unor clauze ce permite posibilitatea cumularii executarii în natura a obligatiei cu daune interese compensatorii ori cu clauza penala, nu s-a pronuntat asupra cererii de constatare a nulitatii absolute a actelor întemeiate pe lipsa pretului, acesta fiind neserios, asupra motivului de nulitate absoluta întemeiat pe cauza ilicita.
2. Hotarârea cuprinde motive contradictorii si nu cuprinde motivele pe care se sprijina. Instanta a retinut ca daunele compensatorii nu se pot cumula cu executarea în natura, însa a admis actiunea si a cumulat aceste daune cu executarea în natura. Totodata a retinut ca în contract sunt clauze de natura sa ofere mai multe garantii promitentilor-cumparatori, dar pârâtul a avut alegerea de a nu semna actul.
3. Instanta a retinut peste cuprinsul actului dedus judecatii existenta unei clauze penale, facând o interpretare a clauzelor actului cu care nu a fost investita si a retinut potrivit clauzei penale ca se impune compensarea restului de pret de 9000 Euro, în cererea de chemare în judecata la capatul doi al cererii facându-se referire la clauza 5.1 din antecontract.
4. Instanta a interpretat gresit actul dedus judecatii si a schimbat natura si întelesul lamurit si vadit neîndoielnic al cererii reconventionale. De asemenea a denaturat si cererea cu privire la capatul 2 al actiunii respectiv compensarea integrala a restului de pret cu daunele interese datorate pentru executarea cu întârziere, instanta lasând sa se înteleaga ca s-ar compensa daunele moratorii pentru întârziere cu executarea în natura, fara ca în contract sa fie prevazute aceste daune pentru întârziere, ele fiind daune compensatorii care nu puteau fi cumulate cu executarea în natura pentru diferenta de pret ce a ramas de achitat, ele putând fi acordate numai daca si numai atunci când este sigur ca nu se poate executa obligatia în natura. Instanta nu a facut aplicarea arvunei.
Intimatii-reclamanti BI si DC au formulat întâmpinare la recursul exercitat, solicitând respingerea recursului ca nefondat.
Deliberând asupra recursului de fata, având în vedere disp. art. 3041, art. 304 pct. 8 si 9 si art. 312 alin. 1 C.proc.civ. tribunalul constata ca este fondat, urmând a fi admis ca atare pentru urmatoarele considerente:
Analizand primul motiv de recurs, respectiv faptul ca instanta de fond nu s-a pronuntat asupra tuturor cererilor cuprinse în cerererea reconventionala, tribunalul retine ca acesta este neintemeiat, pentru urmatoarele considerente:
În primul rând tribunalul retine ca prin cererea reconventionala formulata în cauza pârâtul-reclamant TP a solicitat constatarea nulitatii absolute a antecontractului de vânzare-cumparare, a actelor aditionale si a încheierii de certificare de fapte si în subsidiar constatarea clauzelor ca fiind abuzive si, prin urmare, acestea sunt capetele de cerere cu care a fost investita instanta de judecata, asupra carora instanta trebuie sa se pronunte. În ceea ce priveste motivele de nulitate a actului juridic invocate, acestea nu pot avea natura unor cereri distincte, astfel încât instanta de fond le poate grupa si raspunde în privinta acestora subsumat si nu neaparat punctual cu privire la fiecare dintre aceste motive.
Mai mult decât atât tribunalul retine ca instanta de fond chiar a analizat fiecare motiv de nulitate invocat de catre pârâtul-reclamant prin cererea reconvenionala.
În ceea ce priveste lipsa consimtamântului valabil exprimat cu privire la obiectul conventiei de catre promitentii-cumparatori, respectiv asupra identitatii acestuia-ce reprezinta o eroare obstacol sanctionata de lege cu nulitatea absoluta, instanta de fond a retinut ca este negata chiar de reclamanti, care au formulat cererea intemeindu-se pe actul atacat.
Cu alte cuvinte, instanta de fond a retinut, ca aceasta este o cauza de nulitate relativa si nu una de nulitate absoluta, opinie împartasita si de instanta de control, întrucât numai lipsa totala a consimtamântului este sanctionata de lege cu nulitatea absoluta, nu si daca consimtamântul a fost viciat prin eroarea asupra obiectului contractat, raportat la faptul ca reclamantilor nu le-a fost prezentat terenul de catre pârât.
Potrivit art. 954 Cod civil eroarea nu produce nulitate decât când cada asupra substantei obiectului conventiei.
Atunci când vorbim despre calitatile substantiale ale obiectului actului juridic, trebuie sa fie avut în vedere nu doar lucrul considerat în materialitatea lui ci si continutul prestatiei ce constituie obiectul actului juridic iar cum prestatia este determinata de partile actului, rezulta ca elementele ce alcatuiesc prestatia vor fi privite sau nu ca substantiale dupa cum partile au intentionat ori nu sa le dea acest caracter.
Pentru a fi în prezenta erorii viciu de consimtamânt sunt necesare a fi întrunite doua conditii si anume: elementul asupra caruia a cazut falsa reprezentare sa fi fost determinant pentru încheierea actului si în cazul actelor cu titlu oneros este necesar ca cocontractantul sa fi stiut sau sa fi trebuit sa stie ca elementul asupra caruia cade falsa reprezentare este determinant, hotarâtor pentru încheierea actului.
Pentru dovedirea erorii ca viciu de consimtamânt, având în vedere ca în structura sa intra un singur element de natura psihologica, respectiv falsa reprezentare a realitatii, trebuie dovedit de cel care invoca acel viciu a conditiilor erorii, sarcina probei fiind dificila din cauza faptului ca nu exista un element obiectiv.
Însa asa cum a retinut si instanta de fond, încheierea antecontractului de catre cumparator fara vizualizarea terenului, nu echivaleaza cu lipsa consimtamântului la încheierea actului juridic proiectat, aceasta asumându-si riscurile cu privire la sarcinile bunului cumparat si cu privire la existenta firelor de înalta tensiune, aceasta fiind eventual o cauza de nulitate relativa. Pe de alta parte, instanta retine ca viciul de consimtamânt al erorii asupra substantei obiectului prezinta asemanari cu viciul de care este afectat lucrul, însa în cazul erorii, din cauza acestui viciu , cumparatorul nu a putut cumpara, în substanta sa lucrul voit si poate cere anularea contractului iar în cazul viciilor ascunse, cumparatorul a cumparat lucrul voit dar acesta este impropriu întrebuintarii dupa destinatie sau din cauza viciilor se micsoreaza valoare a de întrebuintare iar cumparatorul are o actiune în garantie numita redhibitorie. Potrivit doctrinei juridice notiunea de substanta se refera fie la materia din care este alcatuit obiectul actului juridic, fie la ansamblul calitatilor sau proprietatilor ce îi sunt specifice si îl deosebesc de alte obiecte.
Prin urmare, nu se poate retine existenta unui interes din partea pârâtului de a invoca nulitatea antecontractului pentru lipsa consimtamântului viciat al reclamantilor, întrucât fiind vorba de o nulitate relativa, având în vedere regimul juridic al acestei nulitati, numai partea al carei consimtamânt a fost viciat se putea prevala de aceasta cauza sau putea introduce actiune redhibitorie pentru viciul de care este afectat lucrul.
În ceea ce priveste frauda la lege si încalcarea ordinii publice prin inserarea unor clauze ce permite posibilitatea cumularii executarii în natura a obligatiei cu daune interese compensatorii ori cu clauza penala, tribunalul retine ca potrivit art. 968 Cod civil, cauza este ilicita cand este prohibita de legi, cand este contrara bunelor moravuri si ordinii publice.
Tribunalul retine ca instanta de fond s-a pronuntat asupra acestor motive de nulitate, precum si a motivului de nulitate privind lipsa pretului.
Astfel, cu privire la pretinsa frauda, instanta de fond a retinut ca aceasta nu a rezultat din probele administrate. Faptul ca reclamantii nu ar fi vazut anterior terenul nu reprezinta o fraudare a legii, ei asumându-si astfel un risc. De asemenea, chiar daca acest aspect ar fi real, pârâtul a acceptat sa încheie actul initial, cu asumarea obligatiei de a garanta ca terenul nu este grevat de sarcini, cunoscând ca reclamantii nu au vazut terenul si acceptând, asadar, consecintele ce puteau decurge de aici.
Lipsa consimtamântului reclamantilor, invocata de pârât, este negata chiar de acestia, care au formulat cererea intemeindu-se pe actul atacat.
Stabilirea unor clauze penale în contract, chiar daca acestea egaleaza pretul sau îl depasesc, nu încalca nicio norma legala, astfel încât nu pot atrage nulitatea. Cuantumul clauzei penale se stabileste prin acordul partilor, pârâtul fiind liber a nu accepta cuantumul respectiv, ceea ce nu s-a întâmplat. Consideratiile referitoare la arvuna nu sunt în legatura cu obiectul cauzei, întrucât stabilirea unei arvune nu atrage nulitatea actului. De altfel, reclamantii nu au facut referire la arvuna, ci la clauzele contractuale, respectiv la clauza penala.
Faptul ca s-a urmarit obtinerea terenului fara a se achita pretul nu este nici el dovedit. Dimpotriva, reclamantii au achitat initial un avans considerabil (40000 euro din 115000), ulterior intervenind un litigiu cu privire la titlu si o tranzactie prin care pârâtul a limitat suprafata de teren avuta în proprietate.Din examinarea actului nu a rezultat încalcarea vreunei norme de ordine publica.
Prin urmare, tribunalul retine ca nici acest motiv nu poate fi retinut, deoarece instanta de fond s-a pronuntat asupra acestor motive de nulitate. Daca instanta a interpretat corect actul juridic dedus judecatii si a facut aplicarea corecta a normelor de drept la situatia de fapt retinuta, nu face obiectul acestui motiv de recurs, urmând a fi analizate ulterior cu ocazia analizei celorlalte motive de recurs.
În ceea ce priveste pretul, tribunalul retine ca acesta este serios si sincer.
Astfel, pretul este fictiv numai când din intentia partilor rezulta ca nu este datorat iar pretul este neserios când este atât de disproportionat în raport de valoarea lucrului vândut încât sa nu existe pret.
Din actele dosarului reiese ca pârâtul a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafata de 4500 mp ce face obiectul prezentei cereri prin titlul de proprietate nr. 13935/29.11.1994 emis de Comisia Judeteana Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Ilfov, fiind dobândit de pârât prin tranzactia încheiata în dosarul 4253/94.2007 al Judecatoriei Buftea. Terenul a fost identificat prin raportul de expertiza depus la dosar.
Prin antecontractul de vânzare-cumparare încheiat în forma autentica la 26.01.2007, partile au convenit ca pârâtul sa vânda iar reclamantii sa cumpere un teren în suprafata de 11500 mp contra pretului de 115000 euro, din care s-a achitat un avans de 30000 euro.
Prin actul aditional din 05.06.2007, partile au convenit sa prelungeasca termenul pentru încheierea contractului autentic cu 45 de zile lucratoare, pârâtul încasând înca 10000 euro cu titlul de avans.
Prin actul aditional din 30.08.2007, partile au convenit sa diminueze pretul cu 15000 euro, ca urmare a litigiului în care era implicat pârâtul.
Prin actul aditional din 06.12.2007, partile au convenit sa modifice obiectul contractului, în sensul de a reduce suprafata instrainata la 4500 mp, ca urmare a sentintei civile 5744/2007 a Judecatoriei Buftea, pretul fiind de 15000 euro, promitentul-vânzator restituind suma de 34000 euro.
Prin urmare, instanta retine ca pretul este sincer, el fiind datorat de catre cumparaaator iar în privinta cuantumului acestuia, tribunalul apreciaza ca reducerea lui se datoreaza pe de o parte litigiului în care se afla pârâtul, acesta nefiind proprietar asupra întregii suprafete de teren promise spre vânzare, a viciilor de care este afectat acesta, deci a unor aspecte obiective, pretul nefiind unul derizoriu.
Prevederea unor clauze penale în contract prin care se stipuleaza ca despagubiri în caz de neexecutare culpabila la termenul convenit, nu poate echivala cu lipsa pretului, chiar daca despagubirile sunt mai mari decât suma platita cu titlu de pret, întrucât aceasta este o conventie a partilor prin care determina anticipat prejudiciul si devine aplicabila numai în cazul existentei unei culpe.
In ceea ce priveste cauza falsa, tribunalul retine ca potrivit disp. art. 967 Cod civil cauza este prezumata pâna la dovedirea ei contrara iar potrivit art. 968 cauza este nelicita când este prohibita de legi, când este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice.
Potrivit dispozitiilor art. 966 Cod civ.” obligatia fara cauza nu poate avea niciun efect”.
Din punct de vedere al structurii cauzei actului juridic aceasta cuprinde doua elemente si anume, cauza imediata, numita si scopul obligatiei, reprezentand prefigurarea mentala a contraprestatiei de catre fiecare parte si cauza mediata care consta in motivul determinant al incheierii actului juridic.
Instanta de fond a apreciat ca pârâtul-reclamant nu a facut dovada, care îi incumba a cauzei ilicite, false sau inexistente în cond. art. 1169, opinie însusita si de tribunal.
In ceea ce priveste motivul de recurs, referitor la faptul ca hotarârea cuprinde motive contradictorii si nu cuprinde motivele pe care se sprijina, tribunalul retine ca nici acesta nu poate fi retinut.
Astfel, desi instanta a retinut ca daunele compensatorii nu se pot cumula cu executarea în natura si a admis actiunea, tribunalul retine ca instanta de fond a retinut ca aceasta clauza contractuala are un continut detaliat si prevede compensarea integrala a restului de pret cu daunele interese, datorate pentru executarea cu întârziere, prin urmare nu a retinut caracterul de daune compensatorii al daunelor.
Nici în ceea ce priveste statuarea de catre instanta de fond a faptului ca în contract sunt clauze de natura sa ofere mai multe garantii promitentilor-cumparatori, nu este de natura sa conduca la concluzia ca hotarârea este contradictorie, întrucât nu se poate retine aplicabilitatea în speta a caracterului abuziv al clauzelor. Asa cum a retinut si instanta de fond, se poate vorbi de clauze abuzive atunci când una dintre partile contractului are o pozitie economica de natura a constrânge cealalta parte sa accepte clauze cu un continut prestabilit, ce nu pot fi negociate.
În speta, partile sunt persoane fizice, care s-au aflat pe pozitii de egalitate în fata notarului public, neexistând nicio proba ca pârâtul ar fi fost împiedicat sa negocieze clauzele contractuale.
Mai mult decât atât, tribunalul retine ca pârâtul-reclamant nici nu si-a motivat în drept acest capat de cerere, neexistând temei de drept pentru constatarea caracterului abuziv al unei clauze, disp. Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între comercianti si consumatori, facând referire la comercianti, ceea ce nu este cazul în prezenta cauza.
În ceea ce priveste motivul de recurs prevazut de faptul ca instanta s-a pronuntat asupra unei cereri cu care nu a fost investita, tribunalul apreciaza ca si acest motiv este neîntemeiat.
Prin cererea introductiva reclamantii au investit instanta cu pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare si prin capatul doi sa se constate ca pretul vânzarii este achitat integral prin compensarea restului de pret cu valoarea daunelor interese datorate în conformitate cu art.5.1 din antecontract.
Or este evident, ca instanta a fost investita cu un capat de cerere privind constatarea achitarii pretului prin compensarea cu daunele interese, care nu puteau fi prevazute decât în cuprinsul clauzei penale, indiferent daca partea în actiune a facut referire la art. 5.1, important este faptul ca instanta a fost investita cu o astfel de cerere, chiar daca nu a fost facuta referire expresa la clauza penala.
În privinta motivului de recurs referitor la interpretarea gresita a actul dedus judecatii si a schimbarii naturii si întelesului lamurit si vadit neîndoielnic al cererii reconventionale si al actiunii principale, tribunalul apreciaza ca acesta este întemeiat.
Astfel, Tribunalul retine ca prin antecontractul de vânzare-cumparare încheiat în forma autentica la 26.01.2007, partile au convenit ca pârâtul sa vânda iar reclamantii sa cumpere un teren în suprafata de 11500 mp contra pretului de 115000 euro, din care s-a achitat un avans de 30000 euro.
Potrivit art. 5.1. din antecontract, în cazul în care promitentii-cumparatori aleg sa se adreseze instantei pentru pronuntarea unei hotarâri care tine loc de contract autentic, restul de pret al terenului va fi în cuantumul daunelor-interese si va fi considerat integral achitat prin compensarea cu aceste daune interese.
Potrivit art. 5.1., daunele interese sunt datorate pentru încalcarea obligatiilor de la art. 4.1 sau 4.2 din contract. Cele doua texte se refera la respectarea termenului de încheiere a contractului, respectiv la obtinerea, de catre promitentul-cumparator, a: actelor de proprietate, cadastrului, încheierii de întabulare, extrasului de carte funciara valabil, certificatului de urbanism si certificatului de atestare fiscala. Din actele dosarului rezulta însa ca terenul este înscris în cartea funciara (f. 50, 51), astfel încât perfectarea contractului autentic nu a fost împiedicata din lipsa actelor.
Prin actul aditional din 05.06.2007, partile au convenit sa prelungeasca termenul pentru încheierea contractului autentic cu 45 de zile lucratoare, pârâtul încasând înca 10000 euro cu titlul de avans.
Prin actul aditional din 30.08.2007, partile au convenit sa diminueze pretul cu 15000 euro, ca urmare a litigiului în care era implicat pârâtul.
Prin actul aditional din 06.12.2007, partile au convenit sa modifice obiectul contractului, în sensul de a reduce suprafata instrainata la 4500 mp, ca urmare a sentintei civile 5744/2007 a Judecatoriei Buftea, pretul fiind de 15000 euro, promitentul-vânzator restituind suma de 34000 euro.
Prin acelasi act aditional(fila 18 dosar fond) la art.6, partile au prevazut ca daca promitentul vânzator, la data la care poate semna contractul de vânzare-cumparare în forma autentica, dar nu mai târziu de data limita stabilita în prezentul act, va refuza sa se prezinte în nume propriu sau prin mandatar la notariat pentru semnarea contractului, promitentii cumparatori sunt în drept sa solicite instantei de judecata o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare, în baza art. 1077 Cod civil si a art. 5 alin.2 Titlul X din Legea 247/2005 sau la alegere, sa execute promitentii vânzatori pentru suma achitata cu titlu de avans de 6000 Euro, precum si cu o suma egala cu dublul sumei achitata ca avans cu titlu de despagubiri de 18000 Euro.
Prin urmare, tribunalul retine ca desi în continuare mai exista un art. 6 prin care se stipuleaza ca restul clauzelor ramân neschimbate, acesta nu poate fi interpretat prin succesiunea art. din actul aditional decât ca fiind art. 7, iar art. 6 nu reprezinta altceva decât o modificare expresa a art.5.1 al antecontractului initial din 26.01.2007, aspect care nu a fost invocat de parti si nici nu a fost retinut de catre instanta de fond.
Astfel, ca urmare a acestei modificari, reiese în mod evident ca partile au convenit ca în cazul neexecutarii culpabile din partea vânzatorului, cumparatorul sa aiba optiune, fie sa invoce executarea în natura( hotarâre care sa tina loc de act de vânzare-cumparare), fie sa invoce clauza penala ce reprezinta un pact comisoriu de ultim grad prevazuta în favoarea sa.
Oricum ca urmare a acestei modificari, partile au renuntat la cumularea executarii în natura cu clauza penala, tribunalul retinând oricum ca solutia instantei de fond a fost gresita sub aspectul cumularii clauzei penale cu executarea în natura, deoarece clauza penala a fost prevazuta de parti pentru neexecutare si nu pentru întârzierea la executare, astfel încât daunele interese compensatorii nu puteau fi acordate în acelasi timp cu executarea în natura a obligatiei de încheiere a contractului de vânzare-cumparare în forma autentica.
Astfel, ca urmare a acestei situatii de fapt, instanta trebuia sa respinga capatul doi al cererii principale ca neîntemeiat.
În privinta capatului principal al actiunii principale, desi în ceea ce priveste nerespectarea termenului de prezentare la notar, acesta a fost prelungit prin acordul partilor iar prin ultimul act aditional, termenul a fost prelungit cu 6 luni de la data autentificarii actului aditional, expirând, asadar, la 06.06.2008 si la data de 12.06.2008 a intervenit încheierea de certificare de fapte, prin care s-a constatat refuzul pârâtului de a încheia contractul, care se coroboreaza si cu raspunsul la întrebarea nr. 3 al interogatoriu, acesta declarând ca a refuzat încheierea contractului ca urmare a faptului ca pretul este mic, tribunalul retine, în ceea ce priveste executarea în natura a obligatiei asumata prin antecontract, ca nici reclamantii nu si-au îndeplinit obligatia asumata prin art.5 din ultimul act aditional de achitare a restului de pret de 9000 Euro.
Astfel, chiar daca partile nu ar fi convenit asupra faptului ca reclamantul va putea solicita pronuntarea unei astfel de hotarari, dupa achitarea integrala a pretului, instanta, in temeiul art. 970 C.Civ., potrivit caruia conventiile “obliga nu numai la ceea ce este expres intr-insele, dar la toate urmarile, ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei, dupa natura sa”, putea sa retina incidenta in cauza a disp. art. 5 al. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005, potrivit carora “in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract”.
De asemenea, tribunalul retine ca antecontractul încheiat între parti nu are efect translativ de proprietate, dând nastere unor drepturi de creanta, respectiv obligatii de a face, adica obligatia vanzatorilor de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului mentionat, obligatie valabila si care poate fi executata in natura si obligatia corelativa a cumparatorilor de plata a pretului.
Astfel, tribunalul constata ca, în baza art. 1073, 1075, 1077 C.Civ, care consacra principiul executarii in natura a obligatiilor, inclusiv a celor de a face, este admisibila pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, sub rezerva indeplinirii cumulative a doua conditii si anume incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare cu respectarea cerintelor de valabilitate a actului juridic prev. de art. 948 C.Civ (capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil al partilor, obiectul determinat sau determinabil, cauza licita si morala) si existenta in patrimoniul promitentului-vanzator a bunului a carui vanzare a fost promisa.
Actul încheiat de parti a generat în sarcina lor obligatii de a face, respectiv de a perfecta in viitor, dupa obtinerea documentatiei cadastrale de catre pârât si plata restului de pret de catre cumparator,contractul de vanzare-cumparare de drepturi in forma autentica, obligatie ce decurge din disp. art. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005, potrivit carora înstrainarea dreptului de proprietate asupra imobilelor terenuri, pentru a fi valabila trebuie facuta prin act juridic in forma autentica.
Prin urmare, în temeiul dispozitiilor legale mentionate, instanta retine ca admiterea actiunii reclamantilor era conditionata de indeplinirea de catre acestia a obligatiilor asumate si, având în vedere ca acestia nu si-au îndeplinit obligatia de plata a pretului(diferenta de 9000 Euro), nu pot sa se prevaleze de propria turpitudine pentru obtinerea executarii obligatiei în natura de catre vânzator, aceasta fiind o exceptie de neexecutare a contractului.
Astfel, tribunalul apreciaza ca se impune respingerea capatului de cerere privind pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de vânzare-cumparare, reclamantii având doar posibilitatea ca dupa achitarea diferentei de pret sa se prevaleze de clauza penala.
Prin urmare, în temeiul disp. art. 3041, art. 304 pct. 8 si 9 si art. 312 alin. 1 C.proc.civ., tribunalul va admite recursul, va modifica în parte sentinta recurata în sensul ca va respinge cererea principala ca neîntemeiata, va mentine dispozitia privind respingerea cererii reconventionale si va înlatura celelalte dispozitii.
În temeiul disp. art. 274 Cod proc. civ. va obliga intimatii la plata catre recurent a sumei de 743 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
P E N T R U A C E S T E M O T I V E
Î N N U M E L E L E G I I
D E C I D E:
Admite recursul formulat de recurentul-pârât-reclamant TP în contradictoriu cu intimatii-reclamanti-pârâti BI si DC împotriva sentintei civile nr. 1645/25.03.2009 pronuntata de Judecatoria Buftea in dosarul civil nr. 6076/94/2008.
Modifica în parte sentinta recurata în sensul ca:
Respinge cererea principala ca neîntemeiata.
Mentine dispozitia privind respingerea cererii reconventionale si va înlatura celelalte dispozitii.
Irevocabila.
Pronuntata în sedinta publica, astazi, 05.02.2010.
Presedinte Judecator Judecator
Iulian Panait Dudu Daniela Anica Constanta Moisescu
Grefier
George Florentin Baltaretu