Litigiu comercial. Reziliere contract de închiriere. Condiţii

Dosar Nr. 192 (21.10.2008)

Litigiu comercial. Reziliere contract de închiriere. Conditii

C. civ., art. 1020, art. 1079

Potrivit art. 1020 din Codul civil, conditia rezolutorie este subînteleasa totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din parti nu îndeplineste angajamentul sau.

Chiar când partile reproduc în conventia lor prevederile art. 1020, ceea ce ele pot face tocmai pentru a-si atrage reciproc atentia asupra consecintelor pe care le-ar produce neexecutarea obligatiilor corelative, contractul nu este desfiintat de drept, prin simpla manifestare de vointa a creditorului, care trebuie sa se adreseze instantei cu actiunea în rezolutiune sau în reziliere, dupa caz.

În situatia în care pactul comisoriu nu prevede în mod expres rezilierea contractului fara chemare în judecata, înseamna ca aceasta nu opereaza decât daca debitorul a fost actionat în instanta, si chiar dupa introducerea unei actiuni în reziliere contractul subzista si debitorul poate sa previna rezilierea executându-si obligatiile, dar numai pâna la pronuntarea unei hotarâri definitive.

Curtea de Apel Timisoara, Sectia comerciala, decizia civila nr. 192 din 21 octombrie 2008, (Csaba Bela Nasz)

Prin sentinta civila nr. 68/P.I. din 29 ianuarie 2008 pronuntata în dosarul nr. 8576/30/2007 Tribunalul Timis a admis actiunea formulata de reclamantii Municipiul T, reprezentat prin Primar, Consiliul Local al Municipiului T si Primaria Municipiului T împotriva pârâtei S.C. O S.R.L. Timisoara si a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 392/1998 încheiat între parti, evacuarea societatii pârâte din spatiul cu alta destinatie decât aceea de locuinta situat în loc. T, jud. Timis, în suprafata de 55,57 mp., înscris în C.F. nr. 8113 si obligarea acesteia sa plateasca reclamantilor suma de 25.618 lei reprezentând diferenta chirie, majorari de întârziere si penalitati de întârziere.

Pentru a pronunta aceasta hotarâre tribunalul a retinut ca desi reclamantii au recalculat legal prin rectificare chiria datorata de S.C. O S.R.L. Timisoara, conform art. 4 alin. (2) din contract, pârâta nu a achitat aceste sume, si cu toarte ca societatea a fost legal citata aceasta nu a formulat întâmpinare, astfel ca în privinta sa instanta a facut aplicarea art. 225 din Codul de procedura civila. Constatând ca s-a îndeplinit si procedura concilierii directe, în temeiul art. 1410, 1429, 1073, 1066 din Codul civil si art. 7201 din Codul de procedura civila, tribunalul a admis actiunea reclamantilor apreciind-o ca fiind întemeiata, ordinele de plata depuse de pârâta privind plata sumelor de 2.915 lei si 3.174 lei nefiind considerate opozabile reclamantilor întrucât nu cuprind perioada pentru care s-a achitat chiria respectiva.

Împotriva sentintei de mai sus a declarat apel pârâta S.C. O S.R.L. Timisoara solicitând schimbarea în tot a hotarârii atacate, iar pe fond respingerea actiunii introductive ca fiind neîntemeiata, cu obligarea reclamantilor la asigurarea folosintei nestingherite a spatiului închiriat pe toata durata contractului.

Prin decizia civila nr. 192 din 21 octombrie 2008 Curtea de Apel Timisoara a admis apelul pârâtei si a schimbat în tot hotarârea atacata în sensul ca a respins actiunea reclamantilor.

Pentru a hotarî astfel instanta de control judiciar a retinut ca reclamantii intimati au actionat în judecata societatea apelanta solicitând rezilierea contractului de închiriere nr. 392/1998 având ca obiect spatiul cu alta destinatie decât aceea de locuinta situat în loc. T, jud. Timis, în suprafata de 55,57 mp., înscris în C.F. nr. 8113, evacuarea pârâtei din acest imobil si obligarea acesteia la plata sumei totale de 25.618 lei reprezentând diferenta chirie, majorari de întârziere si penalitati de întârziere.

În prima instanta cererea de chemare în judecata a fost admisa în totalitate, împotriva sentintei tribunalului declarând apel pârâta S.C. O S.R.L. Timisoara.

În cursul judecarii apelului aceasta a achitat la zi debitele rezultate din contractul de închiriere mentionat, aspect confirmat în scris de catre institutiile intimate prin adresa nr. SC 2008-142/20.10.2008. Ca atare, în speta sunt incidente prevederile art. 1020 din Codul civil, potrivit carora conditia rezolutorie este subînteleasa totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din parti nu îndeplineste angajamentul sau.

Una din consecintele reciprocitatii obligatiilor din contractele sinalagmatice o constituie rezolutiunea sau rezilierea, dupa cum este vorba de un contract cu executare uno ictu ori de unul cu executare succesiva, pentru neexecutare prevazuta de articolul mai sus citat. Rezolutiunea sau rezilierea contractului pentru neexecutare în întregime sau în parte a obligatiilor luate de catre una din parti, întemeindu-se pe ideea de culpa, urmeaza sa nu opereze de plin drept, ci se pronunta, la cererea partii de instanta judecatoreasca care va aprecia conditiile si importanta neexecutarii obligatiei.

În principiu, debitorul este raspunzator pentru neexecutarea obligatiei sale, afara numai daca ar dovedi ca neexecutarea se datoreaza unor cauze exterioare care nu-i sunt imputabile. În materie de executare a contractului prin culpa se întelege orice neconformare a debitorului la corecta îndeplinire a obligatiei. Cu toate acestea, chiar când partile reproduc în conventia lor prevederile art. 1020 Cod civil (cum, de altfel, au procedat si cele în litigiu), ceea ce ele pot face tocmai pentru a-si atrage reciproc atentia asupra consecintelor pe care le-ar produce neexecutarea obligatiilor corelative, contractul nu este desfiintat de drept, prin simpla manifestare de vointa a creditorului, care trebuie sa se adreseze instantei cu actiunea în rezolutiune sau în reziliere, dupa caz.

Întrucât conform art. 1079 din Codul civil ajungerea la termen a unei obligatii contractuale nu constituie, prin ea însasi, o punere în întârziere a debitorului, partile pot sa prevada în contract rezolutiunea (rezilierea) conventionala, potrivit careia, în caz de neexecutare a obligatiilor de catre oricare dintre ele, rezolutiunea sau rezilierea contractului opereaza de plin drept, fara somatie, punere în întârziere sau chemare în judecata. În cazul în care pactul comisoriu nu prevede în mod expres rezolutiunea (rezilierea) contractului fara chemare în judecata urmeaza ca aceasta nu opereaza decât daca debitorul a fost chemat în judecata.

Dat fiind faptul ca rezolutiunea (rezilierea) contractului nu produce efecte decât daca s-a introdus o actiune în justitie, se întelege ca nu-si va produce efecte decât din momentul în care hotarârea pronuntata de instanta a dobândit autoritate de lucru judecat. Daca pâna în acest moment pârâtul executa obligatia contractuala, rezolutiunea (rezilierea) nu mai poate fi pronuntata. Cu alte cuvinte, în situatia în care pactul comisoriu nu prevede în mod expres rezilierea contractului fara chemare în judecata, cum este cazul în speta, înseamna ca aceasta nu opereaza decât daca debitorul a fost actionat în instanta, si chiar dupa introducerea unei actiuni în reziliere contractul subzista si debitorul poate sa previna rezilierea executându-si obligatiile, dar numai pâna la pronuntarea unei hotarâri definitive.

Cum în cauza apelanta a facut dovada achitarii la zi a chiriei restante, depunând în acest sens dovezi scrise la dosar, executarea obligatiei asumate având loc partial înainte de pronuntarea primei instante, iar restul în cursul judecarii apelului de fata, intimatii recunoscând prin adresa nr. SC 2008-142/20.10.2008 ca societatea pârâta a achitat întregul debit restant, Curtea apreciaza ca rezilierea solicitata de reclamanti nu mai poate fi pronuntata.

Având în vedere, însa, ca prima instanta a admis actiunea acestora, executarea obligatiilor contractuale de catre pârâta având loc doar în cadrul judecarii caii de atac declarate de parte împotriva sentintei tribunalului, în temeiul art. 296 din Codul de procedura civila, instanta va admite apelul si va schimba în tot sentinta atacata în sensul ca va respinge cererea de chemare în judecata.

În ceea ce priveste exceptia de tardivitate a apelului Curtea a retinut ca, raportat la data comunicarii hotarârii tribunalului (10 aprilie 2008) si data înregistrarii cererii de apel (25 aprilie 2008), aceasta nu este întemeiata, pârâta respectând termenul de 15 zile prevazut de art. 284 din Codul de procedura civila.