Nulitate absoluta a contractului de vânzare-cumparare. Nevalabilitatea titlului statului.
Constata ca, prin Sentinta civila nr. 568/25.11.2002 pronuntata de Tribunalul Brasov, a fost respinsa actiunea civila formulata si precizata de reclamantele G.M. si B.S., în contradictoriu cu pârâtii A.D.S., A.C.C., Municipiul Bucuresti prin Primarul General si S.C.”A”S.A. Bucuresti, având ca obiect constatarea lipsei titlului valabil al pârâtilor asupra apartamentului nr.2, situat în Bucuresti si constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare, încheiat între pârâtii S.C.”A”S.A. si respectiv A.D.S. si A.C.C.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre, instanta a retinut ca imobilul situat în Bucuresti, a fost proprietatea numitei C.R., dobândit prin donatie, conform Contractului autentic din data de 18 decembrie 1944, încheiat de donatoarea M.G.
De pe urma defunctei C.R., decedata la data de 19 decembrie 1952, au ramas în calitate de mostenitorii, fiii A.A.R., I.E.V., C.S.R., M.R. si sotul supravietuitor A.R., dupa cum rezulta din Certificatul de mostenitor, eliberat de Notariatul de Stat Bucuresti, în masa succesorala fiind cuprins si imobilul în litigiu.
Dupa defunctul R.A.; fiul celui de mai sus, decedat la data de 20 iunie 1982, au ramas în calitate de mostenitori, potrivit Certificatului de mostenitor, eliberat de Notariatul de Stat Local al Sectorului 2 Bucuresti, surorile V.I.E. si B.C.S., G.M. renuntând la succesiune, iar în masa succesorala s-a cuprins si cota de ¼ din imobilul în litigiu.
Prin Sentinta civila nr.896/15 februarie 1985 a Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti, a fost admisa actiunea formulata de reclamantele V.I.E. si B.C.S., în contradictoriu cu pârâta I.C.R.A.L. Colentina, ca reprezentanta a statului si, în consecinta, s-a dispus iesirea din indiviziune asupra imobilului situat în Bucuresti, atribuindu-se reclamantelor parterul imobilului, iar pârâtului, etajul, conform raportului de expertiza întocmit în cauza.
Aceasta sentinta a ramas definitiva prin admiterea recursului declarat de reclamanta V.I., sentinta fiind modificata numai sub aspectul cuantumului sultei datorate de recurenta.
Reclamantele au solicitat sa se constate lipsa titlului valabil asupra apartamentului nr.2, situat în Bucuresti; precum si, pe cale de consecinta, nulitatea contractului de vânzare-cumparare încheiat între S.C.”A”S.A. si sotii A.D. si C. si obligarea pârâtilor – persoane fizice, de a lasa imobilul în deplina proprietate si posesie reclamantelor.
În speta, titlul Statului Român asupra apartamentului în litigiu este hotarârea judecatoreasca de iesire din indiviziune, respectiv Sentinta civila nr.896/15 februarie 1985, pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti, în dosarul nr.283/1995, deci un titlu declarativ.
Titlul Statului asupra apartamentului în litigiu, provine din aceasta hotarâre judecatoreasca, act perfect valabil si care nu poarte fi atacat sau contestat decât pe caile de atac prevazute de lege, dar, în nici un caz pe calea unei actiuni în constatare de drept comun, hotarârea judecatoreasca fiind un act autentic, intrat în puterea lucrului judecat si care face dovada deplina a celor constatate în cuprinsul sau.
În ceea ce priveste capatul de cerere având ca obiect constatarea nulitatii contractului de vânzare-cumparare încheiat în baza Legii nr.112/1995 între pârâtii S.C.”A”S.A. si respectiv A.D.S. si A.C.C., având ca obiect apartamentul în litigiu si acesta a fost respins, ca o consecinta a celor retinute mai sus.
Având în vedere ca în momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare atacat, dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.2 apartinea Statului, fiind dobândit în baza hotarârii judecatoresti, cu titlul de drept de iesire din indiviziune, deci bunul ce a facut obiectul contractului apartinea vânzatorului.
Împotriva acestei hotarâri, au formulat apel reclamantele G.M. si B.S.
Curtea de Apel Brasov, prin Decizia civila nr. 94/2 iulie 2007, a admis apelul declarat de reclamantele G.M. si B.S., împotriva Sentintei civile nr. 568/S/25.11.2002, pronuntata de Tribunalul Brasov si, în consecinta, a schimbat în tot susmentionata sentinta, în sensul ca a admis actiunea civila – astfel cum a fost precizata, formulata de reclamantele G.M. si B.S., în contradictoriu cu pârâtii A.D.S., A.C.C., Municipiul Bucuresti prin Primarul General si S.C.”A”S.A. Bucuresti.
În consecinta, a constatat ca apartamentul nr.2, situat în Bucuresti, a fost preluat de Statul Român fara titlu valabil, a obligat pârâtii sa lase reclamantelor în deplina proprietate si posesie imobilul susidentificat si a obligat pârâtii A.D.S. si A.C.C. sa plateasca reclamantelor suma de 4.500 lei cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre, instanta a retinut urmatoarele:
Prin ciclul procesual finalizat cu hotarârile judecatoresti mai sus enumerate, s-a stabilit irevocabil si cu putere de lucru judecat ca actul de vânzare cumparare, încheiat între cumparatorii A. si vânzatoarea S.C.”A”S.A. Bucuresti este nul absolut si s-a dispus repunerea în situatia anterioara.
Consecinta imediata pe care aceasta solutie o are asupra cauzei de fata, rezida în aceea ca cele stabilite în aceste hotarâri, se impun cu putere de lucru judecat instantei de apel, care nu mai poate dispune asupra celor statuate deja, revenindu-i sarcina de a exprima numai chestiunile vizând nevalabilitatea titlului statului asupra apartamentului nr.2 din imobilul în speta si obligarea pârâtilor A. sa lase reclamantelor în deplina proprietate si posesie acest apartament.
Referitor la problema vizând nevalabilitatea titlului Statului asupra apartamentului nr.2 din imobilul în speta, instanta de apel retine ca solutia tribunalului este gresita.
Titlul statului asupra acestui apartament nu-l constituie hotarârea judecatoreasca de partaj, ci decizia de preluare emisa în baza Decretului nr.223/1974.
Partajul nu se constituie într-un mod de dobândire a proprietatii, ci este o operatiune juridica prin care se pune capat starii de coproprietate sau indiviziune, în sensul ca bunul sau bunurile stapânite în comun sunt împartite materialmente între copartasi, fiecare dintre acestia devenind proprietar exclusiv asupra unei parti determinate sau asupra unui bun din cele ce formeaza obiectul coproprietatii.
Efectul declarativ al partajului – si care se refera la faptul ca drepturile recunoscute prin hotarârea de partaj sunt considerate ca au existat din momentul în care a luat nastere starea de indiviziune si ca fiecare coproprietar exclusiv al partii ce i s-a atribuit retroactiv de la data nasterii indiviziunii – nu confera partajului calitatea de mod de dobândire a proprietatii : bunul nu este dobândit prin partaj, ci din momentul nasterii indiviziunii. Altfel spus, partajul nu este translativ de proprietate, iar caracterul declarativ al acestuia este o fictiunea legii de stricta interpretare, asa cum rezulta din dispozitiile art.786 Cod civil.
Aceste considerente conduc la retinerea concluziei potrivit careia titlul statului asupra apartamentului nr.2 din imobilul în speta, nu îl constituie hotarârea de partaj, ci decizia de preluare de catre stat în baza Decretului nr.223/1974. Iar cu privire la acest act de preluare, instanta de apel a retinut ca Decretul nr.223/1974 privind reglementarea situatiei unor bunuri, contravenea Constitutiei din anul 1965, art.480 – art.481 Cod civil. Potrivit acestor dispozitii legale, dreptul de proprietate era ocrotit de lege, nimeni neputând fi silit a ceda proprietatea sa, decât pentru cauza de utilitate publica si printr-o dreapta si prealabila despagubire.
Ca urmare si având în vedere ca actul de vânzare-cumparare încheiat între pârâtii A. si S.C.”A”SA Bucuresti, s-a constatat a foi nul (Decizia civila nr.1051/2006 a Curtii de Apel Oradea), instanta de apel a obligat pârâtii A. sa lase apelantelor, în deplina proprietate si posesie, apartamentul nr.2 din imobilul în speta.
Împotriva susmentionatei hotarâri, a declarat recurs Municipiul Bucuresti prin Primar în temeiul art.304, pct.9 Cod procedura civila.
În dezvoltarea motivelor de recurs, se arata ca preluarea imobilului litigios în proprietatea Statului, s-a analizat numai prin efectul aplicarii Decretului nr.223/1974.
Chiar daca Decretul nr.223/1974 contravenea dispozitiilor legale în vigoare la acea data, acest act normativ a reprezentat un titlu valabil.
În speta, exista un titlul legal constituit în favoarea Statului Român, în baza caruia imobilul a fost preluat de la numita C.R., Statul Român devenind proprietar de plin drept al acestui imobil.
Examinând decizia atacata în raport cu motivele de recurs, instanta constata ca recursul este nefondat.
Motivul de nelegalitate invocat în recurs vizeaza în exclusivitate nevalabilitatea titlului Statului.
În ceea ce priveste situatia juridica a titlului Statului, solutia instantei de apel în mod legal s-a întemeiat pe analiza deciziei administrative de preluare a imobilului în baza Decretului nr.223/1974 si nu pe hotarârea judecatoreasca de partaj. În acest proces de iesire din indiviziune, nu a fost analizata valabilitatea titlurilor coindivizarilor asupra cotelor ideale, ci modul de transpunere a acestor cote într-o împartire concreta a bunului.
Titlul Statului nu poate fi analizat decât prin raportare la normele juridice care au stat la baza adoptarii sale si la legalitatea lor.
Decretul nr.223/1974, pentru a-si putea produce efectele pentru care a fost edictat, trebuia sa fie conform Constitutiei în vigoare la data adoptarii sale si Conventiilor internationale la care România era parte.
Anterior adoptarii Decretului nr.223/1974, România ratificase Declaratia Universala a Drepturilor Omului din anul 1948, care, în art.17 prevede ca orice persoana are dreptul la proprietate, atât singur cât si în asociatie cu altii si nimeni nu poate fi lipsit arbitrar de proprietatea sa.
Principiul legalitatii presupune ca orice norma juridica sa fie conforma cu normele superioare din ierarhia sistemului din care fac parte.
Nesocotind principiul protectiei proprietatii consacrat de Constitutia din 1965 si prin Declaratia Universala a Drepturilor Omului, nelegalitatea preluarii de catre Stat a imobilului este evidenta si, în consecinta, Decretul nr.223/1974 nu a putut constitui titlu valabil pentru preluarile unor astfel de bunuri.
Statul si-a încalcat obligatia de a recunoaste reclamantelor folosinta efectiva a drepturilor de proprietate garantat prin art.1, al Protocolului 1, nesocotind astfel „justul echilibru între exigentele interesului public si imperativele salvgardarii dreptului persoanei interesate la respectul bunurilor sale” (Decizia Paduraru contra României).
Fata de considerentele relevate, în temeiul art.312 Cod procedura civila, recursul declarat a fost respins, iar decizia atacata, mentinuta ca legala si temeinica.
Retinându-se culpa procesuala a recurentului, în temeiul art.274 Cod procedura civila, a fost obligat la plata cheltuielilor de judecata, catre intimati, în suma de 419 lei, reprezentând onorariu de avocat.
Decizia civila nr. 156/R/15.05.2008 – C.J.