Obligatii. Drept de retentie. Recunoastere. Opozabilitate.
Legea nr. 10/2001 – art. 48
C. civ. – art. 1444
Chiar daca plata despagubirilor cuvenite fostului chirias conform art. 48 din Legea nr. 10/2001 urmeaza a se face de catre stat, acesta poate opune dreptul de retentie proprietarului caruia i s-a restituit imobilul.
Curtea de Apel Timisoara, Sectia civila, decizia nr. 179 din 25 ianuarie 2006
Prin decizia civila nr. 307 din 26 octombrie 2005 pronuntata în dosarul nr. 5110/2005, Tribunalul Arad a respins apelul declarat de pârâta C.R. împotriva sentintei civile nr. 2081 din 18 aprilie 2005 pronuntata de Judecatoria Arad în dosar nr. 1982/2005.
Prin aceasta decizie, Tribunalul a confirmat solutia instantei de fond, care a admis actiunea reclamantului G.G.A, dispunând evacuarea de îndata si neconditionata a pârâtei din imobilul situat în A., înscris în cartea funciara 2252 A., nr. top. 2770/a – proprietatea reclamantului.
Judecatoria a retinut ca reclamantul este proprietarul imobilului mentionat mai sus, pe care l-a închiriat pârâtei pe perioada 15 aprilie 2004 – 30 septembrie 2004.
Prin notificarea remisa pârâtei prin intermediul executorului judecatoresc, reclamantul a învederat pârâtei intentia de a nu mai prelungi valabilitatea contractului de închiriere.
Pe de alta parte, s-a mai retinut ca, potrivit contractului de închiriere nr. 11/1.05.2004, reclamantul a închiriat de la Parohia Greco-Catolica A. un apartament situat în A., la o alta adresa, pentru a-si asigura o locuinta.
În acest context, prima instanta, având în vedere ca termenul extinctiv stabilit prin conventia partilor s-a împlinit si observând si aplicând dispozitiile art. 21, 23 si 25 din Legea nr. 114/1996, a apreciat ca pârâta nu mai detine în prezent un titlu locativ care sa o îndreptateasca sa locuiasca în continuare în imobil si a dispus evacuarea neconditionata a acesteia.
Respingând apelul, Tribunalul a retinut ca solutia judecatoriei este temeinica si legala deoarece, potrivit art. 13 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, imobilului în discutie îi sunt aplicabile prevederile O.U.G. nr. 40/1999, reclamantul respectând însa toate obligatiile impuse de acest act normativ.
Astfel, s-a aratat ca reclamantul – intimat a invocat si probat faptul ca locuinta îi este necesara pentru sine întrucât locuieste cu chirie într-un alt imobil, aspect de altfel necontestat de catre pârâta. Prin urmare, chiriasul nu mai poate invoca reînnoirea contractului de închiriere, fiind incidente dispozitiile art. 14 lit. a din O.U.G. nr. 40/1999, motiv pentru care se impune evacuarea acesteia.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs în termen pârâta.
În dezvoltarea motivelor de recurs, pârâta a sustinut ca primele doua instante au aplicat gresit dispozitiile legale în materia dreptului de retentie, care este o obligatie „propter rem”, opozabila beneficiarilor unor îmbunatatiri aduse imobilului.
Prevalându-se de dispozitiile art. 305 C. pr. civ., recurenta a depus ca proba în instanta copia deciziei civile nr. 795/27.10.2005, pronuntata de Tribunalul Arad în dosar nr. 4785/2005, prin care s-a stabilit în mod irevocabil ca pârâta este îndreptatita la despagubiri în cuantum de 96.050.723 ROL , în valoarea reactualizata, pentru investitiile efectuate la imobilul din litigiu, în perioada cât acest imobilul s-a aflat în proprietatea si administrarea Statului Român, anterior retrocedarii catre reclamant, despagubirile urmând a-i fi achitate de catre Statul Român, prin ministerul Finantelor Publice întrucât imobilul a fost preluat de Stat fara titlu valabil.
Imobilul a fost folosit de catre pârâta, în calitate de chirias, initial raporturile de locatiune fiind stabilite cu Statul si mai apoi, dupa retrocedarea imobilului, locatiunea a continuat cu proprietarul legitim, respectiv cu reclamantul, în baza reglementarilor speciale privind protectia chiriasilor din casele nationalizate prevazute de O.U.G. nr. 40/1999.
Pe de alta parte însa, desi ultimul contract de locatiune dintre reclamant si pârâta a expirat la data de 30 septembrie 2004, Curtea a constatat ca pârâta beneficiaza de drepturile stabilite prin decizia civila nr. 795 din 27 octombrie 2005 pronuntata de Tribunalul Arad în dosar nr. 4785/2005, prin care s-a stabilit în mod irevocabil ca pârâta este îndreptatita la despagubiri în cuantum de 96.050.723 ROL, în valoarea reactualizata, pentru investitiile efectuate de aceasta la imobilul din litigiu, în perioada cât acest imobilul s-a aflat în proprietatea si administrarea Statului Român, anterior retrocedarii catre reclamant.
În acest context, Curtea a constatat ca desi pârâta –recurenta nu mai este detinatoarea vreunui titlu asupra imobilului din litigiu, ea are însa calitatea unui detentor precar, care beneficiaza însa de dreptul de retentie – ca un drept real de garantie imperfect – fiind astfel capabila sa refuze restituirea posesiei bunului imobil, pâna la momentul la care aceasta va fi dezdaunata pentru îmbunatatirile aduse imobilului, în cuantum de 96.050.723 ROL.
Acest drept este actual si aplicabil în cauza, deci opozabil reclamantului, chiar daca plata despagubirilor îi incumba statului, întrucât beneficiarul direct si imediat al acestor îmbunatatiri este proprietarul – reclamant, fiind astfel îndeplinita si conditia esentiala a activarii dreptului de retentie, respectiv existenta conexiunii datoriei cu lucrul/bunul imobil – debitum cum re iunctum. De aceea, doctrina si jurisprudenta au retinut în mod constant ca dreptul de retentie este aplicabil în aceste situatii , ba mai mult, el este aplicabil chiar si în situatia unui posesor de rea-credinta.
Pentru aceste considerente, Curtea, în temeiul prevederilor art. 312 C. pr. civ. raportat la art. 304 pct. 9 C. pr. civ., a admis recursul declarat de pârâta C.R. împotriva deciziei civile nr. 307/2005 pronuntata de Tribunalul Arad în dosar nr. 5110/2005, a modificat hotarârile atacate si a respins actiunea în evacuare formulata de reclamant, constatând existenta dreptului de retentie în beneficiul pârâtei, pâna la achitarea catre aceasta sumei de 96.050.723 ROL.