Limitele verificarilor efectuate de OCPI în privinta înscrisurilor în baza carora se solicita înscrierea în Cartea Funciara.
Legea 230/2007, art.51 alin.1
Legea 7/1996, art.55 alin.4 din legea 7/1996
C.pr.civila, art.296
Procedura de înscriere în cartea funciara a privilegiului în temeiul dispozitiilor Legii nr.7/1996 având caracter necontencios, oficiul investit cu înscrierea, precum si instanta investita cu verificarea încheierii prin care s-a dispus respectiva înscriere, nu au a verifica decât legalitatea procedurii de înscriere, nu si apecte ce tin de fondul dreptului a carui garantare se asigura prin înscrierea privilegiului.
Prin sentinta civila nr.16596/27.10.2009 pronuntata în dosarul nr. 26466/212/2009 Judecatoria Constanta a respins ca neîntemeiata plângerea formulata de petentul V.I. împotriva încheierii prin care s-a notat privilegiu prioritar asupra imobilului situat în Constanta, str.Aleea Heracleea nr.3, bl S1, sc D, et 3, ap 73, aratând în motivare ca notarea privilegiului prioritar s-a facut la cererea Asociatiei de proprietari si în baza actelor depuse de aceasta, respectiv listele de plata, cu respectarea dispozitiilor art.51 din legea 230/2006 si ale art.55 din Legea 7/1996.
Sustinerile petentului au fost înlaturate, pe motiv ca sunt aparari de fond facute împotriva debitului retinut de catre asociatie si ca în procedura plângerii de carte funciara nu se poate verifica legalitatea sumelor retinute ca debit de catre asociatie, ci doar daca notarea în cartea funciara s-a facut în conformitate cu dispozitiile legale.
În termen legal, împotriva sentintei civile mentionate mai sus a declarat recurs petentul, aratând în motivare ca debitul de 201,25 lei nu reprezinta cota de contributie lunara restanta, cum s-a precizat în listele depuse de Asociatie, ci a fost creat eronat în luna decembrie 2003 de catre presedinte, fara respectarea art.19 pct.4 si art.46 din Legea nr.400/2003.
A precizat recurentul ca documentele întocmite de Asociatie se refera la reparatiile la acoperis si prezinta erori de continut, potrivit înscrisurilor atasate cererii de recurs, nearatându-se din ce se compune suma de platit pentru fiecare din cei 4 proprietari, desi în dosar apar mentionate 4 sume diferite.
S-a mai aratat ca documentele prezentate sunt contradictorii si nu duc la stabilirea unei pagube materiale certe, iar la dosar nu exista documnete doveditoare ale sumelor încasate de la ceilalti 3 proprietari.
Totodata, considerând ca presedintele asociatie a actionat cu rea credinta, pentru a-i crea o imagine negativa fata de proprieatri, recurentul-petent a soliciat despagubiri morale.
În sustinerea motivelor de recurs, a depus înscrisuri.
La termenul de judecata din 04.03.2010, având în vedere obiectul actiunii si disp.art.282 alin.1 c.proc.civ., tribunalul a calificat apel calea de atac exercitata în cauza.
Examinând legalitatea si temeinicia sentintei civile atacate prin prisma motivelor de apel, în conformitate cu disp.art.295 alin.1 C.proc.civ., tribunalul retine urmatoarele:
Potrivit art.51 alin.1 din Legea 230/2007 „Asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor în interesul carora au fost facute”, iar în alineatul 2 al aceluiasi articol se arata ca „privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliara al judecatoriei, la cererea presedintelui asociatiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunara de plata a cotelor de contributie din care rezulta suma datorata cu titlu de restanta. Privilegiul se radiaza la cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitantei ori a altui înscris prin care asociatia confirma plata sumei datorate”.
În conformitate cu prevederile art.55 alin.4 din legea 7/1996 „În toate cazurile când prin lege se acorda un privilegiu imobiliar sau o ipoteca legala pentru garantarea vreunui drept sau creante, acestea se vor înscrie din oficiu în cartea funciara, cu exceptia situatiei în care partile renunta în mod expres la acest beneficiu; înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regula, în temeiul înscrisului din care rezulta creanta privilegiata sau care confera dreptul de a lua o inscriptie ipotecara.”
În cauza, înscrierea privilegiului imobiliar în favoarea Asociatiei de Proprietari s-a efectuat de catre OCPI Constanta cu respectarea dispozitiilor legale enumerate anterior, încheierea împotriva careia s-a formulat plângere de catre debitorul apelant având la baza extrasele de pe ultima lista lunara de plata a cotelor de contributie, din care rezulta ca suma datorata de acesta cu titlu de restanta este de 348,57 lei si se compune din suma de 201,25 lei-lucrari reparatii la partile comune si suma de 147,32 lei-penalitati de întârziere.
Procedura de înscriere în cartea funciara a privilegiului în temeiul dispozitiilor Legii nr.7/1996 având caracter necontencios, oficiul investit cu înscrierea, precum si instanta investita cu verificarea încheierii prin care s-a dispus respectiva înscriere, nu au a verifica decât legalitatea procedurii de înscriere, nu si apecte ce tin de fondul dreptului a carui garantare se asigura prin înscrierea privilegiului.
În aceste conditii, în mod just a apreciat instanta de fond ca apararile invocate de petent (si reiterate în calea de atac), aparari ce vizeaza exclusiv valabilitatea creantei constatate prin înscrisurile în baza carora s-a facut înscrierea privilegiului, nu pot fi valorificate în cadrul plângerii împotriva încheierii de carte funciara prin care s-a dispus înscrierea privilegiului.
Legalitatea sumelor ce-i sunt imputate de Asociatia de proprietari cu titlu de restanta la cheltuielile comune si penalitati de întârziere poate fi stabilita numai în conditii de contradictorialitate, într-o eventuala actiune în instanta având ca finalitate constatarea inexistentei debitului si, implicit, radierea înscrierii efectuate în cartea funciara. Prin urmare, înscrierea privilegiului imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentului apelantului-petent va avea eficienta atâta timp cât nu s-a notat radierea (nu anularea) acesteia, întemeiata pe o hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila.
Numai în conditiile aratate mai sus (în cadrul unei proceduri contencioase) ar putea fi formulata si cererea privind acordarea de daune morale. Oricum, în raport de prevederile art.294 alin.1 C.proc.civ., aceasta cerere nu ar fi putut fi luata în considerare direct în apel.
Pentru argumentele expuse si în temeiul disp.art.296 C.proc.civ., se va respinge apelul ca nefondat.