Prescripţie. Începutul curgerii dreptului de prescripţie în cazul investiţiilor făcute la imobilul închiriat.

Dosar Nr. 2234 (24.02.2007)

3. Prescriptie. Începutul curgerii dreptului de prescriptie în cazul investitiilor facute la imobilul închiriat.

Decretul nr.167/1958,

îmbogatirea fara justa cauza

În cazul investitiilor facute de catre chirias la imobilul închiriat termenul de prescriptie de 3 ani, prevazut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958, începe sa curga de la data nasterii dreptului la actiune, respectiv din momentul încetarii raporturilor contractuale dintre parti, chiar daca investitiile au fost efectuate anterior,deoarece pâna la acea data chiriasul, utilizând îmbunatatirile facute la imobilul proprietatea altuia, nu avea vreun interes în a solicita restituirii contravalorii lor.

Prin sentinta comerciala nr. 2234/24.09.2007 a Tribunalului Arad s-a admis actiunea principala formulata de reclamanti si în consecinta: s-a constatat încetarea contractului de închiriere dintre parti, modificat, s-a dispus evacuarea pârâtei din imobil, s-a admis exceptia prescriptiei dreptului la actiune si în consecinta s-a respins actiunea reconventionala formulata de pârâta-reclamanta reconventionala pentru despagubiri reprezentând investitii la imobil si instituire drept de retentie.

În considerente, raportat la actiunea reconventionala, s-a apreciat ca aceasta este o actiune în valorificarea unui drept de creanta, prescriptibila în termenul general de prescriptie de 3 ani, prevazut în art.1 si 3 din Decretul nr.167/1958, art. 494 Cod civil fiind tocmai o aplicatie practica a îmbogatirii fara justa cauza.

În speta, în anul 1997, când a fost încheiat cel de al doilea contract de închiriere dintre parti, lucrarile la imobil erau deja efectuate, locatorul închiriind spatiul cu toate modificarile facute. Termenul de prescriptie privind dreptul de creanta al constructorului începe sa curga din momentul manifestarii de vointa a proprietarului terenului de a prelua lucrarea realizata de creditor, ori acesta curge de la 14 mai 1997, când chiriasul avea posibilitatea sa solicite contravaloarea investitiilor aduse imobilului. Raportat la prescriptia actiunii întemeiata pe îmbogatirea fara justa cauza, în conditiile art.8 al.2 din Decretul nr.167/1958, la 14 mai 1997, chiriasul cunostea îmbogatirea precum si cel obligat la restituire, însa nu a avut nici o pretentie, semnând noul contract în conditiile în care investitiile erau deja efectuate. În consecinta s-a apreciat ca actiunea reconventionala este prescrisa.

Prin decizia nr. 8/A din 21 ianuarie 2008 Curtea de apel Timisoara Sectia comerciala a admis în parte apelul declarat de pârâta-reclamanta reconventionala, a desfiintat în parte sentinta apelata, în sensul ca a trimis cauza spre rejudecarea cererii reconventionale formulata de pârâta împotriva reclamantilor.

Curtea a constatat ca:

Apelul este partial întemeiat, respectiv în ceea ce priveste cererea reconventionala formulata de pârâta împotriva reclamantilor.

În acest sens, prima instanta a considerat în mod corect, în ceea ce priveste cererea reclamantei reconventionale privind suma cu titlul de despagubiri, ca aceasta este o actiune în valorificarea unui drept de creanta, prescriptibila în termenul general de prescriptie de 3 ani, prevazut în art.1 si 3 din Decretul nr.167/1958.

Raportat însa la prescriptia actiunii întemeiata pe îmbogatirea fara justa cauza, în mod gresit s-a considerat ca, în conditiile art.8 al.2 din Decretul nr.167/1958, la 14 mai 1997, chiriasul cunostea îmbogatirea, precum si cel obligat la restituire, însa nu a avut nici o pretentie, semnând noul contract în conditiile în care investitiile erau deja efectuate.

În opinia Curtii termenul de prescriptie de 3 ani, prevazut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958 a început sa curga numai la data expirarii raporturilor de locatiune dintre parti, respectiv începând cu data de 15.05.2007, pâna la aceasta data pârâta fiind cea care a folosit investitiile facute de ea în imobilul proprietatea reclamantilor, deci neavând nici un interes de a solicita contravaloarea acestor investitii pâna în acest moment.

Astfel, de la data expirarii raporturilor de locatiune dintre parti reclamantii, în calitate de proprietari ai imobilului pentru care s-au efectuat îmbunatatiri de catre pârâta, s-au îmbogatit fara justa cauza cu valoarea acestor îmbunatatiri, de la aceasta data începând sa curga termenul de prescriptie de 3 ani prevazut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958.

Asa fiind, rezulta ca în mod gresit prima instanta a respins ca prescrisa cererea reconventionala a pârâtei.

Prin decizia nr. 3278/06.11.2008 Înalta Curte de Casatie si Justitie Sectia Comerciala, a respins recursul reclamantilor ca nefondat.

S-a retinut ca în mod corect instanta de apel a apreciat ca termenul de prescriptie de 3 ani, prevazut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958 a început sa curga de la data nasterii dreptului la actiune, respectiv din momentul încetarii raporturilor contractuale dintre parti, adica 15 mai 2007 deoarece pâna la acea data intimata, utilizând îmbunatatirile facute la imobilul proprietatea recurentilor, nu avea vreun interes în a solicita restituirii contravalorii lor.

(Sentinta comerciala nr. 2234/24.09.2007 a Tribunalului Arad,Decizia nr. 8/A din 21 ianuarie 2008 a Curtii de apel Timisoara Sectia comerciala,Decizia nr. 3278/06.11.2008 a Înaltei Curti de Casatie si Justitie Sectia Comerciala, I.F.)