Prescriptie. Actiune în constatarea vânzarii cumpararii unui imobil
Antecontractul de vânzare cumparare a imobilului este o promisiune bilaterala de a contracta; în caz de neexecutare a obligatiei asumate, raspunderea este contractuala, iar executarea silita în natura, a obligatiei de a face, se asigura prin actiunea personala având ca obiect pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act de vânzare cumparare, supusa termenului de prescriptie prevazut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958. Termenul prescriptiei curge din momentul încheierii contractului, însa atunci când promitentul cumparator a preluat imobilul, detinerea lui, cu acordul promitentului vânzator, echivaleaza cu recunoasterea dreptului acestuia, în sensul art. 16 lit. a din decret. Prescriptia dreptului la actiune începe sa curga în momentul în care promitentul vânzator se manifesta expres în sensul negarii dreptului promitentului cumparator.
În situatia în care promitentul cumparator a permis promitentilor vânzatori sa locuiasca în continuare în apartament pâna când vor avea posibilitatea sa se retraga la tara, detinerea bunului în continuare de catre pârâti nu poate fi o prezumtie în baza careia sa se considere ca acestia neaga dreptul promitentului cumparator, ci dimpotriva pozitia exprimata cu ocazia judecarii cauzei a fost în sensul ca sunt de acord cu pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumparare, reprezinta o recunoastere a dreptului promitentului cumparator.
Deci în contextul în care nu se neaga dreptul reclamantului existând acordul expres al pârâtilor în sensul admiterii actiunii nu-si gaseste aplicabilitate în cauza exceptia prescriptiei dreptului la actiune, caci desi instanta are posibilitatea legala de a cerceta exceptia în cauza, nu o poate admite contrar pozitiei celor în favoarea carora curge termenul de prescriptie.
Prin actiunea înregistrata pe rolul Judecatoriei Tg-Jiu la data de 27.05.2009 sub nr. 6684/318/2009, reclamantul N C I a chemat în judecata pe pârâtii N N si N MM, solicitând instantei sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de act de vânzare cumparare a apartamentului situat în Tg-Jiu, B-dul Republicii, bl. 2, sc. 1, ap. 6, jud. Gorj.
În motivarea actiunii, s-a aratat ca la data de 20.11.2005, printr-un act sub semnatura privata intitulat „act de vânzare cumparare”, pârâtii au vândut reclamantului un apartament compus din 3 camere si dependinte cu o suprafata utila de 49,5 mp si dreptul de folosinta asupra cotei indivize de 11 mp din terenul aferent locuintei în schimbul sumei de 50.000.000 lei, suma pe care reclamantul a achitat-o chiar în ziua încheierii contractului. Reclamantul a sustinut ca s-a înteles cu pârâtii sa se prezinte în termen de o luna la notarul public în vederea încheierii actului autentic, însa acestia nu s-au prezentat pâna la momentul introducerii actiunii.
În drept, actiunea a fost întemeiata pe dispozitiile art. 111 Cod procedura civila.
În dovedirea actiunii, au fost depuse la dosar, în copie: înscrisul sub semnatura privata denumit contract de vânzare cumparare si contractul de vânzare cumparare nr. 7538/1991.
În sedinta publica din 17.06.2009, pârâtii vânzatori au sustinut ca nu au fost notificati de catre reclamant în vederea prezentarii la notar pentru încheierea contractului autentic si ca nici una dintre partile contractului de vânzare cumparare nu au respectat termenul pentru încheierea actului autentic stipulat în contract. Ei au sustinut ca au primit pretul din antecontract, dar nu au predat apartamentul cumparatorului. La acelasi termen, reclamantul a declarat ca vânzatorii sunt parintii sai si ca nu i-a notificat în vederea încheierii actului autentic, ca s-au întâlnit destul de rar deoarece cumparatorul locuieste în Timisoara, iar apartamentul este folosit de vânzatori.
Prin sentinta civila nr.7762 din data de 25.11.2009 pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu în dosarul nr.6684/318/2009 a fost admisa exceptia prescriptiei dreptului la actiune în constatare vânzare cumparare formulata de reclamantul N C I, cu domiciliul în Tg-Jiu, B-dul Republicii, bl. 2, sc. 1, ap. 6, jud. Gorj în contradictoriu cu pârâtii N N si N M M, ambii cu domiciliul în Tg-Jiu, B-dul Republicii, bl. 2, sc. 1, ap. 6, jud. Gorj.
S-a constatat prescris dreptul la actiune si a fost respinsa actiunea.
Pentru a pronunta aceasta sentinta prima instanta a retinut ca reclamantul este fiul vânzatorilor, iar din înscrisul sub semnatura privata denumit „Contract de vânzare cumparare” încheiat la data de 20.11.2005 rezulta ca pârâtii, în calitate de promitenti vânzatori au promis promitentului cumparator sa-i transmita proprietatea asupra apartamentului situat în Tg-Jiu, B-dul Republicii, bl. 2, sc. 1, ap. 6, jud. Gorj, compus din trei camere, cu suprafata de 46,61 mp si asupra cotei indivize de 11 mp din terenul aferent locuintei pentru pretul de 50.000.000 lei ROL, cu mentiunea ca pretul a fost încasat de vânzatori la momentul încheierii antecontractului si ca actul autentic va fi încheiat în termen de o luna de la data primirii pretului (mentionat în contract 20.11.2005).
A mai retinut ca din sustinerile partilor rezulta cu certitudine ca nici una dintre ele nu a respectat termenul de o luna pentru prezentarea la notar în vederea încheierii actului autentic si ca, ulterior acelui termen (dupa 20.12.2005) nici una dintre parti nu a notificat pe cealalta în vederea încheierii actului autentic.
A constatat astfel instanta ca actiunea formulata de reclamant urmareste atât confectionarea unui act autentic prin care sa fie constatata vânzarea-cumpararea, cât si dobândirea calitatii de creditor al obligatiei de a face în ce priveste faptul juridic de predare a bunului vândut de catre promitentii vânzatori promitentului cumparator; ca fiind vorba de un caracter mixt al actiunii introductive, s-a apreciat ca acea parte a actiunii care urmareste dobândirea calitatii de creditor al obligatiei de a face de catre promitentul cumparator are caracterul unei actiuni personale patrimoniale careia îi sunt aplicabile dispozitiile Decretului nr.167/1958 cu privire la prescriptia extinctiva, iar aplicarea dispozitiilor acestui act normativ impun obligatia organelor de jurisdictie, în conformitate cu disp. art. 18, de a cerceta daca dreptul la actiune este prescris.
A concluzionat instanta de fond ca începând cu data de 20.12.2005 a început sa curga termenul de prescriptie în ce priveste dreptul promitentului cumparator de a chema în judecata pe promitentii vânzatori cu privire la obiectul actiunii de fata, ca raportat la data înregistrarii cererii la instanta, 27.05.2009, se constata ca ea a fost depusa peste termenul de prescriptie de trei ani prevazut de Decretul nr.167/1958, motive pentru care instanta a apreciat întemeiata exceptia prescriptiei dreptului la actiune.
Împotriva sentintei a declarat recurs recurentul reclamant N C I criticând-o pentru netemeinicie si nelegalitate.
În motivele de recurs s-a invocat faptul ca i-a rugat pe parinti sa se prezinte la notariat în vederea încheierii actului în forma autentica, iar acestia u motivat ca au primit o suma prea mica ca pret; ca nu este de acord sa le mai dea o suma suplimentara deoarece a fost de acord ca acestia sa locuiasca împreuna la apartament pâna acestia vor reusi sa se mute la tara.
A criticat sentinta sub aspectul retinerii prescriptiei dreptului la actiune.
Reexaminând actele si lucrarile dosarului recursul s-a apreciat a fi întemeiat în sensul celor ce urmeaza.
Prin actiunea dedusa judecatii reclamantul a solicitat pronuntarea unei hotarâri prin care sa se constate ca la data de 20.11.2005 pârâtii i-au vândut apartamentul situat în Tg-Jiu, B-dul Republicii, bl. 2, sc. 1, ap. 6, jud. Gorj.
Prin declaratia aflata la fila 10 a dosarului pârâtii au aratat ca termenul stipulat în contract pentru încheierea actului autentic nu a fost respectat de niciuna dintre parti, reclamantul fiind în sesiune de examene, ca ulterior reclamantul le-au solicitat prezentarea la notariat în vederea încheierea actului în forma autentica, dar starea pârâtei nu a permis aceasta deplasare, pârâtii confirmând încasarea pretului din antecontract.
Totodata pârâtii au fost de acord cu pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumparare.
Antecontractul de vânzare cumparare a imobilului este o promisiune bilaterala de a contracta; în caz de neexecutare a obligatiei asumate, raspunderea este contractuala, iar executarea silita în natura, a obligatiei de a face, se asigura prin actiunea personala având ca obiect pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act de vânzare cumparare, supusa termenului de prescriptie prevazut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958. Termenul prescriptiei curge din momentul încheierii contractului, însa atunci când promitentul cumparator a preluat imobilul, detinerea lui, cu acordul promitentului vânzator, echivaleaza cu recunoasterea dreptului acestuia, în sensul art. 16 lit. a din decret. Prescriptia dreptului la actiune începe sa curga în momentul în care promitentul vânzator se manifesta expres în sensul negarii dreptului promitentului cumparator.
În speta dedusa judecatii asa cum a învederat recurentul, acesta nu a urmarit si predarea bunului, acesta permitând pârâtilor sa locuiasca în continuare în apartament pâna când vor avea posibilitatea sa se retraga la tara.
Asadar în cauza detinerea bunului în continuare de catre pârâti nu poate fi o prezumtie în baza careia sa se considere ca acestia neaga dreptul promitentului cumparator, ci dimpotriva pozitia exprimata cu ocazia judecarii cauzei a fost în sensul ca sunt de acord cu pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumparare.
Deci în contextul în care nu se neaga dreptul reclamantului existând acordul expres al pârâtilor în sensul admiterii actiunii nu-si gaseste aplicabilitate în cauza exceptia prescriptiei dreptului la actiune, caci desi instanta are posibilitatea legala de a cerceta exceptia în cauza, nu o poate admite contrar pozitiei celor în favoarea carora curge termenul de prescriptie.
Ca atare, s-a apreciat gresit solutionata cauza pe exceptie si în baza art. 312 alin.5 Cod procedura civila s-a admis recursul, s-a casat sentinta si s-a trimis cauza spre rejudecare aceleiasi instante în vederea solutionarii pe fond.
Decizia nr. 605 din 18 martie 2010 pronuntata de Tribunalul Gorj