Prin plângerea formulata la data de 7.08.2008, petenta S.C. Duton-Plast
Muscel S.A. a solicitat anularea încheierii nr.8919/27.08.2008, pronuntata de Biroul de Cadastru
si Publicitate Imobiliara Câmpulung.
În motivarea plângerii, petenta a aratat ca prin încheierea atacata s-a admis
cererea introdusa din oficiu de Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Câmpulung si s-a
dispus îndreptarea erorii materiale în cartile funciare nr.298 si nr.4257 si au fost reînscrise în
cartea funciara doua servituti în conditiile în care petenta a dobândit imobilele libere de sarcini.
Se arata ca desi imobilele dobândite de petenta au fost înscrise în cartea
funciara libere de sarcini, ulterior, printr-o cerere de îndreptare a erorii materiale, s-a solicitat
înscrierea în cartea funciara a doua servituti, considerându-se ca acestea au fost radiate din
eroare.
Obiectul cererii nu este însa o eroare materiala, astfel ca în mod gresit în
aceasta procedura s-a pronuntat încheierea nr.8919 si s-a dispus reînscrierea în cartile funciare
a dreptului de servitute ce fusese radiat din eroare.
La data de 31 octombrie 2008 au formulat cerere de interventie S.C.
Subansamble Auto S.A. Pitesti si S.C. Omnium Distribution S.R.L. Bascov prin care au solicitat
respingerea plângerii.
În motivarea cererii de interventie s-a aratat ca prin încheierea atacata s-a
îndreptat eroarea materiala din încheierile nr.7158/16 iunie 2008 si nr.7157/16 iunie 2008,
precum si din cartile funciare nr.298 si nr.4257 ale localitatii Câmpulung, în sensul ca s-a
reînscris în cartile funciare dreptul de servitute de trecere în favoarea intervenientelor, drept de
servitute pe care acestea îl dobândisera anterior prin contract si care fusese notat în cartile
funciare. Mai arata ca, radierea din cartea funciara a dreptului de servitute al caror titular sunt
intervenientele, în baza unor încheieri ale biroului de carte funciara, s-a facut din eroare, astfel
încât acesta a procedat din oficiu la remedierea greselii facute, pronuntând încheierea atacata,
ce este astfel legala si temeinica.
Judecatoria Câmpulung prin sentinta civila nr.2684/15 decembrie 2008 a
respins plângerea si a admis cererea de interventie în interes propriu.
Pentru a hotarî astfel, prima instanta a retinut ca prin conventie,
intervenientele au dobândit drept de servitute asupra terenului proprietatea S.C. ARO S.A.
Câmpulung. Ulterior, petitionara a dobândit prin procesul verbal de adjudecare nr.871/10 iunie
2008, terenurile grevate de dreptul de servitute al intervenientelor si si-a înscris propriul drept de
proprietate în cartea funciara, însa din eroare Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara
Câmpulung nu a mai preluat si înscrierea din partea a III-a a cartii funciare, referitoare la dreptul
de servitute.
Fata de aceasta situatie, biroul a propus reînscrierea dreptului de servitute
în cartea funciara, sens în care s-a emis încheierea nr.8919/28 iulie 2008. S-a retinut ca, potrivit
art.98 din Regulamentul de functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara, radierea
servitutii constituite în folosul unui imobil se poate face numai cu acordul celui care are înscris
vreun drept asupra imobilului, iar potrivit art.20 alin.1 din Legea nr.7/1996, a cadastrului si
publicitatii imobiliare, drepturile imobiliare se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea
funciara, cu consimtamântul titularului dreptului, daca titularul dreptului ce urmeaza sa fie radiat
este grevat în folosul altei persoane, radierea se va face cu pastrarea dreptului acelei persoane.
Împotriva acestei hotarâri a formulat apel, în termen legal, petenta criticând-
o pentru nelegalitate si netemeinicie astfel:
- instanta nu s-a pronuntat asupra exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive
a intervenientelor si a inadmisibilitatii cererii de interventie, întrucât intervenientele au la
dispozitie calea unei actiuni tabulare împotriva încheierilor Oficiului de cadastru si publicitate
imobiliara;
- instanta nu s-a pronuntat asupra motivelor de fapt si de drept invocate prin
plângerea formulata, respectiv fata de motivele ce indicau necesitatea formularii unei actiuni
tabulare în rectificare. Astfel, intervenientele aveau la dispozitie actiunea în rectificare, motivata
de gresita calificare a dreptului înscris, în baza art.34 si art.36 din Legea nr.7/1996.
Tribunalul Arges, prin decizia civila nr.110/6 mai 2009, a admis apelul
petentei si a schimbat sentinta în sensul ca a admis plângerea si a anulat încheierea
nr.8919/28.07.2008.
Pentru a hotarî astfel, tribunalul a retinut ca biroul de cadastru si publicitate
imobiliara era obligat sa comunice intervenientelor încheierile nr.7156 si nr.7159/16.06.2008,
prin care a fost radiat dreptul de servitute înscris în cartea funciara în favoarea intervenientelor,
iar acestea aveau la dispozitie actiunea tabulara în rectificare întemeiata pe gresita calificare a
dreptului înscris, ci nu încheierea de îndreptare a erorii materiale pe care a pronuntat-o biroul de
cadastru si publicitate imobiliara în mod nelegal.
Împotriva acestei decizii, au formulat recurs în termen legal intervenientele
S.C.Subansamble Auto S.A. Pitesti si S.C. Omnium Distribution S.R.L. Bascov, criticând-o
pentru urmatoarele motive, prevazute de art.304 pct.7 si 9 Cod procedura civila, sustinând ca
hotarârea cuprinde motive contradictorii si este lipsita de temei legal si data cu aplicarea gresita
a legii.
În dezvoltarea motivelor de recurs s-a aratat ca instanta a motivat în
considerente ca prin radierea dreptului de servitute din cartile funciare ale fondurilor aservite,
Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Câmpulung a savârsit o eroare, dar totodata a aratat
ca încheierea atacata nu cuprinde o eroare materiala.
În mod nelegal s-a dispus anularea încheierii atacate, desi dreptul de
servitute al recurentelor, dobândit prin act juridic, nu a fost desfiintat, a fost legal înscris în cartile
funciare nr.298 si 4257 ale fondurilor aservite, cât si în cartile funciare nr.2050 si 2018 ale
fondurilor dominante, cu mult anterior datei dobândirii de catre reclamant a vreunui drept asupra
fondurilor aservite.
Au fost încalcate dispozitiile art.98 din Regulamentul de organizare si
functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara, potrivit cu care radierea unor
servituti constituite în folosul unui imobil se poate face numai cu acordul celui care are înscris
vreun drept asupra imobilului, precum si cele ale art.20 alin.1 din Legea nr.7/1996, care dispun
ca drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor în cartea funciara, cu
consimtamântul titularului dreptului, iar daca dreptul este grevat în folosul unei persoane,
radierea se va face cu pastrarea dreptului acelei persoane.
Cum B.C.P.I. nu avea dreptul sa radieze servitutile fata de dispozitiile legale
aratate, fapta s-a savârsit din eroare de catre acesta.
Desi prin încheierile nr.7159 si 7157 din 16.06.2008 prin care s-a înscris
dreptul de proprietate al reclamantei, nu s-au facut referiri la dreptul de servitute înscris în
favoarea recurentelor, aratându-se doar ca în baza art.53 din Legea nr.85/2006, se radiaza
sarcinile înscrise, din eroare s-au radiat, odata cu sarcinile si desmembramintele dreptului de
proprietate, adica dreptul de servitute ale intervenientelor.
Totodata, au fost încalcate si prevederile art.33 alin.5 din Legea nr.7/1996,
potrivit cu care erorile materiale savârsite cu prilejul înscrierilor în cartea funciara pot fi
îndreptate la cerere sau din oficiu, în regulamentul de organizare si functionare a birourilor de
carte funciara, prin dispozitiile art.88 dispunându-se ca erorile materiale care nu afecteaza
fondul dreptului, savârsite cu prilejul înscrierilor sau radierilor, se pot îndrepta prin încheiere
motivata de catre registratorul de la biroul teritorial la cerere sau din oficiu.
Recursul este fondat pentru considerentele ce se vor arata în continuare.
Intervenientele sunt titularele dreptului de servitute ce greveaza terenul
proprietatea petentei, drept pe care l-au dobândit prin conventie încheiata cu S.C. ARO
Câmpulung S.A.; petenta, la rândul sau, a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului fond
aservit prin cumparare la licitatie publica, potrivit procesului verbal de adjudecare din data de 10
iunie 2008.
Dreptul de servitute, ca dezmembramânt al dreptului de proprietate este un
accesoriu al fondului principal si s-a transmis odata cu acest fond, chiar daca nu exista o
mentiune expresa în acest sens si tot astfel s-a transmis si obligatia ce corespunde dreptului de
servitute si care greveaza fondul aservit, servitutea având astfel un caracter perpetuu, adica va
dura atâta timp cât vor dura imobilele si situatia din care servitutea s-a nascut.
Asadar, odata cu dobândirea dreptului de proprietate asupra fondului
aservit, petentei i s-a transmis si obligatia corelativa dreptului de servitute instituit în favoarea
intervenientelor.
Petenta a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului fond aservit
printr-un proces verbal de adjudecare ca urmare a vânzarii la licitatie publica în procedura Legii
nr.85/2006,
În mod gresit, biroul de carte funciara, din oficiu, a dispus ca prin încheierile
nr.7159 si 7157/16.06.2008 sa se înscrie dreptul de proprietate al reclamantei fara a se înscrie
dreptul de servitute constituit în favoarea intervenientelor, facându-se doar mentiunea ca în baza
art.53 din Legea nr.85/2006, se radiaza sarcinile înscrise.
Potrivit acestor dispozitii legale, bunurile înstrainate de administratorul
judiciar sau de lichidator, în exercitiul atributiilor sale, sunt dobândite libere de orice sarcini,
precum ipoteci, garantii reale mobiliare sau drepturi de retentie, de orice fel, ori masuri
asiguratorii.
Din eroare, în cartile funciare ale fondurilor aservite au fost radiate nu numai
sarcinile ci si dezmembramintele dreptului de proprietate, respectiv dreptul de servitute al
intervenientelor.
Tribunalul a apreciat ca intervenientele au la îndemâna calea actiunii în
rectificare, fundamentata pe disp.art.34 pct.2 din Legea nr.7/1996, potrivit cu care orice
persoana interesata poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciara, daca printr-o hotarâre
judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca dreptul înscris a fost gresit calificat.
Potrivit dispozitiilor art.36 din aceeasi lege, actiunea în rectificare întemeiata
pe gresita calificare a dreptului pretins se poate îndrepta si împotriva tertelor persoane care si-
au înscris un drept real, dobândit cu buna credinta si printr-un act juridic cu titlu oneros.
Dreptul de servitute al caror titulari sunt intervenientele fusese radiat însa
din cartea funciara tot dintr-o eroare materiala, deoarece petenta a dobândit prin cumparare la
licitatie publica bunul fond aservit liber de sarcini ca – ipoteci, garantii reale imobiliare, drept de
retentie, masuri asiguratorii, însa grevat de dreptul de servitute, asa cum s-a aratat mai sus.
Legea prevede posibilitatea îndreptarii erorilor materiale savârsite cu ocazia
înscrierilor si radierilor facute în cartea funciara, potrivit art.53 din Legea nr.7/1996, prin
încheiere motivata de catre registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu
comunicarea acesteia persoanei interesate.
Asadar, legiuitorul a avut în vedere posibilitatea savârsirii unor greseli
materiale cu prilejul unei înscrieri în cartea funciara, de natura sa afecteze uneori chiar situatia
juridica reala a imobilului înscris în cartea funciara.
În mod gresit tribunalul a retinut ca omisiunea înscrierii în cartea funciara a
dreptului de servitute de catre biroul de carte funciara ar reprezenta o gresita calificare a
dreptului înscris, care ar putea fi remediata prin rectificarea înscrierilor în temeiul art.34 pct.2 din
Legea nr.7/1996.
Norma pe care se întemeiaza solutia data de tribunal se refera la
posibilitatea persoanei interesate de a solicita rectificarea înscrierii în cartea funciara atunci când
dreptul înscris în aceasta a fost gresit calificat.
În speta însa, nu este vorba despre o calificare gresita a dreptului înscris,
tribunalul referindu-se la gresita calificare a dreptului înscris din eroarea registratorului de carte
funciara. Acesta nu are competenta legala de a face calificarea juridica a dreptului supus
înscrierii, calificarea gresita a dreptului înscris în cartea funciara provenind întotdeauna din culpa
sau eroarea partilor ori a agentului care instrumenteaza actul juridic ce este izvorul dreptului
înscris.
Asadar, în speta, nu sunt incidente dispozitiile art.34 si 36 din Legea
nr.7/1996, cum în mod gresit a statuat instanta de apel, facând astfel o gresita aplicare a acestor
norme legale în cauza.
Cazurile de aplicare a dispozitiilor art.34 pct.2 din Legea nr.7/1996 se refera
la situatiile în care printr-un act juridic se constituie un desmembramânt al dreptului de
proprietate, de exemplu o servitute, însa prin încheierea biroului de carte funciara se dispune
înscrierea, din eroare, a unui alt drept.
În speta însa, registratorul de carte funciara a înscris dreptul de proprietate
al dobânditorului constituit printr-un act de adjudecare, fara a înscrie, din eroare, odata cu
acesta si dreptul de servitute ce greveaza dreptul de proprietate desi prin încheierile 7159 si
7157 s-a dispus înscrierea dreptului de proprietate al petentei cu titlu de drept de adjudecare, cu
mentiunea ca se radiaza din oficiu doar sarcinile înscrise asupra acestui imobil, conform art.53
din Legea nr.85/2006, fara a se mentiona ca se radiaza si desmembramântul dreptului de
proprietate, respectiv dreptul de servitute, care nu este o sarcina în sensul textului de lege
enuntat.
Asadar, eroarea materiala a constat în aceea ca s-a radiat din cartea
funciara dreptul de servitute al intervenientelor, fara sa existe o încheiere a biroului de carte
funciara în acest sens, aceasta fiind o simpla eroare, care a fost ulterior remediata prin
încheierea nr.8919, prin care s-a dispus reînscrierea acelui drept.
Rectificarea înscrierii în cartea funciara presupune situatia în care
neconcordanta dintre realitatea juridica imobiliara si înscrierea din cartea funciara este
susceptibila de solutionare numai prin aceasta modalitate.
În cauza însa, neconcordanta dintre inexistenta înscrierii în cartea funciara a
dreptului de servitute si existenta acestui drept ca urmare a transmiterii obligatiei corelative,
servitutea fiind întotdeauna un accesoriu al fondului, este susceptibila de solutionare pe calea
îndreptarii erorii materiale prin încheierea biroului de cadastru si publicitate imobiliara.
Operatiunea rectificarii înscrierilor în cartea funciara se poate face într-
adevar numai printr-o hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila, în ipoteza în care
înscrierea nu este în concordanta cu situatia reala a imobilului, pentru motivul ca dreptul a fost
gresit calificat, actul în baza caruia a operat înscrierea nu a fost valabil sau ca, nu mai sunt
întrunite conditiile de existenta a dreptului înscris.
Calificarea gresita a dreptului invocata de catre intimata nu se putea efectua
de catre registratorul de carte funciara, a carui sarcina este doar aceea sa verifice îndeplinirea
conditiilor de înscriere a dreptului.
Cu prilejul înscrierii în cartea funciara pot fi savârsite doar erori materiale de
catre registrator, care implica o procedura a corectarii, diferita de cea a rectificarii, aceasta din
urma realizându-se doar pe cale judiciara.
Fata de toate aceste considerente, se constata ca în mod gresit instanta de
apel a apreciat ca intervenientele ar avea la îndemâna actiunea în rectificare a înscrierii în
cartea funciara pe motiv ca dreptul înscris a fost gresit calificat, facând astfel o gresita aplicare a
dispozitiilor art.34 si art.36, precum si pe cele ale art.33 din Legea nr.7/1996.
În consecinta, fata de aceste considerente, se va admite recursul si se va
modifica decizia, în sensul ca se va respinge ca nefondat apelul declarat de petenta împotriva
sentintei pronuntata de prima instanta, care va fi pastrata ca legala si temeinica.
5. Stabilirea întinderii dreptului de proprietate. Prezumtia ca întinderea dreptului de
proprietate este cea recunoscuta în actul normativ sau de catre autoritatea prin care s-a
dispus masura preluarii abuzive si s-a pus în executare masura preluarii abuzive.
Art. 24 si art. 26 alin.3 din Legea nr.10/2001
În absenta unor probe contrare, existenta sau dupa caz, întinderea dreptului de
proprietate, se prezuma a fi cea recunoscuta în actul normativ sau de autoritatea prin
care s-a dispus masura preluarii abuzive si s-a pus în executare masura preluarii abuzive.
Modificarea adusa Legii nr. 10/2001 nu justifica masura revenirii asupra actului de
dispozitie emis în acord cu prevederile legale în vigoare la acea data.
(Decizia civila nr. 12/A/3 februarie 2010)