Promisiune bilaterala de vânzare-cumparare consemnata în înscris sub semnatura privata; lipsa dovezii dreptului de proprietate a promitentului vânzator; lipsa demersurilor pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra acestui teren; actiune pentru pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act de vânzare-cumparare; netemeinicie.
Prin sentinta civila nr. 6500 din 06.05.2009, pronuntata de Judecatoria Iasi s-au dispus urmatoarele:
"Admite în parte actiunea formulata de reclamantii TGC, CNP ... si T M CNP ... în contradictoriu cu pârâtii OV si OP, domiciliati în satul P, comuna D, judetul Iasi.
Prezenta hotarâre tine loc de act autentic de vânzare-cumparare pentru casa de locuit situata în satul P, comuna D, judetul Iasi, identificata în raportul de expertiza încheiat de expert Ruginosu Maria , nr. 853/2009, ce face parte integranta din prezenta hotarâre.
Respinge cererea reclamantilor privind terenul".
Pentru a se pronunta în acest mod prima instanta a retinut ca:
La 18.101995 T C si T M au cumparat de la O V si O P o casa de locuit si suprafata de 250 mp teren aferent, situate în satul P, comuna D, judetul Iasi (76). Partile s-au obligat sa perfecteze actele la 15.12.1995.
Din expertiza topometrica nr. 847/2009 realizata de expertul Mangalagiu Ioan rezulta terenul identificat în posesia reclamantilor este de S= 274,55 mp, ca acesta se afla în posesia reclamantilor si ca este amplasat cadastral în SC.6, parcelele: CC 23/2 si A 23/1, cu urmatorii vecini: N: MM, S: DG, Est: HS, si V: Drum Satesc.
Din expertiza nr. 855/2009 realizata de expert Ruginosu Maria rezulta valoarea de circulatie a imobilului este de 2.780 Ron (valoare în care este inclusa casa de locuit, împrejmuirea si terenul.)
Casa de locuit, construita în anul 1965, cu o structura de rezistenta din valatuci pe furci, fara fundatii si având ca utilitati doar curent electric este degradata din punct de vedere fizic, peretii acesteia prezentând numeroase fisuri datorate terenului cu usoare tendinte de alunecare , a lipsei fundatiilor, a vechimii constructiilor corelate cu o structura de rezistenta precara.
Din adeverinta nr. 5055/3.10.2008 - emisa de Primaria comunei D rezulta ca TC si M din satul P, judetul Iasi figureaza în registrul agricol al Primariei D la pozitia nr. 143, vol.II, cu urmatoarele bunuri mobile si imobile în proprietate: 40 mp construit în 1975 si o casa de locuit de 65 mp, construita în 1965.
Din adeverinta nr. 3725/4.08.2008 emisa de Primaria Comunei D, judetul Iasi rezulta ca O V din satul P judetul Iasi figureaza în registrul agricol al Primariei D, la pozitia 143 vol. II, cu urmatoarele bunuri mobile si imobile în proprietate: casa de locuit de 50 mp (1975), teren aferent de 250 mp.
Martorul GA - fila33- a declarat ca O V si P au vândut o casa si teren de 250 mp catre reclamanti pentru 4 milioane lei vechi în 1995 pe care vânzatorii i-au primit si care în prezent sunt ocupate de reclamanti. A existat un înscris sub semnatura privata dar nu s-au prezentat la notar si nu exista procese între aceste persoane si ca reclamantii platesc impozite si taxe pentru teren.
În cauza s-a facut dovada dreptului de proprietate al cumparatorilor pentru casa, nu si pentru terenul în litigiu (cu acte de vânzare-cumparare, donatie si schimb).
Conform art. 969 Cod Civil conventiile legal facute au putere de lege între partile contractante.
Fata de toate aceste considerente rezulta ca prezenta actiune este partial întemeiata si, în baza art. 969 si 1073 Cod Civil instanta o va admite în parte, prezenta hotarâre urmând sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare pentru casa de locuit situata în satul P, comuna D, judetul Iasi, identificata în raportul de expertiza realizat de experta Ruginosu Maria, nr. 853/2009, ce face parte integranta din prezenta hotarâre.
Cum nu s-a dovedit existenta dreptului de proprietate a vânzatorilor pentru terenul în litigiu si acestia nu pot transmite altor persoane mai mult decât au, instanta va respinge cererea reclamantilor privind terenul, ca neîntemeiata.
Împotriva acestei sentinte au declarat recurs în termen legal reclamantii TC si TM criticând-o pentru nelegalitate si netemeinicie. Sustin recurentii ca instanta de fond în mod gresit a respins actiunea în ceea ce priveste constatarea vânzarii si în ceea ce priveste terenul în suprafata totala de 274, 56 mp , acesta fiind situat în sectorul cadastral SC6.Cu acest teren sustin reclamantii ca pârâtii figureaza în proprietate din anul 1974 ca urmare a atribuirii de la fostul CAP în scopul construirii unei case. Acestia au obtinut autorizatia de constructie si prin urmare arata recurentii ca nu o puteau obtine daca nu aveau titlu de proprietate pe teren. Recurentii mai invoca în sustinerea recursului si concluziile celor doua expertize efectuate la prima instanta
În drept a invocat dispozitiile art. 3041 Cod procedura civila. Intimatii , legal citati, nu au formulat întâmpinare.
În recurs, recurentii au depus o serie de înscrisuri fila21- fila 27, iar intimatii nu a formulat întâmpinare.Analizând actele si lucrarile dosarului prin prisma motivelor de recurs invocate si raportat la dispozitiile legale incidente, tribunalul constata ca recursul este neîntemeiat pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare:
Prin cererea de chemare în judecata reclamantii-recurenti au solicitat instantei sa dispuna pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act de vânzare cumparare pentru imobilul compus din casa de locuit si teren în suprafata de 250 mp situat în sat P, com D, jud. Iasi în contradictoriu cu pârâtii OV si OP.
În fapt între parti s-a încheiat un act de vânzare-cumparare sub forma unui înscris sub semnatura privata la data de 18.10.1995 prin care pârâtii OV si OP au vândut reclamantilor casa de locuit si terenul aferent acesteia de 250 mp pentru suma de 4000000 lei. Întrucât acesta nu a fost încheiat în forma autentica prevazuta de lege în cazul terenurilor, reprezinta doar o promisiune bilaterala de vânzare-cumparare,promisiune prin intermediul careia nu a fost transferat dreptul de proprietate.
Fiind o promisiune bilaterala de a contracta, în caz de neexecutare a obligatiei asumate raspunderea este contractuala, iar executarea silita în natura a obligatiei de a face se asigura prin actiunea personala având ca obiect pronuntarea unei hotarâri care tine loc de act de vânzare-cumparare. Din cuprinsul disp. art. 1073 reiese ca o parte are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a unei obligatii de a face, iar art.1077 Cod civil permite partii care nu se afla în culpa ca, în caz de neexecutare a obligatiei de catre cealalta parte, sa fie autorizata chiar ea la ducerea la îndeplinire, pe cheltuiala acesteia din urma, dispozitii ce se coreleaza cu cele ale art.969 Cod civil ce confera putere de lege conventiilor încheiate de parti, reprezentând manifestarea lor de vointa în scopul producerii unor consecinte juridice si din Titlul X art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005 ce reglementeaza "Circulatia juridica a terenurilor", conform caruia " În situatia în care dupa încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract". Urmare a nefinalizarii tranzactiei, la data de 28.09.2008, reclamantii i-au notificat pe pârâti, solicitându-le sa se prezinte la notariat în vederea perfectarii contractului în forma autentica .Deoarece pârâtii nu au dat curs acestui demers, reclamantii au fost nevoiti sa promoveze prezenta actiune. Pentru pronuntarea unei hotarâri care tine loc de act de vânzare cumparare instanta trebuie sa verifice daca sunt îndeplinite conditiile prevazute de lege în ceea ce priveste obiectul contractului,pretul si capacitatea partilor. Astfel una dintre conditiile pe care trebuie sa le îndeplineasca lucrul vândut este ca acesta sa fie proprietatea vânzatorului. Deci vânzatorul nu poate transmite un drept pe care acesta nu îl are.
Ori,în speta de fata , pentru terenul din promisiunea de vânzare-cumparare nu exista dovada dreptului de proprietate, dovada care se face prin titlul de proprietate al pârâtilor. Reclamantii nu au probat faptul ca pârâtii sunt proprietarii terenului. Adeverinta eliberata de Primarie, autorizatia de constructie nu valoreaza titlu de proprietate. Nu s-a probat nici macar ca pârâtii au facut demersuri pentru constituirea sau reconstituirea dreptului de proprietate cu privire la suprafata de 250 mp aferenta casei de locuit, în ce stadiu se afla aceasta procedura, daca au obtinut propunere de validare sau invalidare de la Comisia Locala. Dovada irefutabila a dreptului de proprietate se face cu titlul de proprietate emis în conditiile prevazute de dispozitiile legilor fondului funciar. Cum în cauza nu a fost facuta aceasta dovada,prima instanta în mod corect a retinut ca nu poate fi pronuntata o hotarâre de vânzare -cumparare în ceea ce priveste terenul aferent locuintei pe considerentul ca vânzatorii nu sunt proprietarii acestuia.
Pentru considerentele expuse mai sus, tribunalul în conformitate cu dispozitiile art. 312 Cod procedura civila a respins recursul si a mentinut sentinta recurata ca legala si temeinica.