PUBLICITATE IMOBILIARA. RECTIFICARE DE CARTE
FUNCIARA. CONDITII.
Legea nr.7/1996
Cererea în rectificarea cartii funciare este acea actiune
în justitie prin care se cere îndreptarea sau suprimarea unei
înscrieri necorespunzatoare realitatii facuta în cartea funciara,
pentru a pune de acord starea tabulara cu situatia juridica reala a
unui imobil si are de regula un caracter subsecvent, fiind grefata
pe o actiune de fond.
Instantele au solutionat în mod gresit litigiul, cu
încalcarea prevederilor Legii nr.7/1996 care conditioneaza
încuviintarea si discutarea oricarei modificari a situatiei de carte
funciara, în contradictoriu cu autorul dreptului a carui modificare
se solicita, respectiv recurentul.
(Decizia civila nr.1436/R/06 Noiembrie 2006 pronuntata de Curtea
de Apel Pitesti)
Prin încheierea nr.2573 data în Camera de Consiliu la 18
martie 2004 de Judecatoria Pitesti – Biroul de Carte Funciara, s-a admis
cererea formulata de petentii C.C., lichidatorul S.C.„I.E.C.”S.R.L.
Bucuresti prin împuternicitul D.I. si OJ.C.G.C. Arges si s-a dispus
anularea documentatiei cadastrale nr.4865 din 11 aprilie 2000 pe numele
T.I., înscrisa în Cartea Funciara nr.12311 N a localitatii Pitesti, sub
nr.5870 din 24.08.2000, avându-se în vedere ca aceasta nu corespunde ca
amplasament si configuratie potrivit probelor dosarului.
În drept, au fost invocate dispozitiile art.17, 36, 37 si 49 din
Legea nr.17/1996.
Împotriva acestei încheieri a exercitat calea de atac a apelului
T.I., criticând-o pentru nelegalitate si netemeinicie, astfel:
- În mod gresit judecatorul delegat nu a procedat la citarea sa
cu prilejul dezlegarii cererii, încalcându-se astfel dreptul sau la aparare si
principiul contradictorialitatii.
- În mod eronat s-a procedat la anularea înscrierii în cartea
funciara a documentatiei cadastrale nr.4865 din 01 aprilie 2000 si
respectiv la modificarea amplasamentului potrivit adresei nr.3745 din 15
martie 2004, invocându-se motive tehnice, câta vreme documentatia
initiala ce a stat la baza autentificarii actelor de proprietate ale partilor a
fost legalizata si înscrisa în cartea funciara.
- Într-o ultima critica s-a aratat ca solutia judecatorului delegat
contravine legii, pentru considerentul ca interesele sale ar putea fi
afectate de cele statuate prin hotarârea premergatoare, într-un viitor
proces.
Tribunalul Arges, prin decizia civila nr.459 din 19 aprilie
2006, a respins ca nefondat apelul, retinând ca, potrivit art.336 alin.4 Cod
procedura civila, încheierea pronuntata în materie necontencioasa poate
fi atacata de orice persoana interesata, chiar daca aceasta nu a fost citata
la dezlegarea cererii.
Solutia îsi gaseste întreaga ratiune în specificul procedurii
necontencioase, în cadrul careia nu se urmareste stabilirea unui drept
potrivnic fata de o alta persoana.
Principiul este, asadar, opus celui din dreptul comun.
Tinând seama de caracterul acestei proceduri în cadrul careia
nu se urmareste stabilirea unui drept potrivnic fata de o alta persoana,
Judecatoria Pitesti a procedat la solutionarea cererii fara citarea partilor.
Din acest punct de vedere tribunalul a constatat ca prima
critica este neîntemeiata.
Având în vedere adresa nr.1927 din 14 septembrie 2000 si
planul de parcelare al parterului Fortuna, transmise de lichidatorul
S.C.„I.E.C.”S.R.L. Bucuresti prin împuternicitul D.I., Biroul de Carte
Funciara, prin judecatorul delegat, în mod corect a anulat înscrierea în
cartea funciara a documentatiei cadastrale nr.4865 din 11 aprilie 2000 pe
numele T.I., întrucât aceasta documentatie nu mai corespundea ca
amplasament si configuratie.
Prin aceasta masura nu s-a facut altceva decât a se modifica,
din considerente tehnice, amplasamentul initial pe care au fost
pozitionate spatiile comerciale deferite actionarilor C.C. si T.I., în
Complexul „Fortuna”, fara a se aduce atingere vreunui drept al acestora,
potrivit schitei depusa la dosarul cauzei.
În raport de cele retinute, tribunalul a constatat ca si aceasta
critica este neîntemeiata.
Nici ultima critica nu a fost privita ca fondata, în aprecierea
instantei de control, pentru considerentele expuse în solutionarea
primului motiv de apel, procedura privind dezlegarea cererii în fata
judecatorului delegat având un caracter necontencios în cadrul careia nu
se urmareste stabilirea unui drept potrivnic fata de alta persoana.
Fata de considerentele expuse, în temeiul art.296 Cod
procedura civila, tribunalul a respins apelul ca nefondat.
În conformitate cu prevederile art.299 si respectarea
termenului statuat de art.301, împotriva acestei decizii a formulat recurs
petentul T.I., invocând critici încadrate în prevederile art.304 Cod
procedura civila, respectiv: gresita solutionare a cererii formulate de C.C.
prin care se solicita anularea documentatiei cadastrale pentru proprietatea
petentului, spatiu comercial.
În dezvoltarea criticii, se arata ca prin încheierea atacata se
modifica limitele proprietatii petentului în cadrul unei proceduri
necontencioase, ceea ce nu este posibil.
Cele doua spatii comerciale (proprietatea petentului si
intimatului) fac obiectul unui litigiu aflat pe rolul tribunalului comercial si
în timpul derularii acestuia s-a anulat înscrierea în cartea funciara, în
conditiile în care schitele de plan anexa la actele de dare în plata fac parte
integranta din aceste titluri de proprietate.
Se dezvolta critica, în sensul ca fara acordul petentului s-a
efectuat o noua documentatie cadastrala care schimba în mod total
amplasamentele în baza carora s-a efectuat actul de dare în plata pentru
partile litigante.
Se solicita admiterea recursului, modificarea deciziei si pe
fond respingerea cererii.
Recursul este fondat pentru considerentele ce se vor
prezenta.
Potrivit art.19 din Decretul-lege nr.115/1938, nici o
rectificare de carte funciara nu este posibil a fi solutionata ori dispusa
decât în contradictoriu cu titularul dreptului contestat.
Aceasta statuare se regaseste si în prevederile Legii nr.7/1996,
fie ca se refera la radiere, fie la rectificare, prevederi ce nu permit a fi
efectuate niciuna din aceste operatiuni decât în contradictoriu cu titularul
dreptului vizat.
În raport de obiectul cererii de rectificare a înscrierilor din
cartea funciara, în sensul anularii documentatiei cadastrale nr.4865 din 11
aprilie 2000 pe numele altei persoane decât cea care solicita acest lucru,
se impunea ca instanta sa verifice daca nu se aduc atingere normelor ce
reglementeaza aspecte de interes general sau interesele unor terte
persoane, data fiind tocmai importanta pentru circuitul civil a înscrierilor
din cartea funciara.
Cum recurentul face dovada ca i-au fost atinse interesele
decurgând din dreptul sau de proprietate intabulat cu respectarea legii, se
constata ca judecatorul delegat de cartea funciara, cât si instanta au
încalcat obligatia la care am facut referire în cele ce preced.
În raport de cererea cu care a fost investita, instanta trebuia sa
constate ca solutionarea cererii nu este posibila decât în cadrul procedurii
contencioase, respectiv a actiunii de rectificare a cartii funciare si ulterior,
în temeiul unei hotarâri judecatoresti irevocabile, era posibila folosirea
procedurii necontencioase.
Curtea constata ca instantele au solutionat în mod gresit
litigiul, cu încalcarea prevederilor Legii nr.7/1996 care conditioneaza
încuviintarea si discutarea oricarei modificari a situatiei de carte funciara,
în contradictoriu cu autorul dreptului a carui modificare se solicita,
respectiv recurentul.
Se constata astfel ca prin solicitarea sa intimatul persoana
fizica a urmarit preconstituirea unei probe, în conditiile în care partile au
pe rolul instantelor un litigiu comercial, care vizeaza drepturile de
proprietate ale partilor din aceasta cauza.
Se poate concluziona ca cererea în rectificarea cartii funciare
este acea actiune în justitie prin care se cere îndreptarea sau suprimarea
unei înscrieri necorespunzatoare realitatii facuta în cartea funciara, pentru
a pune de acord starea tabulara cu situatia juridica reala a unui imobil.
De regula, actiunea în rectificare este grefata pe o actiune de
fond, în speta actiune în anularea documentatiei cadastrale, are deci un
caracter subsecvent.
Art.34 din Legea nr.7/1996 prevede limitativ cazurile de
exercitare a actiunii în rectificare, astfel ca orice persoana interesata poate
cere rectificarea înscrierilor de carte funciara daca printr-o hotarâre
judecatoreasca definitiva si irevocabila se constata unul din aceste cazuri.
Regimul juridic al proprietatii imobiliare se întemeiaza pe mai
multe principii, printre care si acela al legalitatii, principiu care decurge
din obligatia instituita de lege pentru judecatorul delegat de carte funciara
de a verifica daca sunt întrunite conditiile prevazute de lege pentru a se
putea dispune înscrierea unui drept real si a respinge cererea daca aceste
conditii nu sunt întrunite.
Verificând respectarea acestui principiu, se constata ca a fost
încalcat de instante pentru considerentele mai sus prezentate, sub acest
aspect recursul este fondat.
Pentru aceste considerente, în temeiul art.312 alin.2 Cod
procedura civila, a fost admis recursul, cu consecinta modificarii deciziei
atacate, în sensul admiterii apelului si pe fond a respingerii cererii vizând
anularea înscrierii în cartea funciara a documentatiei cadastrale
nr.4865/11.04.2000, pe numele T.I., ca inadmisibila.
Fata de solutia adoptata, este de prisos analizarea celuilalt
motiv de recurs, care viza încalcarea prevederilor legale cu privire la
citarea recurentului, în conditiile în care se solicita anularea
documentatiei cadastrale pentru proprietatea acestuia, fara a avea
cunostinta de aceasta împrejurare.
Sub acest aspect, decizia adoptata de instanta de apel este
legala.
În consecinta, s-a admis recursul petentul T.I. declarat împotriva deciziei
civile, s-a modificat decizia atacata, în sensul admiterii apelului declarat
de petentul T.I. împotriva încheierii nr.2573, pronuntata în Camera de
consiliu din data de 18 martie 2004 de catre Judecatoria Pitesti si pe fond
s-a respins ca inadmisibila cererea formulata de lichidatorul
S.C."I.E.C."S.R.L. Bucuresti prin împuternicit si Oficiul Judetean de
Cadastru, Geodezie si Cartografie.