Recurs. Schimbarea cauzei. Consecinte.
Prin sentinta civila nr. 80/10.01.2007 Judecatoria Brasov a admis actiunea formulata de reclamanta S.C. RIAL S.R.L. Brasov împotriva pârâtului T.I. si, în consecinta : a obligat pe pârât sa plateasca reclamantei suma de 245,3 lei reprezentând chirie restanta si penalitati de întârziere aferente perioadei noiembrie 2005 – august 2006; a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 13336710.08.1999 încheiat de parti; a dispus evacuarea pârâtului din spatiul locativ situat în Brasov, str. Simeria i-a obligat pe pârât sa plateasca reclamantei suma de 42,73 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, judecatoria a retinut urmatoarele.
Între parti s-a încheiat la data de 10-08-1999 contractul de închiriere pentru imobilul din Brasov, str. Simeria. Chiria a fost fixata la suma de 152.748 lei ROL lunar , stabilindu-se in capitolul II al. final al contractului ca neplata acesteia la termen atrage o penalizare de 1% pentru fiecare zi de întârziere.
Prin semnarea contractului, acesta a dobândit pentru parti, in temeiul art. 969 Cod civil, forta obligatorie, impunându-se respectarea clauzelor sale. Fata de cele expuse , având în vedere achitarea cu întârziere a sumelor datorate cu titlul de chirie pentru perioada 11-2005/ 08-2006, pârâtul va fi obligat, în temeiul textului legal sus-mentionat , la plata catre reclamanta a penalitatilor de întârziere in cuantum de 13,34 lei.
Potrivit dispozitiilor art.24 lit. b din Legea 114/1996, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face la cererea proprietarului, atunci când chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv. Este vorba de un caz de reziliere judiciara a contractului, o aplicatie a prevederilor art.1020-1021 Cod civil, ce se poate dispune de catre instanta în cazul în care constata ca sunt îndeplinite conditiile legale.
În speta, pârâtul nu a achitat chiria restanta pentru perioada 11-2005/ 08-2006 si nici penalitatile de întârziere.
Fata de aceasta situatie instanta a apreciat ca s-a produs o neexecutare suficienta pentru a se putea dispune rezilierea contractului, astfel ca instanta a admis cererea reclamantei si în consecinta a admis si cererea de evacuare a pârâtului, petit accesoriu celui de reziliere, admitând actiunea , fata de cele dispuse anterior .
În temeiul art.274 Cod procedura civila, retinând culpa procesuala a pârâtului, instanta a dispus obligarea acestuia la plata catre reclamanta a sumei de 434.511,6 lei reprezentând cheltuieli de judecata compuse din taxa de timbru si timbru judiciar.
Împotriva acestei sentinte a declarat apel pârâtul T.I., criticând-o pentru nelegalitate si netemeinice si solicitând schimbarea în tot a acesteia, în sensul respingerii cererii de chemare în judecata.
În dezvoltarea motivelor de apel, apelantul pârât a aratat ca intimata reclamanta a fost de rea credinta si nu a adus la cunostinta judecatorului fondului ca a achitat debitul datorat .
Tribunalul Brasov, prin decizia civila nr. 281/Ap/25.10.2007, a admis apelul pârâtului T.I. schimbând în parte sentinta apelata, în sensul ca actiunea reclamantei a fost admisa în parte, petitul privind obligarea pârâtului la plata chiriei restante si a penalitatilor de întârziere fiind respins, iar celelalte dispozitii ale sentintei apelate pastrate.
În considerentele deciziei astfel date, instanta de apel a retinut cele ce urmeaza.
Prin înscrisurile depuse la dosarul instantei de apel, pârâtul a dovedit plata chiriei aferente perioadei noiembrie 2005 – februarie 2007 si a penalitatilor aferente.
Asa cum se poate observa, acesta a achitat prima parte din chirie dupa înregistrarea actiunii la Judecatoria Brasov , in data de 30.11.2006.
În contractul de închiriere încheiat între parti se stipuleaza ca „ în caz de neplata a chiriei lunare pe o perioada de trei luni (…) contractul este reziliat de drept în favoarea proprietarului , care va trece la evacuarea chiriasului fara somatie, punere în întârziere sau judecata. Orice îngaduinta din partea proprietarului nu trebuie interpretata ca o renuntare la pactul comisoriu expres stipulat”.
Prin urmare, chiar daca apelantul pârât a facut dovada platii chiriei dupa data înregistrarii actiunii – 10.2006 – faptul ca acesta nu si-a executat obligatia stipulata în contract din luna noiembrie 2005 a dus la rezilierea de drept a contractului de închiriere, conform pactului comisoriu cu care a fost de acord prin semnarea contractului, devenit astfel „ legea partilor”.
Nu are relevanta în speta ca în 06.12.2006 partile au convenit sa semneze un act aditional deoarece , partile convenisera ca orice îngaduinta din partea proprietarului nu trebuie interpretata ca o renuntare la pactul comisoriu expres.
Fata de toate aceste considerente de fapt si de drept singura modificare ce se poate aduce hotarârii instantei de fond este aceea de a înlatura obligatia de plata a chiriei aferente lunilor 11.2005 -08.2006 si a penalitatilor de întârziere deoarece aceasta cerere a ramas fara obiect , pârâtul facând dovada platii acestor obligatii înainte de pronuntarea hotarârii.
Împotriva acestei decizii, pârâtul T.I. a formulat recurs, întemeiat în drept pe dispozitiile art. 304 pct. 6, 8 si 9 Cod procedura civila, solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei recurate, în sensul admiterii apelului formulat, împotriva sentintei date de judecatorie, cu consecinta pe fond a respingerii actiunii promovate de catre reclamanta.
În esenta, în motivarea recursului pârâtul a sustinut ca instanta de apel a încalcat dispozitiile art. 294 alin. 1 Cod procedura civila si nu a retinut corect semnificatia juridica a actului aditional la contractul de închiriere, încheiat ulterior promovarii actiunii de catre reclamanta.
Prin întâmpinare formulata în cauza reclamanta a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Examinând decizia recurata în raport cu actele si lucrarile de la dosar, cu motivele de recurs invocate, curtea constata fondat recursul pentru cele ce urmeaza.
Reclamanta si-a fondat actiunea dedusa judecatii pe prevederile art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, potrivit carora rezilierea judiciara a contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face la cererea proprietarului, atunci când, chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv.
Prima instanta s-a pronuntat asupra actiunii formulate de reclamanta, tinând seama de cauza actiunii, temeiul juridic al acesteia, respectiv rezilierea judiciara.
Instanta de apel a respins apelul pârâtului, constatând reziliat de drept contractul de închiriere încheiat între parti, „conform pactului comisoriu cu care a fost de acord prin semnarea contractului” pârâtul, schimbând astfel cauza actiunii în apel, contrar dispozitiilor art. 294 alin. 1 teza I Cod procedura civila, potrivit carora în apel nu se poate schimba, printre altele cauza cererii de chemare în judecata.
Or, judecarea apelului în limita altei cauze a actiunii decât a celei invocate de catre reclamanta, echivaleaza cu o necercetare a fondului pricinii.
Asa fiind, în baza art. 312 alin. 1 si 5 Cod procedura civila, recursul a fost admis, a fost casata decizia recurata si trimisa cauza spre rejudecarea apelului aceleiasi instante, prilej cu care vor fi examinate si celelalte aspecte invocate prin recurs.
Decizia civila nr. 79/R/28.02.2008 – G.B.