Recurs. Vânzari - cumparari. Incidenta interdictiei de vânzare prevazuta de art. 31 alin.1 legea nr.18/1991
Deliberând asupra recursului civil de fata:
Prin sentinta civila nr.1409/19.02.2009 Judecatoria Giurgiu a respins actiunea formulata de reclamantii J.I si J.L. în contradictoriu cu pârâtii T.M., T.L. si T.N.
Pentru a hotarî astfel, instanta de fond a retinut ca prin titlul de proprietate nr.36732/12.05.1994 numitului T.T., ce a decedat apoi pe data de 02.12.2000, autorul pârâtilor, i s-a constituit dreptul de proprietate asupra suprafetei de 2.000 mp. teren arabil extravilan situata în mun. Giurgiu, sola 21/3.
Pe timpul vietii sale, prin înscrisul sub semnatura privata intitulat „chitanta”, pe data de 15.07.1999 numitul T.T. a convenit cu reclamantii sa le vânda suprafata de teren mostenita, convenindu-se pretul de 2.500.000 lei vechi, din care reclamantii au achitat suma de 2.000.000 lei vechi, stabilindu-se ca diferenta de 500.000 lei vechi sa fie platita dupa perfectarea actului de vânzare cumparare.
Instanta de fond a retinut ca partile aveau capacitate de exercitiu, si-au dat consimtamântul la încheierea actului juridic, terenul era determinat, pretul a fost stabilit, dar conventia lor se întemeia pe o cauza juridica ilicita, ce frauda legea.
În concret, pentru terenul respectiv dreptul de proprietate al numitului T.T., fusese constituit si nu reconstituit, astfel ca potrivit dispozitiilor art.31 alin.1 Legea nr.18/1991 acesta nu putea fi înstrainat prin acte între vii timp de 10 ani, socotiti de la începutul anului urmator celui în care s-a facut înscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de înstrainare.
Ori în speta titlul de proprietate a fost emis pe data de 12.05.1994, iar conventia dintre parti a avut loc pe data de 15.07.1999, deci în interiorul termenului legal de 10 ani.
Datorita acestui impediment legal, pe perioada mentionata de 10 ani, terenul constituit în proprietate este scos din circuitul civil, nefiind întrunita astfel una din conditiile esentiale de validitate a contractului de vânzare cumparare.
Astfel, potrivit dispozitiilor art.32 alin.1 Legea 18/1991 a apreciat prima instanta ca promisiunea bilaterala de vânzare cumparare încheiata pe data de 15.07.1999 este lovita de nulitate absoluta si lipsita de efecte juridice, potrivit principiului de drept conform careia actul nul nu poate produce efecte juridice, iar la acest moment, dupa expirarea termenului de 10 ani, dupa ce numitul T.T. a decedat, mostenitorii acestuia nu îsi mai dau consimtamântul valabil la încheierea conventiei de vânzare cumparare asupra terenului.
Împotriva sentintei civile nr.1409/09.02.2009 pronuntata de Judecatoria Giurgiu au declarat recurs, în termen legal, J.I. si J.L., solicitând admiterea recursului, modificarea sentintei recurate si admiterea actiunii fata de T.M.a, T.L. si T.N., urmând a se constata savârsita vânzarea-cumpararea terenului.
Examinând actele si lucrarile dosarului în raport de sentinta pronuntata si recursul formulat, tribunalul a constatat ca acesta este întemeiat, pentru urmatoarele considerente:
Actiunea reclamantilor J.I. si J.L. a avut ca obiect pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumparare pentru suprafata de 2.000 mp teren situat în extravilanul mun. Giurgiu, jud. Giurgiu, în contradictoriu cu pârâtii T.M., T.L. si T.N.
A constatat tribunalul ca, desi prima instanta a retinut ca la data de 15.07.1999 între reclamanti în calitate de promitenti-cumparatori si T.T. si T.M. în calitate de promitenti-vânzatori s-a încheiat un act sub semnatura privata intitulat „Minuta” prin care acestia din urma si-au asumat obligatia de a înstraina reclamantilor suprafata de 2.000 mp teren situat în extravilanul mun. Giurgiu, judetul Giurgiu pentru pretul de 2.500.000 lei ROL din care a fost platit de catre cumparator la data încheierii chitantei suma de 2.000.000, iar diferenta a fost consemnata pe numele mostenitorilor defunctului T.T., respectiv T.M., T.L. si T.N., conform chitantelor si recipiselor aflate la filele 72-77 din dosarul de fond, totusi nu a perfectat actul încheiat între parti pe motiv ca terenul nu putea fi înstrainat din moment ce a fost constituit vânzatorului T.T. prin titlul de proprietate nr.36732/12.05.1994 si potrivit art.31 alin.1 din Legea nr.18/1991 nu putea fi înstrainat timp de 10 ani.
Se observa ca pârâtii sunt unicii mostenitori ai defunctului T.T., conform sesizarii pentru deschiderea procedurii succesorale emisa de Primaria mun. Giurgiu.
Având în vedere ca potrivit art.5 alin.2 Titlul X din Legea nr.247/2005 dupa încheierea unui antecontract între parti una dintre acestea refuza sa se prezinte pentru încheierea contractului, cealalta parte se poate adresa instantei pentru a pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract, rezulta ca actele de înstrainare având ca obiect terenuri trebuie sa fie încheiate în forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute.
Astfel, tribunalul a constatat ca actul încheiat între reclamanti si T.T. si T.M. are valoarea unei promisiuni bilaterale de vânzare cumparare, a unui adevarat antecontract iar din titlul de proprietate nr.36732/12.05.1994 rezulta ca T.T. avea calitatea de proprietar al terenului înstrainat, fapt ce îi permitea exercitarea dreptului de dispozitie cu privire la acesta.
Împrejurarea retinuta de prima instanta în sensul ca dreptul de proprietate al acestuia asupra terenului mentionat a fost recunoscut prin constituirea dreptului de proprietate si ca atare nu putea fi înstrainat timp de 10 ani, conform art.31 alin.1 din Legea nr.18/1991 nu este de natura a impieta asupra temeiniciei actiunii de fata si de a împiedica perfectarea contractului de vânzare cumparare.
Aceasta deoarece nu poate fi primita sustinerea instantei de fond ca actul respectiv a fost întemeiat pe o cauza ilicita, ce frauda legea, din moment ce conventia a fost încheiata la data de 15.07.1999, iar actul încheiat între parti nu poate fi interpretat ca fiind un act prin care s-a înstrainat dreptul de proprietate asupra terenului, el având doar natura juridica a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumparare.
Ca atare, prin actul intitulat „Minuta”, partile si-au asumat obligatia de a vinde respectiv de a cumpara în viitor terenul la pretul convenit de comun acord, antecontractul încheiat nefiind însa de natura a transmite dreptul de proprietate din momentul încheierii lui iar la momentul la care instanta este sesizata cu recunoasterea vânzarii-cumpararii, termenul de 10 ani prevazut de interdictia reglementata de art.31 alin.1 din Legea nr.18/1991 a expirat.
În aceste conditii, tribunalul a constatat ca în speta sunt îndeplinite conditiile de valabilitate de fond ale unui contract de vânzare cumparare, inclusiv în ceea ce priveste obiectul sau, constând într-un bun determinat si un pret stabilit sub forma unei sume de bani, conform art.1294 si urmatoarele C.civ., transmiterea dreptului de proprietate operând de la data recunoasterii tranzactiei dintre parti.
Nu poate fi primita sustinerea intimatilor în sensul ca prin constatarea vânzarii cumpararii s-ar eluda dispozitiile art.31 alin.1 din Legea nr.18/1991 deoarece actiunea prin care se solicita a se constata intervenita vânzarea si pe cale de consecinta pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumparare nu este o actiune declarativa de drepturi care ar produce efecte retroactive, respectiv de la 15.07.1999 - data încheierii promisiunii de vânzare cumparare ci este o actiune constitutiva de drepturi care produce efecte de la momentul ramânerii irevocabile a hotarârii judecatoresti.
O interpretare în sensul celor afirmate de intimati ar însemna practic punerea semnului egalitatii între promisiunea de vânzare-cumparare care da nastere numai unui drept de creanta si contractul de vânzare cumparare prin care se transmite, în speta, un drept real.
În acest context, în baza art.312 C.proc.civ. tribunalul a admis recursul, a modificat în totalitate sentinta recurata si rejudecând cauza, a facut aplicarea principiului executarii în natura a obligatiilor si repararii tot astfel a pagubelor si, în baza art.111 C.proc.civ., art.5 alin.2 Titlul X din Legea nr.247/2005 si art.1073–1077 C.civ., a admis actiunea.
Pe cale de consecinta, a constatat intervenita vânzarea cumpararea terenului în litigiu.