Restituire arvuna. Conditii.
Daca vânzarea nu s-a executat din cauza culpei uneia din partile contractante, art.1298 Cod civil decide ca partea în culpa pierde arvuna data sau o restituie îndoit, afara numai daca partea care nu este în culpa cere executarea contractului.
Arvuna se înfatiseaza deci ca un fel de clauza penala, stipulata pentru cazul când vânzarea nu s-ar mai realiza din culpa Uneia din parti si care corespunde în intentia presupusa a partilor, cu determinarea conventionala si anticipata a daunelor ce va trebui sa plateasca partea din a carei culpa nu s-a putut executa contractul.
Prin Sentinta civila nr.8429/9 octombrie 2007 a Judecatoriei Brasov, s-a admis actiunea civila formulata si precizata de reclamantii Tabacaru Gheorghe si Tabacaru Maria, în contradictoriu cu pârâtii Hamas Mihai si Hamas Maria si, în consecinta, s-a dispus rezolutiunea actului sub semnatura privata încheiat de parti în data de 29 iunie 1996, având ca obiect imobilul teren si constructie situat în Sacele, str.Rodnei, nr.1, jud.Brasov.
Au fost obligati pârâtii sa plateasca reclamantilor suma de 140.971 RON, reprezentând valoarea actualizata a dublului avansului achitat de reclamanti în vederea achizitionarii imobilului mentionat mai sus.
Au fost obligati pârâtii sa plateasca reclamantilor suma de 6.566,10 RON cu titlul de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre, instanta de fond a retinut în esenta ca, la data de 29 iunie 1996, reclamantii si pârâtii au încheiat un act sub semnatura privata intitulat „Minuta” si prin care pârâtii recunosc faptul ca au încasat de la reclamanti, suma de 30.000.000 lei cu titlul de avans pentru vânzarea casei situate în Sacele, str.Rodnei, nr.1, jud.Brasov, urmând ca partile cumparatoare sa mai achite suma de 3.000.000 lei, la momentul perfectarii actelor de vânzare-cumparare în forma autentica. Prin acelasi act, pârâtii vânzatori îsi iau obligatia de a restitui reclamantilor cumparatori, dublul sumei achitate de acestia cu titlul de avans, în situatia în care nu vor mai vinde casa respectivilor cumparatori.
Potrivit sustinerilor partilor, imobilul ce a facut obiectul vânzarii este cel înscris în CF nr.4589/A – Satulung, nr.top 1226/2, compus din curte intravilan de 261 mp., constructia existenta pe acest teren nefiind înscrisa în Cartea Funciara, iar potrivit extrasului de CF, asupra imobilului teren ce face obiectul vânzarii sunt coproprietari pârâtul – cu cota de 2/3 si numita Ciortea Paraschiva, nascuta Hamas, sora pârâtului - cu cota de 1/3.
Fata de aceasta situatie, existenta si în prezent, nu a fost posibila perfectarea actului de vânzare – cumparare în forma autentica.
Instanta de fond a mai retinut ca pârâtii detin o Autorizatie de construire nr.15/19.05.1993, eliberata de Consiliul Popular al Orasului Sacele, cu privire la casa compusa din parter si etaj, situata în Sacele, str.Rodnei, nr.1, precum si un Certificat de urbanism de dare în folosinta a respectivei constructii, înregistrat în data de 12.06.1996.
Mai mult, fapt recunoscut de pârâti la interogatoriu si probat prin înscrisul aflat la fila 43 din dosarul primei instante de fond, numita Ciortea Paraschiva a lasat procura autentica înca din anul 1996, în scopul reglementarii situatiei juridice a imobilului si perfectarii autentice a vânzarii intervenita între parti.
În data de 11.12.1997. între pârâti si numitii Hamas Ioan si Manole Maria a intervenit un act de partaj autentic prin care întreg imobilul teren mai sus identificat a fost atribuit în proprietate exclusiva pârâtului Hamas Mihai.
Cu toate acestea, pâna în prezent pârâtii nu au înscris în CF constructia care, împreuna cu terenul mentionat mai sus, fac obiectul actului sub semnatura privata încheiat de parti si nici nu s-au prezentat la notar pentru perfectarea actelor autentice de vânzare – cumparare, cu toate ca, astfel cum acestia recunosc la interogatoriu, si-au luat angajamentul perfectarii actelor autentice dupa încheierea partajului cu privire la respectivul imobil, partaj consfintit prin actul autentificat la data de 11.12.1997 de catre B.N.P. „Miess Georgeta” (fila 48 din primul dosar de fond).
Asa cum se retine si în considerentele deciziei pronuntate în recurs, prin martorul Hududui Teodor (audiat în prima instanta de fond) reclamantii au facut dovada faptului ca au întreprins numeroase demersuri pe lânga pârâti în vederea reglementarii situatiei juridice a imobilului si perfectarii actelor autentice, însa au fost întâmpinati de refuzul pârâtilor de a comunica cu acestia.
În concluzie, instanta de fond a retinut ca pârâtii nu pot invoca în apararea lor niciun argument care sa justifice împrejurarea ca nici pâna în prezent situatia imobilului ce a facut obiectul vânzarii intervenite între parti nu a fost reglementata de acestia, fiind evident ca întreaga culpa a faptului ca actele autentice nu sunt perfectate la aceasta ora, le apartine.
Instanta de fond a mai retinut aceasta culpa si având în vedere contextul în care reclamantii de fata au promovat prima actiune în data de 06.10.2004, iar cu toate acestea, nici dupa trei ani de zile de la luarea la cunostinta a pozitiei reclamantilor vânzatori, pârâtii nu au înteles sa îsi îndeplineasca obligatiile asumate prin actul sub semnatura privata.
La solutionarea cauzei, instanta de fond a avut în vedere si dispozitiile art.969 Cod civil, potrivit carora „Conventiile legal facute au putere de lege între parti”.
Este fara echivoc faptul ca la baza actiunii formulate stau prevederile art.969 Cod civil, deci existenta unei conventii care naste obligatii reciproce între parti.
Una din consecintele reciprocitatii obligatiilor din contractele sinalagmatice, o constituie rezolutiunea pentru neexecutare, prevazuta de dispozitiile art.1020 Cod civil, potrivit carora, în cazul în care una dintre parti nu-si îndeplineste angajamentul luat, cealalta parte poate cere rezolutiunea contractului sau antecontractului, conditia rezolutorie fiind subînteleasa.
Potrivit art.1021, teza a doua Cod civil, „Partea în privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta parte a executa conventia, când este posibil, sau sa îi ceara desfiintarea cu daune interese”. Daca într-un contract bilateral, unul dintre contractanti nu îsi executa obligatia, celalalt va putea fie sa urmareasca executarea ei, fie sa ceara instantei rezolutiunea contractului. Posibilitatea de a alege, este o favoare creata de legiuitor partii care a executat sau declara ca este gata sa îsi execute obligatia.
Textul de lege nu instituie o ordine în exercitarea celor doua variante în care se manifesta dreptul material la actiune si nu trebuie interpretat în sensul ca îl obliga pe creditor sa ceara mai întâi executarea silita, iar daca aceasta nu mai este posibila, sa ceara rezolutiunea.
Legiuitorul a folosit în mod expres termenul de „alegere”, ceea ce da posibilitatea creditorului sa opteze în favoarea rezolutiunii, chiar daca executarea în natura este posibila. Sintagma „când este posibil” se refera la optiune doar în ipoteza în care executarea în natura nu a devenit imposibila ori lipsita de interes pentru creditor.
Astfel, rezolutiunea contractului sau antecontractului de vânzare-cumparare - sanctiune a neexecutarii culpabile a contractului sinalagmatic - intervine daca sunt întrunite urmatoarele cerinte: una din parti sa nu-si fi executat obligatiile ce îi revin, neexecutarea sa fi fost imputabila partii care nu si-a îndeplinit obligatia, iar debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus în întârziere.
În speta, instanta de fond a retinut ca reclamantii cumparatori si-au îndeplinit întocmai obligatiile asumate prin contract, spre deosebire de vânzatorii pârâti care nici pâna în prezent - la mai bine de 11 ani de la încheierea actului - nu au reglementat situatia juridica a imobilului ce a facut obiectul vânzarii. S-a mai retinut, de asemenea, ca nici dupa punerea lor în întârziere - realizata prin promovarea actiunii initiale de chemare în judecata, în anul 2004, pârâtii nu au actionat în sensul îndeplinirii obligatiilor asumate, astfel ca nici în prezent imobilul constructie nu este înscris în CF, iar pârâtul nu apare ca fiind proprietarul tabular exclusiv al acestuia.
Din înscrisurile aflate la dosar, prima instanta a retinut ca pârâtii se afla în posesia autorizatiei de construire si a certificatului de urbanism de dare în folosinta, necesare întabularii constructiei în CF si ca, mai mult, poseda aceste documente de ani buni de zile, astfel ca acestia nu au putut oferi instantei nicio justificare pentru care nici pâna în prezent nu au reglementat situatia juridica a imobilului vândut reclamantilor, si pentru care au încasat pretul pretins.
Sustinerile pârâtilor ca actele lor s-au pierdut au ramas la stadiul de simple afirmatii, neprobate.
Pe de alta parte instanta de fond a mai retinut ca reclamantii nu pot cere executarea contractului, respectiv pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare - cumparare, câta vreme nici pâna în prezent pârâtii nu pot face dovada ca sunt proprietarii tabulari ai întregului imobil vândut, casa si teren.
Fata de toate aceste aspecte, vazând si întelegerea recunoscuta a partilor, instanta de fond a pronuntat rezolutiunea contractului si i-a obligat pe pârâti sa restituie reclamantilor dublul avansului achitat de acestia, reactualizat în raport cu indicele de inflatie.
Rezolutiunea unui contract sinalagmatic, pentru neexecutarea obligatiilor de catre o parte contractanta, are ca efect repunerea partilor în situatia anterioara a încheierii contractului, prin restituirea reciproca a prestatiilor, bineînteles în masura în care partile solicita acest lucru.
În baza dispozitiilor art.274 Cod procedura civila, prima instanta i-a obligat pe pârâti si la plata cheltuielilor de judecata avansate de reclamanti în prezenta cauza.
Împotriva sus-mentionatei sentinte, au declarat apel pârâtii Hamas Mihai si Maria, criticând-o pentru nelegalitate si netemeinicie.
Tribunalul Brasov, prin Decizia civila nr.173 din 20 mai 2008, a admis apelul pârâtilor Hamas Mihai si Hamas Maria, împotriva Sentintei civile nr.8429/09.10.2007, pronuntata de Judecatoria Brasov în dosarul civil nr.7896/197/2006, pe care a schimbat-o în parte, în sensul ca a obligat pârâtii Hamas Mihai si Hamas Maria sa plateasca reclamantilor Tabacaru Gheorghe si Tabacaru Maria suma de 6.000 lei, reprezentând dublul avansului achitat de reclamanti, actualizata cu indicele de inflatie începând cu data introducerii actiunii civile – 06.10.2004 – pâna la data platii efective.
A înlaturat dispozitia privind obligarea pârâtilor la plata în favoarea reclamantilor a sumei de 140.971 lei, reprezentând valoarea actualizata a dublului avansului achitat de reclamanti, actualizare calculata pentru perioada iunie 1996 – mai 2007 si a pastrat celelalte dispozitii ale sentintei civile.
A obligat intimatii reclamanti sa plateasca în favoarea apelantilor pârâti suma de 2.815 lei cu titlu de cheltuieli de judecata efectuate în apel.
Instanta de apel a retinut, în considerentele deciziei, urmatoarele:
Din continutul actului sub semnatura privata dedus judecatii, rezulta în mod cert intentia partilor de a încheia la un moment ulterior actul de vânzare cumparare, fapt care duce în mod logic la concluzia ca actul sub semnatura privata ce face obiectul cauzei nu poate fi însusi contractul de vânzare – cumparare, ci are natura juridica a unei promisiuni bilaterale de vânzare – cumparare, sau a unui antecontract de vânzare – cumparare. Astfel, partile au stipulat ca la un moment ulterior semnarii antecontractului – act sub semnatura privata – vor perfecta contractul într-o alta forma, care nu poate fi decât forma autentica.
Actul sub semnatura privata a fost încheiat în aceasta modalitate deoarece promitentul vânzator, respectiv pârâtul Hamas Mihai, nu era la momentul respectiv proprietarul exclusiv al terenului pe care era amplasata constructia, ci era proprietarul unei cote-parti, coproprietarul fiind sora acestuia, numita Ciortea Paraschiva, iar constructia nu era intabulata în cartea funciara. Or, în conditiile starii de coproprietate asupra terenului, nici constructia nu putea avea un alt regim juridic, fiind în raport de accesorietate cu terenul si având în vedere prezumtia instituita de prevederile art. 492 Cod civil.
Rezulta ca, în urma încheierii antecontractului de vânzare – cumparare, pârâtii intentionau si s-au obligat în fata beneficiarilor cumparatori sa obtina proprietatea exclusiva asupra constructiei si terenului aferent acesteia, obligatie mai dificil de executat, în conditiile în care se punea si problema rasturnarii prezumtiei instituite de textul de lege mai sus mentionat, pârâtii Hamas Mihai si Maria, sustinând pe parcursul procesului ca imobilul constructie era bun comun edificat în timpul casatoriei (termenul de judecata din data de 10.04.2007 – fila nr. 17 dos. fond II).
Este adevarat ca pentru înstrainarea unei constructii este aplicabil principiul consensualismului, nefiind necesara încheierea unui act autentic ad validitatem în acest sens. Dar chiar si daca s-ar aprecia ca obiectul conventiei sub semnatura l-ar fi constituit doar constructia, este evidenta vointa partilor de a încheia ulterior actul de vânzare – cumparare, vointa lor fiind aceea de a da o alta forma conventiei, fapt ce confera caracter de antecontract de vânzare – cumparare actului dedus judecatii. În consecinta, nu are relevanta sub acest aspect sustinerea apelantilor în sensul ca terenul, nefacând obiectul vânzarii, nu era necesara încheierea în forma autentica a vânzarii – cumpararii, deoarece, indiferent de obiectul conventiei intitulata „Minuta”, partile au stipulat perfectarea ulterioara a actului de vânzare – cumparare, perfectare care nu ar putea îmbraca decât o forma solemna, forma autentica, din moment ce actul initial era încheiat sub semnatura privata.
De altfel, la interogatoriile luate de prima instanta, pârâtii au recunoscut ca actul autentic nu s-a putut încheia deoarece nu au clarificat situatia juridica a imobilului, fiind de acord cu admiterea actiunii reclamantilor si cu plata sumei de 60.000.000 lei vechi (întrebarile de la pct. 4, 5 si 7 – filele nr. 43 si 44 din dos. fond I si întrebarile de la pct. 6 si 8 – filele nr. 46 si 47 dos. fond II, dupa casare).
Nici în fata primei instante, nici în recurs si nici în fata instantei de fond de rejudecare dupa casare, pârâtii nu au sustinut vreodata ca obiectul conventiei intitulata „Minuta” l-ar fi constituit doar constructia, ca aceasta conventie ar fi reprezentat veritabilul contract de vânzare - cumparare si ca nu le revenea obligatia perfectarii actului autentic de vânzare – cumparare. Dimpotriva, prin nota de sedinta depusa la fila nr. 32 a primului dosar de fond, pârâtii au sustinut ca înscrisul încheiat cu reclamantii nu poate fi calificat decât ca o promisiune de vânzare – cumparare, respectiv un antecontract, prin care partile s-au obligat sa încheie în viitor contractul de vânzare – cumparare. Apoi, în recurs si în rejudecare au formulat aparari doar cu privire la inexistenta culpei lor relativa la neperfectarea actului autentic de înstrainare al imobilului. Noile aparari referitoare la natura actului juridic dedus judecatii au fost formulate pentru prima oara în prezentul apel.
Nu poate fi primita nici sustinerea apelantilor, în sensul ca actul de vânzare – cumparare nu trebuia încheiat în forma autentica, deoarece obiectul înstrainarii l-ar fi constituit doar constructia si ca astfel nu le incumba obligatia de intabulare. Astfel, pornind de la interpretarea data de apelanti obiectului conventiei, chiar daca legea nu prevede respectarea cerintelor înscrisului autentic pentru înstrainarea constructiilor, trebuie avut în vedere faptul ca orice constructie este cu necesitate amplasata pe un teren, care de cele mai multe ori apartine cu titlu de drept de proprietate proprietarului constructiei. Asadar, terenul si constructia formeaza un tot, nefiind de conceput înstrainarea constructiei fara terenul aferent. Aproape întotdeauna, cele doua bunuri neputând fi practic despartite, sunt înstrainate printr-un singur act juridic, fapt pentru care actul trebuie sa îmbrace forma autentica. Si în ipoteza în care totusi partile s-au înteles doar cu privire la înstrainarea unei constructii, acest lucru nu s-ar putea realiza fara reglementarea situatiei juridice a terenului aferent constructiei, partile urmând a stipula instituirea unui drept de folosinta sau de superficie asupra terenului aferent în favoarea cumparatorului. Or, un asemenea drept real, dezmembramânt al dreptului de proprietate, asupra unui imobil teren nu poate fi instituit decât prin încheierea unui înscris autentic, cerinta necesara ad validitatem (art. 46 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, art.2 din Legea nr.54/1998, în vigoare la momentul încheierii antecontractului si art.2 din Titlul X din Legea nr.247/2005, în vigoare în prezent).
În consecinta, fata de argumentele mai sus expuse, instanta de apel a considerat ca nu are relevanta daca obiectul conventiei l-a constituit constructia si terenul aferent sau doar constructia, deoarece aceasta nu are natura juridica a unui veritabil contract de vânzare – cumparare care sa stramute proprietatea asupra imobilului în patrimoniul reclamantilor ci este un antecontract de vânzare – cumparare, prima instanta dând o calificare juridica si o interpretare corecta actului juridic dedus judecatii. Drept urmare, pârâtii aveau obligatia reglementarii situatiei juridice a imobilului constructie, inclusiv a terenului aferent si prezentarii la notarul public în vederea încheierii actului de vânzare – cumparare în forma autentica pentru ca vânzarea – cumpararea, indiferent daca privea doar constructia sau atât constructia cât si terenul, sa poata fi operata în cartea funciara. Este evident ca si în ipoteza sustinuta de apelanti relativa la obiectul conventiei, atâta vreme cât situatia juridica a terenului nu era clarificata reclamantii nu îsi puteau intabula dreptul de proprietate asupra constructiei.
În plus, fata de sustinerile apelantilor pârâti, în sensul ca înscrisul sub semnatura privata ar reprezenta însusi actul de vânzare - cumparare si ca nu si-ar fi asumat obligatia de intabulare a constructiei, este greu de crezut ca, în regim de carte funciara (indiferent de efectele care s-ar atribui intabularii – constitutiva de drepturi sau doar pentru opozabilitate fata de terti), reclamantii sa nu fi urmarit obtinerea unui înscris apt a fi intabulat în cartea funciara si care sa confere legitimitate dreptului lor de proprietate asupra unui bun atât de important.
În acest context, atitudinea pe care partile au avut-o cu privire la imobil ulterior încheierii actului juridic dedus judecatii, respectiv daca reclamantii s-au purtat sau nu ca adevarati proprietari, daca au închiriat sau nu imobilul martorului Aniti Petre, daca au efectuat sau nu reparatii la imobil, daca pârâtii le-au permis sau nu linistita folosire a imobilului, nu are nicio relevanta, motiv pentru care proba testimoniala, respectiv reaudierea martorului Aniti Petre în apel, a fost respinsa ca nefiind utila solutionarii cauzei.
Motivele de apel relative la retinerea culpei pârâtilor pentru neperfectarea actului de vânzare – cumparare, respectiv pentru neîndeplinirea obligatiei de intabulare a constructiei, sunt nefondate.
În primul rând, fata de cele argumentate anterior în legatura cu natura juridica si interpretarea actului juridic dedus judecatii, între motivele de apel exista o strânsa legatura cauzala. Astfel, înlaturarea primelor motive de apel produc consecinta logica a înlaturarii celor relative la culpa pârâtilor pentru neîndeplinirea obligatiei de intabulare a constructiei. Dupa cum s-a aratat mai sus, pârâtilor le revenea aceasta obligatie, împrejurare pe care au recunoscut-o la interogatoriile luate atât de prima instanta de fond cât si de instanta de rejudecare a fondului si pe care nu au contestat-o decât prin prezentul apel.
Prima instanta a retinut în mod corect ca nici pâna la momentul pronuntarii sentintei civile apelate pârâtii nu au clarificat situatia juridica a terenului, pârâtul Hamas Mihai fiind proprietar al cotei parti de 2/3 din imobilul teren iar sora sa Ciortea Paraschiva coproprietar al celeilalte cote de 1/3 iar constructia nu este intabulata, în conditiile în care numita Ciortea Paraschiva împuternicise pe numita Mogosanu Lucretia sa vânda reclamantului Tabacaru Gheorghe cota sa parte din teren, tocmai în scopul reglementarii situatiei juridice a terenului si implicit a constructiei (fila nr. 43 dos. fond I). Acest argument al primei instante este valabil si în apel deoarece nici în prezent situatia juridica a terenului nu este reglementata (extrasul C.F. de la fila nr. 34 apel).
În ceea ce priveste constructia, apelantii pârâti au facut demersuri la Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Brasov pentru intabularea acesteia în cartea funciara abia dupa introducerea prezentului apel, cererea fiindu-le respinsa prin încheierea din data de 05.03.2008 deoarece nu au prezentat documentatia cadastrala necesara si nu au achitat tariful pentru serviciul solicitat (fila nr. 36 dos. apel). Pârâtii nu au facut dovada ca ar fi promovat apel împotriva încheierii de respingere, ceea ce face evidenta culpa lor în neexecutarea obligatiei asumate prin antecontract. Constructia nefiind evidentiata în cartea funciara iar regimul ei juridic în raport cu terenul aferent nefiind clarificat, încheierea unui act notarial autentic, indiferent daca ar viza doar constructia si un drept de folosinta asupra terenului sau ar viza ambele imobile, nu este posibila.
Antecontractul se bucura de forta obligatorie a oricarui contract, încheierea pentru viitor a contractului de vânzare – cumparare nefiind o simpla facultate a partilor, fiind aplicabile dispozitiile art. 1020 Cod civil.
În consecinta, prima instanta a dispus în mod corect rezolutiunea antecontractului de vânzare cumparare pentru neexecutarea culpabila a obligatiilor asumate de promitentii vânzatori.
Consecintele rezolutiunii nu au fost însa retinute pe deplin în mod corect de catre prima instanta, ultimul motiv de apel al pârâtilor fiind în parte fondat.
Astfel, partile trebuie repuse în situatia anterioara încheierii antecontractului, restituindu-si una alteia tot ceea ce si-au prestat în temeiul contractului desfiintat iar beneficiarul cumparator are dreptul la daune interese (art. 1021 Cod civil).
Fiind pe tarâmul antecontractului de vânzare – cumparare, clauza având ca obiect restituirea de catre promitentul vânzator a dublului sumei primite catre beneficiarul cumparator, în ipoteza desistarii unilaterale a promitentului, constituie o clauza penala care, potrivit art. 1066 Cod civil poate însoti orice obligatie iar nu o conventie de arvuna care este specifica vânzarii cumpararii. Partile au evaluat în cadrul conventiei încheiate despagubirile datorate de promitentul vânzator beneficiarului cumparator, în ipoteza încalcarii obligatiei asumate de catre promitent. Cauza penala fixeaza anticipat valoarea prejudiciului cauzat creditorului prin neexecutare, instanta de judecata neavând dreptul sa-i reduca sau sa-i mareasca cuantumul.
Însa prin actualizarea cu indicele de inflatie a sumei cuprinsa în clauza penala instanta nu a procedat la modificarea cuantumului acesteia ci pur si simplu a transpus în timp cuantumul prejudiciului evaluat de parti. Astfel, cuantumul clauzei penale, în raport cu realitatile economice prezente de la momentul platii, este, în echivalent, acelasi cu cel avut în vedere la momentul perfectarii conventiei. Reactualizarea clauzei penale cu indicele de inflatiei este prin urmare, o masura de conservare a sumei avuta în vedere de partile conventiei iar nu de modificare a cuantumului acesteia.
În mod evident, suma de 60.000.000 lei vechi din clauza penala nu mai acopera prejudiciul efectiv evaluat de parti la momentul încheierii antecontractului – iunie 1996, câta vreme dupa aceasta data, pârâtii au achizitionat cu avansul încasat de la reclamanti – 30.000.000 lei – un apartament în Brasov, dupa cum au recunoscut la interogatoriu, iar în prezent, dublul acestei sume nu ar putea acoperi o astfel de investitie imobiliara (întrebarea de la pct. 2, filele 41- 42 dos. fond I).
Abordând aceasta chestiune dintr-un alt punct de vedere, potrivit art. 1085 Cod civil, debitorul contractual care nu si-a executat obligatiile raspunde numai pentru prejudiciul cauzat, care a fost prevazut ori era previzibil la momentul încheierii contractului, afara daca prejudiciul nu provine din culpa sa grava, asimilata dolului. Devalorizarea monedei nationale, în conditiile de instabilitate economico - financiare existente dupa anul 1990 reprezinta un prejudiciu previzibil, este adevarat, nu sub aspectul calculului cu precizie a ratei inflatiei ci sub aspectul survenirii acestei împrejurari. În plus, daca s-ar aprecia totusi ca prejudiciul rezultat din devalorizarea monedei nationale nu era previzibil, atitudinea apelantilor pârâti prin neexecutarea din iunie 1996 a obligatiei asumate relativa la reglementarea situatiei juridice a imobilului în vederea perfectarii actului de vânzare – cumparare, îmbraca forma unei culpe grave, transpunând prejudiciul evaluat de parti pe tarâmul raspunderii civile delictuale unde raspunderea este integrala iar cel care a cauzat paguba raspunde atât pentru pagubele previzibile cât si pentru cele neprevizibile, deci si pentru devalorizarea cuantumului sumei cuprinsa în clauza penala.
Clauza penala accesorie reprezentând o evaluare conventionala a daunelor interese care intervine în urma rezolutiunii conventiei principale, nu este datorata decât atunci când sunt întrunite conditiile acordarii de despagubiri. Conditia neexecutarii culpabile a obligatiei asumate de catre debitorul promitent este îndeplinita, dupa cum s-a analizat mai sus.
O alta conditie o reprezinta necesitatea punerii în întârziere a debitorului cu privire la executarea obligatiei sale, despagubirile, inclusiv clauza penala, fiind datorate de la acest moment. Câta vreme creditorul nu cere constatarea întârzierii debitorului prin formele specifice prevazute de lege, se presupune ca ea nu l-a pagubit. În speta, reclamantii creditori nu au facut dovada ca i-au pus în întârziere pe pârâtii debitori prin notificare emisa de executorul judecatoresc, potrivit art. 1079 Cod civil, fapt pentru care punerea în întârziere a debitorilor pârâti s-a realizat prin chemarea lor în judecata la data de 06.10.2004.
În consecinta, prima instanta trebuia sa îi oblige pe pârâti la restituirea dublului avansului achitat, actualizat cu indicele de inflatie, de la data punerii lor în întârziere – 06.10.2004 – si pâna la data platii efective iar nu de la data încheierii actului sub semnatura privata dedus judecatii – iunie 1996.
Având în vedere aceste considerente, instanta de apel a admis apelul declarat de pârâtii Hamas Mihai si Hamas Maria si a schimbat în parte sentinta civila sub acest aspect, înlaturând dispozitia de plata a clauzei penale actualizata pentru perioada iunie 1996 – mai 2007 si pastrând celelalte dispozitii ale sentintei civile apelate.
În temeiul art.274 Cod procedura civila, intimatii reclamati au fost obligati sa plateasca apelantilor pârâti suma de 2.815 lei cu titlu de cheltuieli de judecata efectuate în apel, reprezentând taxa judiciara de timbru, timbrul judiciar si onorariul avocatial (filele 19 si 33 dos. apel), nefiind posibila reducerea sumei proportional cu cuantumul pretentiile modificate în favoarea apelantilor, în temeiul art. 276 Cod procedura civila, câta vreme nu s-a efectuat un astfel de calcul al pretentiilor în varianta admisa de instanta de apel. Un astfel de calcul nu s-a solicitat deoarece dispozitivul deciziei cuprinde criterii suficiente pentru a fi pus în executare, potrivit art. 371/2 alin.2 si 3 Cod procedura civila.
Împotriva acestei decizii, au declarat recurs atât reclamantii Tabacaru Gheorghe si Tabacaru Maria, cât si pârâtii Hamas Mihai si Hamas Maria.
Recursul reclamatilor se întemeiaza pe dispozitiile art.304, pct.9 Cod procedura civila.
În motivarea cererii de recurs, se arata ca ambele instante au retinut culpa exclusiva a intimatilor pârâti la neîncheierea în forma autentica a actelor de vânzare-cumparare pentru imobilul obiect al conventiei încheiate în data de 29.06.1996.
Pentru evitarea unei îmbogatiri fara justa cauza în patrimoniul pârâtilor, nu ar putea fi admisa o restituire a prestatiilor începând cu momentul introducerii actiunii, întrucât nu ar fi echitabil, decât daca pârâtii vor fi obligati la suma pretinsa de 140.971 lei, ce reprezinta actualizarea valorii de 60 milioane din iunie 1996 pâna la data de 31 mai 2007.
De esenta rezolutiunii este repunerea partilor în situatia anterioara încheierii conventiei, acestea fiind obligate sa îsi restituie una alteia tot ce s-a prestat.
În speta sunt aplicabile dispozitiile art.1079, alin.3 Cod civil, potrivit carora debitul obligatiei este de drept în întârziere în situatia în care obligatia nu putea fi îndeplinita decât într-un timp determinat, ce debitorul l-a lasat sa treaca.
Atitudinea intimatilor-pârâti de lasare a trecerii timpului, de a încheia actele în forma autentica, nu poate ramâne nesanctionata.
Prin decizia atacata nu numai ca nu s-a facut aplicarea principiului repunerii partilor în situatia anterioara încheierii conventiei, dar se creeaza si o îmbogatire fara justa cauza în patrimoniul intimatilor pârâti.
Cu privire la cheltuielile de judecata, acestea trebuiau admise numai în parte, dat fiind ca actiunea a fost modificata în privinta cuantumului actualizarii sumei de 6.000 lei.
În dezvoltarea motivelor de recurs, pârâtii Hamas arata ca nu exista nicio referire la imobilul-teren în cuprinsul conventiei sub semnatura privata încheiat de parti.
Prezumtia prevazuta la art.492 Cod civil nu poate prevala în fata dovezii incontestabile a dreptului de proprietate cu înscrisuri si mai mult, aceasta ar putea fi aplicabila numai în cazul în care proprietarul terenului ar fi invocat accesiunea imobiliara.
Orice constructie se poate înstraina valabil independent de existenta vreunui titlu asupra terenului de sub imobil.
Având în vedere obiectul actului sub semnatura privata, instanta a dat o calificare juridica eronata acestuia, considerându-l un antecontract de vânzare-cumparare si nu un veritabil contract de vânzare-cumparare.
La momentul întâlnirii acordurilor de vointa, a operat transferul dreptului de proprietate de la vânzatori la cumparatori. Faptul ca plata restului de pret ura sa aiba loc la o data ulterioara, sau ca partile urmau sa încheie conventia si într-o alta forma, nu constituie decât o modalitate de executare a acesteia si nu o conditie de validitate.
Conduita ulterioara a partilor denota incontestabil ca transferul dreptului de proprietate a operat de la data semnarii Minutei.
În mod nelegal instanta a retinut ca pârâtilor vânzatori le incumba obligatia de întabulare a constructiei obiect al conventiei sub semnatura privata si, pe cale de consecinta, a retinut culpa acestora.
Aceasta obligatie nu este prevazuta în cuprinsul actului dedus judecatii si nu face obiectul obligatiilor asumate de catre vânzatori.
În mod nelegal s-a retinut culpa pârâtilor pentru neîndeplinirea obligatiei de întabulare a constructiei, obligatie pe care acestia nu si-au asumat-o în cuprinsul conventiei si, pe cale de consecinta, a pronuntat rezolutiunea cu obligarea pârâtilor la plata de daune interese.
Examinând decizia atacata în raport cu motivele invocate de recurentii pârâti, instanta constata ca recursul este nefondat.
Critica invocata de recurentii pârâti, vizând obiectul conventiei dintre partile contractante, este nefondata. Înstrainarea unei constructii nu s-ar putea realiza fara terenul aferent sau fara reglementarea situatiei juridice a terenului aferent constructiei.
Constructia proprietatea înstrainatorului face un tot cu terenul pe care este amplasata proprietatea aceluiasi înstrainator.
Indiferent de obiectul conventiei, partile au stipulat perfectarea ulterioara a actului de vânzare-cumparare. Vum aceste bunuri practic nu pot fi separate, chiar daca regimul înstrainarii lor este diferit din punct de vedere al formei actului, ele sunt înstrainate cu necesitate într-un singur act juridic.
Nefondata este si critica privind natura juridica a conventiei încheiate de parti.
În cazul constructiilor obiect al antecontractului de înstrainare, sub semnatura privata, situate în regimul de publicitate prin cartile funciare, situatia este diferita, datorita faptului ca dobândirea dreptului de proprietate, se realizeaza numai prin înscrierea titlului în cartea funciara. Aceasta înscriere în cartea funciara are efect constitutiv de drepturi reale si nu numai efectul opozabilitatii operatiunii fata de terti.
În acest sistem de publicitate, dreptul de proprietate asupra unui imobil nu se dobândeste prin actul de înstrainare indiferent ca este valabil încheiat în forma autentica, sau sub semnatura privata, ci numai prin înscrierea actului în cartea funciara, conform art.17 din Decretul-Lege nr.115/1938.
Prin urmare, pentru a ne afla în prezenta unui veritabil contract de vânzare-cumparare, cerinta încheierii actului în forma autentica este impusa si de necesitatea înregistrarii valabile a actului în sistemul de publicitate prin cartea funciara, înstrainare ce nu se poate realiza decât daca actul s-a încheiat într-o forma solemna, fiind în afara prevederilor legale ca întabularea în cartea funciara a înstrainarii unei constructii sa se faca în temeiul unui act sub semnatura privata.
Sustinerea potrivit careia obligatia de întabulare nu ar face obiectul conventiei este neîntemeiata, în conditiile în care vânzatorul este obligat ca la încheierea unui act translativ de proprietate cu titlu oneros, sa dea cumparatorului act apt pentru întabulare, sau sa efectueze demersuri în vederea înscrierii în cartea funciara pe numele dobânditorului pentru a realiza scopul conventiei, respectiv stramutarea proprietatii de la vânzator la cumparator.
Împrejurarea ca partile au înteles sa dea un caracter solemn actului de vânzare-cumparare sub semnatura privata, rezulta din continutul acestuia, în sensul ca vointa partilor a fost aceea de achitare a diferentei de pret la momentul semnarii actului juridic în forma autentica.
Pe de alta parte, a sustine ca partea care s-a obligat la transmiterea proprietatii nu s-a obligat si la efectuarea demersurilor în vederea înscrierii în cartea funciara, este contrazisa de raspunsurile la interogatoriu ale recurentilor pârâti.
Recurentii pârâti nu pot invoca în apararea lor argumente de natura sa justifice împrejurarea ca nici pâna în prezent situatia juridica a imobilului care a facut obiectul vânzarii dintre parti nu a fost reglementata de acestea.
Constructia nefiind evidentiata în cartea funciara, iar regimul ei juridic în raport cu terenul aferent, nefiind clarificat, încheierea unui act autentic nu este posibila. Obligatia pentru întabularea constructiei apartine în exclusivitate promitentilor vânzatori, în calitate de proprietari ai imobilului teren.
Întrucât antecontractul se bucura de forta obligatorie a oricarui contract, neexecutarea culpabila a obligatiilor asumate de catre promitentii vânzatori,a avut drept consecinta rezolutiunea antecontractului de vânzare-cumparare.
Recursul reclamantilor Tabacaru Gheorghe si Maria este întemeiat.
Cauza având ca obiect restituirea de catre promitentul vânzator a dublului sumei primite catre beneficiarul cumparator, constituie o conventie de arvuna.
Daca vânzarea nu s-a executat din cauza culpei uneia din partile contractante, art.1298 Cod civil decide ca partea în culpa pierde arvuna data sau o restituie îndoit, afara numai daca partea care nu este în culpa cere executarea contractului.
Arvuna se înfatiseaza deci ca un fel de clauza penala, stipulata pentru cazul când vânzarea nu s-ar mai realiza din culpa Uneia din parti si care corespunde în intentia presupusa a partilor, cu determinarea conventionala si anticipata a daunelor ce va trebui sa plateasca partea din a carei culpa nu s-a putut executa contractul.
Probatoriul administrat în cauza, atesta cu deplina evidenta ca din momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumparare pâna în prezent, pârâtii nu au efectuat demersurile necesare în vederea înscrierii constructiei în cartea funciara, în vederea perfectarii actului de vânzare în forma autentica.
Ori, una din consecintele reciprocitatii obligatiilor din contractele sinalagmatice o constituie rezolutiunea pentru neexecutare prevazuta de art.1020 Cod civil. De esenta rezolutiunii este repunerea partilor în situatia anterioara încheierii conventiei, acestea fiind obligate sa îsi restituie una alteia tot ce s-a prestat.
Pentru evitarea unei îmbogatiri fara justa cauza în patrimoniul pârâtilor, nu ar putea fi admisa o restituire a prestatiilor începând cu momentul introducerii actiunii, decât daca pârâtii ar fi obligati la suma reprezentând actualizarea valorii de 60 de milioane primite în luna iunie 1996.
Fata de considerentele relevate mai sus, în temeiul art.312 Cod procedura civila, recursul pârâtilor urmeaza sa fie respins, iar recursul declarat de reclamanti va fi admis, decizia civila atacata modificata, în sensul respingerii apelului pârâtilor Hamas si a pastrarii sentintei civile a Judecatoriei Brasov, ca fiind temeinica si legala.
Retinându-se culpa procesuala a recurentilor pârâti, în temeiul art.274 Cod procedura civila, vor fi obligatia la plata cheltuielilor de judecata catre recurentii reclamanti, în suma de 1978,31 lei.
Decizia civila nr. 234/R din 24 septembrie 2008 – C.J.