1.REVENDICARE SI OBLIGATIE DE A FACE. Obligarea pârâtului sa efectueze lucrarile pentru redarea terenului în circuitul agricol sau obligarea realizarii unui schimb de terenuri.
Prin actiunea civila înregistrata pe rolul Judecatoriei Târgu-Jiu, reclamantii M. E. si P. G. L.au au chemat în judecata pe pârâta E. M. C. R., solicitând instantei, ca prin sentinta ce se va pronunta, aceasta sa fie obligata sa le lase în deplina proprietate si linistita posesie terenul situat pe raza comunei F. în suprafata de 2500 mp, individualizat cu vecinatati, sa le plateasca uzufructul pe anii 2004 – 2005 – 2006 întrucât au fost lipsiti de folosinta ternului în litigiu, sa redea terenul în circuitul agricol sau sa-i despagubeasca cu suma care ar fi necesara lucrarilor de amenajare a suprafetei în vederea exploatarii în culturi intensive agricole, sau în conditiile în care exista posibilitatea unui schimb rezonabil de terenuri si oportunitatea schimbului sa li se acorde un alt teren în schimb, cu cheltuieli de judecata.
Reclamantii au aratat ca sunt proprietarii terenului mentionat mai sus,conform titlului de proprietate nr.xxxxx/19.06.2001 iar pârâta a ocupat fara drept terenul si a escavat o parte din el.
Pârâta la rândul sau s-a aparat de maniera ca a cumparat terenul de la o alta persoana,B.L prin contractul de vânzare - cumparare autentificat sub nr. 1322/1997, înscris în registrul de transcriptiuni sub nr. xx/22.04.1997.
Totodata, aceasta a solicitat introducerea în cauza a vânzatoarei B. L. în calitate de chemata în garantie.
În urma probelor administrate, prima instanta, prin sentinta civila nr.6166/26.09.2007 a respins actiunea si cererea de chemare în garantie, motivat de faptul ca, actul de vânzare - cumparare autentificat sub nr.1322/21.03.1997, prin care pârâta a cumparat terenul în litigiu de la chemata în garantie a fost trecut în registrul de transcriptiuni, acesta fiind mai bine caracterizat.
Împotriva sentintei au declarat recurs reclamantii aratând ca, în conditiile în care instanta a procedat la compararea titlurilor, trebuia sa verifice cine este adevaratul proprietar al terenului în litigiu.
Prin decizia civila nr.3361/12.12.2007,Tribunalul Gorj a admis recursul, a casat sentinta si a trimis cauza spre rejudecare cu indicatia de a se compara titlurile partilor.
Cu ocazia rejudecarii instanta a procedat la compararea titlurilor de proprietate, respectiv la verificarea modului în care acestea au fost constituite si care dintre aceste titluri provin de la adevaratul proprietar.
În cauza a fost pronuntata sentinta civila nr.1680/06.03.2008 , prin care a fost admisa actiunea si cererea de chemare în garantie si obligata pârâta E.M.C.R sa lase reclamantilor în deplina proprietate si linistita posesie terenul arabil în suprafata de 2500 mp., sa plateasca reclamantilor suma de 1815 lei reprezentând contravaloare uzufruct pentru perioada 2004 – 2006 si sa readuca terenul în circuitul civil, cu obligarea la cheltuieli de judecata.
Împotriva acestei sentinte a formulat recurs pârâta E.M.C.R., iar prin decizia nr. 2072/02.07.2008 a Tribunalului Gorj – Sectia Civila a fost admis recursul, casata sentinta si trimisa cauza spre rejudecare, retinându-se ca instanta de fond cu ocazia rejudecarii nu a respectat indicatiile din decizia de casare, neefectuând probe care sa permita o comparare efectiva a titlurilor partilor, titluri care au surse diferite si nu a aratat în ce consta raspunderea chematei în garantie fata de pârât, indicându-se sa se respecte decizia de casare nr.3361/2007, sa se administreze probatorii complete care sa permita compararea efectiva a titlurilor de proprietate ale partilor, în urma carora sa se dea preferinta titlului mai bine caracterizat si sa se dispuna chiar efectuarea unei expertize de specialitate.
Cu ocazia rejudecarii s-au administrat noi probatorii si s-a retinut ca în anul 1994, chemata în garantie, B.L., în calitate de mostenitoare a autoarei V. I D. obtine adeverinta nr. AA/21.09.1994 si procesul - verbal de punere în posesie, nedatat, prin care i s-a reconstituit de catre C. L. F. de aplicarea Legii 18/1991 dreptul de proprietate pe un teren în suprafata de 2500 mp. conform HCJ nr. B/02.09.1991.
În paralel, au urmat procedura la Legea 18/1991 si autorii. În timp ce acestia erau în litigiu cu C.L.F. si B. L pentru terenul în suprafata de 2500 mp (s.civ.3616/28.04.1998 a Judecatoriei Tg.- Jiu, definitiva prin decizia civila nr.544/1998 a Tribunalului Gorj), garanta B. L., vinde prin contract de vânzare – cumparare autentificat ,pârâtei, terenul în litigiu, act care a fost înscris în registrul de transcriptiuni sub nr.xx /22.04.1997.
Ulterior,autorii reclamantilor obtin,în anul 2001, titlul de proprietate nr.xxxx/19.06.2001, prin care i se reconstituie dreptul de proprietate pentru suprafata de 7500 mp, în care se include siterenul de 2500 m.p. în litigiu.
Dupa obtinerea titlului de proprietate, reclamantii se adreseaza pârâtei EMC R. cu cererea nr. yy/06.06.2002 si solicita acesteia sa-i plateasca uzufructul pentru terenul în suprafata de 2500 mp.
Cu adresa nr. xy/19.06.2002 , reclamantilor li s-a comunicat de catre pârâta ca aceasta este proprietara terenului în litigiu si ca atare ei nu pot pretinde uzufructul .
În anul 2007 reclamantii promoveaza o actiune în revendicare , uzufruct si obligatia de a face împotriva pârâtei, cerere care le-a fost respinsa prin sentinta civila nr. 6166/21.09.2007, cu motivarea ca actul de vânzare – cumparare al pârâtei a fost transcris , devenind astfel opozabil erga omnes (tuturor) raportat la titlul de proprietate eliberat mostenitorilor autoarei Buca Sava .
Instanta a retinut ca nu s-a finalizat procedura la Legea 18/1991 pentru vânzatoarea B. L., în sensul ca nu s-a eliberat acesteia titlul de proprietate pentru suprafata de 2500 mp , ci autorilor reclamantilor.
Mai mult, adeverinta de proprietate nr. zz/1994 emisa pe numele B. L. a fost anulata prin sentinta civila nr.3616/1998 a Judecatoriei Tg- Jiu, sentinta prin care, în contradictoriu cu B. L. s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate pentru petitionara P. A. (autorul reclamantilor) si s-a anulat si HCJ x/1991 prin care se reconstituia dreptul de proprietate pentru numita B. L.
În aceasta hotarâre judecatoreasca s-a retinut ca terenul nu provenea de la autorii lui B.L., ca aceasta nu era persoana îndreptatita la reconstituirea dreptului de proprietate pentru acest teren si ca adeverinta de proprietate nr.zz/1994 si HCJ nr.x/1991 au fost eliberate acesteia din eroare, eroare produsa chiar de catre B. L., care a obtinut aceste acte datorita faptului ca lucra la Primarie, iar nu pentru ca ar fi fost persoana îndreptatita.
Din actele si lucrarile dosarului, rezulta, asa cum s-a aratat mai sus, ca autoarea reclamantilor a urmat procedura prevazuta de Legea 18/1991 pentru acest teren, iar titlul de proprietate i s-a emis ca urmare a dispozitiilor sentintei civile nr.3616/1998, hotarâre judecatoreasca opozabila si lui B. L. care a fost parte în acest litigiu.
În raport de aceste considerente, instanta a retinut pentru actiunea în revendicare formulata ca, partile se afla în situatia în care detin acte de proprietate care emana însa de la autori diferiti .
Astfel, în timp ce reclamantii detin acte de proprietate emise în baza Legii 18/1991 dispuse prin hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila, prin care s-a retinut în mod definitiv ca acest teren provine de la autorii reclamantilor si ca ei sunt persoanele îndreptatite la reconstituire, pârâta detine un contract de vânzare – cumparare încheiat cu o persoana ce nu a fost proprietarul terenului si care desi la momentul vânzarii detinea acte premergatoare provizorii de proprietate emise în baza Legii 18/1991, nu era persoana îndreptatita la reconstituire, actele ei fiind de altfel desfiintate asa cum am aratat prin sentinta nr. 3616/1998.
Într-o atare situatie, comparându-se între ele drepturile autorilor de la care provin cele doua titluri s-a ajuns la concluzia ca are câstig de cauza cel care a dobândit de la autorul al carui drept este preferabil potrivit principiului ca nimeni nu poate sa transfere mai multe drepturi cât are.
Întrucât, autorii reclamantilor au urmat procedura la Legea 18/1991, iar în urma parcurgerii etapelor li s-a eliberat titlul de proprietate nr.xxxx/2001, în timp ce numitei B. L. i s-a anulat adeverinta de proprietate (care a stat la baza înstrainarii terenului catre pârâta în anul 1997), instanta a retinut ca reclamantii detin un titlu de proprietate, pentru terenul în litigiu, care provine de la o persoana al carui drept de proprietate este preferabil, adica detin titlul de
proprietate ce provine de la adevaratul proprietar al terenului si care a fost dispus printr-o hotarâre judecatoreasca irevocabila opozabila garantului - vânzator B. L.
De altfel, se retine ca pârâta a cumparat acest teren pe riscul ei, declarând ca are cunostinta ca terenul cumparat nu a iesit din circuitul civil în baza vreunui act normativ de trecere în proprietatea statului.
În acest caz, cumparatorul si-a asumat un risc la cumparare si nu a depus diligentele necesare pentru a verifica daca terenul este cu adevarat proprietatea vânzatorului.
De altfel, din interogatoriul tinut de instanta garantului B.L. în sedinta publica, rezulta ca aceasta nu stia cu exactitate nici la momentul la care a obtinut adeverinta de proprietate daca terenul respectiv este pe vechiul amplasament al autorilor sai, dar a avut cunostinta despre faptul ca actele sale de proprietate au fost desfiintate prin hotarâre judecatoreasca.
În acest caz, în care din actele prezentate de vânzator rezulta ca terenul a facut obiectul legilor de retrocedare iar vânzatorul nu prezinta acte definitive de proprietate iar cumparatorul cumpara pe riscul sau cu declararea faptului ca are cunostinta ca terenul nu a iesit din circuitul civil în baza vreunui act normativ de trecere în proprietatea statului, desi acest lucru este evident, instanta apreciaza ca în speta nu are eficienta prezumtia de buna credinta .
De altfel , în actiunea în revendicare în care se compara titlurile este irelevanta buna credinta ,având relevanta doar concretizarea titlurilor , data de persoana de la care ele provin.
Spre deosebire de titlul reclamantilor, care provine de la adevaratii proprietari si care a fost verificat de instantele de judecata în contradictoriu cu garantul vânzator, titlul pârâtilor, respectiv contractul de vânzare cumparare apare ca fiind mai putin concretizat. El nu provine de la titularul dreptului de proprietate, iar titlul de proprietate al adevaratului titular al dreptului de proprietate este valabil si nu a fost niciodata anulat, fiind opozabil vânzatorului.
Din motivele expuse, instanta apreciaza ca fiind mai bine concretizat titlul reclamantilor, respectiv al autorilor lor si prin urmare considera ca actiunea în revendicare este întemeiata.
Fata de probatoriile administrate s-a apreciat ca reclamantele au facut dovada dreptului de proprietate si a faptului ca terenul se afla în posesia pârâtei.
Pentru aceste considerente, instanta a admis actiunea si a obligat pârâta , în raport de disp.art.480 C.civ., sa lase reclamantilor în deplina proprietate si linistita posesie terenul în suprafata de 2500 mp descris în actiune.
Totodata, instanta a admis cererea de chemare în garantie a numitei B. L., vânzatorul având obligatia ( prevazuta de altfel si în contract) de a garanta cumparatorul contra evictiunii potrivit art.1337 C.civ, respectiv a pierderii proprietatii lucrului.
Se retine ca instanta nu poate sa dispuna în mod concret asupra obligatiei garantului fata de pârât, deoarece pârâtul nu a ridicat pretentii cu privire la garant , ci doar l-a chemat în judecata, pentru ca acesta sa-si dovedeasca dreptul de proprietate si sa-i fie opozabila hotarârea.
Astfel, fata de cererea pârâtului si principiul disponibilitatii în materie civila,art. 129, pct. 6 C.pr.civ., instanta nu poate sa-i acorde prin hotarâre partii mai multe drepturi decât a cerut, ci doar sa constate ca garantul are în mod teoretic aceasta obligatie în caz de evictiune.
În ceea ce priveste uzufructul solicitat de reclamanti, instanta a admis cererea, întrucât conform art.483 C.civ. fructele terenului revin de drept proprietarului. Potrivit art. 41 din Constitutia României, raportat la art.480 , 481 C. civ., si la art. 1 din Protocolul Aditional nr. 1 la Conventia Europeana pentru apararea drepturilor omului si libertatilor fundamentale „ orice persoana are dreptul la respectarea bunurilor sale si nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru o cauza de utilitate publica, în conditiile prevazute de lege si cu o reala despagubire”.
Asadar, instanta apreciaza ca în lumina acestor texte de lege reclamantii au fost lipsiti de bunul lor în mod nelegal si au dreptul la toate fructele produse de bunul sau în aceasta perioada.
Este adevarat ca potrivit art.485 C.civ, posesorul de buna credinta dobândeste fructele însa în speta nu s-a putut retine ca pârâta EMC R. a mai fost de buna credinta din momentul în care a luat cunostinta de existenta unui drept al reclamantilor asupra terenului, aspect ce rezulta din adresa nr. XX/06.06.2002.
Ca atare, în raport de dispozitiile art.480,483 si urm. C.civ., instanta a obligat pârâta la plata catre reclamanti a sumei de 1.815 lei reprezentând contravaloare uzufruct pentru perioada 2004 – 2006.
Ca o consecinta a admiterii capatului de cerere având ca obiect revendicare, vazând si faptul ca, pe terenul în litigiu pârâta a efectuat lucrari de exploatare, având în vedere si categoria de folosinta a terenului, respectiv arabil, instanta va admite cererea reclamantilor având ca obiect obligatie de a face, urmând sa instituie în sarcina pârâtei obligatia de a readuce terenul în circuitul agricol.
Asa cum am aratat, dreptul de proprietate recunoscut pârâtilor le confera acestora toate drepturile ce decurg din acest drept real , inclusiv dreptul de a folosi terenul conform categorie de folosinta prevazuta în titlul de proprietate si care a fost schimbata prin fapta pârâtei atât timp cât la detinut fara drept.
Referitor la capatul de cerere privind schimbul se retine ca fata de solutia pronuntata acesta nu are obiect.
În baza art. 274 C. proc. civ., obliga pârâta la plata catre reclamanti a sumei de 658 lei reprezentând cheltuieli de judecata din primul ciclu procesual, constând în taxa de timbru, onorariu avocat si onorariu expert, la care se adauga onorariul aparatorului cu ocazia rejudecarii, respectiv 400 lei.
În concluzie, fata de aceasta motivare, instanta admis în parte actiunea civila formulata de reclamantii M.E. si P. G. L., împotriva pârâtei E. M.C. R., a admis cererea de chemare în garantie formulata de pârâta E.M. C.R.în contradictoriu cu B.L.
A obligat pârâta sa lase reclamantilor în deplina proprietate si linistita posesie terenul arabil în suprafata de 2500 mp. situat xxxxx, învecinat xxxxx si sa plateasca reclamantilor suma de 1.815 lei, reprezentând contravaloare uzufruct pentru perioada 2004-2006, fiind obligata pârâta sa redea terenul în circuit agricol.
A fost respinsa cererea privind schimbul de terenuri, ca fiind ramasa fara obiect si obligata pârâta sa plateasca reclamantilor cheltuieli de judecata.