Rezolutiunea titlului de proprietate al constituitorului ipotecii. Consecinte asupra dreptului de ipoteca.
Rezolutiunea sau anularea dreptului de proprietate, al constituitorului produce stingerea pe cale principala a ipotecii în virtutea principiului „resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis ”, împrejurare ce justifica radierea ipotecii din cartea funciara.
Sectia civila – Decizia civila nr. 253/22 mai 2009
Prin actiunea civila înregistrata la Judecatoria Sibiu sub dosar nr.6301/306/2008 reclamanta SC A. SA Sibiu a solicitat în contradictoriu cu pârâtii OCPI Sibiu si MKB R.B. SA-Sucursala M. rectificarea înscrierilor din CF 84 Selimbar nr.top.897 în sensul radierii dreptului la ipoteca înscris în favoarea pârâtului de ordin 2.
În motivarea cererii s-a aratat ca imobilul a facut obiectul unui contract de vânzare-cumparare iar cumparatoarea reclamanta a contractat un credit de la MKB R.B.SA , ipotecând pentru aceasta imobilul cumparat, credit care nu a fost rambursat pâna în prezent. Deoarece nu s-au respectat clauzele contractuale privind plata pretului, contractul de vânzare-cumparare a fost desfiintat de instanta de judecata dispunându-se totodata si restabilirea situatiei anterioare de CF.
În drept se invoca dispozitiile art.33, 34 si 36 din Legea nr.7/1996.
Prin întâmpinarea formulata pârâta MKB R.B. SA a solicitat respingerea actiunii aratând ca în temeiul art.1746 alin.1, 2 si 3 Cod civil dreptul la ipoteca subzista si în prezent asupra imobilului înscris în CF nr.84 top.897. Dreptul de ipoteca fiind un drept real, acesta se poate stinge numai prin executarea silita a garantiei sau prin subrogare. În drept invoca art.1746 si 1769 Cod civil.
Prin sentinta civila nr.6366/2008 pronuntata de Judecatoria Sibiu a fost admisa actiunea dispunându-se radierea dreptului de ipoteca din CF 84 Selimbar.
În considerentele sentintei s-a retinut ca prin sentinta civila nr.1171/C/2000 s-a constatat rezolutiunea de drept a contractului de vânzare-cumparare prin care reclamanta a înstrainat imobilul catre SC G. SRL care a instituit dreptul de ipoteca. Totodata s-a dispus de catre instanta si revenirea la situatia anterioara de carte funciara.
Codul civil (art.1800), reglementând stingerea ipotecii pe cale principala nu cuprinde dispozitii referitoare la stingerea ipotecii, ca urmare a rezolutiunii contractului prin care s-a dobândit dreptul de proprietate (cu privire la imobilul ipotecat) de catre debitorul care - subsecvent dobândirii, dar anterior rezolutiunii, a constituit ipoteca respectiva.
Cu toate acestea, judecatoria a constatat ca, facându-se aplicarea principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, atât în doctrina cât si în practiva s-a admis în situatia data stingerea dreptului la ipoteca pe cale principala.
S-a apreciat ca, în speta, din moment ce s-a constatat pe cale judecatoreasca, în mod irevocabil, rezolutiunea contractului de vânzare-cumparare, ipoteca în litigiu s-a stins pe cale principala.
Prin decizia civila nr.91/2009 Tribunalul Sibiu a respins apelul declarat de pârâta MKB R.B. SA împotriva sentintei primei instante.
În considerentele deciziei s-a retinut ca în mod corect prima instanta a constatat ca rezolutiunea contractului de vânzare-cumparare pentru neîndeplinirea culpabila a obligatiei de plata a pretului lipseste de efecte si contractul subsecvent de ipoteca, încheiat de catre cumparator cu creditorul sau. S-a apreciat ca opozabilitatea dreptului dobândit de constituitor nu schimba situatia câta vreme, în contractele sinalagmatice conditia rezolutorie este subîntelesa potrivit art.1020 Cod civil.
S-a mai retinut ca dispozitiile invocate de apelanta, ale art.1746 alin.3 si 1790 Cod civil nu sunt în contradictie cu solutia pronuntata de prima instanta deoarece ele vizeaza efectele unei ipoteci valabile si nu au legatura cu desfiintarea ipotecii.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta solicitând respingerea cererii de rectificare si mentinerea ipotecii în favoarea bancii.
În expunerea motivelor de recurs se arata ca decizia este nelegala deoarece nu tine cont de dispozitiile art.25 alin.1 din Legea nr.7/1996. Sustine ca înscrierile în cartea funciara îsi produc efectele de opozabilitate fata de terti (S.C. A. SA) de la data înregistrarii cererilor astfel încât reclamanta trebuie sa fie obligata la suportarea contravalorii ipotecii.
Apreciaza ca se aduce o grava încalcare art.1746 alin.3 Cod civil conform caruia dreptul la ipoteca se conserva asupra imobilelor în orice mâna va trece cât si art.1790 Cod civil potrivit caruia creditorii care au ipoteca înscrisa asupra unui imobil îl urmaresc în orice mâna ar trece
În drept invoca dispozitiile art.299 si urm. Cod procedura civila, art.1745 alin.3 , 1790 Cod civil si art.25 alin.1 din Legea nr.85/2006.
Prin întâmpinarea formulata în cauza, intimata SC A. SA a solicitat respingerea recursului aratând ca în conformitate cu prevederile legale în materie de rezolutiune, riscul contractului este suportat de catre proprietarul sub conditie rezolutorie, în speta SC G. SRL, fiind absolut ilegal ca pârâta sa suporta riscul unui contract de credit cu garantia imobiliara al carei beneficiar nu este.
Prin decizia civila nr. 253/2009, Curtea de Apel Alba Iulia a respins ca nefondat recursul constatând urmatoarele:
Asa cum corect au retinut si instantele fondului, rezolutiunea sau anularea dreptului de proprietate a constituitorului produce stingerea pe cale principala a ipotecilor în virtutea principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis.
În speta, ca efect al constatarii rezolutiunii judiciare a contractului de vânzare-cumparare în baza caruia SC G. SRL a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în discutie a intervenit stingerea pe cale principala a dreptului de ipoteca constituit în favoarea MKB R.B. împrejurare ce justifica radierea ipotecii din CF nr.84 Selimbar.
În principiu , ipoteca nu instituie o indisponibilizare a bunului care poate fi înstrainat de constituitorul ipotecii catre o alta persoana. În aceasta ipoteza creditorul poate urmarii bunul în mâna noului dobânditor.
Efectele ipotecii fata de terti dobânditori ai imobilului sunt reglementate de art.1746 alin.3 Cod civil conform caruia dreptul la ipoteca se conserva asupra imobilelor în orice mâna ar trece si de art.1790 Cod civil potrivit caruia creditorii care au ipoteca înscrisa asupra unui imobil îl urmaresc în orice mâna ar trece.
Ipoteza reglementata de cele doua texte de lege enuntate nu se regaseste însa în speta deoarece reclamanta, SC A. SA Sibiu nu este tert dobânditor în sensul dispozitiilor mentionate ci proprietarul anterior în patrimoniul caruia imobilul a revenit urmare a rezolutiunii contractului de vânzare-cumparare încheiat cu constituitorul ipotecii.
Ca atare, cele doua prevederi legale de care se prevaleaza recurenta nu sunt aplicabile cauzei de fata , în care, asa cum judicios a retinut si tribunalul se analizeaza o modalitate de stingere pe cale principala a ipotecii iar nu efectele unei ipoteci valide.
Asa cum s-a mai mentionat, reclamanta nu este un tert dobânditor ulterior constituirii ipotecii astfel ca acesteia nu i se poate opune cu succes data înregistrarii cererii de ipoteca si nu se poate retine nici încalcarea de catre instantele fondului a dispozitiilor art.25 alin.1 din Legea 7/1996.