Simulatie. Conditii.
C. civ. – art. 1175, art. 948
Pentru a fi retinuta incidenta dispozitiilor art. 1175 C. civ. este necesar ca nu numai actul aparent, ci si cel secret sa îndeplineasca toate conditiile de valabilitate cerute pentru actul juridic.
Curtea de Apel Timisoara, Sectia civila, decizia civila nr. 461 din 10 mai 2007
Prin decizia civila nr. 10/A/23.01.2007 pronuntata de Tribunalul Arad în dosarul nr. 7625/55/2006 a fost respins apelul declarat de reclamanta P.D. împotriva sentintei civile nr. 4301/19.09.2006 pronuntata de Judecatoria Arad în dosarul nr. 7625/2006 în contradictoriu cu pârâtii K.I., P.S. si P.P.
Pentru a dispune astfel, tribunalul a avut în vedere ca prima instanta a facut corecta aplicare a dispozitiilor legale la starea de fapt retinuta, dupa cum urmeaza:
Reclamanta a solicitat a se constata simulatia prin interpunere de persoane în ceea ce priveste contractul de vânzare-cumparare încheiat de pârâta K.I. si S.C. „R.” S.A. Arad, adevaratul proprietar al imobilului cumparat fiind reclamanta si nu pârâta; a mai solicitat radierea pârâtei din CF Arad si înscrierea dreptului de proprietate al reclamantei; în fine, a solicitat ca, pe cale de consecinta, sa se dispuna desfiintarea promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumparare, respectiv „Act de constituire a dreptului de uzufruct viager” încheiat cu privire la imobil între pârâta K.I. si pârâtii P.S. si P.P.
În motivare a invocat faptul ca nu pârâta ci ea însasi a achitat contravaloarea imobilului, întelegerea celor doua parti (rude prin alianta) fiind ca reclamanta sa dobândeasca imobilul cumparat în baza Legii nr. 112/1995; în aceste conditii a apreciat reclamanta, se impune anularea actelor subsecvente încheiate între cei trei pârâti cu privire la imobil.
Din probele administrate instanta a retinut ca pârâta K.I. a cumparat apartamentul în litigiu la 06.05.1999 în temeiul Legii nr. 112/1995, dând la 02.09.1999 o declaratie notariala potrivit cu care avansul si ratele sunt achitate de reclamanta, la aceeasi data instituind-o pe reclamanta ca legatara universala.
La 18.12.1999 pârâta K.I. promite pârâtilor P. vânzarea si le constituie un uzufruct viager asupra imobilului.
Potrivit dispozitiilor art. 1175 C. civ. actul secret este inopozabil fata de tertii de buna credinta, pârâtii promitenti cumparatori având aceasta situatie fata de dispozitiile art. 1899 C. civ.
Pe de alta parte, pentru ca actul secret sa produca efecte este necesar ca el însusi sa fie valabil. Or, cum reclamanta nu era chirias titular al contractului de închiriere al apartamentului în sensul art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 ea nu putea dobândi dreptul de proprietate asupra apartamentului în baza actului secret, o eventuala plata a pretului conferindu-i un drept de creanta ce poate fi opus pârâtei K.I.
Respingând apelul declarat de reclamanta împotriva sentintei, tribunalul a avut în vedere, în esenta, aceleasi considerente.
Împotriva deciziei a declarat recurs în termen reclamanta care a criticat-o pentru nelegalitate, solicitând modificarea ei în sensul admiterii actiunii.
În motivare a aratat ca, referitor la retinerea de catre prima instanta a inopozabilitatii actului secret fata de terti, a formulat pe larg critici în motivele de apel la care face trimitere.
A mai invocat gresita retinere de catre instante a faptului ca reclamanta nu putea cumpara apartamentul în baza Legii nr. 112/1995 câta vreme îl ocupa în baza unui contract de închiriere valabil încheiat, legea neimpunând conditii suplimentare pentru cumpararea imobilului.
Potrivit dispozitiilor art. 303 alin. 1 C. pr. civ., recursul se va motiva prin însasi cererea de recurs sau înlauntrul termenului de recurs, iar, potrivit dispozitiilor art. 3021 alin. 1 lit. c C. pr. civ., cererea de recurs va cuprinde, sub sanctiunea nulitatii, motivele de nelegalitate pe care se întemeiaza recursul, motivele fiind cele enumerare de art. 304 C. pr. civ.
Pe calea prezentului recurs reclamanta a facut trimitere generica la motivele apelului declarat împotriva hotarârii primei instante, fara a indica si dezvolta care dintre prevederile art. 304 C. pr. civ. ar fi incidente si modalitatea concreta în care aceste prevederi ar fi relevante.
În consecinta, referirile recurentei la opozabilitatea fata de terti a actului simulat nu se constituie în vreunul dintre motivele de casare sau modificare a deciziei limitativ prevazute de art. 304 C. pr. civ.
În ceea ce priveste celelalte critici ale recurentei, instanta a constatat ca:
Legea 112/1995 recunoaste chiriasilor titulari de contract aptitudinea de a cumpara apartamentul ce nu se restituie în natura fostilor proprietari.
Este adevarat ca pârâta K.I. a încheiat cu reclamanta un contract de închiriere ce a fost înregistrat la Administratia Financiara Arad.
Cum în mod corect a retinut, însa, instanta de apel acest contract nu confera reclamantei dreptul de a cumpara apartamentul în baza Legii nr. 112/1995.
Astfel, s-a constatat ca sus-mentionatul contract se refera la închirierea apartamentului nr. 3, or obiectul prezentului litigiu e constituit de apartamentul nr. 2; chiar daca indicarea apartamentului cu nr. 3 în cuprinsul contractului ar putea fi rezultatul unei erori materiale, s-a retinut în continuare ca pârâta a închiriat apartamentul în calitate de proprietar; or, la acea data, pârâta avea calitatea de chirias, contractul de vânzare-cumparare încheindu-l cu S.C. „R.” S.A. la 06.05.1999.
Chiar daca s-ar putea invoca faptul ca partile au completat un formular tipizat pe care nu au mai facut corecturile necesare, aceasta situatie nu este, nici ea, de natura a conduce la retinerea ca întemeiata a cererii reclamantei.
Astfel, la data intrarii în vigoare a Legii nr. 112/1995 era în vigoare Legea nr. 5/1973.
Potrivit dispozitiilor art. 5 din lege, titularul contractului de închiriere este locatarul principal, iar, potrivit dispozitiilor art. 15 locuintele din fondul locativ de stat se atribuie în folosinta titularului contractului de închiriere si membrilor familiei sale constituita din sot/sotie, copii precum si parintii sotilor, întretinuti de acestia.
Din continutul acestor dispozitii rezulta ca proprietarul, în virtutea dispozitiilor art. 480 C. civ. este cel care stabileste ce persoane au calitatea de chirias si pe cea de titular al contractului de închiriere.
În cauza de fata, calitatea de titular al contractului de închiriere a fost conferita pârâtei K.I.; pe de alta parte, reclamanta nu a semnat vreun contract de închiriere cu proprietarul imobilului (Statul Român) si nici nu a invocat calitatea de membru al familiei pârâtei în sensul art. 15 alin. 2 din Legea nr. 5/1973; în fine, încheierea contractului de închiriere cu pârâta-chirias al apartamentului nu-i poate conferi reclamantei decât calitatea de subchirias si nu pe cea de chirias, astfel ca aceasta nu poate invoca în favoarea sa dispozitiile art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 nefiind titular de contract în sensul legii.
În consecinta, cum în mod corect au retinut instantele, reclamanta nu putea încheia ea însasi contract valabil de vânzare-cumparare cu privire la apartament, astfel ca dispozitiile art. 1175 C. civ. nu sunt incidente în cauza.
Pentru aceste considerente, în baza dispozitiilor art. 312 alin. 1 C. pr. civ. raportat la art. 304 C. pr. civ., instanta a respins recursul declarat de reclamanta.