Sentinta civila nr. 1258/20.112009 – în materie civila
Uzucapiunea de scurta durata. Antecontractul de vânzare-cumparare-just titlu
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Bicaz sub nr. 103/188/2009 din 19.01.2009, reclamantul CV a chemat in judecata pârâtii LM, IS si COMUNA DAMUC, prin reprezentant legal, Primarul, solicitând instantei, fara cheltuieli de judecata, sa constate ca a dobândit dreptul de proprietate - prin uzucapiunea de la 10-20 de ani - asupra terenului curti-constructii in suprafata de 3129 mp situat in intravilanul satului Trei Fântâni, comuna Damuc, judetul Neamt.
În motivarea în fapt a actiunii a aratat reclamantul ca în anul 1996, în
prezenta a 2 martori asistenti, a cumparat cu act de mâna 1050mp teren intravilan de la pârâta LM. În anul 1997 a cumparat de la aceeasi pârâta si diferenta de teren pâna la totalul indicat în petit, fara a încheia un înscris. Imediat dupa preluarea în fapt a posesiei si achitarea pretului, a procedat la înscrierea reclamantului în fisa de rol agricol si fisa de rol fiscal si si-a edificat casa –cu acte-pe terenul litigios. Reclamantului nu i-a fost contestata proprietatea sau îndreptatirea la calitatea de proprietar, dar nu poate face acte de dispozitie deoarece nu are titlu ad validitateam.
Reclamantul si-a precizat actiunea în sensul ca a indicat ca temei juridic al uzucapiunii de la 10 la 20 de ani prevederile corespunzatoare din Codul civil ,cu just titlu; s-a motivat ca pârâtele sunt mama si fiica, iar vânzarea-cumpararea s-a facut doar în prezenta pârâtei fiice, care nu a înteles ca, nefiind dezbatuta succesiunea dupa defunctul lor sot si tata –mostenire din care face parte terenul în cauza–înstrainatoarea a efectuat un just titlu.
În dovedirea actiunii au fost depuse înscrisuri si a fost audiat martorul LC.
La termenul de judecata din 24.04.2009 judecatoria,din oficiu, a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtei Comuna Damuc si a unit-o cu fondul,dupa ce a pus-o în discutia aparatorului reclamatului care a cerut respingerea acesteia, pentru opozabilitatea hotarârii fata de pârâta vizata.
Analizând coroborat materialul probatoriul administrat, instanta retine urmatoarele:
I. Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Comunei Damuc- examinata cu prioritate potrivit art.137 alin.1 Cod procedura civila - Judecatoria o va admite si,în consecinta, va respinge actiunea fata de aceasta pârâta ca fiind introdusa împotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva, motivat de inexistenta - în patrimoniul pârâtei persoane juridice - a dreptului de proprietate asupra terenului litigios.
II.Referitor la fondul pricinii instanta retine:
La data de 12.06.1996 reclamantul si pârâta LM încheie sub semnatura privata, un antecontract de vânzare –cumparare(zdelca,f.4) prin care primul ,,cumpara” si secunda ,,vinde”, pentru pretul de 3 mil. ( pe care-l încaseaza) 1050 mp teren (învecinat la N cu drum forestier Bicajel iar la V cu Iarka Gavril),teren asupra caruia pârâtele - persoane fizice aveau calitatea de coindivizari, conform Certificatului de mostenitor nr.496/1995. Posesia terenului a fost transmisa reclamantului odata cu perfectarea Antecontractului.
Din anul 1997 reclamantul stapâneste de la pârâtele persoane fizice-potrivit declaratiei martorului(f.66) coroborata cu recunoasterile acestora si cu Planul de amplasament întocmit de Deak Janos (f.45)- diferenta de teren pâna la 3129mp solicitata prin actiune;pentru aceasta diferenta nu s-a încheiat nici macar un antecontract sub semnatura privata si nu s-a produs dovada existentei ,a cuantumului si a platii pretului.
În speta s-a cerut constatarea dobândirii de catre reclamant prin uzucapiunea de scurta durata(de la 10 la 20 de ani)a dreptului de proprietate asupra a 3129 mp teren cu vecinatatile trecute în Planul de amplasament aratat.
Potrivit art.1895 C.civ.,,Cel ce câstiga cu buna-credinta si printr-o justa cauza un nemiscator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani,daca adevaratul proprietar locuieste în circumscriptia tribunalului judetean unde se afla nemiscatorul si prin douazeci de ani,daca locuieste afara din acea circumscriptie.”
Asadar pentru a fi admisa actiunea în constatare drept de proprietate dobândit prin uzucapiune prescurtata (10-20ani) este obligatorie întrunirea cumulativa a 2 conditii speciale:
-1 posesia sa se întemeieze pe just titlu/justa cauza,
-2 posesia sa fie de buna credinta.
1. Potrivit art.1897 Cod civil ,justa cauza este orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea,schimbul etc.(alin1),un titlu nul neputând servi de baza prescriptiei de la 10 la 20 de ani (alin.2).
Or, în pricina pendinte, s-a invocat drept just titlu pentru 1050mp teren un antecontract de vânzare-cumparare care, urmat de predarea posesiei si plata pretului, niciodata nu poate constitui just titlu întrucât nu este translativ de proprietate ci da nastere la obligatii de a face în sarcina promitentilor.
Pentru diferenta de teren în litigiu-2079mp-nu exista instrumentum (înscris constatator) al vânzarii-cumpararii,deci cu atât mai putin just titlu.
Fara îndeplinirea primei conditii este inutila examinarea cerintei secunde(posesie de buna credinta).
Fata de considerentele expuse Judecatoria va respinge ca neîntemeiata actiunea precizata.