Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.Daune interese

Cod ECLI ECLI:RO:TBCVN:2021:................

R O M Â N I A

TRIBUNALUL COVASNA

SECŢIA CIVILĂ

Dosar nr. .........

DECIZIA CIVILĂ NR. 284/A

Şedinţa publică de la 8 iunie 2021

Instanţa constituită din:

PREŞEDINTE :  ...................

JUDECĂTOR : ...................

GREFIER : ........................

Pe rol, pronunţarea asupra apelului declarat de apelantul D.K. împotriva sentinţei civile nr. 2084/2020, pronunţată de Judecătoria Sfântu Gheorghe. 

Instanţa constată că dezbaterile asupra cauzei de faţă au avut loc în şedinţa publică de la 11 mai 2021, susţinerile şi concluziile părţilor au fost consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta decizie, când instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea pentru data de 25 mai 2021, apoi pentru data de astăzi, 8 iunie 2021.

T R I B U N A L U L

I. 1. Hotărârea instanţei de fond.

Asupra cauzei civile de față, constată:

Prin sentința civilă nr.2084 din 17 decembrie 2020 a Judecătoriei Sfântu Gheorghe s-a admis în parte cererea reclamantului I.G., CNP ......................, cu domiciliul în ..................................... împotriva pârâtului  D.K., CNP ......................, domiciliat în mun. .............................................

 A obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 7000 euro la cursul BNR la data de 18.06.2020 lei reprezentând daune interese.

A obligat pârâtul la plata către reclamanţi a sumei de 2700 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

2. Considerentele pe care se fundamentează soluţia instanţei de fond.

Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că prin Contractul de Promisiune bilaterală de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2280/18.07.2018.încheiat la Biroul Notarial ........, pârâtul s-a obligat să vândă reclamantului Lotul nr.6 cu nr. cadastral nou 39826-teren arabil în suprafaţă de 500 mp. identic cu imobilul înscris în CF.nr.39826-Sf.Gheorghe şi a cotei de 1/7 parte din Lotul nr.8, identic cu imobilul înscris în CF.nr.39828, în suprafaţă de 516 mp. La data de 18.07.2018, cu ocazia încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, pentru terenurile arabile promise la vânzare, reclamantul a achitat pârâtului integral preţul terenurilor, echivalentul sumei de 3500 Euro, iar prin acelaşi antecontract s-a stabilit în sarcina pârâtului ca până la data de 20.12.2018 să reglementeze situaţia juridică de carte funciară a imobilului, pentru ca la aceiaşi dată 20.12.2018 să se prezinte la notar pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Pârâtul nu şi-a executat obligaţia asumată prin antecontract de a reglementa situaţia juridică a imobilelor promise la vânzare, şi astfel nu s-a putut încheia actul autentic şi din acelaşi motiv reclamantul nu s-a putut adresa instanţei ca să se pro¬nunţe o hotărâre, care să ţină loc de act autentic. Potrivit clauzei prevăzută în alineatul 12 din antecontract, pârâtul s-a obligat să restituie dublu sumei primite drept preţ, respectiv 7000 Euro.

În drept, instanţa de fond a reţinut că, în temeiul disp. art.1270 C.civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante. Pârâtul nu şi-a îndeplinit obligaţiile stipulate în Contractul de Promisiune bilaterală de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2280/18.07.2018. încheiat la Biroul Notarial ......, astfel că instanţa de fond a admis cererea reclamantului şi a obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 7000 euro la cursul BNR la data de 18.06.2020 lei reprezentând daune interese. Cu aplicarea art. 453 al. 1 Cod procedură civilă în ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, constând în taxă judiciară de timbru, onorariu avocat, şi cheltuieli transport.

II. 1. Apelul  declarat de  D.K..

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel apelantul D.K. prin care a solicitat  anularea sentinței, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii de apel se arată că nu a avut posibilitatea de a-și îndeplini obligația, iar intimatul are posibilitatea pe calea acțiunii oblice să suplinească obligația lui. Obligația lui la restituirea întregului preț este o obligație lezionară făcută sub necesitățile de moment și în consecință este lovită de nulitate. Cererea de apel nu a fost motivată în drept.

2. Poziția procesuală a părții intimate.

Intimatul D.K. prin întâmpinarea formulată în cauză a solicitat anularea cererii de apel ca netimbrată și ca neîntemeiată. Pârâtul nu a adus nicio critică sentinței pronunțate de Judecătoria Sfântu Gheorghe.

Potrivit clauzei înserate în alineatul 12 din Contractul de promisiune bilaterală de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2280/18 07.2018, încheiat la B. I. Notarial ......, raportat la art.1350 şi 1530 din Codul civil, pârâtul s-a obligat să restituie dublul prețului primit pentru imobilului promis la vânzare, în cazul în care din culpa sa nu s-a putut încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare. Prin urmare, cererea de chemare în judecă intentată de el împotriva pârâtului este o acţiune în daune-interese, întemeiată pe dispoziţiile contractuale şi nu o acţiune oblică, al cărui temei juridic îl constituie art.1560-1561 din Codul civil, aceasta putând fi intentată de creditor împotriva unei terţe persoane.

În fapt la data de 13.07.2018, pârâtul prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată cu el s-a obligat să-i vândă la preţul de 3500 euro lotul nr. 6 cu nr. cadastral nou 39826 - teren arabil în suprafaţă de 500 mp. identic cu imobilul înscris în Cf nr. 39826-Sf. Gheorghe  și a cotei de 1/7 parte din lotul nr.8 identic cu imobilul înscris în CF. nr.39328 - în suprafaţa de 516 mp,-

La data de 18.07.2018, cu ocazia încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, pentru terenurile arabile promise la vânzare, a achitat pârâtului preţul convenit, respectiv echivalentul sumei de 3500 Euro. Prin acelaşi antecontract s-a stabilit în sarcina pârâtului ca până la data de 20.12. 2018 să reglementeze situaţia juridică de carte funciară a imobilul, pentru ca la aceeaşi dată, 20.12.2018 să se prezinte la notar pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Pârâtul nu și-a executat obligaţia asumată prin antecontract de a reglementa situaţia juridica a imobilelor promise la vânzare, nu s-a putut încheia actul autentic din acelaşi motiv, el nu a putut să se adreseze instanţei ca să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic, în temeiul prevăzut de art.1669 C.civ.

Faţă de situaţia de fapt probată, consideră că instanța de fond în mod corect şi motivat a admis acţiunea sa. Pentru aceste motive, solicită respingerea apelului cu cheltuieli de judecată. 

 3. Decizia instanţei de apel.

Analizând sentința apelată, prin prisma motivelor de apel invocate și în raport cu prevederile legale incidente, instanța constată următoarele:

În primul rând se constată că prima instanță a fost investită de intimatul reclamant cu o acțiune în pretenții izvorâtă din neexecutarea obligațiile stipulate de părți prin promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr. 2280/18.07.2018, de către Biroul notarului public .......

Se constată că prin această convenție, apelantul-pârât, în calitate de promitent vânzător,  s-a angajat să îi vândă intimatului-reclamant, în calitate de promitent-cumpărător, imobilul ce face obiectul lotului 6 cu nr. cadastral 39826 - arabil în suprafață de 500 mp și cota de 1/7 parte din lotul 8 cu nr. cadastral  nou 39828 arabil în suprafață de 516 mp.

Apelantul s-a obligat ca până la data de 20.12.2018 să se prezinte la notar pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică (f.7 dosar fond). Apelantul în calitate de promitent vânzător s-a angajat prin promisiunea făcută la notar că în cazul în care nu mai este de acord cu încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, atunci se obligă să restituie dublul sumei primite la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, reprezentând prețul pentru teren și pe cota de 1/7 parte din terenul descris în act. 

Astfel, se constată că intimatul reclamant în baza dispozițiilor art. 1530 și art. 1350 Cod civil a sesizat prima instanță cu o pretenției izvorâtă din neexecutarea obligațiilor apelantului-pârât stipulate prin promisiunea de vânzare-cumpărare pe care au încheiat-o în fața unui notar mai sus amintită și deci instanța reținând că acțiunea introductivă nu are vreun capăt de cerere prin care să fi solicitat în prealabil a se constata rezoluțiunea convenției și repunerea părților în situația anterioară, tribunalul urmează să soluționeze cererea de apel numai în limitele criticilor aduse, potrivit  dispozițiilor art. 470 Cod procedură civilă care consacră principiul, în sensul că instanța de  apel va verifica, în limitele cererii de apel, stabilirea situaţiei de fapt și aplicarea legii de către prima instanță.

Or, dacă instanța de apel ar încălcat principiul tantum devolutum quantum apellatum în cazul în care ar respinge acțiunea reclamantului pe o excepție neinvocată de către pârât în fața instanței de fond și cu privire la care nu s-a formulat nicio critică prin apelul declarat, atunci decizia astfel pronunțată ar fi nelegală.

Or, reținând principiul antum devolutum quantum apellatum, instanța de control judiciar apreciază că această regulă restrictivă stabileşte că pricina se transmite către instanţa superioară, spre a fi din nou judecată, doar în măsura sau în limitele în care activitatea instanţei inferioare a fost criticată. Instanţa superioară este limitată la a cerceta cauza numai cu referire la motivele indicate în cererea de apel şi se va pronunţa doar în aceste limite.

Astfel, în ceea ce privește motivul de apel invocat de apelant cu privire la existența leziunii la momentul încheierii convenției anterior amintite, instanța de control judiciar reține că potrivit art. 1221 Cod civil, există leziune atunci când una dintre părţi, profitând de starea de nevoie, de lipsa de experienţă ori de lipsa de cunoştinţe a celeilalte părţi, stipulează în favoarea sa ori a unei alte persoane o prestaţie de o valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului, decât valoarea propriei prestaţii.

Din aceste prevederi legale reiese că există leziune atunci când una dintre părți, profitând fie de starea de nevoie, fie de lipsa de cunoștințe sau de lipsa de experiență a celeilalte părți, stipulează în favoarea sa o prestație de o valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului, decât valoarea propriei prestații. Existența leziunii se apreciază și în funcție de natura și scopul contractului.

Așadar, leziunea presupune două elemente, unul obiectiv constând în disproporţia de valoare între contraprestaţii,  şi unul subiectiv, constând în starea de nevoie în care se găseşte cealaltă parte.

Or, se constată că în speță apelantul nu a solicitat anularea actului civil -promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare pentru leziune, situaţie care nu se regăseşte în cauza de faţă, întrucât preţul inclus în promisiunea de vânzare-cumpărare nu poate fi considerat lezionar, în condiţiile în care acesta a fost încheiat în fața unui notar și prin care părțile au convenit asupra stabilirii prețului aferent imobilul anterior descris, preț pe care de altfel apelantul l-a încasat la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare realizată la notarul public ...... și prin care s-a angajat ca până la data 20.12.2018 să clarifice situația juridică a terenului și la această dată să se prezinte la notar pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru suprafața de teren de 500 mp și pentru cota de 1/7 parte din imobilul înscris în cartea funciară nr. 398928 pentru o suprafață de 516 mp. 

Or, instanța nu poate reține că prețul stabilit de părți prin promisiunea de vânzare cumpărare este un preț neserios, nesincer și că nu are reprezenta contravaloarea reală a imobilului pentru care s-au angajat părțile să vândă, respectiv să-l cumpere. Preţul este lezionar, în condiţiile în care intimatul-reclamant ar fi profitat de vreo starea de nevoie în care s-ar fi aflat apelantul și l-a determinat pe acesta să îi vândă terenul, condiții nedovedite și nedescrise de apelant prin apărarea sa sau  prin apelul formulat.

Prin urmare, instanța constată că între părți promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare s-a încheiat la un biroul notarial și astfel prețul stabilit de vânzătorul promisiunii pentru suprafața de 516 mp și pentru cota de 1/7 din lotul 8 a imobilului înscris sub nr. cadastral nou 39828 arabil în suprafață de 516 mp a fost real.

Nu în ultimul rând, instanța constată că apelantul nu a dovedit că a fost determinat de intimat să îi vândă imobilele la un preț mai mic decât cel al pieţii și nici că ar fi fost într-o stare de  nevoie de care a profitat intimatul și care să-l fi determinat să facă o astfel de promisiune. Potrivit art. 249 Cod procedură civilă, apelantul trebuia să dovedească condițiile leziunii pentru a se putea constat sancțiunea acestei cauze de nulitate a actului juridic și cum nu a făcut o astfel de dovadă, critica acestuia apare ca fiind nefondată.

În ceea ce privește critica apelantului adusă oral la termenul de judecare a apelului sentinței de fond cu privire la existența unei cauze imorale, instanța reține că promisiunea de vânzare-cumpărare s-a încheiat la data de 18.07.2018, ceea ce face ca acesteia să îi fie aplicabile dispozițiile noului Cod civil. Art. 1.235 Cod civil statuează că, cauza este motivul care determină fiecare parte să încheie contractul, iar art. 1.236 stabilește că, cauza trebuie să existe, să fie licită și moral.

Astfel, instanța constată că, atât timp cât apelantul nu a făcut dovada că s-a aflat în nevoie  la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare, nedescriindu-se vreo împrejurare care să-l fi determinat să încheie această promisiune și nici nu s-a descris și dovedit că intimatul, în calitate de cumpărător, ar fi profitat de stare de constrângere a vânzătorului pentru a obţine un avantaj disproporţionat în raport cu prestația lui, că ar fi plătit un preț cu mult sub valoarea de circulaţie a imobilului-terenului, promisiunea de vânzare-cumpărare nu este fondată pe o cauza ilicită și imorală.

Ca atare, reținând caracterul promisiunii de vânzare cumpărare, căreia i se aplică dispozițiile art. 1270 Cod civil și constatând că apelantul a refuzat să mai încheie cu intimatul  contractul de vânzare cumpărare pentru terenul - imobilul ce face obiectul lotului 6 cu nr. cadastral 39826 - arabil în suprafață de 500 mp și pentru cota de 1/7 parte din lotul 8 cu nr. cadastral nou 39828 arabil în suprafață de 516 mp., instanța de control judiciar constată că în mod temeinic și legal prima instanță a admis cererea introductivă și a dispus obligarea promitentului vânzător la restituirea prețului sub sancțiunea stipulată prin convenţie a dublului prețului plătit.

Față de considerente expuse, văzând dispozițiile art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, instanța găsește cererea de apel ca fiind nefondată și pe cale de consecință o va respinge și va păstra sentința civilă nr. 2084 din 17 decembrie 2021 a Judecătoriei Sfântu Gheorghe ca fiind la adăpost de orice critică, potrivit dispozitivului de mai jos.

Reținând prevederile art. 453 Cod procedura civilă și văzând că apelantul este în culpă procesuală, instanța va admite cererea intimatului și va obliga apelantul să-i plătească intimatului suma de 1500 lei cu titlul de cheltuieli de judecată în apel, constând în onorariu de avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, apelul declarat de apelantul D.K., CNP ............., domiciliat în mun. ........................, în contradictoriu cu intimatul I.G., CNP ..............., cu domiciliul în mun. ............................ , împotriva sentinţei civile nr. 2084 din 17 decembrie 2020 a Judecătoriei Sfântu Gheorghe.

Obligă apelantul la plata către intimat a sumei de 1500 lei cheltuieli de judecată în apel.

Cu drept de recurs în termen de 30 zile de la comunicare, cerere ce se va depune la sediul Tribunalului Covasna.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei, astăzi, 08.06.2021.

Preşedinte, Judecător,  Grefier,

Domenii speta

Spete similare