Rezoluțiune promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare

Cod ECLI ECLI:RO:TBGRJ:2020:051.000655

Cod operator 2442

Dosar nr. ..../318/2018

R O M Â N I A

TRIBUNALUL GORJ

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia civilă nr.655/2020

Şedinţa publică din 06 iulie 2020

Completul constituit din:

Preşedinte

Judecător

Grefier

Pe rol fiind pronunţarea asupra acțiunii civile formulate de reclamantul S.O.împotriva pârâtului  B. N., având ca obiect rezoluțiune promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.

Procedura completă în ziua dezbaterilor.

Mersul dezbaterilor şi susţinerile părţilor au fost consemnate în încheierea de ședința din data de 22.06., care face parte integrantă din prezenta hotărâre,  când instanţa, având nevoie de timp pentru deliberare, a amânat pronunţarea la data de 06.07., când a hotărât următoarele:

TRIBUNALUL

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Târgu Jiu sub nr....., reclamantul S.O.a chemat în judecată pe pârâtul B. N., solicitând instanţei ca prin sentinţa ce va pronunţa, să se dispună rezilierea promisiunii bilaterale de vânzare–cumpărare autentificată sub nr.5.../15.09. la B.N.P..... şi să fie obligat pârâtul să restituie reclamantului suma de 16.700 lei, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că între părţi s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare–cumpărare autentificată sub nr.5../... la B.N.P..... prin care pârâtul s-a obligat ca până la data de 20.02.2012 să încheie actul final cu privire la vânzarea-cumpărarea unei suprafeţe de 325.000 m.p. din care suprafaţa de 322.500 m.p.situată în extravilanul localităţii G., judeţul D., amplasată în tarlaua 41, parcela 472/12, cu numărul cadastral 930, intabulată în cartea funciară a localităţii G. sub numărul ...., preţul stabilit de comun acord fiind de 16.700 lei, sumă pe care reclamantul a achitat-o integral la data autentificării promisiunii bilaterale, respectiv 15.09.2011.

Reclamantul a precizat că a intenţionat să achiziţioneze terenul descris mai sus, dar pârâtul nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale, motiv pentru care a formulat două acţiuni care au avut ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, formându-se dosarul ....., dosar în care reclamantul a renunţat la  acţiune şi dosarul nr....., cu acelaşi obiect, acţiunea fiind respinsă.

A precizat reclamantul că din act rezultă faptul că preţul convenit de  părţi  a fost achitat integral de către  reclamant la data autentificării actului, respectiv 15.09.2011.Cauza neîntocmirii actului o reprezintă faptul că titlul de proprietate nr.1.... din data de 22.01.2009 emis  pârâtului a fost anulat prin decizia nr.2242/2011 pronunţată de Tribunal D. în dosarul nr....., astfel că vânzătorul B. N. nu mai are calitate de proprietar al terenului înstrăinat, întrucât, până la momentul de faţă, nu i-a fost emis alt titlu de proprietate valabil.

A mai arătat reclamantul că în data de 09.02.2012 a fost notificat de către pârât pentru a se prezenta la notariat în vederea rezilierii contractului de vânzare-cumpărare şi pentru a-i fi restituit preţul achitat în valoare de 16.700 lei, dar  pârâtul nu a fost în măsură să restituie aceşti bani, ocazie cu care s-a redactat o încheiere de certificare cu nr.2/14.02.2012.

Referitor la prealabila excepţie ce poate fi invocată şi anume excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, reclamantul a arătat că în cauza de faţă nu poate opera această excepţie raportat la data la care s-a respins apelul, respectiv 02.06.2016, nefiind îndeplinit termenul general de 3 ani de zile.

În drept, acţiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art.135 C.civ.

În dovedirea acţiunii, reclamantul a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri.

Reclamantul a anexat la cerere promisiunea bilaterală de vânzare–cumpărare autentificată sub nr.5./.... la B.N.P. ...

Cererea a fost legal timbrată.

Pârâtul a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, iar pe fond a solicitat respingerea acţiunii.

Instanţa, din oficiu, a dispus ataşarea dosarului nr..... al Judecătoriei Tg-Jiu.

La termenul de judecată din data de 17.05.2019, instanţa a încuviinţat părţilor proba cu înscrisuri şi a luat act că pârâtul renunţă la proba cu interogatoriul reclamantului.

Prin sentința civilă nr.3.../... pronunţată de Judecătoria T. J. în dosarul nr..... a fost admisă excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, formulată de pârât.

A fost respinsă acţiunea  formulată de reclamantul S.O. în contradictoriu cu  pârâtul B. N., ca fiind prescrisă.

A fost obligat reclamantul la plata către pârât a cheltuielilor de judecată în cuantum de 900 de lei, reprezentând onorariu de avocat.

Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a analizat cu prioritate, potrivit art.248 Cod procedură civilă, excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune invocată de către pârât și a reținut următoarele:

În fapt, între părţi s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare–cumpărare autentificată sub nr.5.../... la B.N.P. ... prin care pârâtul s-a obligat ca până la data de 20.02.2012 să încheie actul final cu privire la vânzarea-cumpărarea unei suprafeţe de 325.000 m.p. din care suprafaţa de 322.500 m.p. situată în extravilanul localităţii G., judeţul D., amplasată în tarlaua 41, parcela 472/12, cu numărul cadastral 930, intabulată în cartea funciară a localităţii G. sub numărul 30603, preţul stabilit de comun acord fiind de 16.700 lei.

Din cuprinsul promisiunii rezultă că părţile au convenit ca actul de vânzare-cumpărare să fie încheiat la data de 20 februarie 2012.

Din încheierea de certificare nr.2/14 februarie 2012 emisă de B.N.P. .... (fila 5 – dosar nr.....) rezultă: i) că reclamantul a fost notificat de către pârât (notificare înregistrată sub nr.5/2012 la Biroul Executorului Judecătoresc ....) în vederea „rezilierii promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare autentificată sub nr.5.../...” şi ii) că reclamantul a refuzat rezilierea actului.

Instanţa a reținut că reclamantul a formulat două acţiuni care au avut ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, formându-se dosarul ...., dosar în care reclamantul a renunţat la  acţiune şi dosarul nr....., cu acelaşi obiect, acţiunea fiind respinsă.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei T. J. sub nr....., reclamantul S. O. a chemat în judecată pe pârâtul B. N., solicitând instanţei ca prin sentinţa ce va pronunţa, să se dispună rezilierea promisiunii bilaterale de vânzare–cumpărare autentificată sub nr.5./... la B.N.P. ...şi să fie obligat pârâtul să restituie reclamantului suma de 16.700 lei, cu cheltuieli de judecată.

În drept, cu titlu preliminar, în ceea ce privește legea de drept substanţial aplicabilă în cauză instanța a reținut că este incident Noul Cod civil, întrucât obligaţia asumată de către părţi de a încheia contractul de vânzare-cumpărare avea ca termen final data de 20 februarie 2012, acesta fiind termenul suspensiv care marchează începutul prescripţiei, iar potrivit art.6 din Codul Civil în vigoare: ”Prescripţiile, decăderile şi uzucapiunile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit.”

Acţiunea în rezoluţiune este o acţiune patrimonială şi este supusă prescripţiei extinctive, neexistând o prevedere legală care să declare acţiunea în rezoluţiune judiciară imprescriptibilă, deci vor deveni incidente dispoziţiile art.2501 Cod civil.

Referitor la legea procesual civilă instanța a constatat că este aplicabil Codul de procedură civilă în vigoare, având în vedere că cererea de chemare în judecată a fost introdusă la 28.12.2017, iar potrivit art.24 din Codul de proc.civ.: „Dispoziţiile legii noi de procedură se aplică numai proceselor şi executărilor silite începute după intrarea acesteia în vigoare”.

Potrivit prevederilor art.2501 alin.(1) Cod civil, drepturile la acţiune având un obiect patrimonial sunt supuse prescripţiei extinctive, afară de cazul în care prin lege s-ar dispune altfel.

Art.2.517 prevede că termenul prescripţiei este de 3 ani, dacă legea nu prevede un alt termen.

Potrivit art.2.524 : „(1) Dacă prin lege nu se prevede altfel, în cazul obligaţiilor contractuale de a da sau de a face prescripția începe să curgă de la data când obligaţia devine exigibilă şi debitorul trebuia astfel s-o execute.(2) În cazul în care dreptul este afectat de un termen suspensiv, prescripția începe să curgă de la împlinirea termenului sau, după caz, de la data renunțării la beneficiul termenului stabilit exclusiv în favoarea creditorului.(3) Dacă dreptul este afectat de o condiție suspensivă, prescripția începe să curgă de la data când s-a îndeplinit condiţia”.

În speţă, raportat la obiectul cererii introductive de instanţă, precum şi la prevederile legale invocate, suntem în prezenţa termenului general de prescripţie de 3 ani, care curge de la data împlinirii termenului suspensiv–data stabilită a se încheia contractul de vânzare cumpărare, respectiv 20 februarie 2012.

Instanța a reținut că prezenta acţiune a fost depusă la serviciul registratura din cadrul Judecătoriei T.-J. la data de 11.12.2018, așa cum rezultă din mențiunile înscrise  la fila 1 din dosar, cu mult peste termenul de 3 ani prevăzut de lege. De asemenea, în speţă nu s-a dovedit vreo cauza de  întrerupere ori de suspendare a cursului prescripţiei, aceasta având în vedere şi prevederile art.2537 pct.2 potrivit cărora prescripţia se întrerupe prin introducerea unei cereri de chemare în judecată, coroborate cu cele ale art.2539 alin.(2) Cod civil, potrivit cărora „ Prescripţia nu este întreruptă dacă cel care a făcut cererea de chemare în judecată sau de arbitrare ori de intervenţie în procedura insolvenţei sau a urmăririi silite a renunţat la ea, nici dacă cererea a fost respinsă, anulată ori s-a perimat printr-o hotărâre rămasă definitivă. Cu toate acestea, dacă reclamantul, în termen de 6 luni de la data când hotărârea de respingere sau de anulare a rămas definitivă, introduce o nouă cerere, prescripţia este considerată întreruptă prin cererea de chemare în judecată sau de arbitrare precedentă, cu condiţia însă ca noua cerere să fie admisă”. Cele două acţiuni care au avut ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, cea care a făcut obiectul dosarului ...., dosar în care reclamantul a renunţat la  acţiune şi cea care a făcut obiect dosarului nr....., dosar în care acţiunea a fost respinsă în mod definitiv la data de 02.06.2016, nu pot fi considerate astfel drept cauze de întrerupere, având în vedere prevederile legale mai sus invocate.

În considerarea celor mai sus expuse, instanța a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi a dispus respingerea acţiunii ca fiind prescrisă.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, instanţa a reţinut că pârâtul a solicitat cheltuieli de judecată prin întâmpinare, astfel încât  sunt aplicabile prevederile art.453 alin.1 C.pr.civ., potrivit cărora partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată. Astfel, instanţa a obligat reclamantul la plata către pârât a sumei de 900 lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat (filele 28, 29).

Împotriva sentinței civile nr.3.../20... pronunțată de Judecătoria T. J. în dosarul civil nr..... a declarat apel reclamantul S. O. criticând sentinţa pentru netemeinicie și nelegalitate.

Examinând legalitatea și temeinicia hotărârii atacate, prin prisma criticilor invocate, în limitele efectului devolutiv ale apelului determinate de ceea ce s-a apelat, conform dispozițiilor art.477 C.proc.civ., tribunalul, prin decizia  civilă nr.7/13.01.2020, a constatat următoarele:

Între părţi s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare–cumpărare autentificată sub nr.5.../... la B.N.P. .... prin care intimatul pârât s-a obligat să vândă apelantului și până la data de 20.02.2012 să încheie actul final de vânzare-cumpărare a unei suprafeţe de 325.000 m.p. din care suprafaţa de 322.500 m.p. situată în extravilanul localităţii ..., judeţul D..., amplasată în tarlaua 41, parcela 472/12, cu numărul cadastral 930, intabulată în cartea funciară a localităţii ... sub numărul 30603, preţul stabilit de comun acord fiind de 16.700 lei.

Din cuprinsul promisiunii rezultă că părţile au convenit ca actul de vânzare-cumpărare să fie încheiat cel târziu la data de 20 februarie 2012.

De asemenea, din încheierea de certificare nr.2/14 februarie 2012 emisă de B.N.P. .... (fila 5 – dosar nr...) rezultă că în data de 14.02.2012 apelantul reclamant  a refuzat rezoluțiunea actului.

Apelantul reclamant a formulat două acţiuni care au avut ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, formându-se dosarul ...., dosar în care reclamantul a renunţat la  acţiune şi dosarul nr....., cu acelaşi obiect, acţiunea fiind respinsă pe fond.

Astfel, prin Decizia nr.9.../...., pronunțată de Tribunalul G. în dosarul nr..... a fost respins apelul declarat de apelantul reclamant S. O.  împotriva sentinţei civile nr.7... din data de .... pronunţată de Judecătoria T.-J. în dosar nr..... în contradictoriu cu intimatul pârât B. N., având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic, din considerentele acestei decizii rezultând că prin sentinţa civilă nr.9.../.... ( fila 120 dosar apel) a fost admisă acţiunea formulată de petenta S. de C. şi D. A. Ş. C., în contradictoriu cu intimaţii C. L. G. de aplicare a Legii 247/2005, C. J. D.de aplicare a Legii 247/2005 şi B. N., s-a constatat nulitatea absolută a titlului de proprietate nr.12616/22.01.2009 în ce priveşte amplasamentul  terenului reconstituit în favoarea autorului pârâtului B.V.N. şi a fost respinsă cererea reconvenţională formulată de pârâtul reclamant  B. V.N., ca neîntemeiată.

Din conţinutul acestei sentinţe rezultă că titlul de proprietate nr.1.../... emis intimatului B.  N. a fost anulat, sentinţa rămânând definitivă şi irevocabilă  prin respingerea recursului conform deciziei nr../2011 din 24.11.2011 pronunţată de T. D.în dosarul nr. ..., astfel că, vânzătorul nu mai are calitatea de proprietar al terenului înstrăinat, întrucât până la momentul pronunțării deciziei nu i-a fost emis un alt titlu de proprietate valabil.

Așadar, s-a constatat ca impediment la executarea silită în natură a obligației asumate prin promisiunea de vânzare-cumpărare faptul că vânzătorul nu mai are calitatea de proprietar al terenului înstrăinat.

Ulterior soluționării acestui litigiu, la data de 11.12.2018 a fost promovată acțiunea dedusă judecății, înregistrată pe rolul Judecătoriei T. J.sub nr....., prin care apelantul reclamant S. O. a chemat în judecată pe pârâtul B. N.., solicitând instanţei ca prin sentinţa ce va pronunţa, să se dispună rezilierea promisiunii bilaterale de vânzare–cumpărare autentificată sub nr.5.../....la B.N.P. .... şi să fie obligat pârâtul să restituie reclamantului suma de 16.700 lei, cu cheltuieli de judecată.

Cu titlu preliminar, tribunalul a constatat că rezoluțiunea se aplică în caz de neexecutare a unor contracte cu execuție instantanee, pe când rezilierea  se aplică în cazul neexecutării unor contracte cu execuție succesivă.

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată de părți este o convenție cu execuție instantanee, nedând naștere unor prestații succesive în sarcina părților, ca atare calificarea juridică corectă a obiectului cererii deduse judecății este aceea de rezoluțiune a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare și restituire a sumei de 16700 lei cu privire la care s-a susținut de către apelant că a fost plătită la momentul încheierii antecontractului ca preț al vânzării viitoare.

Prin apelul formulat, apelantul reclamant a criticat soluția de admitere a excepției prescripției dreptului material la acțiune, critica adusă fiind aceea că nu putea fi reținută respectiva excepție raportat la data la care s-a respins apelul, respectiv data de 2.06.2016, astfel nefiind îndeplinit termenul general de 3 ani de zile ca aceasta să poată opera.

Tribunalul a constatat că nu există divergență între părți în ceea ce privește durata termenului de prescripție extinctivă aplicabil cererii deduse judecății sau asupra legii civile aplicabile acestui termen, cât și faptul că în mod corect a reținut  instanța de fond în ce privește durata termenului dispozițiile  art.2501 alin.(1) Cod civil, în conformitate cu care drepturile la acţiune având un obiect patrimonial sunt supuse prescripţiei extinctive, afară de cazul în care prin lege s-ar dispune altfel și dispozițiile art.2.517 care prevăd  că termenul prescripţiei este de 3 ani, dacă legea nu prevede un alt termen, în raport de care acțiunea dedusă judecății este într-adevăr supusă unui termen de prescripție de trei ani.

În ceea ce privește momentul de început al termenului de prescripție extinctivă, în raport de care se determină și legea civilă aplicabilă prescripției extinctive, potrivit art.6 din Codul Civil în vigoare în conformitate cu care ”Prescripţiile, decăderile şi uzucapiunile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit.”, tribunalul a constatat că în mod greșit instanța de fond a concluzionat că prescripția dreptului la acțiune al apelantului pentru a obține rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, cât și restituirea eventualului preț plătit a început să curgă la data de 20.02.2012, data prevăzută în antecontract pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Astfel, tribunalul a constatat că posibilitatea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic a fost considerată, atât în baza dispozițiilor art.1073 și art.1077 Cod civil 1864, cât și după reglementarea sa expresă, în ceea ce privește terenurile, prin art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 și, ulterior, în noul Cod civil, ca fiind o formă de executare silită în natură a obligațiilor asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a fost încheiată de părți la data de 15.09.2011, anterior intrării în vigoare a dispozițiilor Noului Cod civil, așadar îi sunt aplicabile dispozițiile art.1073 şi art.1077 Cod civil din 1864, potrivit cu care creditorul are dreptul la îndeplinirea exactă a obligației sale.

Unul dintre efectele specifice contractelor sinalagmatice  este acela că partea care este gata să-și execute obligația sau care și-a executat-o are de ales între a pretinde executarea silită a contractului ori a cere rezoluțiunea contractului.

Transpunând aceste principii în speța dedusă judecății, tribunalul a constatat că opțiunea apelantului reclamant a fost aceea de a pretinde executarea silită a antecontractului, sens în care a promovat acțiunea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, înregistrată sub nr....., soluționată definitiv prin Decizia nr.9../..., pronunțată de T.l G. în dosarul nr....., prin care a fost respins apelul declarat de apelantul reclamant S.O.  împotriva sentinţei civile nr.7... din data de ... pronunţată de Judecătoria T.-J. în dosar nr......

În aceste condiții, tribunalul a constatat că dreptul la acțiunea în rezoluțiunea antecontractului și la restituirea sumei eventual plătite cu titlu de preț anticipat, în cazul imposibilității de perfectare a contractului, începe să curgă de la data deciziei date în apel, respectiv 02.06.2016, prin care s-a confirmat imposibilitatea de perfectare a antecontractului, fiind întemeiată critica adusă prin apel sentinței apelate sub acest aspect.

Astfel,  față de dispozițiile art.6 din Noul Codul civil și data nașterii dreptului la acțiune pentru promovarea acțiunii pentru rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, respectiv 02.06.2016, devin incidente dispozițiile art.2523 din Noul Cod civil, în conformitate cu care prescripția începe să curgă de la data când titularul dreptului a cunoscut sau, după împrejurări, trebuia să cunoască nașterea lui.

Tribunalul a reținut  că atât timp cât promitentul-cumpărător a înțeles să promoveze cerere de chemare în judecată pentru a obține executarea în natură a obligației debitorului său de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare înăuntrul termenului de prescripție a dreptului de a cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dreptul său la acțiune pentru rezoluțiunea antecontractului și restituirea sumei eventual plătite cu titlu de preț anticipat a luat naștere la data deciziei date în apel, respectiv 02.06.2016, prin care s-a confirmat imposibilitatea de perfectare a antecontractului, aceasta fiind data la care a cunoscut cu certitudine că nu mai există posibilitatea executării în natură a obligației debitorului său și nu la data de 20.02.2012, așa cum a susținut intimatul.

Pentru toate aceste considerente, tribunalul a constatat că în mod greșit instanța de fond a stabilit că momentul de început al termenului de prescripție a dreptului de a obține rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare este data de 20.02.2012 și cum cererea de chemare în judecată a fost introdusă la data de 11.12.2018, înăuntrul termenului de prescripție de 3 ani care a început să curgă, așa cum s-a arătat mai sus, la data de 02.06.2016, astfel că  excepția prescripției dreptului la acțiune  reținută de prima instanță nu este întemeiată, critica apelantului fiind fondată, cauza fiind soluționată pe o excepție ce nu era incidentă.

În consecință, în baza art.480 alin.3 C.proc.civ.,  a fost admis apelul declarat de apelantul reclamant, a fost anulată sentința pronunțată de judecătorie și reținută cauza în vederea judecării în fond, acordând termen de judecată în acest sens la data de 10.02.2020, termen pentru care au fost citate toate părțile.

Procedând la judecarea cauzei pe fond, tribunalul constată că la data de 15.09.2011, reclamantul S. O., în calitate de promitent cumpărător și  pârâtul B. N., în calitate de promitent vânzător, au încheiat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr.5./.., la Biroul Notarului Public ...., prin care promitentul-vânzător s-a obligat să vândă, iar promitentul-cumpărător s-a obligat să cumpere, suprafața de 325.000 m.p.din acte, respectiv 322.500 m.p., teren situat în extravilanul comunei G., județul D., tarlaua 41, parcela 472/12, cu număr cadastral 930, intabulat în cartea funciară nr..... a localității G...., cu vecini la răsărit V.D., la apus P. D., la miazăzi De ..., la miazănoapte De ..., str.....

S-a menționat în convenție că promitentul-vânzător a dobândit dreptul de proprietate prin reconstituire, în baza Legii nr.18/1991, prin titlul de proprietate nr.1..../2009, eliberat de Comisia J... G..., iar prețul vânzării-cumpărării este de 16.700 lei, sumă cu privire la care s-a făcut mențiunea expresă în promisiune că a fost primită integral de către promitentul-vânzător la data autentificării promisiunii, urmând ca promitentul-cumpărător să intre în stăpânirea terenului la momentul întocmirii actului de vânzare-cumpărare.

În promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, părțile au stipulat și clauza potrivit căreia promitentul-cumpărător este de acord ca în situația în care promitentul-vânzător va găsi în termenul stipulat în convenție un cumpărător care să plătească un preț mai mare, să vândă aceluia, cu condiția de a i se restitui în întregime prețul plătit, moment în care vor rezilia promisiunea, promitentul-vânzător asumându-și obligația de a restitui prețul în întregime în cazul în care va vinde altui cumpărător ce va oferi un preț mai mare.

De asemenea, în promisiunea de vânzare-cumpărare a fost stipulată și clauza potrivit cu care în situația în care promitentul-vânzător se va răzgândi, acesta va restitui prețul primit, iar dacă promitentul-vânzător se va răzgândi, acesta va pierde prețul plătit, urmând ca actul final să fie încheiat la data de 20.02.2012.

Ambele părți au recunoscut încheierea acestei convenții, data nașterii raportului juridic între părți fiind aceea la care s-a manifestat acordul de voință în sensul vânzării, respectiv cumpărării terenului, 15.09.2011, ceea ce atrage incidența în cauză a dispozițiilor Codului civil din 1864.

Tribunalul constată că pârâtul nu a mai fost de acord să încheie contractul de vânzare-cumpărare, arătând prin întâmpinare că a comunicat reclamantului că în baza clauzei de dezicere stipulate în convenție nu mai dorește perfectarea convenției întrucât are o ofertă de preț mai mare, iar prețul menționat în antecontract nu este sincer și serios, consecința acestui fapt fiind nulitatea operațiunii de vânzare-cumpărare.

De asemenea, a mai susținut pârâtul în apărare că în realitate părțile au convenit asupra unui preț mult mai mare și nici suma primită nu a fost de 16700 lei, ci mult mai mică, convenția publică nefiind corespunzătoare realității și fiind încheiată în această modalitate urmare a încrederii acordate de către pârât reclamantului, astfel că prin notificarea din 09.02.2012 trimisă reclamantului a denunțat antecontractul potrivit clauzei de dezicere, astfel că nu se mai poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.

Reclamantul a promovat două acțiuni care au avut ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, formându-se dosarul nr......, în care reclamantul a renunțat la acțiune și dosarul nr....., în care prin sentința civilă nr.7766/2014, pronunțată de Judecătoria T..-J.., definitivă prin decizia nr.9.../....  a T. G., acțiunea a fost respinsă, reținându-se de către instanța de apel că titlul de proprietate al promitentului-vânzător a fost anulat, astfel că vânzătorul nu mai are calitatea de proprietar al terenului înstrăinat, întrucât până la momentul pronunțării deciziei nu i-a fost emis un alt titlu de proprietate valabil.

Constată tribunalul că într-adevăr, așa cum a susținut pârâtul prin întâmpinare, în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare au fost inserate două clauze de dezicere, care însă, contrar celor susținute de către pârât, nu au produs efecte juridice, fiecare clauză de dezicere fiind afectată potrivit voinței părților de o condiție, condiție care nu s-a realizat.

Clauza de dezicere este acea clauză contractuală prin care părțile își rezervă dreptul de a se răzgândi și de a desființa unilateral convenția, de regulă într-un anumit termen sau în anumite condiții.

Astfel, reține instanța că pentru a produce efecte juridice prima clauză de dezicere, era necesar ca pârâtul să facă dovada existenței situației premisă pentru a fi îndreptățit să renunțe în mod unilateral la convenție, respectiv aceea de a vinde terenul unui cumpărător, care să fi oferit un preț mai mare, condiție a cărei îndeplinire nu a fost dovedită în speță, ceea ce înseamnă că prima clauză de dezicere nu a produs efecte juridice.

În ceea ce privește cea de-a doua clauză de dezicere, reține instanța că exercitarea dreptului de denunțare unilaterală a convenției a fost condiționată de restituirea prețului primit și cum pârâtul nu a făcut dovada restituirii prețului primit de 16700 lei, nici această clauză nu a produs efecte juridice, promisiunea de vânzare-cumpărare fiind în ființă și la momentul promovării prezentei acțiuni.

Tribunalul constată de asemenea neîntemeiată apărarea pârâtului în sensul că notificarea din 09.02.2012 trimisă reclamantului a produs efectul denunțării unilaterale a promisiunii de vânzare-cumpărare, notificare cu privire la care reclamantul a arătat că a fost  făcută verbal și nu în formă scrisă (fila 35).

Astfel, nu s-a făcut dovada îndeplinirii condiției sub care a fost prevăzut dreptul de revocare unilaterală a contractului, respectiv aceea a restituirii prețului de 16700 lei vânzătorului, aspect susținut de către reclamant și la momentul întocmirii încheierii nr.2/14.02.2012 (fila 5, dosar atașat nr......). Un argument în plus în sensul că voința reală a părților a fost aceea a condiționării clauzei de dezicere de restituirea prețului, îl reprezintă și ceea ce s-a consemnat în această încheiere, în sensul că nu s-a reușit rezoluțiunea prin act notarial a promisiunii, față de refuzul promitentului cumpărător de a-și da acordul în acest sens întrucât nu i-a fost restituit prețul plătit.

Tribunalul constată că atât timp cât promitentul-vânzător nu a restituit prețul primit de 16700 lei, acesta nu a executat clauza de dezicere prevăzută în contract în favoarea sa, așadar nu a operat revocarea unilaterală a contractului, așa cum s-a susținut prin întâmpinare.

Ca atare, exercitarea dreptului potestativ, decurgând din clauza de denunţare unilaterală, de a se dezice de contract până la data prevăzută pentru perfectarea acestuia nu s-a făcut în speță cu respectarea clauzelor contractuale, nefiind restituită suma de 16700 lei în schimbul denunțării promisiunii de vânzare-cumpărare, astfel că denunțarea unilaterală a contractului nu a produs efecte juridice.

Cum rezoluțiunea promisiunii nu a avut loc urmare a activării valabile a  vreuneia din cele două clauze de dezicere, în speță devin incidente dispozițiile art.1020-1021 Cod civil din 1864, în raport de care, constatându-se neexecutarea de către promitentul-vânzător a obligațiilor asumate prin antecontract, promitentul-cumpărător este îndreptățit să ceară rezoluțiunea convenției.

Față de cele statuate prin  sentința civilă nr.7..../2..., pronunțată de Judecătoria T.-J., definitivă prin decizia nr.9./...a T. G., tribunalul constată că la momentul promovării prezentei acțiuni, reclamantul a dovedit imposibilitatea încheierii actului de vânzare-cumpărare datorită faptului că promitentul-vânzător nu mai are calitatea de proprietar al bunului promis, fiind astfel pe deplin justificată cererea sa de a se dispune rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare și de a fi obligat pârâtul la restituirea prețului primit.

Sub acest aspect, tribunalul reține neîntemeiată apărarea pârâtului în sensul că nu a primit suma de 16700 lei ca preț al terenului, față de recunoașterea pârâtului  din actul autentic încheiat de părți că acest preț a fost primit integral la momentul autentificării promisiunii, însușită de către pârât prin semnarea  actului, nefiind făcută dovada că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a fost un act simulat, așa cum s-a susținut implicit prin întâmpinare.

Pentru toate aceste considerente, va fi admisă  acțiunea civilă promovată de reclamantul S. O. împotriva pârâtului  B. N., se va dispune rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.5./.... și va fi obligat pârâtul să restituie reclamantului suma de 16700 lei.

În temeiul dispozițiilor art.453 C.proc.civ., reținând culpa procesuală a pârâtului, va fi obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 990 lei cheltuieli de judecată, constând în 940 lei taxă judiciară de timbru la fond (fila 13) și 50 lei taxă judiciară de timbru în apel (fila 15).

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite acțiunea civilă formulată de reclamantul S. O., cu domiciliul în T. J. împotriva pârâtului B. N.,.....

Dispune rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.5./..... și obligă pârâtul să restituie reclamantului suma de 16700 lei.

Obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de 990 lei cheltuieli de judecată.

Cu recurs în termen de 30 de zile de la comunicare, care se depune la T.. G..

Pronunțată prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței, azi, 06.07.2020, la T. G.. 

Preşedinte,

Judecător,

Grefier,

Domenii speta

Spete similare