Proprietate privată. Accesiune imobiliară. Drept de superficie.

Dosar nr. 4203/83/2008

DECIZIA CIVILĂ Nr. 30/Ap/17 Februarie 2009

 Sentinţa civilă nr.1675/ 10 aprilie 2006

Proprietate privată.

Accesiune imobiliară. Drept de superficie.

Apelul promovat de către reclamanţi priveşte, pe de o parte, dispoziţia sentinţei prin care le-a

fost refuzată cererea de obligare a pârâţilor la ridicarea plantaţiilor realizate pe terenul ce

formează proprietatea lor, şi, pe de altă parte,dispoziţia sentinţei prin care pârâţilor Y li s-a

recunoscut un drept de superficie pentru terenul aferent casei de locuit ce a format obiectul

contractului de vânzare-cumpărare.

Criticile care privesc acţiunea de obligare a pârâţilor la ridicarea plantaţiilor au fost 

acceptate de către instanţa de apel, reţinându-se, în fapt, că pârâţii Y au recunoscut la

interogatoriu (filele 66-67 din dosarul judecătoriei) că au plantat patru brăduţi ornamentali şi,

totodată, că, potrivit concluziilor cuprinse în raportul de expertiză tehnică întocmit de dl.

Goga Nicolae, pe terenul din litigiu, după anul 1990, au apărut alţi şase pomi, trei plantaţi de

către pârâţi, iar trei (un prun, un măr, un vişin) având o creştere naturală din drajoni.

În drept, asupra acestei chestiuni, tribunalul a reţinut incidenţa disp.art.494 alin.1 şi 2

Cod civil,texte în conformitate cu care, dacă plantaţiile au fost făcute de către o a treia

persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le păstra sau de a îndatora

pe acea persoană să le ridice. Dacă proprietarul terenului cere ridicarea plantaţiilor, această

operaţiune se va desfăşura pe cheltuiala celui care a realizat plantaţia, iar dacă cel dintâi

voieşte a le păstra, atunci el este dator să plătească terţului valoarea lor. Cu toate acestea, dacă

plantaţiile au fost făcute de către o a treia persoană de bunăcredinţă, proprietarul pământului

nu poate cere ridicarea plantaţiei, dar are dreptul, sau de a înapoia valoarea plantaţiei şi preţul

muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului.

Apreciind, pe temeiul dovezilor administrate în cauză şi pe temeiul împrejurărilor ce

rezultă din procesele purtate anterior de către părţi, că pârâţii nu pot fi socotiţi ca fiind de

bunăcredinţă în privinţa terenului (ei cunoscând, cel mai târziu, la data de06.02.1990, când s-a

încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, că obiectul vânzării îl formează

doar construcţia), tribunalul, în temeiul art.494 alin.1 şi 2 Cod civil, va dispune obligarea

pârâţilor la ridicarea plantaţiilor de pomi fructiferi, arbori şi arbuşti ornamentali, tufe de flori,

cultivate după anul 1990 pe terenul înscris în CF 3774 Satu Mare.

Criticile prin intermediul cărora reclamanţii îşi exprimă nemulţumirea faţă de soluţia

primei instanţe de recunoaştere a unui drept de superficie în favoarea pârâţilor sunt apreciate

de către tribunal ca fiind neîntemeiate.

Dovezile administrate în cauză relevă faptul că, pe terenul din litigiu, fiul, împreună cu

nora reclamanţilor,au edificat o casă de locuit, cu acordul reclamanţilor, adică al proprietarilor

tabulari ai terenului, şi, în aceste condiţii, tribunalul apreciază că încă la acel moment în

favoarea celor care au edificat construcţia s-a născut un drept de superficie, format din dreptul

de proprietate asupra edificiului şi dreptul de folosinţă asupra terenului aferent. De asemenea,

instanţa de apel consideră că la data de 06.02.1990, data încheierii contractului de vânzare-

cumpărare în formă autentică, atunci când s-a transmis în proprietatea pârâţilor dreptul asupra

construcţiei a avut loc şi un transfer al dreptului de folosinţă asupra terenului necesar

exploatării normale a construcţiei. Astfel se justifică şi declaraţia vânzătorilor din data de

07.02.1990 (fila nr.42 din dosarul primei instanţe), declaraţie prin care se atestă că, odată cu

construcţia, se transferă şi terenul în folosinţă veşnică. Prin urmare, dreptul de

superficie,recunoscut pentru prima oară în speţă pe cale judiciară prin sentinţa ce formează

obiectul apelului, izvorăşte dintr-o convenţie şi, de aceea, sunt inacceptabile criticile

reclamanţilor.

De altfel, chiar reclamanţii recunosc că o soluţie raţională presupune acordarea unui drept

asupra terenului în favoarea proprietarului construcţiei, însă sunt de părere că acesta nu

trebuie să fie dreptul de superficie, care se acordă gratuit, ci dreptul de servitute de trecere

constituit în favoarea proprietarului edificiului.

Tribunalul consideră că acest ultim argument al reclamanţilor nu poate fi primit, pe de

o parte, pentru că dreptul de superficie nu este un drept care se acordă cu titlu gratuit, aşa cum

susţin reclamanţii, titularul dreptului de proprietate  având posibilitatea să obţină o

despăgubire pentru lipsa de folosinţă, şi, pe de altă parte, pentru că varianta servituţii de

trecere oferită de către reclamanţi nu satisface exigenţele dispoziţiilor Codului civil în această

materie.

Apelul pârâţilor a fost apreciat ca fiind fondat doar în parte.

Potrivit concluziilor expertizei tehnice judiciare efectuată de ing. Markus Gheorghe,

terenul din litigiu, aferent casei de locuit situată în Satu Mare, str. A, nr.27/A, are o suprafaţă

măsurată de 886 mp. şi acesta face parte din parcela de teren în întindere de 1521 mp.,

individualizată prin nr. top 4744. De asemenea, în conformitate cu acelaşi raport de expertiză,

din cei 886 mp. o suprafaţă de 169mp. este ocupată ca teren aferent casei de locuit, 46 mp.

reprezintă cale de acces comună celor două imobile (deţinute de familiile Y, respectiv C), 85

mp. reprezintă suprafaţa construită la sol a casei de la nr.28/A, iar 38 mp. Sunt folosiţi ca

spaţiu tehnic.

În ceea ce priveşte folosul nerealizat de către reclamanţi, acelaşi expert conchide că

acesta se ridică la o valoare de 0,3 Euro/mp./lună, concluzie necontestată de către părţi în

urma comunicării raportului de expertiză.

În consonanţă cu raportul de expertiză tehnică întocmit de expertul agricol Goga

Nicolae, valoarea fructelor naturale aferente terenului în litigiu este nulă, raportat la

constatările realizate în fapt de către acesta, potrivit cărora terenul aferent grădinii era

nelucrat, neîngrijit, acoperit cu specii de plante specifice terenurilor nelucrate, că cei 20 de

pomi fructiferi, dintre care 14 plantaţi înainte de anul 1990, au o creştere naturală din drajoni,

nefiind plantaţi în mod ordonat.

În aceste circumstanţe factuale, tribunalul consideră că acţiunea reclamanţilor prin

care pretind obligarea pârâţilor la plata sumei de 10.800 Euro, reprezentând folosul nerealizat,

este întemeiată doar în parte şi, pe cale de consecinţă, va obliga pârâţii la plata către

reclamanţi a sumei de 2073,6 Euro, folos nerealizat în perioada01.09.1999-01.09.2002, pentru

terenul în suprafaţă de 192 mp. (169 mp. Teren aferent casei de la nr.28/A şi 23 mp.

reprezentând jumătate din suprafaţa de 46mp. afectată căii comune de acces, cale utilizată de

familia A şi familia C), valoare determinată prin înmulţirea suprafeţei de teren cu valoarea

stabilită prin raportul de expertiză (192 mp. x 0,3 euro/lună = 2073,6euro pentru întreaga

perioadă de timp).

Apelul exercitat de către chemaţii în garanţie a fost considerat ca fiind întemeiat în

întregime.

Potrivit cererii de chemare în garanţie, pârâţii solicită obligarea chemaţilor în garanţie

la restituirea contravalorii terenului în suprafaţă de 1500 mp., inclusă în preţul de vânzare,în

temeiul actului sub semnătură privată intitulat „Declaraţie”, din 07.02.1990şi contractului de

vânzare-cumpărare autentificat la 06.02.1990. Argumentarea acestei cereri se întemeiază pe

rezoluţia procurorului dată în dosar nr./P/2001, rezoluţie prin care s-a confirmat propunerea

de neîncepere a urmăririi penale împotriva vânzătorilor, deoarece a intervenit prescripţia

răspunderii penale, dar prin care s-a constatat că există fapta de înşelăciune,şi, în drept, pe

disp.art.998 Cod civil. 

Examinând această cerere din perspectiva criticilor cuprinse în motivele apelului,

tribunalul s-a preocupat mai întâi de incidenţa în cauză a disp.art.22 alin.1 din Codul de

procedură penală.

Potrivit acestui text, hotărârea definitivă a instanţei penale are autoritate de lucru

judecat în faţa instanţei civile care judecă acţiunea civilă, cu privire la existenţa faptei, a

persoanei care a săvârşit-o şi a vinovăţiei acesteia.

Având în vedere caracterul neechivoc al acestei norme, tribunalul, fără să se considere

obligat să recurgă la metodele de interpretare a legii, constată că rezoluţia procurorului de

neîncepere a urmăririi penale, indiferent de motivare, nu are autoritate în faţa instanţei civile,

fiindcă ea nu poate fi subsumată noţiunii de hotărâre definitivă a instanţei penale.

În speţă, însă, situaţia este complicată de împrejurarea că rezoluţia procurorului a fost

examinată de către două instanţe penale în urma plângerii şi, respectiv, recursului exercitat de

către chemaţii în garanţie, participanţi la încheierea convenţiei în calitate de vânzători.

Aparent, în aceste circumstanţe,rezoluţia procurorului, de vreme ce a fost menţinută de

către instanţa penală,ar trebui să aibă autoritate în faţa instanţei civile.

Cu toate acestea, tribunalul consideră că rezoluţia adoptată în cauză de către procuror

nu se impune în speţă în faţa instanţei civile în privinţa faptei, în privinţa persoanei care a

săvârşit-o şi în privinţa vinovăţiei acesteia, deoarece rezoluţia s-a consolidat în urma

demersului judiciar al chemaţilor în garanţie şi recunoaşterea unui asemenea efect ar însemna,

fapt absolut inadmisibil,încălcarea principiului non reformatio in pejus.

Aşa încât, instanţa de apel,nerecunoscând autoritatea în speţă a rezoluţiei procurorului,

a analizat delictul ale cărui victime se pretind pârâţii.

Având în vedere că, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare între

chemaţii în garanţie şi pârâţi, cartea funciară în care era înscris imobilul evidenţia cu claritate

împrejurarea că vânzătorii (chemaţii în garanţie) au un drept de proprietate doar asupra

construcţiei şi că titularii dreptului de proprietate asupra terenului sunt alte persoane, având în

vedere că prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică la data de

06.02.1990 s-a transmis în proprietatea cumpărătorilor doar dreptul de proprietate asupra

construcţiei şi, deopotrivă, având în vedere declaraţia din data de 07.02.1990,dată de către

aceiaşi vânzători, tribunalul consideră că nu se poate reţine că cei care au participat la

operaţiunea de vânzare-cumpărare în calitate de vânzători  i-ar fi indus în eroare pe

cumpărători cu privire la faptul că obiect al vânzării îl formează şi terenul, fiindcă, cel mai

târziu la data încheierii contractului în formă autentică, cumpărătorii au aflat în mod oficial că

terenul nu face obiectul vânzării. Astfel fiind, tribunalul apreciază că în speţă nu se poate

reţine săvârşirea unui delict civil de către chemaţii în garanţie şi, pe cale de consecinţă,

urmează să respingă cererea formulată de către pârâţi în această privinţă.

În altă ordine de idei, tribunalul este de părere că cererea pârâţilor îndreptată împotriva

chemaţilor în garanţie este prescrisă, ca efect al incidenţei disp.art.1, art.3 alin.1 şi art.8

alin.1din Decr.nr.167/1958 privitor la prescripţia extinctivă, fiindcă, dacă am admite, prin

absurd, că a existat totuşi un delict de inducere în eroare,atunci termenul general de

prescripţie a început să curgă imediat ce pârâţii au cunoscut paguba şi pe cei răspunzători de

ea (a se vedea, în această privinţă,procesele anterioare purtate, procese iniţiate în ianuarie

1992) şi până la data promovării acţiunii de faţă acest termen s-a împlinit.

În ceea ce priveşte cererea formulată de către pârâţi în temeiul art.294 alin.2 Cod

procedură civilă,tribunalul a decis să o respingă pe considerentul că ea depinde întrutotul de

soluţia dată cererii de chemare în garanţie şi, cum această cerere a fost refuzată, se impune şi

respingerea acestei cereri.

Domenii speta

Spete similare