Dosar nr.396/179/2007
Tip speta : sentinta civila
Data spetei : s.c. nr.83/20.02.2008
Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instante , reclamantii C.D. si C.C. au chemat în judecata pe pârâtul R.D., solicitând pronuntarea unei hotarâri judecatoresti prin care sa se constate vânzarea-cumpararea imobilului compus din suprafata de 393 mp. si constructiile C1 - locuinta P+1 , construita din caramida si BCA , acoperita cu tigla si azbociment , formata la parter din 2 camere si hol , iar la etaj doua camere , balcon si terasa , în suprafata construita de 46,82 m.p. , C2 - garaj , în suprafata construita de 19 m.p. , imobil situat în comuna B., jud.T. , cu cheltuieli de judecata .
În motivarea actiunii au învederat ca au încheiat cu pârâtul , la data de 13 mai 2005 antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 469 / 13.05.2005 la BNP D.S. din Babadag , jud.Tulcea , acesta obligându-se a le înstraina imobilul sus mentionat , pretul vânzarii fiind de 265.000.000 lei ROL, plata pretului facându-se integral la data încheierii antecontractului de vânzare-cumparare .
S-a sustinut ca pârâtul s-a obligat prin antecontractul de vânzare-cumparare încheiat ca pâna la data de 13 mai 2006 sa faca demersurile necesare pentru încheierea contractului în forma autentica , însa acesta nu a înteles sa se conformeze obligatiei asumate si desi s-a procedat la notificarea sa prin executorul judecatoresc , conform notificarii emise la data de 4 septembrie 2006, demersurile au ramas fara rezultat .
S-a sustinut totodata ca de la încheierea antecontractului de vânzare-cumparare au intrat în posesia imobilului si îl folosesc si în prezent , fara a fi tulburati de nimeni .
Astfel , în temeiul principiului executarii în natura a obligatiilor s-a apreciat ca în aceste împrejurari a devenit necesara introducerea prezentei actiuni , invocându-se ca asa cum se arata în art.1294 cod civil " vinderea este o conventie prin care doua parti se obliga între sine , una transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta îi plati celei dintâi pretul lui " .
De asemenea s-a sustinut ca în conformitate cu dispozitiile art.1295 cod civil " vinderea este perfecta între parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator , în privinta vânzatorului , îndata ce partile s-au învoit asupra lucrului si asupra pretului " , ori desi s-au învoit asupra lucrului si asupra pretului , conventia nu a fost perfectata la notariat din culpa pârâtului .
Mai mult , s-a sustinut ca în conformitate cu art.1074 cod civil , " creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligatiei , si în caz contrar are dreptul la dezdaunare ." S-a învederat ca solicita îndeplinirea exacta a obligatiei fara a mai solicita dezdaunari si în acest context solicita pronuntarea unei hotarâri judecatoresti care sa tina loc de act de vânzare-cumparare asuprea imobilului aflat în litigiu .
În drept,s-au invocat disp. art.1294 si urm.Cod civil , 1074 si urm. Cod civil .
În sustinerea actiunii s-au depus: antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.469 /13.05.2005 la BNP D.S.-Babadag si notificarea adresata pârâtului , în cursul judecatii depunându-se si Planul de amplasament si delimitare a corpului de proprietate .
Prin întâmpinare pârâtul a sustinut în esenta ca pretul consemnat în antecontractul de vânzare-cumparare nu este real . S-a sustinut ca în conformitate cu certificatul fiscal nr.1686/13.05.2005 eliberat de Primaria comunei B.în ziua semnarii antecontractului , imobilul avea o valoare de impozitare de 510.820 lei ROL, astfel ca nu era în interesul sau sa încheie un contract la un pret mai mic decât valoarea reala a imobilului , între parti neexistând nici o relatie de rudenie sau de prietenie .
Astfel , s-a sustinut ca pretul vânzarii nu este real si este stabilit mult sub valoarea de impozitare si sub valoarea de piata a imobilului .
A aratat pârâtul ca a promis ca le vinde imobilul reclamantilor la valoarea de impozitare si ca acestia i-au achitat suma de 265.000.000 lei Rol , urmând ca diferenta de suma sa-i fie achitata ulterior încheierii antecontractului , respectiv în luna septembrie 2005 .
De asemenea s-a sustinut ca în prezent reclamantii ocupa o suprafata de teren care nu este în concordanta cu întelegerea stipulata în antecontractul de vânzare-cumparare.
A mai sustinut pârâtul ca fiind suferind de insuficienta respiratorie fusese internat în spital la data de 10 mai 2005 , fiind externat ca urmare a restabilirii starii de sanatate , urmând de asemenea sa se reinterneze însa la insistentele reclamantilor s-a prezentat la notariat în vederea încheierii antecontractului de vânzare-cumparare , motiv pentru care a sustinut ca desi a semnat antecontractul de vânzare-cumparare , acesta nu exprima vointa sa cu privire la pret .
În sustinerea apararilor sale pârâtul a depus : plan de amplasament si delimitare a corpului de proprietate intravilan scara 1: 500 , plan de amplasare si delimitare a corpului de proprietate intravilan scara 1: 2000 , certificat de atestare fiscala nr.2003/18.04.2007 , chitante privind achitarea impozitului, titlul de proprietate nr.94884 eliberat la data de 1.08.2005 de catre Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor Tulcea , bilet de trimitere catre Spitalul Judetean Tulcea - Serviciul Pneumoftizilogie , bilet de iesire din spital , schite cadastrale .
În cauza au fost administrate probatorii cu martori , interogatorii si s-a dispus de asemenea efectuarea a doua expertize tehnice având ca obiectiv individualizarea si delimitarea suprafetei de 393 m.p. ce a constituit obiectul antecontractului de vânzare-cumparare .
Solutionând cererea , instanta retine urmatoarele :
Prin antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.469/13.05.2005 la BNP D.S. -Babadag, pârâtul R.D., în calitate de promitent vânzator, s-a obligat sa vânda reclamantilor din totalul imobilului proprietatea sa compus din suprafata de 873 mp. teren si trei corpuri de constructii : C1 -locuinta P+1 , construita din caramida si BCA , acoperita cu tigla si azbociment , formata la parter din doua camere si hol ,iar la etaj doua camere , balcon si terasa , în suprafata construita de 46,82 mp. , C2 -garaj în suprafata construita de 19,00 mp. si corp separat C3 - atelier foto , în suprafata construita de 33,54 mp. , imobil situat în B. judetul T. , suprafata de 393 m.p. teren si constructiile : C1 - locuinta P+1 , construita din caramida si BCA , acoperita cu tigla si azbociment formata la parter din doua camere si hol ,iar la etaj doua camere , balcon si terasa , în suprafata construita de 46,82 mp. , C2 -garaj în suprafata construita de 19,00 mp. , dupa obtinerea documentatiei necesare vânzarii (adeverinte de la primarie, certificat de atestare fiscala, titlu de proprietate , documentatie cadastrala) , imobilul înstrainat fiind dobândit de promitentul-vânzator prin construire - fara a detine autorizatie de construire , iar terenul prin cumparare , în baza actului autentificat sub nr. 1677/28 octombrie 1991 la fostul notariat de stat local Babadag si prin reconstituirea dreptului de proprietate , conform procesului-verbal nr.2312/22.04.2005 eliberat de Comisia locala pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor B. , judetul Tulcea .
Pretul acestei înstrainari a fost în suma de 265.000.000 lei fiind achitat integral de promitentii-cumparatori la data autentificarii antecontractului de vânzare-cumparare, astfel cum rezulta din antecontract .
În antecontractul de vânzare-cumparare al partilor s-a prevazut ca promitentii-cumparatori pot intra în stapânirea de fapt a imobilului de la data perfectarii antecontractului , respectiv 13 mai 2005 , iar în stapânirea de drept de la data perfectarii contractului de vânzare-cumparare în forma autentica .
Totodata s-a prevazut ca în cazul în care una din parti va refuza încheierea actului în forma autentica vor suporta consecintele acestui refuz , respectiv promitentul vânzator va restitui pretul primit plus jumatate din acesta , iar promitenta cumparatoare va pierde jumatate din pretul platit .
La interogatoriu luat pârâtului acesta a sustinut ca refuzul sau de a încheia în forma autentica contractul de vânzare-cumparare este determinat de pret , acesta solicitând o diferenta de pret de 28.600 lei RON .
Martorii audiati în cauza au aratat ca reclamantii au intrat în posesia imobilului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumparare imediat dupa încheierea antecontractului de vânzare-cumparare aratând ca ulterior pârâtul a contestat linia de hotar si a adus o serie de modificari împrejmuirii efectuate conform întelegerii partilor , modificând gardul dintre cele doua corpuri de proprietate , edificând ulterior încheierii antecontractului o marchiza si o magazie în terenul înstrainat .
Desi la interogatoriu a solicitat a-i fi achitata diferenta de pret sus mentionata , ulterior pârâtul a invocat exceptia inadmisibilitatii actiunii cât si exceptia exercitarii abuzive a drepturilor procesuale .
În sustinerea exceptiei inadmisibilitatii actiunii a sustinut ca reclamantii nu au dreptul sa formuleze prezenta actiune întrucât între reclamanti si pârâti exista încheiata o conventie legal facuta - respectiv antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.13 mai 2005 , conventie care , în conformitate cu prevederile art.969 cod civil are putere de lege între partile contractante .
S-a sustinut ca clauza inserata în conventie este o clauza penala si conform acestei clauze " în cazul în care una din parti va refuza încheierea actului în forma autentica va suporta consecintele dupa cum urmeaza : promitentul vânzator va restitui pretul primit plus jumatate din acesta , iar promitentul cumparator va pierde jumatate din pretul platit" , fiind stabilite astfel sanctiunile nerespectarii conventiei legal încheiate între partile contractante .
S-a apreciat ca , în mod abuziv , reclamantii au formulat prezenta actiune încercând sa încalce clauza penala stipulata în antecontractul de vânzare-cumparare , solicitându-se a se constata ca reclamantii nu au dreptul de a formula prezenta actiune si ca au introdus-o cu rea-credinta cu intentia de a-l constrânge sa încheie contractul de vânzare-cumparare în forma autentica .
Reclamantii au solicitat respingerea exceptiilor invocate ca fiind nefondate .
Au sustinut ca în calitate de Creditori ai obligatiei au latitudinea de a solicita executarea obligatiei, art.1068 din Codul civil stipulând ca , " creditorul are facultatea de a cere de la debitorul care n-a executat obligatia la timp , sau îndeplinirea clauzei penale , sau aceea a obligatiei principale " .
Cu privire la exceptia exercitarii abuzive a drepturilor procesuale s-a apreciat de asemenea ca este nefondata , sustinându-se în esenta ca aceasta exceptie ar putea fi invocata eventual " împotriva pârâtului de rea-credinta care pe lânga faptul ca nu respecta conventia mai doreste si bani în plus fata de pretul convenit si achitat integral " .
Expertiza tehnica întocmita de expert M.R. a conchis ca suprafata de teren ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumparare are o deschidere stradala la limita cu strada Republicii de 13,37 m liniari , iar la limita cu strada Unirii , de 25,90 m liniari .
S-a conchis ca terenul ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumparare, este împrejmuit cu gard , dar aceasta împrejmuire a suferit modificari de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumparare si pâna în prezent , în sensul ca pârâtul a modificat gardul dintre imobilul proprietatea sa si proprietatea reclamantilor , pe latura perpendiculara pe strada Republicii , micsorând suprafata înstrainata reclamantilor cu 64,47 m.p. de teren .
De asemenea s-a conchis ca ulterior datei încheierii antecontractului de vânzare-cumparare pârâtul a edificat în terenul înstrainat , o marchiza în suprafata construita la sol de 7,20 m.p. , iar alipit casei înstrainate , pârâtul a edificat o magazie în suprafata totala construita la sol de 25,46 m.p. , din care suprafata de 4,18 m.p. sunt edificati în terenul înstrainat reclamantilor ,realizarea constructiilor sus mentionate facându-se fara obtinerea autorizatiei de construire pentru aceste constructii .
S-a mai concluzionat ca aceste constructii noi edificate au fost efectuate atât fara autorizatie de construire cât si cu inexistenta acordului notarial al vecinului , acord necesar pentru constructiile edificate pe hotar .
Pe planul de situatie a fost individualizata linia de hotar , delimitându-se astfel terenul ce a facut obiectul antecontractului , în concordanta cu antecontractul de vânzare-cumparare.
Pârâtul a formulat obiectiuni sustinând ca terenul ce face obiectul antecontractului nu a fost delimitat în concordanta cu planul de amplasament si delimitare a corpului de proprietate , plan parte integranta la antecontractul de vânzare-cumparare .
Raspunzând la obiectiunile formulate s-a aratat ca pe planul anexat antecontractului de vânzare-cumparare , nu sunt indicate nici un fel de cote (distante ) care sa arate întelegerea partilor , fiind aratata pe plan situatia existenta la data încheierii actului.
S-a conchis ca linia de hotar pe care o invoca în prezenta pârâtul , nu poate fi în nici un caz peretele casei de locuit , deoarece casa de locuit are si un trotuar , iar ferestrele casei de locuit nu pot fi pe hotar , cu vedere spre lotul pârâtului.
De asemenea s-a conchis ca magazia pârâtului fiind edificata pe terenul înstrainat , în conditiile în care se insista pe pastrarea marchizei edificata ulterior de catre pârât , se propune un plan de situatie în aceasta varianta .
Cea de a doua expertiza întocmita de expert L.G.V.a conchis de asemenea ca determinarea suprafetei de 393 m.p. ce a facut obiectul antecontractului s-a facut în baza schitei plan de situatie anexa la antecontract , determinându-se suprafata terenului hasurat si etichetat " se vinde " din planul de amplasament si delimitare a corpului de proprietate ce a stat la baza încheierii antecontractului .
S-au reiterat concluziile raportului de expertiza întocmit de M. R., concluziile fiind retinute în baza acelorasi considerente sus mentionate de catre expert M.R. .
Analizând exceptiile invocate de catre pârât se apreciaza ca acestea sunt nefondate .
Prin antecontractul de vânzare-cumparare partile au convenit vânzarea imobilului sus mentionat , perfectarea antecontractului urmând a se face dupa obtinerea documentatiei necesare vânzarii , adeverinta de la Primarie , titlu de proprietate , certificat fiscal , documentatie cadastrala .
Titlul de proprietate a fost obtinut de catre pârât la data de 1.08.2008 , prin titlu de proprietate nr.94884 emis de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Tulcea , reconstituindu-se pârâtului dreptul de proprietate asupra 873,18 m.p. teren aferent imobilului .
Clauza inserata în antecontractul de vânzare-cumparare al partilor potrivit cu care , în cazul în care una din parti va refuza încheierea actului în forma autentica va suporta consecintele sus mentionate , se apreciaza ca are semnificatia unei clauze de arvuna , în sensul art. 1298 din Codul civil si nu a unei clauze penale .
Cum în conventia partilor nu s-a prevazut faptul ca partea care nu se afla în culpa nu poate cere executarea silita a antecontractului , clauza disputata de parti , referitoare la restituirea pretului primit plus jumatate din acesta , este o simpla clauza de arvuna , si nu de dezicere .
Clauza de dezicere este independenta de orice idee de culpa a partii contractante , reprezentând posibilitatea , convenita cu cealalta parte , de a se razgândi , respectiv de a renunta unilateral la executarea conventiei fara ca partea cealalta sa poata cere executarea ei silita .
În cauza procedarea în fapt a partilor la predarea-preluarea imobilului ce a facut obiectul antecontractului în stapânire, folosinta acestuia îndelungata de catre promitentii cumparatori, solicitarea diferentei de pret de catre pârât , presupune ca partile au înteles sa-si mentina promisiunea de a vinde , respectiv de a cumpara .
Aceste împrejurari , exclud , practic , ideea ca intentia lor , exprimata prin clauza vizând restituirea pretului primit plus jumatate din pret , ar fi aceea de renuntare unilaterala la executarea antecontractului , deci de convenire a unei clauze de dezicere , neexistând nici o ratiune pentru care promitentul vânzator sa se oblige la a nu înstraina obiectul antecontractului pâna la data perfectarii vânzarii, daca în intentia lor ar fi existat posibilitatea renuntarii unilaterale la perfectarea vânzarii .
Potrivit dispozitiilor art.1298 din codul civil , daca vânzarea nu s-a executat din cauza culpei uneia din partile contractante , partea în culpa pierde arvuna data sau o restituie îndoita afara numai daca partea , care nu este în culpa , cere executarea contractului . Rezulta ca arvuna se înfatiseaza ca un fel de clauza penala , stipulata pentru cazul când vânzarea nu s-ar mai realiza din culpa uneia din parti .
Partile erau libere sa dea arvunei caracterul unei clauze de renuntare în sensul ca oricare dintre ele îsi putea rezerva dreptul de a nu mai încheia vânzarea , pierzând pretul platit sau pretul plus jumatate , dar acest caracter derogatoriu trebuia specificat în mod expres , în sensul ca cealalta parte , care nu se afla în culpa , nu poate cere executarea silita a antecontractului , pentru ca fara o manifestare categorica de vointa nu se poate presupune o astfel de derogare de la principiul dupa care contractele sunt obligatorii între parti si nu pot fi reziliate în mod unilateral .
Cum în conventia partilor nu s-a prevazut expres ca partea care nu se afla în culpa nu poate cere executarea silita a antecontractului , clauza disputata de parti nu poate fi calificata a fi de dezicere , aceasta fiind o simpla clauza de arvuna , în raport si de împrejurarile sus retinute .
Apararile sustinute de pârât potrivit carora pretul stipulat în antecontractul de vânzare-cumparare nu este real nu pot fi retinute , pârâtul nefacând o atare dovada ca pretul consemnat în antecontractul de vânzare-cumparare nu este cel real si determinat prin efectul vointei lor materializata în antecontractul de vânzare-cumparare .
Pretul fiind platit integral la data întocmirii antecontractului , cumparatorii intrând în posesia imobilului dupa perfectarea conventiei , din anul 2005, pârâtul nu poate fi îndreptatit sa solicite plata unei diferente de pret pe motiv ca elementele de apreciere a pretului au fost altele decât acelea avute în vedere la întocmirea antecontractului .
Perfectarea antecontractului în forma autentica neputându-se realiza din culpa pârâtului , se apreciaza ca exceptia inadmisibilitatii actiunii invocata , în raport si de prevederile art. 1073 cod civil , este nefondata , creditorul având dreptul potrivit art.1073 cod civil de a dobândi îndeplinirea exacta a obligatiei , si în caz contrar având dreptul la dezdaunare .
Pentru aceleasi considerente se apreciaza exceptia exercitarii abuzive a actiunii ca fiind nefondata .
Astfel , se apreciaza ca refuzul pârâtului de a încheia actul de transfer al dreptului de proprietate , în forma ceruta de lege , îndreptateste pe reclamanti sa se adreseze instantei de judecata pentru constatarea raportului juridic de transfer al dreptului real si da dreptul sa obtina o hotarâre judecatoreasca care sa tina locul actului autentic de vânzare-cumparare .
Ca atare , în baza principiului fortei obligatorii a contractelor , si în lumina dispozitiilor art.1294 si 1073 cod civil instanta va admite actiunea civila si va constata intervenita între parti vânzarea imobilului în litigiu , imobil individualizat în expertiza tehnica întocmita de expert M.R. , în varianta nr. II , anexa la raportul de expertiza , opinându-se pentru aceasta varianta în raport de situatia actuala a planului de amplasament al constructiile edificate ulterior de catre pârât .
Vazând si dispozitiile art.274 cod pr.civila urmeaza a obliga pârâtul la 699 lei cu titlu de cheltuieli de judecata .
Prezenta hotarâre va tine loc de act de proprietate .
Judecătoria Târgu Mureș
Cerere de constatare nulitate absoluta antecontract de vanzare-cumparare si contracte de vanzare cumparare pentru cauza ilicita si validare antecontract vanzare-cumparare , respinsa
Judecătoria Iași
Hotarare care sa tina loc de act autentic. Constatare vacanta succesorala.
Judecătoria Pașcani
Hotărâre care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare. Excepţia lipsei calităţii procesuale pasive - noţiunea de avânzi-cauza. Principiul forţei obligatorii a actului juridic civil.
Judecătoria Caracal
Hotarare care tine loc de act autentic
Judecătoria Buzău
Efectul omisiunii înscrierii termenului de plată în angajamentul unilateral asupra valabilităţii obligaţiei asumate