Civil.privilegiul asociaţiei de proprietari. ipoteca băncii. ordinea de preferinţă

PRIVILEGIUL ASOCIAŢIEI DE PROPRIETARI. IPOTECA BĂNCII. ORDINEA DE PREFERINŢĂ.

Deliberând asupra cauzei civile de față constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buzău la data de 18.09.2015 sub nr. /200/2015, Regia a solicitat, în contradictoriu cu intimatul BEJ, modificarea proiectului de distribuire incheiat in Dosarul executional /2013 in sensul atribuirii regiei a diferentei de la 1078,55 lei la 16543,53 lei.

În motivarea cererii, contestatoarea a arătat că prin proiectul de distribuire sume intocmit la 24.08.2015 in dosarul executional /2013 BEJ a propus atribuirea catre regie doar a cheltuieililor de judecata si a taxelor de executare in cuantum de 1078,55 lei/242,85 euro, prin rap. la prevederile art. 865 al. 1 lit. C Cod procedura civila considerandu-se ca desi creanta este privileagiata nu poate fi atribuita in fata creantei  ipotecare. Prin adresa nr. 6967/19.08.2015 regia a procedat in termen la depunerea titlurilor si inscrierea creantelor  pentru suma de 16543,53 lei.

Asa cum se retine si de catre BEJ, regia pentru creanta sa are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar intabulat in Cartea funciara, creantele fiind preluate dela asociatia de proprietari prin efectul contratelor de cesiune de creanta. Potrivit art. 51 al. 1 din Legea 230/2007, asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condomeniu precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute.

Prin raportare la aceste dispozitii efectele privilegiului imobiliar cu rang prioritar asupra creantei regiei impune recuperarea acestora dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute. In acest sens contestatoarea considera ca in proiectul de distributie a fost strecurata o eroare de interpretare dublata de o omisiune de precizare a temeiului de drept in baza caruia s-a procedat la atribuirea bancii a sumei de  ramase. Fata de retinerea BEJ in procesul verbal de conciliere precum ca regia desi creditor privilegiat  nu se poate situa in fata creditorului ipotecar prin raportare la prev. art. 2421 Cod civil si art. 2432 al. 2 Cod civil contestatoarea considera ca in speta de fata dispozitiile mai sus mentionate sunt inaplicabile prin raportare la principiul juridic “specialia generalibus derogant” motivat de faptul ca acest principiu juridic care implica faptul ca norma speciala e cea care deroga de la norma generala si ca norma speciala este de stricta intrepretare la cazul respectiv. Mai mult, o norma generala nu poata inlatura o norma speciala, deoarece norma generala reprezinta situatia de drept comun, iar norma speciala constituie exceptia, trebuie repsectate doua reguli: norma speciala deroga de la norma generala si norma generala nu deroga de la norma speciala.

Contestatoarea mentioneaza faptul ca a formulat in termen legal obiectiuni la proiectul de distribuire sume  urmare a acestei actiuni avand loc la sediul BEJ concilierea partilro in data de 16.09.2015, orele 12:00. In procesul verbal incheiat in urma concilierii regia si-a mentinut punctul de vedere expus in obiectiunile la proiectul de distribuire sume, punct de vedere reiterat  si in cuprinsul prezentei.

Acţiunea a fost timbrată cu taxa de timbru în cuantum de 878 de lei. În susţinerea cererii contestatoarea solicită proba cu înscrisuri sens în care a depus la dosarul cauzei, în copie, un set de înscrisuri (filele 5-15).

Intimata a  formulat întâmpinare (fila 27) solicitând respingerea acţiunii. În combaterea cererii, intimatul  a arătat că, imobilul proprietatea garantilor ipotecari Aurora si Oprea a fost scos la licitatie in dosarul executional /2013 al BEJ  la cererea creditoarei ipotecare fiind adjudecat de Daniel  pentru suma de 29500 euro. La data de 24.08.2015 Bej a intocmit proiectul de ditribuire sume . impotriva acestui proiect  au formulat obiectiuni si Asociatia de Poprietari  . Imobilul a fost grevat cu ipoteca de rang I in favoarea creditoarei conform contractelor de ipoteca.

Din inscrisuirle aflate la dosarul cauzei rezulta ca banca si-a intabulat dreptul de ipoteca asupra imobilului anterior inscrierii privilegiului de catre contestatoarea Asociatia de Proprietari , fapt precizat si in procesul verbal de distribuire. La data de 22.05.2008 prin Contractul de cesiune de creante nr. /22.05.2014 creanta Asociatiei de Proprietari a fost cesionata  de catre aceasta in favoarea RAM Buzau. Privilegiul contestatoarei este un privilegiu special imobiliar care ii confera acesteia atat dreptul de preferinta cat si dreptul de urmarire, dar numai daca au fost indeplinite conditiile de publicitate. Contestatoarea are caliattea de creditor privilegiat  privilegiul sau special derivand din Legea nr. 230/2007 in caz de conscurs intre privilegiul acestuia si ipoteca imobiliara recunoscuta in favoarea bancii, contestatoarea fiind creditor cu rang preferential  numai daca si-a inscris privilegiul in Cartea Funciara mai inainte ca ipoteca sa fi fost inscrisa. Ori aceasta conditie nu este intrunita in cauza  de vreme ce ipoteca este inscrisa  in anul 2008, data incheierii contractului de ipoteca, iar contestatoarea si-a intabulat acest drept  prin incheierea 1828/14.01.2014 a OCPI – BCF Buzau. Avand in vedere ca rangul este dat de momentul inscrierii in cartea funciara, acesta nu poate fi rang egal  cu ipoteca bancii  asa cum afirma contestatoarea  in mod evident raportat la criteriul publicitatii, ipoteca premerge privilegiului.

În drept, au fost invocate dispoz.art. 205 si urmatoarele Cod procedura civila. În combaterea cererii de chemare în judecată intimata  a solicitat proba cu înscrisuri.

Prin incheierea din 08.12.2015 Judecatoria Buzau a admis exceptia conexitatii si a dispus inaintarea dosarului nr. /200/2015 la completul investit cu prezenta cauza.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Intrucat creditoarea SA a sesizat organul de executare silita la data de 21.08.2013 instanta retine ca in prezenta cauza sunt aplicabile dispozitiile Noului cod de procedura civila, in conformitate cu art. 622 alin. 2.

Asa cum rezulta din extrasul de carte funciara din 08.11.2010 (fila 62 din dosarul conexat), asupra bunului suspus executarii silite in dosarul executional nr. /2013, respectiv apartamentul nr. 17 situat in mun. Buzau, , creditoarea avea inscris in carte funciara un drept de ipoteca.

Conform incheierii nr. /14.01.2014 emisa de OCPI Buzau (fila 11 la dosar), RAM Buzau a inscris in carte funciara un drept de ipoteca la data de 14.01.2014. Acest fapt rezulta si din extrasul de carte funciara din data de 28.05.2014

In ce priveste dreptul Asociatiei de proprietari, instanta retine ca, potrivit incheierii nr. /28.05.2014 emisa de OCPI Buzau, asociatia a inscris in carte funciara un drept de ipoteca la data de 28.05.2014.

Este de remarcat faptul ca, atat dispozitiile codului civil de la 1864 – art. 1738, cat si cele ale Noului cod civil – art. 2342, dau prioritate dreptului care a fost inscris primul in cartea funciara.

Intr-adevar, potrivit dispoziţiilor art. 51 din Legea nr. 230/2007, asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute. De asemenea, potrivit art. 26 din Normele metodologice aprobate prin HG nr. 1588/2007, asociaţia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi a altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.

Totusi, privilegiul de care se prevalează asociatia de proprietari este un privilegiu special imobiliar. Din prevederile art. 51 din Legea nr. 230/2007 rezultă că privilegiul asociatiei pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contributie la cheltuielile acesteia poartă doar asupra apartamentelor si a altor spatii proprietăti individuale ale proprietarilor din condominiu. Cu alte cuvinte privilegiul este unul special el afectând o anumită categorie de imobile, cele din condominiu si nu toate imobilele proprietarului debitor al asociatiei. Numai în măsura în care privilegiul purta asupra tuturor imobilelor debitorului se putea vorbi de un privilegiu general.

Pe de altă parte, alin. 2 al aceluiasi art. 51 prevede că privilegiul se înscrie în cartea funciară, iar o asemenea prevedere ar fi fost inutilă în măsura în care nu ar fi fost vorba de un privilegiu special întrucât doar privilegiile speciale sunt supuse înscrierii în cartea funciară pentru a dobândi rang prioritar în raport cu alte garantii imobiliare.

În consecinta, privilegiul asociatiei fiind unul special, derivând din legea nr. 230/2007, se aplică regula concursului cu ipoteca, reglementat de art. 2342 alin. 2 teza a II-a cod civil, care prevede conditia înscrierii privilegiului special în cartea funciară pentru a avea rang prioritar fată de ipotecă. Cum privilegiul a fost înscris de asociatie ulterior înscrierii ipotecii creditoarei, rezultă că nu poate fi preferat ipotecii, motiv pentru care proiectul de distribuire a sumelor rezultate din licitatie este legal.

Din interpretarea coroborată a textelor de lege aratate rezultă că nu importă data la care s-a născut dreptul fiecăruia dintre creditori, altfel spus anterioritatea sau posterioritatea creanţei, de vreme ce rangul preferabil al urmăririi este dat de momentul înscrierii în cartea funciară.

In mod similar, argumentele prezentate mai sus sunt valabile si pentru creanta detinuta de RAM Buzau.

In concluzie, instanta va respinge atât constestatia formulata de Asociatia de proprietari cât si contestatia formulată de RAM Buzau.

Domenii speta

Spete similare