Proprietate privată

Prin actiunea formulata la data de 16.04.2008, astfel cum a fost precizata la data de 30.05.2008 (f. 27) si înregistrata sub nr. 2629/306/2008, de catre mandatarul SC U SA cu sediul în …., pentru reclamantul SR, prin MS prin Primar,  împotriva pârâtilor CC, CMI, SA, SM, FOC, FE, s-a solicitat instantei ca, prin hotarârea ce se va pronunta în cauza, sa se dispuna anularea încheierii de intabulare si înscrierii dreptului de proprietate al pârâtilor C asupra imobilului înscris în CF nr. 16161 Sibiu, nr. top 4015/26/I; anularea încheierii de intabulare si înscrierii dreptului de proprietate al pârâtilor S asupra imobilului înscris în CF nr. 16162 Sibiu, nr. top 4015/26/II, nr. top 4015/26/III; unificarea celor trei apartamente din CF colectiv nr. 532Sibiu, top  4015/26/I, nr. top 4015/26/II, nr. top 4015/26/III; apartamentarea nr. Top nou format prin unificare în doua apartamente cu stabilirea partilor comune indivize ale apartamentelor  în cota de 55% pentru apartamentul nr. I si 45% pentru apartamentul II; notarea în cartile funciare individuale nr. 16161 si, respectiv, 16162 a componentei celor doua apartamente asa cum a fost întocmit contractul de vânzare – cumparare pe fiecare proprietar.

În motivarea de fapt a actiunii, reclamanta a aratat în esenta, ca imobilul situat în … înscris în CF colectiv nr. 532 Sibiu a fost compus din 3 apartamente , iar prin vânzare si reorganizare s-au format 2 apartamente, apartamentul nr. 1 proprietatea pârâtilor C si apartamentul nr. 2, proprietatea pârâtilor S. A mai mentionat reclamanta împrejurarea ca, în prezent, componenta fizica a celor doua apartamente inclusiv a partilor comune indivize nu mai corespunde cu înscrierea din CF colectiv nr. 532 Sibiu, motiv pentru care se impun operatiunile solicitate în actiune.

În drept, reclamanta a invocat art. 34 din Decretul Lege nr. 115/1938.

A anexat cererii de chemare în judecata, în copie, urmatoarele înscrisuri:  contractul de vânzare cumparare nr. 6/19.09.1996, Ordinul nr. 1120/21.04.1997, încheierea de CF nr. 697/1997, încheierea de CF nr. 25585/2006, extras CF nr. 16161 Sibiu pentru informare si in extenso, extras CF nr. 16162 Sibiu in extenso,  extras CF colectiv nr. 523 Sibiu.

Prin serviciul registratura, la data de 30.05.2008, reclamanta, prin mandatar, si-a precizat actiunea (suplimentare parti) învederând instantei ca întelege sa cheme în judecata,în calitate de pârâti, si pe FOC, FE domiciliati în …, care au depus la dosar,în copie, extras CF nr. 16618 Sibiu pentru informare(f. 25), încheierea de intabulare nr. 1076/1997, contractul de vânzare cumparare nr. 9/27.12.1996, schita imobilului din CF nr. 16162 Sibiu, nr. top 4015/26/III(f. 68,69), adresa nr. 8038/16.07.1984 emisa de Consiliul Popular al Municipiului Sibiu – Comitetul Executiv(f. 71).

În probatiune, reclamanta, prin mandatar, a solicitat si instanta a încuviintat administrarea probei cu expertiza topo, depunându-se la dosar raportul de expertiza tehnica judiciara efectuat de expert PM (f. 47 - 54).

La termenul din data de 21.01.2009, în sedinta publica, pârâtii – reclamantii reconventional CC, CMI, FOC, FE au formulat, în cauza, actiune reconventionala prin care au solicitat ca, în contradictoriu cu reclamantul – pârât  MS prin Primar, sa se constate ca SR a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului apartament înscris în CF nr. 16162 Sibiu, A+2, nr. top 4015/26/III împreuna cu partile comune indivize aferente acestui apartament în baza contractelor de vânzare – cumparare nr. 9/1996 încheiat în favoarea  pârâtilor - reclamanti FOC SI FE si, respectiv, nr. 6/1996 încheiat în favoarea pârâtilor reclamanti CC, CMI si, pe cale de consecinta, radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea SR asupra imobilului apartament înscris în CF nr. 16162 Sibiu, A+2, nr. top 4015/26/III; sa se dispuna înscrierea în foaia A – Partea I – a cartii funciare CF nr. 16161 Sibiu, A+1, nr. top 4015/26/I a componentei reale a acestui apartament, dupa cum urmeaza: apartament nr. 1 situat la parter compus din 4 camere, hol, baie, bucatarie, camara, wc, terasa; la subsol 2 pivnite, spalatorie si WC iar în curte un garaj precum si cota de 55% din partile comune indivize înscrise sub A+5 din CF colectiv nr. 523 Sibiu; sa se dispuna înscrierea în foaia A – Partea I – a cartii funciare CF nr. 16618 Sibiu, nr. top 4015/26/II a componentei reale a acestui apartament, dupa cum urmeaza: apartament nr. 2 situat la mansarda compus din 3 camere, hol, baie, bucatarie, camara, baie, 2 debarale; la subsol 2 pivnite, spalatorie, magazie si WC iar în curte un garaj precum si cota de 45% din partile comune indivize înscrise sub A+5 din CF colectiv nr. 523 Sibiu;

În motivarea de fapt a actiunii reconventionale, pârâtii – reclamantii reconventional au aratat în esenta, faptul ca initial imobilul din litigiu a fost structurat pe trei apartamente, unul la subsol, unul la parter si unul la mansarda, cel de la subsol intrând în proprietatea SR în baza Decretului nr. 223/1974 iar întrucât acesta nu avea o functionalitate normala s-a acceptat schimbarea destinatiei încaperilor pe care apoi le-a închiriat celor doi locatari, posesori ai apartamentelor nr. 1 si 2. În acest context, au precizat pârâtii – reclamantii reconventional ca în locul camerei, spatiul a capatat destinatia  de pivnita iar bucataria improvizata s-a transformat în spalatorie iar ulterior, acestia si-au valorificat dreptul de cumarare în baza Legii nr. 112/1995 cumparând atât apartamentul detinut în baza contractului de închiriere, familia C, cât si celelalte componente ale fostului apartament nr. III. Au mai mentionat  pârâtii – reclamantii faptul ca pentru familia F este facuta mentiunea în cartea funciara, sub B, din CF nr. 16162 Sibiu, transcrierii, cu titlu de cumparare a pivnitei si a WC – ului din componenta apartamentului nr. III, în baza contractului de vânzare cumparare nr. 9/27.12.1996, astfel ca cele doua contracte mentionate în actiune, au avut ca obiect întregul spatiu care a apartinut apartamentului nr. III, fara însa a se face cuvenitele rectificari în cartile funciare.

În drept, art. 119  si 111 Cod procedura civila,  969 Cod civil si art. 34 pct. 3 si 4 din Legea nr. 7/1996.

La dosar au fost depuse si contactul de închiriere nr. 4932/19.02.1982 al pârâtilor – reclamanti C, fisa suprafetei locative închiriate în baza contractului mentionat, fisa de calcul pentru stabilirea chiriei lunare la locuinta detinuta de chiriasul CC, desfasurator de calcul al suprafetelor si calculul cotelor parti pentru apartamentul detinut în calitate de chirias de familia C, releveul apartamentului cumparat de familia C (f. 90 – 95, 105 - 110).

Prin serviciul registratura, la data de 03.04.2009, reclamantul – pârât  MS, prin Primar,  a solicitat pe de o parte respingerea actiunii principale fata de lipsa mandatului de reprezentare acordat mandatarului SC U SA iar, pe de alta parte, respingerea actiunii reconventionale întrucât sustinerile pârâtilor – reclamanti reconventionali sunt lipsite de eficienta din moment ce documentatia existenta la dosarul cauzei nu face dovada detinerii spatiilor pretinse cu contract de închiriere si ulterior vânzare – cumparare în baza Legii nr. 112/1995 de familia C, singura evidenta fiind aceea a cumpararii pivnitei si WC – ului din componenta apartamentului III de familia F, celelalte încaperi ramânând în proprietatea SR.

S-au depus la dosar concluzii scrise din partea pârâtilor – reclamanti reconventionali (f. 111 - 112).

Analizând actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele:

Asupra exceptia lipsei calitatii de reprezentant a mandatarului SC U SA, din perspectiva dispozitiilor art. 137 alin. 1 si art. 161 Cod procedura civila:

Prin întâmpinarea depusa la data de 03.04.2009, reclamantul – pârât reconventional Municipiul Sibiu, prin Primar,  a solicitat respingerea actiunii principale fata de lipsa mandatului de reprezentare acordat mandatarului SC U SA învederând în mod expres instantei ca nu a acordat  dreptul de reprezentare în cauza mandatarului SC U SA.

La rândul sau, mandatarul SC U SA nu a depus la dosarul cauzei un asemenea mandat de reprezentare din partea reclamantului în termenul ce i s-a acordat.

Potrivit art. 161 Cod procedura civila/ Cand instanta constata lipsa capacitatii de exercitiu a drepturilor procedurale a partii sau cand reprezentantul partii nu face dovada calitatii sale, se poate da un termen pentru implinirea acestor lipsuri iar daca ipsurile nu se implinesc, instanta va anula cererea.

Prin urmare, fata de pozitia expresa a reclamantul – pârât reconventional MS, prin Primar, instanta în baza art. 161 Cod procedura civila va admite exceptia lipsei calitatii de reprezentant a mandatarului SC U SA si va anula actiunea principala formulata de mandatarul SC U SA cu sediul în …., pentru SR, prin MS, prin Primar împotriva pârâtilor CC, CMI, SA, SM, FOC, FE cu domiciliul în …..

Asupra actiunii reconventionale formulate în cauza de catre pârâtii – reclamantii reconventional CC, CMI, FOC, FE (f. 77 si urm.):

Potrivit extrasului CF colectiv nr. 523 Sibiu (f. 14 - 15), nr. top 4015/26/III, apartament nr. 3 situat la subsol si compus din o camera, o bucatarie,  WC si pivnita si  transcris în CF individuala nr. 16162 Sibiu, a fost înscris în cartea funciara (A+4 si B11) în baza actului de dezmembrare si de iesire din indiviziune autentificat de Notariatul de Stat Sibiu prin încheierea cu nr. 3941/1971.

Prin adresa nr. 8038/16.07.1984 emisa de Consiliul Popular al Municipiului Sibiu – Comitetul Executiv(f. 71) s-a avizat schimbarea destinatiei din camera si bucatarie a componentei apartament nr. 3 situat la subsolul imobilului din …., în pivnite si închirierea acestor încaperi locatarilor din imobil.

 Din coroborarea mentiunilor înscrise în CF nr. 16162 Sibiu, (in extenso – f – 12,13), sub A+2 si B7, cu prevederile contractuale cuprinse în  contractul de vânzare cumparare nr. 9/27.12.1996 precum si cu schita imobilului din CF nr. 16162 Sibiu, nr. top 4015/26/III(f. 68,69) si adresa nr. 8038/16.07.1984 emisa de Consiliul Popular al Municipiului Sibiu – Comitetul Executiv(f. 71) instanta retine faptul ca din componenta apartamentului de sub A+2(nr. top 4015/26/III) pivnita/ provenita din schimbarea destinatiei camerei aflata în componenta apartamentului cu nr. 3 de la subsol si WC-ul, în urma vânzarii mentionate, au intrat în componenta apartamentului nr. 1, înscris în CF nr. 16618 Sibiu, în favoarea pârâtilor – reclamanti FOC, FE.

În ceea ce priveste restul încaperilor apartamentului cu nr. 3 de la subsol, de sub nr. top4015/26/III, o pivnita existenta si o alta/ provenita din schimbarea destinatiei bucatariei aflata în componenta apartamentului  mentionat, a fost data spre folosinta pârâtilor – reclamanti CC, CMI conform contractului de închiriere nr. 4932/19.02.1982, fisei suprafetei locative închiriate în baza contractului mentionat, fisei de calcul pentru stabilirea chiriei lunare la locuinta detinuta de acestia, desfasurator de calcul al suprafetelor si calculul cotelor parti pentru apartamentul detinut în calitate de chiriasi, adresei nr. 8038/16.07.1984 emisa de Consiliul Popular al Municipiului Sibiu – Comitetul Executiv (f. 71, 90 – 95, 105 - 110), pârâtii reclamanti mentionata platind chirie pentru acestea pâna la data de încheierii contractului de vânzare cumparare nr. 6/19.09.1996.

Plecând de aici, instanta retine ca, din contractul de vânzare cumparare nr. 6/19.09.1996(f. 7) precum si din actele care au stat la baza încheierii acestuia, în speta, releveul apartamentului cumparat de familia C (f. 95) si desfasuratorul de calcul al suprafetelor si calculul cotelor parti pentru apartamentul detinut în calitate de chiriasi (f. 94) cele doua pivnite au fost trecute în contractul de vânzare – cumparare mentionat (suprafata de 50,20 m.p.) si au fost platite de catre pârâtii – reclamanti C odata cu încheierea contractului.

Prin urmare, retinând ca prin cele doua contracte de vânzare cumparare nr. 6/1996  si, respectiv, nr. 9/1996 proprietarul imobilului apartament înscris în CF nr. 16162 Sibiu, A+2, nr. top 4015/26/III împreuna cu partile comune indivize aferente acestui apartament a transmis dreptul de proprietate asupra acestuia în schimbul unui pret în conformitate cu art. 969 Cod civil raportat la art. 971, 1294 si 1295 Cod civil, în patrimoniul cumparatorilor pârâtii – reclamanti reconventionali CC, CMI, FOC, FE, dar fara o corecta reflectare a acestei situatii juridice în cartea funciara, instanta în baza art. 969 Cod civil raportat la art. 971, 1294 si 1295 Cod civil si art. 111 Cod procedura civila, va constata ca SR a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului apartament înscris în CF nr. 16162 Sibiu, A+2, nr. top 4015/26/III împreuna cu partile comune indivize aferente acestui apartament în baza contractelor de vânzare – cumparare nr. 9/1996 încheiat în favoarea  pârâtilor - reclamanti FOC SI FE si, respectiv, nr. 6/1996 încheiat în favoarea pârâtilor reclamanti CC, CMI, motiv pentru care, pe cale de consecinta, va dispune radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea SR asupra imobilului apartament înscris în CF nr. 16162 Sibiu, A+2, nr. top 4015/26/III.

Potrivit art. 34 alin. 1 pct. 3 si 4 din Legea nr. 7/1996 orice persoana interesata poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciara daca printr-o hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca: pct. 3/ nu mai sunt întrunite conditiile de existenta a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul caruia s-a facut înscrierea sau pct. 4/ înscrierea din cartea funciara nu mai este în concordanta cu situatia reala actuala a imobilului.

Astfel, întrucât situatia de CF a imobilul din litigiu nu mai corespunde cu situatia reala a acestuia în sensul ca nu mai sunt întrunite conditiile de existenta a dreptului înscris asupra imobilului apartament înscris în CF nr. 16162 Sibiu, A+2, nr. top 4015/26/III, în favoarea SR dar si ca înscrierea din cartea funciara nu mai este în concordanta cu situatia reala actuala a imobilului, instanta retine aplicabile în cauza dispozitiile art. 34 alin. 1 pct. 3 si 4 din Legea nr. 7/1996 redate mai sus, motiv pentru care, va dispune înscrierea în foaia A – Partea I – a cartii funciare CF nr. 16161 Sibiu, A+1, nr. top 4015/26/I a componentei reale a acestui apartament, dupa cum urmeaza: apartament nr. 1 situat la parter compus din 4 camere, hol, baie, bucatarie, camara, wc, terasa; la subsol 2 pivnite, spalatorie si WC iar în curte un garaj precum si cota de 55% din partile comune indivize înscrise sub A+5 din CF colectiv nr. 523 Sibiu precum si înscrierea în foaia A – Partea I – a cartii funciare CF nr. 16618 Sibiu, nr. top 4015/26/II a componentei reale a acestui apartament, dupa cum urmeaza: apartament nr. 2 situat la mansarda compus din 3 camere, hol, baie, bucatarie, camara, baie, 2 debarale; la subsol 2 pivnite, spalatorie, magazie si WC iar în curte un garaj precum si cota de 45% din partile comune indivize înscrise sub A+5 din CF colectiv nr. 523 Sibiu.

Pentru aceste motive,

În numele legii

H O T A R A S T E:

Admite exceptia lipsei calitatii de reprezentant a mandatarului SC U SA.

Anuleaza actiunea principala formulata de mandatarul SC U SA cu sediul în …, pentru SR, prin MS, prin Primar împotriva pârâtilor CC, CMI, SA, SM, FOC, FE cu domiciliul în …

Admite actiunea reconventionala formulata de pârâtii – reclamanti reconventionali CC, CMI, FOC, FE împotriva reclamantului – pârât reconventional SR, prin MS, prin Primar.

Constata ca SR a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului apartament înscris în CF nr. 16162 Sibiu, A+2, nr. top 4015/26/III împreuna cu partile comune indivize aferente acestui apartament în baza contractelor de vânzare – cumparare nr. 9/1996 încheiat în favoarea  pârâtilor - reclamanti FOC SI FE si, respectiv, nr. 6/1996 încheiat în favoarea pârâtilor reclamanti CC, CMI.

Dispune radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea SR asupra imobilului apartament înscris în CF nr. 16162 Sibiu, A+2, nr. top 4015/26/III.

Dispune înscrierea în foaia A – Partea I – a cartii funciare CF nr. 16161 Sibiu, A+1, nr. top 4015/26/I a componentei reale a acestui apartament, dupa cum urmeaza: apartament nr. 1 situat la parter compus din 4 camere, hol, baie, bucatarie, camara, wc, terasa; la subsol 2 pivnite, spalatorie si WC iar în curte un garaj precum si cota de 55% din partile comune indivize înscrise sub A+5 din CF colectiv nr. 523 Sibiu.

Dispune înscrierea în foaia A – Partea I – a cartii funciare CF nr. 16618 Sibiu, nr. top 4015/26/II a componentei reale a acestui apartament, dupa cum urmeaza: apartament nr. 2 situat la mansarda compus din 3 camere, hol, baie, bucatarie, camara, baie, 2 debarale; la subsol 2 pivnite, spalatorie, magazie si WC iar în curte un garaj precum si cota de 45% din partile comune indivize înscrise sub A+5 din CF colectiv nr. 523 Sibiu.

Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronuntata în sedinta publica, azi, 10.06.2009.

Domenii speta

Spete similare