Constructorul de bună-credinţă. - art. 480, art. 482 şi art. 483 vechiul Cod civil

Calitatea de constructor de bună-credinţă al pârâtei nu o exonerează pe aceasta de obligaţia de a respecta prevederile art. 480, art. 482 şi art. 483 Cod civil.

Astfel, calitatea de constructor de bună-credinţă al pârâtei nu îi dă dreptul acesteia de a folosi în mod gratuit un teren aflat în proprietatea reclamantei, pentru care aceasta plăteşte impozit, situaţie care ar echivala cu o îmbogăţire fără justă cauză.

Susţinerile apelantei pârâte potrivit cărora dată fiind calitatea sa de constructor de bună-credinţă nu se poate reţine că a săvârşit un delict şi că pe cale de consecinţă nu datorează despăgubiri apelantei reclamante sunt nefondate, neexistând nici o dispoziţie legală care să reglementeze această excepţie. În acest sens sunt şi dispoziţiile art. 1078 Cod civil potrivit cărora: „Dacă obligaţia consistă în a nu face, debitorul, care a călcat-o, este dator a da despăgubire pentru simplul fapt al contravenţiei.”

De asemenea, având în vedere prerogativele dreptului de proprietate, printre care dreptul de dispoziţie (jus abutendi), Curtea constată că nu poate fi apreciată drept abuzivă atitudinea apelantei reclamante de a refuza să vândă sau să schimbe acel teren,  în condiţiile în care dreptul său de proprietate nu este afectat sau limitat.

Deliberând asupra apelurilor de faţă,

Constată că prin sentinţa civilă nr.177 din data de 30.12.2013 pronunţată de Tribunalul Braşov în dosarul nr. xxx7/62/2010 a fost admisă în parte cererea de chemare în judecată formulată în cadrul dosarului civil nr. xxxx7/62/2010 al Tribunalului Braşov de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.A., și în consecinţă:

Pârâta a fost obligată să achite reclamantei suma de 19.851,12 Euro, respectiv echivalentul în lei al acestei sume la data efectuării plăţii, cu titlu de despăgubiri, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului în suprafaţă totală de 1976,40 mp, situat în Oraşul C., str. D., nr. 2-4, judeţul E., identificat prin numerele cadastrale xxxx5/7, xxxx5/8, xxxx5/9 şi xxxx5/10, în perioada 21.10.2007-21.10.2010.

A fost admisă în parte cererea de chemare în judecată formulată în cadrul dosarului civil nr. xxxx3/62/2012 al Tribunalului Braşov de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâta S.C. B.  S.A., şi în consecinţă:

Pârâta a fost obligată să achite reclamantei suma de 13.234,08 Euro, respectiv echivalentul în lei al acestei sume la data efectuării plăţii, cu titlu de despăgubiri, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului în suprafaţă totală de 1976,40 mp, situat în Oraşul C., str. D., nr. 2-4, judeţul E., identificat prin numerele cadastrale xxxx5/7, xxxx5/8, xxxx5/9 şi xxxx5/10, în perioada 22.10.2010-21.10.2012.

Au fost respinse restul pretenţiilor formulate de partea reclamantă prin cele două cereri de chemare în judecată mai sus identificate.

A fost respinsă, astfel cum a fost ulterior precizată, cererea de chemare în garanţie formulată de partea pârâtă în contradictoriu cu chemaţii în garanţie Statul Român şi Autoritatea pentru Valorificarea Activelor Statului, a cărei actuală denumire este Autoritatea pentru Administrarea Activelor  Statului.

Pârâta S.C. B S.A. a fost obligată să achite reclamantei A. cheltuieli parţiale de judecată, reprezentând contravaloarea taxei judiciare de timbru şi a timbrului judiciar datorate pentru cererile de chemare în judecată promovate, calculată în limita pretenţiilor admise, în sumă de 6.183 lei.

S-au compensat cheltuielile de judecată efectuate de părţi, cheltuieli ce reprezintă contravaloarea  onorariului  avocaţial  şi a onorariului  expertului.

Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut următoarele considerente:

Prin Sentinţa Civilă nr. 211/2 aprilie 2001 a Judecătoriei Pogoanele, a fost constatat dreptul de proprietate al reclamantei A. asupra terenului în suprafaţă de 1494 mp situat în C., înscris în CF  nr. xxxx2 E., sub numerele topografice xxxx5/7, xxxx5/8 şi xxxx5/9, drept dobândit de aceasta cu titlu de moştenire, iar, prin Decizia Civilă nr. 1493/27 septembrie 2000 a Curţii de Apel Oradea, a fost constatat dreptul de proprietate al aceleiaşi părţi asupra imobilului, cu destinaţia de teren, în suprafaţă de 482, 40 mp, înscris în CF nr. xxxx8 E., sub nr. top xxxx5/10 (filele 4-8 din dosarul nr. xxx/2004).

În temeiul acestor hotărâri judecătoreşti, reclamanta şi-a întabulat în evidenţele de publicitate imobiliară dreptul de proprietate asupra imobilelor mai sus-arătate. S-a menţionat că, potrivit menţiunilor existente în cărţile funciare nr. xxxx2 E. şi nr. xxxx8 E., imobilele înscrise sub numerele topografice xxxx5/7, xxxx5/8, xxxx5/9 şi xxxx5/10 au destinaţia de fâneaţă.

Instanţa de fond a reţinut că anterior datei sesizării sale cu soluţionarea cererilor de chemare în judecată ce constituie obiectul dosarelor mai sus indicate, partea reclamantă a învestit instanţele judecătoreşti cu o cerere  prin care a formulat  pretenţii identice cu cele promovate în cadrul prezentului litigiu.

Astfel, prin cererea înregistrată sub nr. 312, la data de 04.03.2004, pe rolul Tribunalului Braşov, reclamanta A. a chemat în judecată pârâtele S.C. B. S.A. şi S.C. F. S.R.L., solicitând instanţei ca, în urma probelor ce se vor administra, să pronunţe o sentinţă prin care să le oblige pe pârâte la plata lipsei de folosinţă asupra terenului situat în C., str. D. nr. 2-4, înscris sub numerele cadastrale xxxx5/7, xxxx5/8, xxxx5/9 şi xxxx5/10, în suprafaţă totală de 1976,40 mp, începând cu data de 04.03.2001 şi până la data de 06.09.2002 şi la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul proces.

În motivarea cererii de chemare în judecată pe care a promovat-o, reclamanta a arătat că este proprietarul imobilului - teren - mai sus identificat.

Pe acest teren, fără acordul proprietarului şi fără respectarea vreunei norme de drept,  s-a edificat parţial construcţia Restaurantului G. (în prezent H.) şi o parcare chiar în timpul judecării procesului de revendicare, deşi, începând cu anul 1997, a notificat toate societăţile şi instituţiile administrative, ministerul şi asociaţiile care au exercitat folosinţa asupra construcţiilor şi terenului încercând o rezolvare amiabilă, în sensul închirierii, vânzării sau eliberării terenului proprietatea sa.

În continuarea motivării cererii sale, reclamanta a arătat că, preluarea imobilului în litigiu s-a făcut iniţial pentru organizare de şantier, iar, ulterior, construcţiile Complexului G. s-au extins abuziv şi fără niciun drept şi asupra acestuia.

În acest sens, reclamanta a învederat în susţinerea cererii pe care a formulat-o, că nu a existat niciun înscris din care să rezulte construirea legală şi cu bună-credinţă a edificiilor,  o dovadă în acest sens constituind-o şi faptul că acestea nu au fost niciodată întabulate în evidenţele de publicitate imobiliară.

În drept, reclamanta şi-a fundamentat cererea pe prevederile art. 482, 494, 1073 şi următoarele din Codul civil.

Ulterior, la termenul de judecată din data de 21.02.2005, reclamanta a majorat cuantumul sumelor de bani solicitate prin cererea introductivă de instanţă, la 73.836.246.600 lei.

În apărare, pârâta S.C. B. S.A. C. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea ca neîntemeiată, a cererii de chemare în judecată promovată de reclamantă (filele 95-98).

În motivarea poziţiei sale procesuale, partea menţionată a arătat că este proprietara întregului Complex Hotelier H., drept pe care l-a dobândit prin cumpărarea întregului pachet de acţiuni de la A.P.A.P.S. Situaţia  imobilului de la data dobândirii de către ea a dreptului de proprietate este similară cu cea de astăzi, construcţiile existente nefiind edificate în condiţiile evocate de reclamantă.

Esenţială a fost şi împrejurarea că, la data când reclamanta a obţinut Decizia Civilă nr. 1493/R/2000 a Curţii de Apel Oradea, situaţia imobilului în litigiu era aceeaşi cu cea de astăzi, lucrările efectuate fiind de modernizare radicală şi nu de construire.

De asemenea, în susţinerea poziţiei sale procesuale, partea menţionată a arătat că, construcţia iniţială, edificată în anul 1977, s-a realizat legal, cu respectarea normelor legale atunci aplicabile, şi că, reclamanta îşi exercită cu rea-credinţă drepturile, întrucât şi-a întemeiat pretenţiile pe un raport de expertiză ce a fost întocmit într-o altă cauză.

Pârâta S.C. F. S.R.L. a formulat, la rândul ei, întâmpinare, prin care a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, motivat de faptul că ea nu deţine nicio construcţie situată pe terenul în litigiu şi nici nu foloseşte acest teren în alt mod, calitatea sa fiind aceea de acţionar la S.C. B. S.A., ceea ce nu poate justifica chemarea sa în judecată.

În ceea ce priveşte fondul cauzei, pârâta menţionată a arătat, în întâmpinarea pe care a formulat-o, că acţiunea promovată de reclamantă este nefondată, reluând în acest sens, apărările invocate de pârâta S.C. B. S.A. în susţinerea poziţiei sale procesuale, apărări pe care le-am redat mai-sus.

După ce a parcurs mai multe cicluri procesuale, cererea de chemare în judecată astfel formulată a fost soluţionată prin sentinţa civilă nr. 67/26.01.2007 pronunţată de Tribunalul Braşov, prin care s-au hotărât următoarele:

S-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei S.C. F. S.R.L.

S-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată şi precizată de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.A. şi în consecinţă:

Pârâta a fost obligată să achite reclamantei suma de 31.464 Euro, respectiv, echivalentul în lei al acestei sume la data plăţii, reprezentând echivalentul lipsei de folosinţă asupra imobilului-teren - situat în C., str. D. nr. 2-4, înscris în CF nr. xxxx2 E., sub numerele topografice xxxx5/7, xxxx5/8 şi xxxx5/9 şi în CF nr. xxxx8 E., sub numărul topografic xxxx5/10, pentru perioada 4.03.2001-6.09.2002.

S-au respins restul pretenţiilor formulate de reclamantă în contradictoriu cu pârâta S.C.  B. S.A.

S-a respins cererea de chemare în judecată formulată şi precizată de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâta S.C. F. S.R.L, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală.

Pârâta S.C. B. S.A. a fost obligată să achite reclamantei suma de 4.390 lei, cu titlu de cheltuieli parţiale de judecată.

La adoptarea acestei soluţii, instanţa a reţinut în esenţă că, potrivit concluziilor raportului de expertiză în specialitatea topografie ce a fost administrat ca probă în cauză pentru a determina suprafaţa concretă pe care construcţia ce constituie obiectul dreptului de proprietate al  pârâtei S.C. B. S.A. o ocupă din imobilul cu destinaţia de teren ce se află în proprietatea părţii reclamante, imobilele - terenuri - în litigiu sunt ocupate în parte de Complexul Hotelier H., respectiv de hotelul şi de restaurantul cu terasă ce intră în compunerea acestuia, de două alei betonate şi asfaltate şi de cămine şi conducte de canalizare, apă, gaz şi electrice, iar părţile libere din aceste imobile constituie zone verzi care, conform opiniei expertului, completează aspectul arhitectonic al acestui Complex.

Astfel, expertul a concluzionat, în lucrarea pe care a întocmit-o, că din imobilul cu nr. top xxxx5/7, hotelul H. ocupă o suprafaţă de 32,26 mp; restaurantul şi terasa acestuia ocupă o suprafaţă de 102,79 mp, căminele reţelelor de apă şi canalizare ocupă 7,90 mp, parcarea ocupă o suprafaţă de 69,98 mp, iar o suprafaţă de 5,78 mp este afectată de o platformă din dale, iar suprafaţa liberă (zonă verde) aferentă acestui imobil este de 296,09 mp.

Din imobilul cu nr. top xxxx5/8, expertul a arătat, în raportul de expertiză pe care l-a întocmit că, hotelul H. ocupă o suprafaţă de 32,79 mp, restaurantul şi terasa acesteia, o suprafaţă de 247,90 mp, căminele reţelelor de apă, canalizare şi trotuarul de gardă ocupă 28,70 mp, parcarea 88,62 mp iar platforma din dale 4,10 mp, în timp ce suprafaţa liberă (zona verde) este de 87,49 mp.

În ceea ce priveşte imobilul cu nr. top xxxx5/9, expertul a concluzionat că suprafaţa ocupată de hotelul H. este de 30,77 mp, cea ocupată de restaurantul şi terasa acestuia este de 21,01 mp, că suprafaţa ocupată de alei, de căminele reţelelor de apă şi canalizare este de 153,58 mp, cea ocupată de parcare este de 13,14 mp, iar suprafaţa liberă (zona verde) este de 251,10 mp.

De asemenea, în lucrarea de specialitate efectuată în cauză s-a menţionat că imobilul cu nr. top xxxx5/10 este ocupat de hotelul H. pe o suprafaţă de 11,88 mp, de alei pe o suprafaţă de 29,21 mp şi de parcare pe o suprafaţă de 434,95 mp, în timp ce suprafaţa liberă (zona verde) este de 6,36 mp.

În aceste condiţii, instanţa ce a pronunţat sentinţa civilă mai sus indicată a statuat că  partea pârâtă datorează părţii reclamante despăgubiri numai pentru suprafaţa pe care o ocupă în mod efectiv din imobilul  cu destinaţia de teren ce constituie obiectul dreptului de proprietate al acesteia, respectiv pentru suprafaţa de 499, 400 mp.

În ceea ce priveşte restul suprafeţei din imobilul - teren - ce constituie obiectul dreptului de proprietate al reclamantei, tribunalul a reţinut că o parte din acesta este ocupat de căminele reţelelor de apă şi canalizare, de trotuare (platformă din dale) şi de o parcare, iar o parte este liber, fiind reprezentat de zona verde.

Or, cu privire la aceste suprafeţe nu se putea statua că pârâta S.C. B. S.A. exercită folosinţă, uzurpând  în acest fel unul dintre atributele dreptului de proprietate al reclamantei, deoarece, prin destinaţia lor nu pot fi considerate ca aflându-se în folosinţa exclusivă a unei singure persoane. Astfel, căminele de apă şi canalizare şi trotuarele sunt prin destinaţia lor afectate folosinţei publice, motiv pentru care, în lipsa unor dovezi care să ateste că acestea sunt folosite în mod exclusiv de pârâta S.C. B. S.A., instanţa nu a putut reţine susţinerile făcute în acest sens de reclamantă.

În ceea ce priveşte parcarea amplasată pe imobilul - teren - ce constituie obiectul dreptului de proprietate al reclamantei, tribunalul a constatat că, în speţă, nu a fost administrată nicio probă de natură a dovedi că aceasta se află în folosinţa exclusivă a pârâtei S.C. B. S.A..

Unul dintre obiectivele raportului de expertiză în specialitatea construcţii, efectuat în cauză, a fost acela de a determina modul în care este folosită parcarea amplasată pe imobilul în litigiu, respectiv de a specifica dacă aceasta este utilizată de către pârâta mai sus-arătată.

Răspunzând acestui obiectiv, expertul a arătat că nu se poate pronunţa asupra modului de utilizare a spaţiului cu destinaţia de parcare, astfel că, în lipsa unor probe care să ateste că pârâta S.C. B. S.A. este cea care exercită folosinţa asupra acestuia, instanţa nu a putut stabili în sarcina acesteia obligaţia de dezdăunare a reclamantei pentru lipsa de folosinţă a acestei suprafeţe.

În legătură cu suprafaţa liberă reprezentată de zona verde, Tribunalul a apreciat că reclamantei nu i se pot acorda despăgubiri constând în contravaloarea lipsei de folosinţă, întrucât nu s-a putut reţine că pârâtele au nesocotit obligaţia de a nu face nimic de natură a aduce atingere  atributelor dreptului de proprietate pe care această parte îl are asupra acestor suprafeţe.

Sub acest aspect, instanţa nu a reţinut concluziile expertului în specialitatea topografie, cuprinse în raportul de expertiză administrat ca probă în cauză, concluzii conform cărora, aceste spaţii nu pot fi folosite pentru edificarea unor construcţii care să se încadreze în aspectul arhitectural al zonei, deoarece, în economia prezentei speţe, prezintă relevanţă doar acele aspecte care sunt de natură a dovedi că dreptul reclamantei de a stăpâni în materialitatea lor aceste spaţii şi de a culege fructele produse de acestea a fost încălcat.

În ceea ce priveşte criteriile de determinare a cuantumului despăgubirilor ce se cuvin reclamantei, instanţa ce a pronunţat sentinţa civilă nr. 67/26.01.2007 a reţinut că despăgubirea care se cuvine reclamantei pentru perioada de timp în care a fost lipsită de prerogativa dreptului său de proprietate mai sus-arătată, se constituie din contravaloarea fructelor civile pe care imobilul asupra căruia poartă dreptul său le-ar fi produs dacă s-ar fi aflat în folosinţa acesteia, respectiv din cuantumul chiriei pe care partea menţionată ar fi putut să o perceapă ca preţ al folosinţei.

Conform actului aflat la fila 195 din dosarul cauzei, care face parte integrantă din raportul de expertiză contabilă administrată ca probă în prezentul proces, în perioada 04.03.2001-06.09.2002, preţul chiriei terenului în litigiu, estimat pe piaţa imobiliară a fost de 3,5 Euro/mp, astfel că, în raport de considerentele mai sus-expuse, tribunalul a calculat despăgubirea ce se cuvine reclamantei, pentru perioada de timp arătată, luând în calcul această sumă de bani.

Împotriva acestei sentinţe părţile procesului au exercitat calea de atac a apelului, ce a  fost iniţial soluţionată prin decizia civilă nr. 95/3.07.2007 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, în sensul admiterii  acesteia, desfiinţării sentinţei atacate şi trimiterii cauzei spre rejudecare  primei instanţe, pe considerentul că aceasta nu a procedat la soluţionarea pe fond a pricinii.

Prin decizia civilă nr. 331/2008, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis cererea de recurs formulată de partea reclamantă împotriva deciziei mai sus identificată, cu consecinţa casării acesteia şi trimiterii cauzei Curţii de Apel Braşov, pentru soluţionarea pe fond a cererilor de apel formulate împotriva sentinţei civile nr. 67/26.01.2007 pronunţată de Tribunalul Braşov.

Ca urmare a celor dispuse, Curtea de Apel Braşov a pronunţat decizia civilă nr. 93/6 iulie 2010, prin care a admis în parte cererile de apel exercitate împotriva sentinţei civile mai sus menţionată, a schimbat în parte această hotărâre judecătorească, în sensul că a obligat pârâta să achite reclamantei suma de 6794,63 euro sau echivalentul în lei la data plăţii efective, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a imobilului cu destinaţia de teren în litigiu pentru perioada 04.03.2001- 06.09.2002, păstrând celelalte  dispoziţii ale sentinţei.

În esenţă, instanţa de apel a statuat în sensul că partea reclamantă este îndreptăţită să primească despăgubiri pentru întreaga suprafaţă de teren ce constituie obiectul dreptului său de  proprietate, respectiv pentru suprafaţa de 1976,40 mp, întrucât suprafaţa de teren pentru care prima instanţă nu a acordat  despăgubiri nu poate fi utilizată de către partea reclamantă în alte  scopuri şi pentru că, spaţiul verde, cu privire la care Tribunalul Braşov a  decis că reprezintă o  zonă liberă, face parte din ansamblul arhitectural al complexului hotelier.

În ceea ce priveşte  criteriul de evaluare a despăgubirii, instanţa de apel a reţinut că acesta este cel al chiriei  practicată pentru un teren similar celui în litigiu, însă a luat în considerare la calcularea acestor despăgubiri lucrarea de expertiză efectuată de expertul I., întrucât aceasta corespunde exigenţelor ştiinţifice, în conformitate cu care cuantumul chiriei este de 1,91 euro/mp/lună.

Această hotărâre judecătorească a dobândit caracter irevocabil prin respingerea căii de atac a recursului ce a fost exercitată împotriva ei.

Raportat la cele mai sus expuse, prima instanţă a reţinut că operează puterea de lucru judecat cu privire la statuările pe care instanţele judecătoreşti ce au soluţionat litigiul anterior dintre părţi le-au făcut cu privire la suprafaţa de teren pe care pârâta o ocupă din imobilul cu destinaţia de teren ce constituie obiectul dreptului de proprietate al părţii reclamante şi cu privire la criteriul de determinare a dezdăunării pe care această parte a solicitat-o, ce se impun prezentei instanţe, având natura juridică a unor prezumţii legale absolute în conformitate cu prevederile existente  în art. 1200 pct. 4 din Codul civil (1864).

Potrivit  art. 1200 pct. 4 din Codul civil (1864): ,,sunt prezumţii legale acelea care sunt determinate special prin lege, precum puterea ce legea acordă autorităţii de lucru judecat”, iar, potrivit art. 166 din Codul de procedură civilă (1865): ,,excepţia puterii de lucru judecat se poate ridica, de către părţi sau de către judecător, chiar  înaintea instanţelor de recurs”.

În doctrină, s-a arătat că efectele puterii de lucru judecat prezintă un dublu aspect: un aspect negativ, pentru partea care a pierdut procesul, în sensul că nu mai poate repune în  discuţie dreptul său într-un alt litigiu şi un aspect pozitiv, pentru partea care a  câştigat procesul, în sensul că se poate prevala de dreptul recunoscut, într-o nouă judecată.

Lucrul judecat are următoarele efecte: 1) exclusivitatea, care face ca un nou litigiu între acelaşi părţi, pentru acelaşi obiect şi cu aceeaşi cauză, să nu mai fie cu putinţă; 2)  incontestabilitatea, care face ca o hotărâre judecătorească irevocabilă să nu mai poate fi atacată; 3)  executorialitatea, care face ca o hotărâre judecătorească să poată fi pusă în executare silită la cererea părţii care a câştigat procesul şi 4) obligativitatea, care face ca părţile să se supună hotărârii judecătoreşti.

În mod obişnuit, puterea de lucru judecat a unei hotărâri judecătoreşti este invocată  într-un proces ulterior, prin intermediul excepţiei ,,autorităţii de lucru judecat”, atunci când al doilea proces este între aceleaşi părţi, are acelaşi obiect şi este întemeiat pe aceeaşi cauză. (art. 1201 din Codul civil în vigoare la data promovării cererii)

În acest caz, autoritatea de lucru judecat reprezintă acel efect al puterii lucrului judecat, care este exclusivitatea.

Având însă în vedere şi celelalte efecte ale puterii lucrului judecat, înseamnă că cele două expresii -,,puterea de lucru judecat” şi ,,autoritatea de lucru judecat”- nu sunt sinonime. Autoritatea de lucru judecat este o parte a ,,puterii  de lucru judecat”. Cu alte cuvinte, existenţa  unei hotărâri judecătoreşti poate fi invocată în cadrul unui alt proces, cu autoritate de lucru judecat, atunci când se invocă exclusivitatea hotărârii, sau cu putere de lucru judecat, atunci când se invocată obligativitate sa, fără ca în cel de al doilea proces să fie aceleaşi părţi, să se discute acelaşi obiect şi aceeaşi cauză.

Aşa cum s-a subliniat, statuările ce au fost făcute de instanţele judecătoreşti în cadrul litigiului ce a constituit obiectul dosarului civil  nr. xxxx/62/2006 au avut în cadrul procesului de faţă valoarea unor mijloace de probă, anume de prezumţii legale absolute, ce nu au putut fi combătute prin alte mijloace de probă şi nici nu au putut fi contrazise.

În raport de aceste constatări, instanţa, cu ocazia administrării probei cu expertiza  tehnică judiciară în specialitatea evaluarea proprietăţii imobiliare, a stabilit drept criteriu de evaluare a cuantumului prejudiciului reclamat de titularul cererii de chemare în judecată şi luarea în considerare a criteriului reţinut prin decizia civilă nr. 93/2010 a Curţii de Apel Braşov, anume  acela al celei mai bune utilizări.

Aplicând acest criteriu de evaluare, expertul judiciar desemnat în cauză, respectiv d-nul expert J. a stabilit că prejudiciul pretins de către partea reclamantă este de 0,279/euro/lună/mp.

S-a mai menţionat că ambele părţi ale litigiului au formulat obiecţiuni cu privire la concluziile raportului de expertiză tehnică judiciară ce a fost administrat ca probă în cauză, obiecţiuni pe care instanţa le-a respins prin încheierea şedinţei publice din data de 6.12.2013, pentru considerentele  expuse în cuprinsul  acesteia.

De asemenea, sub aspectul analizat, s-a precizat că, în susţinerea obiecţiunilor pe care  le-au formulat, părţile au invocat lucrări ce au fost întocmite de către experţii consilieri pe care tribunalul i-a numit în această calitate cu ocazia încuviinţării probei cu expertiza tehnică  judiciară, susţinând că determinarea cuantumului prejudiciului reclamat trebuie stabilit prin luarea în considerare a acestor lucrări.

Instanţa a  înlăturat această solicitare, în primul rând pentru că, aşa cum s-a subliniat, sub aspectul criteriului ce trebuie utilizat pentru stabilirea acestui cuantum  operează puterea de lucru judecat a statuărilor făcute prin hotărârile judecătoreşti pronunţate în litigiul anterior, iar apoi, pentru că experţii consilieri ai părţilor au întocmit lucrările la care acestea au făcut referire în baza unor convenţii perfectate cu părţile din proces, activitatea lor nefiind supusă supravegherii şi controlului instanţei de judecată, astfel că în privinţa activităţii lor nu a putut fi reţinută  prezumţia de  imparţialitate ce operează în legătură cu activitatea expertului judiciar desemnat de instanţa de judecată.

Faţă de considerentele ce preced,  s-a reţinut că materialul probator ce a fost administrat în cauză, din care face parte şi prezumţia legală absolută reţinută conform argumentaţiei expusă,  atestă că imobilului cu destinaţia de teren în litigiu ce constituie obiectul dreptului de proprietate  al părţii reclamante este ocupat în totalitate de construcţiile aflate în patrimoniul părţii pârâte.

Potrivit art. 480 Cod civil (1864) „proprietatea este dreptul pe care îl are cineva de a se bucura şi a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege”.

Prin urmare, dreptul de proprietate este acel drept real care conferă titularului atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie şi în interesul său propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare.

În conţinutul dreptului de proprietate intră, aşadar, trei atribute: posesia, folosinţa şi dispoziţia.

Posesia constă în posibilitatea proprietarului de a stăpâni bunul ce-i aparţine în materialitatea sa, comportându-se faţă de toţi ceilalţi ca fiind titularul dreptului de proprietate.

Folosinţa conferă proprietarului facultatea de a întrebuinţa bunul său, culegând sau percepând în proprietate toate fructele pe care acesta le produce.

Atributul dispoziţiei este alcătuit din dreptul de dispoziţie materială şi din dreptul de dispoziţie juridică. Dreptul  de dispoziţie materială este posibilitatea proprietarului de a dispune de substanţa bunului, adică de a-l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea reglementărilor în vigoare. Dispoziţia juridică se concretizează în posibilitatea proprietarului de a înstrăina dreptul de proprietate, cu titlu oneros sau gratuit prin acte între vii sau mortis causa şi de a-l greva cu drepturi reale derivate principale sau accesorii, în favoarea altor persoane, cu respectarea regimului juridic stabilit de lege.

Dreptul de proprietate este un drept absolut, deoarece este recunoscut titularului său în raporturile acestuia cu toţi ceilalţi, care sunt obligaţi să nu facă nimic de natură a-l încălca.

De asemenea, dreptul de proprietate este deplin şi exclusiv, întrucât el conferă titularului toate cele trei atribute pe care le-am menţionat mai sus şi, anume, posesia, folosinţa şi dispoziţia, atribute care sunt independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv.

O altă caracteristică a dreptului de proprietate este aceea că el este nelimitat în timp şi durează atâta vreme cât există şi bunul care face obiectul său. De asemenea, el nu se pierde prin neuz, adică prin neexercitare.

Aşa cum s-a arătat, din materialul probator administrat în cauză a rezultat că, pe imobilul cu destinaţia de teren ce formează obiectul dreptului de proprietate al reclamantei, sunt amplasate hotelul, restaurantul şi terasa acestuia, ce intră în compunerea Complexului Hotelier „H.” din C., căminele reţelelor de apă şi canalizare, o parcare şi o platformă betonată. Or, această împrejurare, este de natură să o lipsească pe această parte de două dintre atributele dreptului său de proprietate, şi anume, jus utendi şi jus fruendi, respectiv de dreptul de a stăpâni efectiv bunul imobil în litigiu, în materialitatea lui şi de a-i culege fructele.

Potrivit art. 483 Cod civil, fructele bunului se cuvin proprietarului. De la această regulă face excepţie posesorul de bună-credinţă, adică cel care posedă ca proprietar în puterea unui titlu translativ de proprietate, ale cărui vicii nu-i sunt cunoscute, pe care legea îl absolvă de obligaţia de a mai restitui fructele percepute, conform art. 485 Cod civil.

Sub acest aspect s-a menţionat că, pentru a opera exonerarea de obligaţia de restituire a fructelor este necesar ca buna-credinţă să existe la fiecare moment al culegerii fructelor şi nu doar la luarea în posesie a bunului. Or,  partea  pârâtă a  încetat  să mai fie de bună-credinţă în momentul în care a fost notificată de către partea reclamantă cu privire  la existenţa dreptului său de proprietate asupra terenului pe care se află amplasat complexul hotelier, solicitându-i-se să înceteze actele materiale de folosire şi posesie a acestui imobil.

Aşa fiind, instanţa a apreciat că pârâta S.C. B. S.A. este obligată să restituie reclamantei contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului ce este ocupat de construcţiile ce fac parte din patrimoniul său, întrucât a încălcat obligaţia de a nu face nimic de natură a aduce atingere celor două atribute ale dreptului de proprietate al reclamantei, pe care le-am menţionat mai-sus.

În ceea ce priveşte criteriile de determinare a cuantumului despăgubirilor ce se cuvin reclamantei, instanţa a reţinut următoarele:

Aşa cum s-a arătat, folosinţa este acea prerogativă a dreptului de proprietate în temeiul căreia proprietarul poate întrebuinţa bunul în interesul său, culegând şi fructele. Codul civil nu defineşte fructele. În fapt, fructele sunt produse de bun în mod periodic, fără să altereze substanţa acestuia şi se împart în trei categorii, şi anume: fructe naturale, care se produc indiferent de voinţa omului, fructe industriale, care presupun intervenţia omului, dar sunt produse de natură şi fructe civile, care sunt consecinţa unor acte juridice.

Fructele naturale şi industriale se dobândesc prin percepere, iar fructele civile se dobândesc zi de zi.

În speţă, tribunalul a apreciat că despăgubirea care se cuvine reclamantei pentru perioada de timp în care a fost lipsită de prerogativa dreptului său de proprietate mai sus-arătată, se constituie din contravaloarea fructelor civile pe care imobilul asupra căruia poartă dreptul său le-ar fi produs dacă s-ar fi aflat în folosinţa acesteia, astfel cum  a rezultat  din  raportul de expertiză tehnică juridică ce a fost administrat ca probă,  potrivit celor mai sus expuse.

Aplicând acest criteriu, instanţa a reţinut că, pentru perioada de timp cuprinsă între data de 21.10.2007 şi 21.10.2010, partea reclamantă trebuie să fie despăgubită de către pârâtă cu suma de 19.851,12 euro, respectiv cu echivalentul în lei al acestei sume la data efectuării plăţii, iar pentru perioada 21.10.2010- 21.10.2012, cu suma de 13.234,0 euro, respectiv echivalentul în lei al acesteia la data efectuării plăţii, astfel că, în conformitate cu prevederile legale precitate  coroborat cu cele existente în art. 1073, 1075 şi 1078  din Codul civil (1864), a admis în parte  cererile de chemare în judecată ce au fost formulate în cauză şi a dispus potrivit dispozitivului sentinţei.

În conformitate cu prevederile existente în art. 274  şi în art. 276 din Codul de procedură civilă, instanţa a acordat părţii reclamante cheltuieli parţiale de judecată, constând în contravaloarea taxei judiciare de timbru şi a timbrului judiciar stabilite prin raportare la  valoarea pretenţiilor admise şi a instituit în sarcina  părţii pârâte obligaţia de a achita reclamantei sumele de bani astfel determinate, compensând restul cheltuielilor efectuate de părţi în cadrul prezentului proces, ce au constat în onorariul avocaţial şi în onorariul expertului judiciar.

În ceea ce priveşte  cererile de chemare în garanţie  pe care partea pârâtă le-a formulat  în sensul celor mai sus expuse, tribunalul a apreciat că acestea nu pot fi admise, pentru considerentele ce succed:

Potrivit prevederilor cuprinse în art. 60 din Codul de procedură civilă (1865) ,,partea poate să cheme în garanţie o altă persoană împotriva căreia ar putea să se îndrepte, în cazul când ar cădea în pretenţiuni cu o cerere în garanţie sau în despăgubire”.

Prin urmare, pentru a putea fi admisă o cerere formulată în condiţiile acestui text de lege, trebuie să se constate existenţa unui raport juridic între partea care a promovat-o şi cel chemat în garanţie, în virtutea căruia acesta din urmă să fie obligat să acorde primului despăgubiri, or, în cauza de faţă acest raport juridic nu există.

Contractul de vânzare-cumpărare de acţiuni nr. 13/1997, pe care pârâta le-a invocat în susţinerea cererilor de chemare în garanţie, a fost perfectat de Fondul Proprietăţii de Stat  cu S.C. K. S.R.L., S.C. L. S.R.L.  şi S.C. M. S.R.L. şi a avut ca obiect înstrăinarea unui număr de 89760 acţiuni nominative reprezentând 51%  din capitalul social  al S.C. N.  S.A..

În cuprinsul art. 7.2  al acestui act juridic se specifică faptul că  societatea comercială mai sus indicată (S.C. N. S.A.) nu deţine un titlu de proprietate asupra imobilului cu destinaţia de teren, astfel că valoarea acţiunilor ce au fost înstrăinate nu cuprinde şi valoarea acestui imobil, urmând ca, în termen de 15 zile de la data obţinerii acestui titlu, părţile contractante să încheie un act adiţional prin care să  înstrăineze cumpărătorilor şi  acţiunile ce vizează acest activ.

S-a menţionat că partea pârâtă este succesorul în drepturi al S.C. N. S.A., calitate ce a fost reţinută de către instanţa de judecată la soluţionarea excepţiei lipsei calităţii  procesuale active a acesteia în formularea cererilor de chemare în garanţie, ce a fost invocată potrivit celor anterior arătate, iar, în această calitate, a afirmat că între ea şi chemaţii în garanţie există un raport juridic în virtutea căruia aceştia trebuiau să îi garanteze dreptul de a folosi terenul pe care este amplasat complexul hotelier ce se află în patrimoniul său şi posibilitatea de a obţine un titlu de proprietate asupra acestuia.

Afirmaţiile astfel făcute au fost lipsite de suport în condiţiile în care, aşa cum s-a subliniat, în contractul de vânzare-cumpărare de acţiuni nr. 13/1997 nu există nicio clauză care să ateste asumarea de către instituţia implicată în procesul de privatizare a obligaţiei la care partea pârâtă a făcut referire. Din contră, în acest act juridic se specifică în mod expres că societatea comercială ce a fost supusă procesului de privatizare nu deţine un titlu de proprietate  asupra terenului pe care este amplasat Complexul  Hotelier ,,H.”, acţiunile înstrăinate nevizând şi acest activ, astfel că cei care au perfectat în calitate de cumpărători contractul mai sus identificat au contractat în cunoştinţă de cauză şi şi-au asumat riscul de a le fi contestată  folosinţa pe care o exercită  asupra  acestui teren.

În baza  considerentelor ce preced, tribunalul a apreciat că între partea  pârâtă şi chemaţii în garanţie nu a existat un raport juridic care să vizeze imobilul cu destinaţia de teren în litigiu, astfel că cererile de chemare în garanţie  pe care aceasta le-a formulat au fost respinse.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel atât reclamanta A., cât şi pârâta S.C. B. S.A..

Apelanta A. a solicitat admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinţei atacate în ce priveşte cuantumul şi modul de stabilire a despăgubirilor acordate de prima instanţă drept contravaloare a lipsei de folosinţă, avându-se în vedere suma de 4,59 euro/mp/lună pentru perioada 21.10.2007-21.10.2010 şi suma de 3,69 euro/mp/lună pentru perioada 22.10.2010-22.10.2012, precum şi obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare apelanta a susţinut că nu poate fi luată în considerare autoritatea de lucru judecat a Deciziei civile nr. 93/Ap/2010 a Curţii de Apel Braşov, care se referă la o perioadă anterioară, că în mod greşit s-a aplicat criteriul „cea mai bună utilizare”, care nu este un criteriu ştiinţific şi care a stat la baza despăgubirilor din litigiul anterior, singurul criteriu fiind cel folosit de expertul evaluator O. şi din care reiese o altă valoare.

Aceasta a precizat că singurul element diferit între prezenta cauză şi litigiul anterior, soluţionat irevocabil, îl reprezintă intervalul de timp pentru care a solicitat contravaloarea lipsei de folosinţă. Stabilirea contravalorii lipsei de folosinţă pentru intervale de timp diferite este o chestiune de fapt, dependentă de schimbările ce au loc în timp pe piaţa imobiliară. Ficţiunea la care a ajuns expertul P. pentru a ajunge la valoarea de 0,279 euro/mp/lună este absurdă.

Lucrarea ştiinţifică efectuată de expertul evaluator ANEVAR O., însuşită în totalitate de expertul consilier Q., exprimă adevărul, în opinia apelantei.

Apelanta a susţinut că dispoziţiile instanţei sunt contradictorii. Astfel, pe de o parte prima instanţă a apreciat că au valoare probantă în cauză şi lucrările experţilor consilieri, iar pe de altă parte a înlăturat concluziile experţilor consilieri, pe considerentul că „au încheiat o convenţie cu partea din proces, astfel că în privinţa activităţii lor nu poate fi reţinută prezumţia de imparţialitate”.

Apelanta S.C. B. S.A. a formulat iniţial apel împotriva încheierii din 5 aprilie 2013 şi a sentinţei civile nr. 177/D/30 decembrie 2013 a Tribunalului Braşov, solicitând admiterea apelului, schimbarea sentinţei apelate şi în principal respingerea cererilor de chemare în judecată conexate ca neîntemeiate, iar în subsidiar admiterea cererilor de chemare în garanţie. Tot în subsidiar apelanta a solicitat limitarea răspunderii la suprafaţa efectiv ocupată de construcţii, precum şi admiterea cererii de chemare în garanţie.

În motivare apelanta a arătat că încheierea este nelegală întrucât urma să fie soluţionat litigiul aflat pe rolul Curţii de Apel Constanţa, în ce priveşte stabilirea dreptului de superficie, care afecta dreptul reclamantei la despăgubiri.

Aceasta a susţinut că sentinţa este nelegală, fiind ignorată puterea de lucru judecat a Sentinţei civile nr. 991/2006 a Judecătoriei Braşov, prin care s-a respins acţiunea reclamantei de desfiinţare a construcţiilor, precum şi cererea de despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a terenului pentru perioada 06.09.2002-3.11.2010.

De asemenea au fost încălcate prevederile art. 492 Cod civil.

Prin decizia civilă nr. 1264/R/3.11.2010 au fost reţinute următoarele aspecte: „Constructorul de bună-credinţă pe terenul altuia nu are niciodată un drept real asupra a ceea ce a edificat, ci numai un drept de creanţă născut în momentul încorporării în sol a materialelor sale, pentru că proprietarul terenului nu are altă posibilitate decât să preia imobilul a cărui proprietate o dobândeşte ope legis (conform art. 494 alin. 4 Cod civil) şi să-i plătească constructorului lucrarea efectuată.”

 Apelanta a mai susţinut că există un potenţial conflict între sentinţa nr. 991/2006, care a rămas irevocabilă prin Decizia civilă nr. 1264/R/2010, prin care s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat că pentru perioada 06.09.2002 - 03.11.2010 nu se pot acorda despăgubiri, şi Decizia nr. 93/Ap/2010 care a rămas irevocabilă ulterior.

Apelanta a menţionat că în mod nelegal instanţa a refuzat efectuarea expertizei topografice pentru determinarea situaţiei de fapt.

Aceasta a precizat că nu sunt întrunite condiţiile răspunderii delictuale, respectiv fapta ilicită, vinovăţia, prejudiciul şi legătura de cauzalitate.

Singura faptă potenţial ilicită este construirea pe terenul proprietatea reclamantei, însă aceasta a încetat la data recepţiei complexului hotelier, în prezent producându-se doar efectele independent de voinţa apelantei.

În privinţa vinovăţiei s-a stabilit buna-credinţă a constructorului.

În ceea ce priveşte prejudiciul, apelanta a apreciat că acesta este imputabil reclamantei. În ceea ce priveşte valoarea despăgubirilor aceasta a precizat că a susţinut valoarea de 0,279 euro/mp/lună, având în vedere că dobânda, precum şi chiria reprezintă fructe civile, cât şi faptul că metoda de calcul respectă premisa avută în vedere la pronunţarea deciziei civile nr. 93/Ap/2010 a Curţii de Apel Braşov.

Apelanta a mai susţinut că nu poate fi obligată la dezdăunarea pentru întreaga suprafaţă de teren a reclamantei, ci cel mult pentru ceea ce ocupă în mod efectiv cu construcţiile sale.

Aceasta a învederat că nu există o legătură de cauzalitate între faptă şi prejudiciu. Consecinţele faptei puteau fi înlăturate prin aproprierea construcţiilor de către reclamantă cu plata despăgubirilor cuvenite constructorului de bună-credinţă.

Apelanta a mai arătat că în mod greşit a fost respinsă cererea de chemare în garanţie, întrucât prin contractul de vânzare-cumpărare de acţiuni nr. 13/1997 s-a garantat exploatarea nestânjenită a complexului, fiind incidente prevederile art. 1312 Cod civil şi art. 32 ind. 4 din O.U.G. nr. 88/1997.

Chemata în garanţie Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului, a invocat excepţia lipsei de calitate procesuală activă a S.C. B. S.A. C., ce va fi analizată premergător apelului pârâtei ce vizează cererea de chemare în garanţie.

Prin decizia nr. 410/Ap din data de 15 martie 2016 pronunţată de Curtea de Apel Braşov a fost respinsă excepţia lipsei de calitate procesuală activă a S.C. B. S.A. C. invocată de chemata în garanţie Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului.

Au fost respinse ca nefondate apelurile declarate de reclamanta A. şi pârâta S.C. B. S.A. C. împotriva Sentinţei civile nr. 177/D/2013, a Tribunalului Braşov, care a fost păstrată.

A fost obligată pârâta S.C. B. S.A. C. să plătească în contul expertului tehnic R., prin Biroul Local de Expertize Judiciare din cadrul Tribunalului Braşov, suma de 7412 lei diferenţă onorariu expert.

A fost respinsă cererea expertului tehnic R. de obligare a pârâtei la plata sumei de 550 lei ca nedovedită.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs ambele părţi.

Prin decizia nr. 1523/21 septembrie 2016 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie au fost admise recursurile declarate de reclamanta A. şi de pârâta S.C. B. S.A. împotriva deciziei nr. 410/Ap din 15 martie 2016 a Curţii de Apel Braşov, Secţia civilă.

A fost casată decizia atacată şi s-a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

Pentru a pronunţa această decizie Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a reţinut următoarele considerente:

1) Recursul pârâtei pune în discuţie – separat de modalitatea defectuoasă în care sunt calificate ca motive de casare ori modificare – aspecte de nelegalitate vizând natura juridică a raportului dintre părţi, stabilită eronat de instanţele anterioare din cauza nesocotirii sau aplicării greșite a efectelor autorităţii de lucru judecat a unor hotărâri pronunţate în litigiile dintre părţi.

Această ignorare a autorităţii de lucru judecat s-ar fi repercutat asupra temeiului juridic al pretenţiilor deduse judecăţii, plasându-le pe un alt tărâm juridic, acela al nesocotirii  unei obligaţii generale negative, opozabile erga omnes, care revine oricărei persoane – în speţă, pârâtei – de a se abţine de la orice act sau fapt de natură a aduce atingere dreptului de proprietate al reclamantei, protejat de dispoziţiile art. 480 Cod civil.

Într-adevăr, se constată că în stabilirea cadrului judecăţii, instanţele fondului au pornit de la un litigiu soluţionat anterior în raporturile dintre părţi vizând pretenţii identice – respectiv, lipsa de folosinţă asupra aceluiaşi teren, dar pentru o altă perioadă, 4.03.2001 – 6.09.2002 – conform sentinţei civile nr. 67/26.01.2007 a Tribunalului Braşov (definitivă prin decizia nr. 93/Ap/6.07.2010 a Curţii de Apel Braşov şi irevocabilă prin decizia nr. 6537/28.096.2011 a ÎCCJ – Secţia I civilă).

Cu referire la aceste hotărâri judecătoreşti, instanța de apel a reţinut că se impune efectul pozitiv al lucrului judecat în privinţa suprafeţei de teren ocupate de pârâtă, a criteriului de determinare a dezdăunării, precum şi a temeiului juridic al acestor despăgubiri, dat de dispoziţiile art. 483 Cod civil, care  permit proprietarului să culeagă fructele bunului său.

O astfel de valorificare a autorităţii de lucru judecat neagă însă, împrejurarea esenţială pentru maniera în care se manifestă efectele acestei instituţii, atunci când raţiunile de fapt şi de drept care au determinat o anumită soluţie, în considerarea unei perioade de timp (adică, a unei stări prezente la momentul judecății, dar de natură a fi revizuită ulterior) se modifică în timp.

Or, sub acest aspect, autoritatea de lucru judecat se produce limitat în timp (pro tempore), întrucât fundamentul ei (bazat pe verificarea jurisdicţională şi imutabilitatea litigiului) se justifică atâta vreme cât rămân neschimbate împrejurările de fapt şi de drept care au fundamentat adoptarea hotărârii.

În speţă, pârâta a susţinut că aceste împrejurări s-au modificat, având în vedere modalitatea în care au fost tranşate irevocabil alte litigii dintre părţi, care au vizat raporturile juridice dintre acestea asupra aceloraşi imobile.

Astfel, s-a arătat că prin sentinţa civilă nr. 991/2006 a Judecătoriei Braşov (irevocabilă prin decizia nr. 1264/R/3.11.2010 a Curţii de Apel  Braşov), respingându-se cererea reclamantei A., de obligare a pârâtei S.C. B. S.A. la demolarea construcţiilor situate în C. str. D. nr. 2-4 şi la plata lipsei de folosinţă, s-au reţinut calitatea de constructor de bună-credinţă a pârâtei, faptul că nu poate fi obligată la demolarea construcţiei şi că nu există un temei de drept pentru obligarea sa la plata lipsei de folosinţă a terenului, în raport cu prevederile art. 494 alin. 3 Cod procedură civilă, care consacră obligaţiile pe care le are proprietarul terenului.

 De asemenea, s-a arătat că prin decizia nr. 5/C/28.01.2015 a Curţii de Apel Constanţa (irevocabilă prin decizia nr. 1188/7.05.2015 a ÎCCJ – Secţia I civilă), deşi s-a respins cererea formulată de pârâta S.C. B. S.A., de constatare a dreptului său de superficie în privinţa aceloraşi edificate, s-a reţinut totuşi calitatea sa de constructor de bună-credinţă, ceea ce  s-a constatat a lipsi din cerinţele referitoare la constituirea dreptului de superficie fiind existenţa acordului dintre proprietarul fondului şi constructor.

Or, cu referire la aceste hotărâri care tranşează aspecte importante ale raporturilor juridice dintre părţi, instanţa de apel neagă efectul autorităţii de lucru judecat sub motiv că nu ar fi întrunită tripla identitate de elemente, întrucât obiectul celor două pricini ar fi diferit.

O asemenea modalitate de abordare este eronată întrucât reduce instituția autorităţii de lucru judecat la funcţia ei procedurală, de excepţie care împiedică reluarea aceluiaşi litigiu, în condiţiile identităţii de obiect, cauză şi părţi (conform art. 1.201 Cod civil, art. 166 Cod procedura civilă).

În realitate, pârâta s-a prevalat de efectul pozitiv al lucrului judecat, adică de prezumţia de adevăr (absolută în relaţia dintre părţi), în sensul dispoziţiilor art. 1.202 alin. 2, art. 1200 pct. 4 Cod civil, ceea ce înseamnă posibilitatea pentru părţi de a se prevala în litigii ulterioare de maniera în care au fost deja tranşate anumite chestiuni litigioase, fără posibilitatea de a mai fi contestate.

În acelaşi timp, atunci când face referire la decizia nr. 1188/7.05.2015 a ÎCCJ, instanţa de apel, deşi îi neagă autoritatea de lucru judecat sub motiv că vizează alt aspect, respectiv rezolvarea dată dreptului de superficie pretins de pârâtă, reţine totuşi din această hotărâre elemente de fapt valorificabile în prezentul litigiu.

Astfel, în legătură cu această decizie a instanţei anterioare se reţine că „este fără echivoc ocuparea în continuare a terenului reclamantei”.

Din acest punct de vedere, Curtea de apel ignoră că, ceea ce intră  sub efectul autorităţii de lucru judecat nu este situaţia de fapt în sine, ci felul în care aceasta a  fost încadrată juridic şi dezlegată în drept de către instanţă.

Or, în speţă, pârâta se prevalase de faptul că prin hotărârea irevocabilă menționată, deşi i s-a respins cererea de constatare a dreptului de superficie, s-a reţinut în acelaşi timp, că are calitatea de constructor de bună-credinţă, solicitând să se dea eficienţă juridică acestei statuări jurisdicționale irevocabile.

Faţă de cele menţionate anterior, s-a constatat că judecata cauzei în apel s-a făcut cu aplicarea greşită a normelor care reglementează efectele autorităţii de lucru judecat.

Pe de o parte, reţinând că temeiul juridic al pretenţiilor reclamantei şi cadrul în care acestea pot fi valorificate sunt date de dispoziţiile art. 482, art. 483 Cod civil întrucât s-ar impune cele tranşate anterior prin decizia nr. 93/Ap/2010 a Curţii de Apel Braşov, instanţa de apel nesocotește faptul că autoritatea de lucru judecat cunoaşte limitări în timp, acţionând pro tempore, câtă vreme s-au menţinut raţiunile de fapt şi de drept care au justificat o anumită soluţie.

Or, în justificarea demersului finalizat prin decizia nr. 93/Ap/2010 (irevocabilă prin decizia nr. 6537/28.09.2011 a ÎCCJ), reclamanta însăşi menţionase că nu există niciun înscris din care să rezulte construirea legală şi cu bună-credinţă a edificiilor de către pârâtă.

Tocmai pentru a demonstra modificarea elementelor reţinute iniţial – şi astfel, caracterul limitat în timp al acelor dezlegări jurisdicţionale – pârâta a invocat hotărârile judecătoreşti prin care s-a statuat asupra calităţii sale de constructor de bună-credinţă în privința edificatelor de pe terenul reclamantei.

Pe de altă parte, negând autoritatea de lucru judecat a sentinţei nr. 991/2006 a Judecătoriei Braşov, irevocabilă prin decizia nr. 1264/R/3.11.2010 a Curţii de Apel Braşov, precum şi a deciziei nr. 5/C/2015 a Curţii de Apel Constanţa (irevocabilă prin decizia nr. 1188/7.05.2015 a ÎCCJ) sub motiv că litigiile respective au vizat un  alt obiect dedus judecăţii, instanţa de apel reduce în mod nelegal instituţia autorităţii de lucru judecat la funcţia ei negativă, extinctivă (de excepţie procesuală care împiedică rejudecarea aceluiaşi litigiu), ignorând funcţia ei pozitivă, normativă (art. 1202 alin. 2, art. 1200 pct. 4 Cod civil), de prezumţie absolută care se opune în litigiile ulterioare dintre părţi, pe aspectul chestiunilor litigioase deja dezlegate.

Această denaturare a funcţiilor autorităţii de lucru judecat a avut drept consecinţă soluţionarea cauzei fără lămurirea conţinutului raportului juridic dintre părţi, prin preluarea elementelor de fapt şi de drept reţinute cu ocazia judecăţii conform deciziei nr. 93/Ap/2010 a Curții de Apel Brașov şi cu nesocotirea aspectelor noi intervenite în situaţia juridică a părților, prin pronunţarea unor hotărâri care stabilesc în ce regim au fost edificate construcţiile pe terenul reclamantei.

În acest context, în care aplicarea greşită a unei instituții de drept a avut drept urmare şi nelămurirea raporturilor juridice deduse judecăţii, față de  dispoziţiile art. 314 Cod procedură civilă, recursul pârâtei va fi admis şi cauza trimisă spre rejudecare aceleiaşi instanţe (casarea cu reţinere sau modificarea soluţiei solicitate prin motivele de recurs fiind posibile în ipoteza în care împrejurările pricinii şi raporturile dintre părţi au fost bine identificate, normele de drept fiind greşit aplicate). 

La reluarea judecăţii se va lămuri, ţinându-se seama de efectele autorităţii de lucru judecat, care este natura raporturilor juridice dintre părţi şi ca atare, izvorul pretenţiilor reclamantei, dacă acesta se poate fundamenta, la modul general, pe dispoziţiile art. 480 – 482 Cod civil şi pe sancţionarea unei obligaţii generale negative care revine oricărei persoane de a se abţine de la orice act sau fapt care ar aduce atingere dreptului de proprietate al altuia sau este vorba de o situaţie particulară, în care afectarea dreptului de proprietate se face prin edificarea unor construcţii cu bună-credinţă, caz în care reglarea raporturilor dintre proprietar şi constructor se realizează în cadrul altei instituţii juridice, reglementate de art. 492 – 494 Cod civil.

În ce priveşte susţinerea din întâmpinare a reclamantei, conform căreia accesiunea imobiliară artificială nu ar putea fi supusă analizei instanţei întrucât dispoziţiile legale care reglementează această materie nu fac obiectul cauzei, nefiind formulat capăt de cerere pe acest aspect, ea are caracter nefondat.

În condiţiile în care normele legale ce fundamentează această instituţie au fost invocate în apărare de către pârâtă, ele trebuie să facă obiect de analiză și verificare jurisdicțională. Poziţia  procesuală a părţilor poate fi nu numai aceea de a obţine, pe baza cererilor formulate, condamnarea şi ulterior executarea hotărârii, ci şi paralizarea demersului judiciar, atunci când se tinde la a se demonstra că pretenţia reclamantului nu poate fi primită faţă de fundamentul juridic ales.

Critica pârâtei vizând modalitatea de soluţionare a cererii de chemare în garanţie va fi valorificată la momentul rejudecării în funcţie de rezolvarea ce va fi dată pretenţiei principale.

În funcţie de această dezlegare, se va aprecia asupra utilităţii verificării celorlalte aspecte învederate de către pârâta-recurentă, în legătură cu suprafaţa de teren ocupată de construcţie, identificarea diferită a terenurilor litigioase, ignorarea datelor cadastrale şi inexactitatea planurilor topografice, etc.

În mod asemănător, criticile îndreptate împotriva încheierii de şedinţă din 6.10.2015 – în legătură cu respingerea cererii de efectuare a expertizei în specialitatea construcţii şi felul, nepermis, în care s-a revenit asupra probelor încuviinţate anterior –  vor fi avute în vedere în funcţie de dezlegarea dată calificării raportului juridic litigios.

2. Recursul reclamantei deduce judecăţii, în principal, critici legate de modalitatea în  care a fost întocmit raportul de expertiză şi a fost realizată evaluarea despăgubirilor, dar nu este nul, aşa cum se susţine prin întâmpinarea pârâtei, în  contextul în care aduce în dezbatere şi aspecte legate de felul în care s-a răspuns criticilor din apel,  susţinându-se că s-a dat eficienţă, în mod contradictoriu, unei judecăţi anterioare pe aspectul metodei de evaluare a despăgubirilor.

Faţă de aspectele prioritare care s-au impus analizei în cadrul recursului pârâtei şi care au determinat casarea cu trimitere spre rejudecare, aceeaşi soluţie s-a impus şi cu privire la recursul pârâtei.

Întrucât modalitatea de rezolvare în drept a raportului litigios va determina şi utilitatea probatoriului, aspectele legate de evaluarea despăgubirilor, caracterul derizoriu, necesitatea de a nu fi încălcat art. 1 Protocolul nr.1 în stabilirea despăgubirilor vor fi în vedere în funcţie de contextul şi cadrul normativ ce se vor stabili la rejudecare.

În consecință, ambele recursuri au fost admise și decizia din apel casată cu trimitere, urmând ca la rejudecare să se țină seama de dezlegările date prin prezenta decizie în legătură cu necesitatea lămuririi raportului juridic dintre părți pornind de la chestiunile litigioase rezolvate deja în mod irevocabil prin statuări jurisdicționale intrate în autoritate de lucru judecat.

În rejudecare cauza a fost înregistrată pe rolul Curţii de Apel Braşov sub nr. xxxx7/62/2010**.

Examinând cauza prin prisma motivelor de apel invocate şi a dispoziţiilor art. 295 Cod procedură civilă, instanţa de control judiciar constată că apelurile promovate împotriva sentinţei civile nr. 177/D/30 decembrie 2013 a Tribunalului Braşov sunt nefondate.

Având în vedere considerentele deciziei de casare a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, instanţa a pus în vedere părţilor să îşi precizeze susţinerile în raport de conturarea situaţiei juridice existente între acestea ca urmare a soluţionării irevocabile a litigiilor purtate de acestea în perioada ce a trecut de la data promovării primei acţiuni în pretenţii pentru lipsa de folosinţă a terenului până în prezent.

De asemenea instanţa de apel a întrebat în repetate rânduri părţile dacă pot ajunge la o înţelegere prin care să tranşeze în mod definitiv litigiul existent între acestea determinat de situaţia particulară a acestora.

Prin notele scrise depuse la dosar apelanta reclamantă a precizat că îşi menţine atât cererea de acordare a despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă a terenului pentru perioada dedusă judecăţii, cât şi temeiul juridic invocat prin cererea de chemare în judecată, respectiv art. 480, art. 1078, art. 483 Cod civil şi art. 1 paragraf 1 din Primul protocol Adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului (filele 135-138 vol. I dosar xxxx7/62/2010**).

Apelanta pârâtă a precizat în notele scrise depuse la dosar că în speţă sunt incidente dispoziţiile art. 494 alin. 3 teza a II-a Cod civil, susţinând, în esenţă, că dată fiind calitatea sa de constructor de bună credinţă, stabilită în mod irevocabil prin sentinţa nr. 991/2006 a Judecătoriei Braşov, irevocabilă prin decizia nr. 1264/R/3.11.2010 a Curţii de Apel Braşov, proprietarul fondului devine ope legis proprietarul construcţiei realizate cu bună-credinţă şi este obligat să preia construcţia şi să despăgubească constructorul. Alternativa o reprezenta superficia, dar care presupune acordul proprietarului terenului în privinţa edificării construcţiilor de către o altă persoană pe terenul acestuia, însă în situaţia dată superficia a fost infirmată decizia nr. 5/C/2015 a Curţii de Apel Constanţa, irevocabilă prin decizia nr. 1188/7.05.2015 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

De asemenea părţile au menţionat expres că la momentul soluţionării apelului nu este posibilă soluţionarea pe cale amiabilă a litigiului.

Curtea constată că în speţă se impune analizarea pretenţiilor deduse judecăţii, prin prisma verificării aspectelor statuate în mod irevocabil în cadrul litigiilor anterioare purtate între părţi şi soluţionate în mod irevocabil.

Astfel, între părţi s-a purtat un prim litigiu ce a avut ca obiect pretenţiile reclamantei A.  pentru lipsa de folosinţă a terenului în suprafaţă totală de 1976,40 mp.

Acest litigiu s-a soluţionat prin sentinţa civilă nr. 67/26.01.2007 a Tribunalului Braşov, definitivă prin decizia civilă nr. 93/6.07.2010 a Curţii de Apel Braşov şi irevocabilă prin decizia nr. 6537/28.096.2011 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Prin aceste hotărâri judecătoreşti s-a stabilit că reclamanta este îndreptăţită la acordarea despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă a întregii suprafeţe de teren pe care o are în proprietate, iar în ceea ce priveşte cuantumul acestor despăgubiri criteriul avut în vedere a fost cel al „celei mai bune utilizări”.

Ulterior reclamanta A. a promovat în contradictoriu cu pârâtele S.C. F. S.R.L. şi S.C. B.  S.A. o nouă acţiune prin care a solicitat demolarea construcţiilor de pe terenul situat în C., str. D. nr. 2-4 şi plata lipsei de folosinţă.

Această acţiune a fost respinsă prin sentinţa civilă nr. 991/2006 a Judecătoriei Braşov, definitivă prin decizia civilă nr. 99/13.04.2010 a Tribunalului Braşov şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 1264/R/3 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Braşov.

În acest litigiu s-a reţinut buna-credinţă a constructorului astfel că s-a respins cererea de demolare a construcţiilor de pe terenul reclamantei şi, urmând soarta principalului, s-a respins şi cererea de despăgubiri până la demolarea construcţiei.

Ulterior, S.C. B. a solicitat, printr-o cerere de intervenţie în interes propriu, formulată în dosarul nr. xxxx/62/2010, în contradictoriu cu A. constatarea dreptului de superficie asupra imobilului, invocând calitatea sa de constructor de bună-credinţă şi acordul proprietarului terenului la edificare.

Această cerere a fost respinsă, soluţia fiind menţinută prin decizia civilă nr. 5/C/28 ianuarie 2015 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa în dosarul nr. xxxx/62/2010*.

În considerentele acestei decizii s-au reţinut următoarele:

„Calitatea de constructor de bună-credinţă pe terenul altuia nu echivalează însă cu calitatea de superficiar, pentru dobândirea dreptului de superficie fiind necesar să se dovedească pe lângă faptul construirii şi izvorul dreptului de superficie cu privire la terenul pe care s-a edificat, respectiv convenţia încheiată cu proprietarul terenului.

În acest sens în jurisprudenţă s-a reţinut constant că atunci când se susţine naşterea dreptului de superficie prin convenţia părţilor, este necesar să se facă dovada că proprietarul terenului dezmembrat şi-a exprimat în mod neechivoc şi fără posibilitatea de interpretare voinţa de a-şi greva proprietatea (Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, sentinţa civilă propr.int.dec.nr.3647/2003, www.legalis.ro).

S-a mai reţinut, de asemenea, că simplul fapt de a ridica o construcţie pe un teren care a fost preluat de către stat, în perioada în care acest teren se afla în detenţia statului, nu a fost de natură a determina naşterea unui drept de superficie, având în vedere că la momentul edificării construcţiei a lipsit acordul proprietarului real al terenului (Curtea de Apel Bucureşti, S.IV civilă, decizia nr. 1459/2007, în C.A.B.C. P.J.C. 2007, nr.35, p. 271-272), iar simpla tăcere a proprietarului terenului nu are valoarea juridică a consimţământului, care trebuie exteriorizat (Curtea de Apel Bucureşti, S.IV civilă, decizia nr. 738/2006 în C.A.B.C. P.J.C. 2006, nr.34, p. 194; Decizia civilă nr.2659/1997 pronunţată de Tribunalul Hunedoara) Decizia nr.50/02.03.2012 pronunţată de Tribunalul Sibiu, www.legalis.ro.

De asemenea, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a reţinut că dreptul de superficie nu este gratuit, pentru folosinţa terenului, superficiarul putând fi obligat la plata unei indemnizaţii, dacă prin convenţia părţilor nu s-a stabilit gratuitatea pentru folosinţa terenului. (Decizia nr.4125/2005 Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Secţia Comercială – publicată pe site-ul oficial al Î.C.C.J.).

Or, şi sub acest aspect convenţia părţilor trebuie să fie clară şi neechivocă, simpla tăcere a proprietarului terenului neechivalând cu acordul în constituirea unui drept de superficie gratuit pe toată durata existenţei construcţiilor.

Recunoaşterea dreptului de superficie rezultat dintr-o ,,simplă situaţie de fapt care nu a fost urmărită sau cunoscută de cei interesaţi” nu se încadrează în categoria actelor şi faptelor pe care se poate întemeia dreptul de superficie, această soluţie aducând atingere dreptului de proprietate, fără ca ingerinţa să aibă temei în dreptul intern. (alineatul 63 teza finală şi paragraful 64 din Hotărârea Back şi Palade contra România).”

Această decizie a rămas irevocabilă prin decizia civilă nr. 1188/7.05.2015 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie prin care s-a respins, ca nefondat, recursul declarat de intervenienta S.C. B. S.A. împotriva deciziei nr. 5/C din 28 ianuarie 2015 a Curţii de Apel Constanţa, Secţia I civilă.

Prin cererile înregistrate pe rolul Tribunalului Braşov sub nr. xxxx7/62/2010 şi nr. xxxxx/62/2012  ce au fost conexate, reclamanta A. a solicitat obligarea pârâtei S.C. B. S.A. la plata despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă a terenului pentru perioadele 21.10.2007-21.10.2010 şi 22.10.2010-22.10.2012.

Curtea constată că de la data promovării primei acţiuni în despăgubiri până la data soluţionării prezentului apel, ce vizează despăgubirile aferente perioadei 21.01.2007-22.10.2012 s-a stabilit în mod irevocabil pe de o parte calitatea de constructor de bună-credinţă al pârâtei S.C.  B. S.A. şi pe de altă parte lipsa de temeinicie a cererii acesteia de constatare a calităţii de titular al dreptului de superficie asupra terenului ocupat de construcţiile pe care le deţine în proprietate.

În speţă reclamanta A. a precizat că, dată fiind situaţia atipică a existenţei doar a unor părţi din construcţiile aparţinând pârâtei edificate pe terenul său, nu poate invoca accesiunea acestora.

De altfel, Curtea constată că potrivit art. 494 alin. 3 Cod civil: „Dacă proprietarul voieşte a păstra pentru dânsul acele plantaţii şi clădiri, el este dator a plăti valoarea materialelor şi preţul muncii, fără ca să se ia în consideraţie sporirea valorii fondului, ocazionată prin facerea unor asemenea plantaţii şi construcţii. Cu toate acestea, dacă plantaţiile, clădirile şi operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantaţii, clădiri şi lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului.”

Această dispoziţie legală reglementează opţiunea proprietarului terenului de a dobândi dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate pe terenul său, plătind valoarea materialelor şi preţul muncii, sau o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului, nicidecum obligaţia de a deveni proprietar al acelei construcţii.

În aceste împrejurări în care pe de o parte proprietarul terenului are dreptul şi nu obligaţia de a deveni proprietar al construcţiei şi pe de altă parte reclamanta a precizat în mod expres că, dată fiind situaţia atipică a existenţei unor părţi ale construcţiei pe terenul său nu poate opta pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra acestora, Curtea constată că se impune analizarea temeiniciei pretenţiilor sale.

Calitatea de constructor de bună-credinţă al pârâtei  S.C. B. S.A. nu o exonerează pe aceasta de obligaţia de a respecta prevederile art. 480, art. 482 şi art. 483 Cod civil.

Astfel, calitatea de constructor de bună-credinţă al pârâtei  S.C. B. S.A. nu îi dă dreptul acesteia de a folosi în mod gratuit un teren aflat în proprietatea reclamantei A., pentru care aceasta plăteşte impozit, situaţie care ar echivala cu o îmbogăţire fără justă cauză.

Susţinerile apelantei S.C. B. S.A. potrivit cărora dată fiind calitatea sa de constructor de bună-credinţă nu se poate reţine că a săvârşit un delict şi că pe cale de consecinţă nu datorează despăgubiri apelantei A. sunt nefondate, neexistând nici o dispoziţie legală care să reglementeze această excepţie. În acest sens sunt şi dispoziţiile art. 1078 Cod civil potrivit cărora: „Dacă obligaţia consistă în a nu face, debitorul, care a călcat-o, este dator a da despăgubire pentru simplul fapt al contravenţiei.”

De asemenea, având în vedere prerogativele dreptului de proprietate, printre care dreptul de dispoziţie (jus abutendi), Curtea constată că nu poate fi apreciată drept abuzivă atitudinea apelantei A. de a refuza să vândă sau să schimbe acel teren,  în condiţiile în care dreptul său de proprietate nu este afectat sau limitat.

Date fiind aspectele expuse anterior, precum şi faptul că dintre motivele de apel invocate de apelanta S.C. B. S.A., cele care vizează încheierea din 5 aprilie 2013 şi neîncuviinţarea probei cu expertiza topografică nu mai subzistă, Curtea va analiza criticile celor două apelante cu privire la suprafaţa de teren pentru care se cuvin despăgubiri şi modalitatea de stabilire a acestor despăgubiri.

În ceea ce priveşte suprafaţa de teren pentru care apelanta A. este îndreptăţită la despăgubiri, şi criteriul pe baza căruia se calculează cuantumul acestor despăgubiri Curtea constată că, aşa cum a reţinut şi instanţa de fond, operează puterea de lucru judecat, considerentele deciziei civile nr. 93/6 iulie 2010 ale Curţii de Apel Braşov referitoare la aceste aspecte impunându-se ca manifestare a prezumţiei legale absolute.

Pe cale de consecinţă apelanta A. este îndreptăţită la despăgubiri pentru întreaga suprafaţă de teren, de 1976,40 mp, nu doar pentru terenul ocupat efectiv de construcţiile apelantei S.C. B. S.A., iar criteriul de evaluare a despăgubirilor este acela al celei mai bune utilizări.

Ţinând seama că acest criteriu a fost avut în vedere de instanţa de fond la stabilirea obiectivelor expertizei administrate în cauză, precum şi la stabilirea despăgubirilor, Curtea constată că motivele invocate de apelanta A. sunt neîntemeiate.

Singura diferenţă dintre prezentul litigiu şi cel soluţionat prin decizia civilă nr. 93/6 iulie 2010 a Curţii de Apel Braşov este perioada pentru care s-au solicitat despăgubirile, or în aceste împrejurări criteriul avut în vedere în primul litigiu, criteriu apreciat ca fiind corect, în mod irevocabil, a fost păstrat şi în prezentul litigiu. Acesta este şi argumentul pentru care în mod corect instanţa de fond a înlăturat variantele propuse de experţii consilieri.

Referitor la motivul de apel invocat de apelanta S.C. B. S.A. care vizează respingerea cererii de chemare în garanţie a Statului Român şi Autorităţii pentru Valorificarea Activelor Statului, Curtea constată că acesta este neîntemeiat.

Prin contractul de vânzare-cumpărare de acţiuni nr. xx/1997 încheiat între FPS, în calitate de vânzător, şi S.C. K. S.R.L., S.C. L. S.R.L. şi S.C. M. S.R.L., în calitate de cumpărători, s-a vândut un număr de 89760 acţiuni nominative, reprezentând 51% din capitalul social al S.C. N. S.A..

La art. 6.3 din contract s-a menţionat: „Vânzătorul atestă că societatea nu deţine Certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului”, iar la art. 7.2 părţile au convenit ca „în cazul obţinerii de către societate a certificatului, preţul prevăzut la punctul 3 din prezentul contract să se majoreze cu suma reprezentând valoarea terenului”.

Astfel, la data achiziţionării acţiunilor, cumpărătorii aveau reprezentarea faptului că nu au cumpărat şi terenul pe care au fost edificate construcţiile.

De asemenea O.U.G. nr. 32/1997, invocată de apelanta S.C. B. S.A., nu era în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. xx/1997, astfel că nu este aplicabil raporturilor juridice existente între părţile contractante.

În aceste împrejurări, Curtea constată că cererea de chemare în garanţie este nefondată, chemaţii în garanţie neavând nici o obligaţie de garantare a cumpărătorilor cu privire la teren.

Pentru aceste considerente, Curtea, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă va respinge apelurile declarate de apelaţii A. şi S.C. B. S.A. împotriva sentinţei civile nr. 177/D/30 decembrie 2013 a Tribunalului Braşov şi va dispune compensarea cheltuielilor de judecată efectuate de cele două apelante.

Domenii speta

Spete similare