Drept de superficie. Natura juridică. Posibilitatea părţilor de a stabili o taxă de folosinţă a terenului în sarcina proprietarului construcţiei

DECIZIA CIVILĂ NR. 553 din 1  iulie 2005

Drept de superficie. Natura juridică. Posibilitatea părţilor de a stabili o taxă de folosinţă a terenului în sarcina proprietarului construcţiei.

Prin sentinţa civilă nr. 4875 din 29 septembrie 2004, pronunţată în dosarul nr.8612/2004, Judecătoria Arad a respins acţiunea reclamantei  S.C. Aris S.A. Arad formulată în contradictoriu cu pârâţii C.E. şi C.V., având ca obiect constatarea încetării contractului încheiat la data de 5 octombrie 1999, la data de 30 august 2002.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că prin sentinţa civilă nr.742/19.02.2003 a Judecătoriei Arad rămasă irevocabilă prin respingerea căilor de atac, a fost admisă acţiunea civilă a pârâţilor împotriva reclamantei, aceasta fiind obligată să renegocieze taxa de folosinţă pentru suprafaţa de teren proprietatea pârâţilor, în suprafaţă de 1176 mp., ce a fost iniţial fixată de părţi la suma de 235 dolari USA pe lună, conform convenţiei nr.230/03.10.1999. Totodată, instanţa de fond a mai constata că prin sentinţa civilă nr.1490/2004 a Judecătoriei Arad, rămasă irevocabilă, a fost admisă acţiunea civilă formulată de reclamanta S.C. Aris S.A. Arad împotriva pârâţilor şi s-a constatat că reclamanta este titulara unui drept de superficie asupra terenului în suprafaţă de 194 mp. înscris în C.F. nr.16.193-Arad, asupra terenului în suprafaţă de 388 mp., înscris în C.F. nr.16.168-Arad, asupra terenului nr.205 mp., înscris în C.F. nr.16.354 Arad şi asupra terenului în suprafaţă de 388 mp., înscris în C.F. nr.16.362 Arad. Invocând doctrina juridică şi dispoziţiile art.492 Cod civil, instanţa de fond a apreciat că efectele contractului de folosinţă a terenului încheiat de către părţi nu au fost înlăturate prin hotărârea judecătorească de constatare a dreptului de superficie al reclamantei. Constatând că prin sentinţa civilă nr.742/2003 a Judecătoriei Arad contractul dintre părţi a fost declarat valabil iar reclamanta a fost obligată la renegocierea taxei de folosinţă, prima instanţă a apreciat că reclamanta nu îşi poate invocat propria culpă constând în refuzul de a renegocia taxa de folosinţă respingând acţiunea formulată pentru constatarea încetării acestui contract.

Prin recursul declarat reclamanta a susţinut că efectele puterii de lucru judecat pe care le consacră sentinţa civilă nr.742/19.02.2003 a Judecătoriei Arad prin care părţile contractante au fost obligate la renegocierea taxei de folosinţă, nu puteau să îşi producă efectele decât în măsura în care şi situaţia de fapt şi de drept a terenului ar fi rămas aceeaşi. Or, reclamanta a apreciat că starea de fapt s-a modificat în sensul că între timp reclamantei i s-a recunoscut prin hotărâre judecătorească irevocabilă un drept de superficie asupra terenului, hotărârea al cărei caracter declarativ a fost ignorat de către prima instanţă. Apreciind că prin caracterul declarativ al sentinţei, dreptul de superficie a fost recunoscut retroactiv de la data naşterii lui, adică anterior anului 1990, reclamanta a susţinut că renegocierea taxei de folosinţă nu se mai justifică deoarece reclamanta este titulara uni drept real asupra terenului. Considerând că în prezent deţine terenul în temeiul unui drept real de superficie iar nu în temeiul contractului de folosinţă încheiat între părţi, reclamanta a susţinut că nici închirierea şi nici renegocierea taxei de folosinţă nu se mai justifică şi nici nu mai are vreo logică.

Recursul este nefondat şi urmează a fi respins ca atare. 

Susţinerile reclamantei cu privire la încetarea contractului de locaţiune ca efect al dobândirii dreptului de superficie nu sunt întemeiate. Plecând de concluzia primei instanţe, care în mod corect a apreciat că superficia nu este prin esenţa sa un drept real cu titlu gratuit, tribunalul constată că prin convenţia nr.230/5 octombrie 1999 părţile nu au încheiat un contract de locaţiune propriu-zis în sensul reglementat de lege – art.1410 şi urm. Cod civil. Şi aceasta, deoarece o locaţiune încheiată pe o perioadă nedeterminată permite locatorului să reintre în posesia efectivă, utilă şi netulburată asupra bunului, cu condiţia notificării prealabile a locatarului ceea ce nu este cazul în speţa de faţă în care, aşa-zisa locaţiune poartă asupra unui teren pe care sunt edificate mai multe imobile-construcţii ce nu pot fi luate şi mutate la cererea locatorului. Prin urmare, susţinerile reclamantei cu privire la existenţa a două titluri pentru acelaşi imobil nu sunt fondate deoarece convenţia semnată de părţi nu constituie o locaţiune în sensul legii, ci un contract nenumit, atipic, prin care părţile au înţeles să convină o taxă de folosinţă ca urmare a utilizării de către reclamantă a terenului pârâţilor pentru a-şi folosi bunul său propriu, imobilul-clădire amplasat pe terenul pârâţilor.

Coroborând aceste considerente cu susţinerile reclamantului privind caracterul declarativ al hotărârii judecătoreşti prin care s-a constatat dreptul real de superficie, tribunalul apreciază că această superficie exista în favoarea reclamantei şi la data încheierii convenţiei între părţi iar pârâţii nu au negat-o niciodată, dar nu era recunoscută încă pe cale judecătorească, situaţie în care convenţia dintre părţi nu poate primi o altă natură juridică decât aceea a unei înţelegeri privind taxa de folosire a terenului iar nici un caz o locaţiune în sensul legii. Prin urmare, câtă vreme superficia nu este prin esenţa sa un drept real cu titlu gratuit iar pe de altă parte, această superficie a reclamantei exista anterior încheierii convenţiei dintre părţi aspect necontestat de pârâţi nici cu ocazia încheierii convenţiei şi nici ulterior în cadrul procesului de stabilire a acestui drept real în favoarea reclamantei, tribunalul apreciază că sub nici o formă nu se poate susţine că efectele acestei convenţii ar fi încetat la data recunoaşterii cu efect retroactiv al dreptului de superficie. Ceea ce se poate concluziona este doar că prin această hotărâre judecătorească s-a statuat retroactiv asupra superficiei, fără nici o influenţă asupra taxei de folosinţă negociată de părţi, câtă vreme această taxă a fost convenită în considerarea dreptului de folosinţă al reclamantei asupra terenului ca efect al existenţei unei clădiri ce îi aparţine, edificată pe acest teren.

Domenii speta

Spete similare