Contract de vânzare cumpărare încheiat între fostul Statul Român şi fostul chiriaş, în temeiul Legii nr. 213/1995. Constatarea nulităţii absolute. Sistem de carte funciară. Analizarea bunei-credinţe a subdobânditorului la momentul încheierii contract...

Prin sentinţa civilă nr. 348/13.01.2010, a Judecătoriei Cluj-Napoca, a fost admisă cererea extinsă şi precizată formulată de reclamanţii L.E. si L.E.A., în contradictoriu cu pârâţii Consiliul local al mun. Cluj-Napoca, Primarul mun. Cluj-Napoca, C.I., D.A., C.I., B.M..

 S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare mr. 32193/1997, încheiat între pârâtul de rând 1 şi antecesorul pârâţilor de rând 2-4, având ca obiect apartamentul nr. 1 din Cluj-Napoca, P-ţa A. nr. 3, înscris iniţial în Cf 122960 Cluj, sub A+1, nr. Topo 278/1 şi în Cf 122961, sub A+1, nr. Topo 278/1/I, ambele sistate cu încheierea nr. 2124/1999 şi reînscrise în Cf nr. 1415 Cluj sub A+1 şi A+2 cu nr. Topo 278 şi 278/2.

 S-a dispus radierea înscrierii de sub B+7 din cf nr. 1451 Cluj.

 Pârâţii au fost obligaţi în solidar la plata cheltuielilor de judecată în favoarea reclamanţilor, în cuantum de 2675 RON, reprezentând onorariu de expert şi de avocat.

 Pentru a pronunţa această hotărâre, judecătoria a reţinut că reclamanţii au înregistrat acţiunea de faţă în anul 2002 la Judecătoria Cluj-Napoca, litigiul parcurgând mai multe faze procesuale, fiind apoi înregistrat pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca sub nr. de mai sus, urmare casării cu trimitere pentru rejudecare dispusă de ICCJ prin decizia civilă nr. 3211/21 mai 2008.

 Apartamentul nr. 1 ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 32913/1997, parte a imobilului situat în P-ţa A. nr. 3, înscris în CF nr.1451, a constituit proprietatea antecesorilor reclamanţilor din prezenta acţiune fiind naţionalizat în baza Decretului nr. 92/1950. În anexa acestui decret, la poziţia nr. 310, este înscris proprietarul tabular L.C..

 Prin decizia civilă nr. 97/A/2007 a Curţii de Apel Cluj, s-a admis apelul declarat de reclamanţii L.E. şi R.D.L. (decedată în cursul procesului, el fiind continuat de L.A.E.) împotriva sentinţei civile nr. 1109/13.12.2006 a Tribunalului Cluj, pe care a desfiinţat-o şi a trimis cauza spre rejudecare Tribunalului Cluj. Prin decizia mai sus arătată, Curtea de Apel Cluj a stabilit că în rejudecare instanţa a avut în vedere îndrumările vizând soluţionarea în fond a pricinii, date de curte ca instanţă de recurs în primul ciclu procesual, prin decizia civilă nr. 302/1.02.2006 pronunţată în dosarul nr. 16972/2005 al Curţii de Apel Cluj. Astfel, dacă prin sentinţa civilă nr. 3224/1998 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr. 7545/1998 s-a constatat că imobilul situat în Cluj-Napoca, P-ţa A. nr. 3, înscris în CF nr. 1451 Cluj, nr. top 278 a fost preluat de către Statul Român fără titlu şi s-a dispus restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară, în recurs, Curtea de Apel Cluj (decizia civilă nr. 885/1999 dosar nr. 1290/1999) a admis recursul pârâtului Consiliul Local al mun. Cluj-Napoca, a casat decizia nr. 1494/A/1998 pronunţată în apel de Tribunalul Cluj în dosarul nr. 5596/1998, a admis apelul declarat de pârât împotriva sentinţei civile nr. 3224/1998 pe care a schimbat-o în sensul respingerii acţiunii în revendicare formulată de reclamanţi. Pentru a pronunţa această soluţie, Curtea de Apel Cluj a apreciat că naţionalizarea imobilului mai sus descris s-a făcut cu respectarea dispoziţiilor Decretului nr. 92/1950.

Instanţa a reţinut că prevederile art. 2 alin. 1 lit. a ale Legii nr. 10/2001 consacra ope legis că naţionalizările făcute în temeiul Decretului nr. 92/1950 sunt considerate preluări fără titlu valabil. Ca atare, orice altă discuţie antamată şi dezvoltată pe această temă de către pârâţi este inutilă, superfluă. Nu este nevoie de constatări suplimentare din partea instanţei, de petite speciale formulate de reclamanţi. Textul legal este mai mult decât suficient şi este mai presus de orice dubiu.

Legea specială în discuţie dispune imperativ la art. 4 alin. 1 că de dispoziţiile sale beneficiază inclusiv moştenitorii persoanelor îndreptăţite la restituire.

Prevederea legală precizată anterior este opozabilă şi aplicabilă în folosul sau în contra oricăror persoane. Însă această opozabilitate a fost asigurată si prin înscrierea dreptului de proprietate al petentilor în cartea funciară colectivă a imobilului în care se găseşte şi apartamentul litigios.

În mod just au subliniat reclamanţii că se impune a se face aplicaţiunea cunoscutului principiu de drept resoluto jure dantis, resolvitur jus accipiens, cu atât mai mult cu cât statul vânduse un bun care nu îi aparţinea, toate actele subsecvente încheiate de către Statul Român, de la actul de naţionalizare, deci şi contractul atacat, au fost sancţionate cu nulitatea absolută, ca urmare a constatării de către instanţele competente, în mod definitiv, executoriu şi irevocabil, a trecerii în proprietatea statului a imobilului litigios fără titlu valabil. Raportat la această situaţie, apare de necontestat necesitatea constatării nulităţii absolute a contractului atacat si, pe cale de consecinţă, repunerea petenţilor, în calitate de unici moştenitori legali ai foştilor proprietari tabulari, în drepturile lor legitime.

Instanţa a mai reţinut că Legea nr. 112/1995, temeiul în baza căruia s-a încheiat contractul de vânzare – cumpărare atacat, prohibea cu desăvârşire înstrăinarea imobilelor către chiriaşi anterior soluţionării irevocabile a cererilor de retrocedare formulate în temeiul aceluiaşi act normativ de către foştii proprietari sau moştenitorii acestora.

Astfel după cum rezulta din listele publice depuse la dosar de către pârâtul Consiliul Local al Municipiului Cluj–Napoca, apărea cerere de revendicare a imobilului formulată in temeiul Legii nr. 112/1995, cerere înscrisă la poziţia 283/27.05.1996.

 Pe lângă necesitatea aplicării principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipiens ca urmare a constatării nelegalei treceri în proprietatea statului a imobilului litigios, cu consecinţa firească a constatării nulităţii absolute a tuturor actelor subsecvente, trebuie să se procedeze la analizarea bunei – credinţe ca prezumţie instituită de către legiuitor în favoarea subdobânditorilor, prin legile speciale în vigoare în materie, pornind de la aceea ca această prezumţie, consacrată, de altfel, în dreptul comun, în primul rând, art. 1899 din Codul civil, este una relativă si nu absolută, putând fi răsturnată prin orice mijloc de probă permis de lege.

 Pentru efectuarea acestui demers, trebuie să se analizeze conduita activă sau pasivă a persoanei îndreptăţite si a subdobânditorilor, acestora incumbându-le obligaţia de a face dovada conduitei active si, pe cale de consecinţă, urmând a fi sancţionat cel care a avut o conduită pasivă.

 Reaua – credinţă a pârâţilor din cauză, cu atât mai mult cu cât aceştia au funcţionat ca şi magistraţi, neputându-se prevala de necunoaşterea sau neînţelegerea prevederilor legale si a riscurilor, vine si întăreşte faptul că petitul privind constatarea nulităţii absolute a contractului atacat se impune a fi admis, prevederile art. 46 din Legea nr. 10/2001 referitoare la buna – credinţă la momentul dobândirii imobilului neputând fi reţinute în favoarea acesteia în speţă.

 Prevederile Normelor metodologice de aplicare ale Legii nr. 10/2001 aprobate prin H.G. nr. 498/2003, respectiv punctul 4.3. teza a 2 a din aceste norme, sunt în sensul că “înstrăinările intervenite după introducerea normei care permite cenzurarea de către instanţele judecătoreşti a valabilităţii titlului (art. 6 din Legea nr. 213/1998 cu completările ulterioare) menţinerea sau, după caz, anularea actului translativ de proprietate este condiţionată de dovedirea bunei – credinţe a subdobânditorului la momentul înstrăinării”.

 Analizând această prevedere legală specială, instanţa a constatat că ne aflăm în situaţia juridică a unei derogări de la principiul de drept comun potrivit căruia bona fides praesumitur (buna credinţă se prezumă), instituindu-se, aşadar, obligaţia ca, în cazul intentării de către persoana îndreptăţită a unei acţiuni în constatarea nulităţii absolute a unui contract de vânzare – cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 după data de 24.11.1998, subdobânditorul să îşi dovedească, prin orice mijloc de probă permis de lege, buna sa credinţă în momentul încheierii actului litigios.

 Având în vedere că “acele înstrăinări efectuate în temeiul Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare şi cu deplina respectare a condiţiilor legii până la apariţia Legii nr. 213/1998 (în 24. 11. 1998) au beneficiul deplin al protecţiei Legii nr. 10/2001, cu modificările ulterioare, în sensul că sunt recunoscute şi conservate efectele acestor acte”, se poate concluziona că legiuitorul vorbeşte despre acele acte de înstrăinare încheiate anterior datei de 24.11.1998, pentru care funcţionează buna credinţă a subdobânditorului la momentul încheierii actului juridic. De remarcat este, însă, faptul că aceasta este o prezumţie relativă şi nu una absolută, care poate fi răsturnată prin orice mijloc de probă, sarcina probei revenind celui care cade în pretenţii. Esenţa acestei interpretări se bazează în fapt pe analizarea şi explicarea conduitei active sau pasive, după caz, pe care trebuie să o aibă sau au avut-o atât persoana îndreptăţită, cât şi subdobânditorul la momentul încheierii actului atacat. Este, de altfel, de notorietate faptul că, prin norme metodologice de aplicare ale unor dispoziţii legale, nu se pot răsturna principii de drept valabile şi recunoscute în legislaţia română.

Ca atare, inclusiv aceste norme analizate vin şi confirmă justeţea cererii deduse judecăţii, prezumţia bunei – credinţe a subdobânditoarei din cauză fiind răsturnată de către petenţi prin prisma materialului probator scris administrat in dosar, de-a lungul ciclurilor procesuale.

 Esenţială pentru justa soluţionare a cauzei este conduita activă sau pasivă avută de către persoanele îndreptăţite şi de către subdobânditori la momentul încheierii contractului de vânzare – cumpărare.

 S-a stabilit deja, cu certitudine, că imobilul litigios apărea ca fiind revendicat pe listele publice. Aceste liste, pe lângă faptul că au fost afişate la sediul Prefecturii, au fost făcute publice la acea dată, aspect de notorietate publică, neputându-se afirma de către nicio persoană că nu avea de unde să ia la cunoştinţă care erau imobilele revendicate în temeiul Legii nr. 112/1995.

 Deşi, în apărare, pârâţii au invocat prevederile art. 46 din Legea nr. 10/2001, în prezent, art. 45 alin. 2, ei nu intră în categoria celor protejaţi de prevederea precizată, deci acest text legal nu este incident în speţă.

In mod cât se poate de întemeiat au apreciat şi reclamanţii că, prima dovadă stă tocmai în depunerea la dosarul cauzei a listelor publice în care erau trecute imobilele revendicate, liste în care apărea revendicarea asupra imobilului litigios, liste publice din care reiese cu claritate publicarea solicitării de restituire a imobilului în temeiul Legii nr. 112/1995. Apare ca evident faptul că pârâţii puteau să ia la cunoştinţă despre cererea de revendicare a imobilului litigios, fie direct din lecturarea acestor liste, fie din nenumăratele ziare în care acestea au fost publicate. Pasivitatea de care aceştia au dat dovadă prin neconsultarea listelor publice nu poate fi un argument pe care să îl invoce în apărare în vederea dovedirii bunei sale credinţe, fiind arhicunoscută, la momentul aplicării Legii nr. 112/1995, necesitatea consultării acestor liste de către toţi subdobânditorii. Cunoscând acest fapt, pârâtul de ordin 3 a încheiat contractul de vânzare–cumpărare atacat pe propriul său risc, fiind absolut nejustificată invocarea, în acest moment, a bunei – credinţe.

Pârâţii se află în eroare atunci când au apreciat că se impunea notificarea expresă a lor de către reclamanţi despre restituirea în discuţie. O conduită diligentă din partea lor ar fi presupus demersuri în acest sens, cu atât mai mult cu cât ele erau la îndemână, erau facile.

 Un alt aspect deosebit de elocvent pentru chestiunea în discuţie şi pentru justa soluţionare a pricinii este refuzul de a se prezenta la interogatoriu, cerere în probaţiune admisă la solicitarea reclamanţilor, impunându-se, în acest sens aplicarea prevederilor art. 225 din C. proc. civ. Or, de necunoaşterea legii nu se poate prevala nimeni pentru a susţine o eventuala bună – credinţă. Existenta cererii de revendicare formulată în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost confirmata şi de către pârâtul Consiliul Local, prin răspunsul la întrebarea nr. 2 din interogator.

Instanţa a mai reţinut că reaua – credinţă a pârâtului Statul Roman prin Consiliul Local, la momentul încheierii contractului atacat, este indiscutabilă în cauza, deoarece această parte contractantă cunoştea că preluarea imobilului litigios s-a făcut fără titlu, astăzi, acest pârât, invocându-si în cauza pendinte, propria culpă, aspect de netolerat, raportat la dispoziţiile art. 108 alin. 4 din Codul de procedură civilă şi la principiul fundamental de drept în acest sens.

Pârâţii subdobânditori ai acestui imobil nu se pot prevala în apărare de existenta unei erori comune şi invincibile care sa le creeze un titlu valabil şi care să poată să le acorde beneficiul bunei – credinţe.

Ceea ce, în realitate, se impune a se avea în vedere este aspectul că era şi este de notorietate faptul că majoritatea covârşitoare a imobilelor preluate au suferit de preluare abuzivă si forţată de la proprietarii acestora. Tot de notorietate este si aspectul că, la momentul achiziţionării unui imobil, cumpărătorul are obligaţia, dar si posibilitatea, de a verifica vechea carte funciară a imobilului, document din care rezultă fără echivoc aspectul că Statul Roman şi-a înscris dreptul de proprietate cu titlu de naţionalizare în temeiul Decretului nr. 92/1950. În aceste condiţii, ar apare absurdă şi nelegală reţinerea bunei credinţe în favoarea intimaţilor subdobanditori, aceştia având obligaţia să cunoască faptul că statul nu avea un titlu valabil asupra imobilului şi, implicit, nici dreptul să transmită în mod valabil proprietatea asupra acestui apartament. Această obligaţie a acestor pârâţi, care nu a fost respectata de către aceştia, relevă vicierea titlului lor de proprietate cauzată de vicierea titlului de proprietate al transmiţătorului, cumpărând, astfel, imobilul litigios pe propriul lor risc, cunoscând că nu pot dobândi acest imobil cu titlu valabil de la un neproprietar si neputând beneficia de protecţie în faţa adevăraţilor proprietari, deci, neputându-se reţine în favoarea acestora prezumţia bunei – credinţe.

Existenta unei erori comune şi invincibile este pe deplin exclusă. Pentru a putea vorbi despre existenta acesteia, este necesar ca ambele părţi contractante să se fi găsit într-o eroare comună si invincibilă, în speţă neputându-se vorbi despre aceasta, raportat la conţinutul cărţii funciare nr. 104 Cluj – în care este înscris dreptul de proprietate al petenţilor – şi faţă de cunoaşterea de către Statul Roman a caracterului abuziv al preluării acestui imobil.

 Capetele de cerere privind radierea dreptului de proprietate din CF şi înscrierea dreptului de proprietate al reclamanţilor în calitate de moştenitori legali ai foştilor proprietari tabulari este o consecinţă firească a admiterii primului capăt de cerere, impunându-se ca acesta să urmeze calea principalului. Atâta timp cât a fost constatată irevocabil calitatea petenţilor de moştenitori legali ai foştilor proprietari tabulari, radierea înscrierii solicitată a fost admisă.

In sensul admiterii cererii de faţă, vin şi prevederile art. 20 alin. 1 coroborat cu art. 25 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, texte care, în esenţă, prevăd că dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil, înscrierea producându-si efectul opozabilităţii de la data înregistrării cererii, ordinea înregistrării determinând rangul înscrierilor. Totodata, Capitolul II din Legea nr. 7/1996 prevede cu exactitate modalitatea în care dreptul de proprietate poate fi înscris în CF, precum şi procedura specială care se impune a fi urmată. Demn de remarcat în cauză este aspectul că pârâţii nu au uzat de calea legală prevăzută de legea specială, aspect care relevă fără putinţă de tăgadă că cererea de constatare a nulităţii contractului a fost admisă, antecesorul pârâţilor ori aceştia personal nu şi-au înscris contractul atacat în cartea funciară.

Astfel, în sensul acestor susţineri sunt prevederile art. 25 alin. 1 teza primă coroborate cu prevederile art. 30 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, texte care prevăd că înscrierea dreptului de proprietate devine opozabilă de la data formulării cererii şi că atâta timp cât în cartea funciară este înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul exista în favoarea sa, dacă a fost dobândit cu bună – credinţă. Mai departe, art. 31 alin. 2 din aceeaşi lege arată că este considerat de bună – credinţă cel care, la data înregistrării cererii în folosul său, nu avea opusă prin notare nicio acţiune prin care să se conteste conţinutul acesteia. Demn de remarcat este faptul că asupra apartamentului în litigiu este înscris dreptul de proprietate al antecesorului petenţilor pentru apartamentul în discuţie şi nicidecum al pârâţilor în temeiul contractului atacat. Încrederea pârâţilor în conţinutul cărţii funciare, în care figura dreptul Statului este inutilă şi ineficientă, deoarece titlul acestuia este profund alterat în substanţa sa, ceea ce face ca opozabilitatea faţă de terţi să aibă mult de suferit, esenţială fiind oricum coroborarea datelor speţei, premisa primordială fiind lipsa titlului valabil al statului, aspect ce atrage în lanţ, ca piesele de domino, celelalte consecinţe juridice.

Relevant în cauză este aspectul că, în cartea funciară, după cum rezultă fără dubiu, nu a existat nicicând vreo înscriere sau notare făcută în folosul pârâţilor.

Este evident că teza instituită de art. 30 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 este pe deplin aplicabilă petenţilor, sens în care opinează că se impune admiterea acţiunii ca fiind temeinică şi fondata. În acelaşi sens sunt şi prevederile art. 26 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, articol ce reglementează exhaustiv modalităţile în care drepturile reale sunt opozabile terţilor fără înscriere în cartea funciară, respectiv atunci când acestea provin din succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune. Deci, se poate constata că nu ne găsim în prezenţa niciunuia dintre aceste cazuri. Această teza este întărită prin alin. 2 al art. 26 care prevede că, în aceleaşi condiţii, sunt opozabile drepturile reale dobândite prin hotărâri judecătoreşti – cazul lor.

Prevederile alin. 2 al art. 26 din Legea nr. 7/1996 stabilesc că sunt opozabile drepturile reale dobândite prin hotărâri judecătoreşti chiar şi fără înscriere în cartea funciară, opozabilitatea acesteia operand ope legis.

Instanţa a reţinut că jurisprudenţa în materie a CEDO a statuat că, din compararea celor două titluri, preferabil este titlul fostului proprietar, argumentele găsindu-se în cauzele Păduraru, Raicu, Toganel şi Grădinaru si Strainu contra Statului Roman.

Este evident că, prin prisma art. 1 din Primul Protocol adiţional la Conventie, nicio persoană nu poate fi privată de proprietatea sa decât pentru cauza de utilitate publica, articol care este pe deplin aplicabil şi în speţa de faţă, dată fiind modalitatea în care antecesorii reclamanţilor au fost deposedaţi de proprietatea asupra imobilului litigios.

Deposedarea subdobânditorilor de proprietatea obţinută ulterior apariţiei Legii nr. 112/1995 este condiţionată de răsturnarea prezumţiei de buna – credinţă instituită în favoarea lor, rămânând clar aspectul că unica chestiune care se impune a fi stabilită în cauză este aceea dacă aceştia au fost sau nu de bună – credinţă la momentul încheierii actului atacat. De altfel, întreaga probaţiune s-a îndreptat în sensul dovedirii relei – credinţe a acestora la momentul încheierii actului, aspect de necontestat.

În mod just au arătat reclamanţii că, în speţă, nu se poate pune în discuţie necesitatea aplicării prevederilor internaţionale, respectiv art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, petenţii producând în prezentul dosar toate dovezile necesare demonstrării aspectului ca antecesorii lor au suferit o deposedare abuzivă, nejustificată de nicio măsură care ar fi putut conduce statul la preluarea forţată a dreptului de proprietate. Deoarece Legea nr. 10/2001 protejează subdobânditorii numai în măsura în care aceştia au fost de bună – credinţă la momentul încheierii actului şi întrucât legile internaţionale fac, o dată în plus, dovada aspectului că antecesorii lor sunt cei cu adevărat prejudiciaţi, a fost impusă în mod cert si din acest punct de vedere admiterea acţiunii.

Nici chiar pe fondul efectiv al modificărilor aduse Legii nr. 10/2001, acest act normativ nu schimbă esenţa stabilită în mod iniţial de către legiuitorul român, sfera acestor modificări fiind restrânsă.

Din analiza acestor prevederi legale, se poate constata că actul normativ consolidează numai contractele încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 cu bună – credinţă şi cu respectarea prevederilor acestei legi, practic întărindu-se exclusiv forma iniţială a Legii nr. 10/2001 care făcea distincţie clară între subdobânditorii de bună – credinţă şi cei de rea – credinţă, acest principiu existând ab initio în legea specială. Practic, prin prisma prevederilor acestei legi, instanţa de judecată este trimisă din nou să analizeze, astfel după cum, de altfel, s-a apreciat şi până în prezent, buna sau reaua – credinţă a părţilor la momentul încheierii contractului în temeiul Legii nr. 112/1995. Desfiinţarea unui asemenea act nu ţine de intrarea în vigoare a actului normativ în discuţie, acesta nefăcând altceva decât să aplice, din nou, principiul bunei – credinţe ca prezumţie relativă, fără să o transforme într-una absoluta care să nu mai poată fi răsturnată conform prevederilor art. 1169 din C. civ. .

In speţă, rămâne cert şi mai presus de orice dubiu aspectul că reclamanţii au dovedit fără echivoc aspectul că apartamentul litigios nu putea fi înstrăinat către pârâţi, că era revendicat, că despre procesele lor cu Statul Roman subdobânditorii ar fi putut să cunoască dacă analizau cartea funciară a imobilului etc, toate acestea rezultând din actele scrise ale dosarului.

Se impune cu necesitate aplicarea sancţiunilor corespunzătoare actelor încheiate de către subdobânditori pentru imobile care, în mod real şi efectiv, nu se găseau în circuitul civil, pentru a putea constitui obiectul unei înstrăinări.

 În consecinţă, pentru considerentele ce preced, cererea de faţă a fost admisă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare şi s-a dispus radierea înscrierii de sub B7 din cf nr. 1451 Cluj.

În temeiul art. 274-277 Cod procedură civilă, al principiului disponibilităţii ce guvernează procesul civil, pârâţii au fost obligaţi în solidar la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 2675 RON, reprezentând onorariu de expert şi de avocat, aceştia căzând în pretenţii.

 Prin decizia civilă nr. 521/A/26.10.2010 a Tribunalului Cluj, apelurile pârâţilor au fost respinse ca nefondate, fiind respinsă şi cererea reclamanţilor intimaţi privind acordarea cheltuielilor de judecată în apel.

 În considerentele acestei decizii, s-a reţinut că, prin decizia civilă nr. 302/R/01.02.2006 pronunţată de Curtea de Apel Cluj ca şi instanţă de recurs, în dosarul nr. 16972/2005, într-un ciclu procesual anterior, potrivit art. 315 alin. 1 C. pr. civ., ca urmare a casării, s-au dat îndrumări obligatorii primei instanţe, Tribunalul Cluj, asupra necesităţii de a statua dacă titlul de proprietate al Statului Român este valabil din perspectiva Legii nr. 213/1998, chestiune prioritară soluţionării cererii de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare atacat, atâta timp cât, prin art. 46 din Legea nr. 10/2001, în redactarea iniţială legiuitorul distinge între imobilele preluate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării şi imobilele preluate fără titlu valabil, pentru a determina situaţia juridică a actelor de înstrăinare având ca obiect astfel de imobile.

S-a reţinut de către instanţa de recurs faptul că niciuna dintre cele două instanţe de fond nu a verificat legalitatea titlului de preluare în conformitatea cu dispoziţiile exprese ale art. 6 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 şi nu a distins între cele două ipoteze reglementate de art. 46 din Legea nr. 10/2001, plecând de la prezumţia relei credinţe a cumpărătorului nesocotind astfel art. 1899 alin. 2 Cod civil, care consacră prezumţia relativă a bunei credinţe a achizitorului că a contract cu un veritabil proprietar, fiind într-o eroare comună şi invincibilă cu privire la faptul că statul în calitate de cumpărător deţine imobilul în baza unui titlu valabil.

Sarcina dovedirii relei credinţe a cumpărătorului revine reclamanţilor, în conformitate cu art. 1169 Cod civil, însă aceştia nu au administrat probe în acest sens, soluţionându-se procesul fără a se intra în cercetarea fondului.

Tribunalul a apreciat că aceste îndrumări, care vizează fondul cauzei şi care au determinat soluţia casării, trebuie a fi respectate, chiar dacă hotărârile judecătoreşti pronunţate în urma rejudecării au fost casate de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin Decizia nr. 3011/21.05.2008 pronunţată în dosar nr. 4039/117/2006, pe motiv de necompetenţă materială, considerându-se că se impunea a fi investită Judecătoria Cluj-Napoca ca şi primă instanţă, şi nu Tribunalul Cluj, aşa cum a procedat Curtea de Apel Cluj prin decizia la care s-a făcut referire anterior.

Aceasta, deoarece instanţa supremă nu a făcut referiri în mod expres la fondul cauzei, ci s-a limitat strict la chestiunea formală a competenţei.

Revenind la îndrumarul Curţii de Apel Cluj, tribunalul a constatat că, prin raportare la prevederile art. 6 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 „fac parte din domeniul public sau privat al statului sau al unităţilor administrativ teritoriale şi bunurile dobândite de stat în perioada 06 martie 1945-22 decembrie 1989, dacă au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil cu respectarea Constituţiei, a tratatelor internaţionale la care România este parte şi a legilor în vigoare la data preluării lor de către stat”.

Cu alte cuvinte, se impune a fi respectată tripla condiţie a conformităţii actului normativ în baza căruia s-a preluat imobilul cu constituţia, tratatele internaţionale şi legile în vigoare.

Potrivit cuprinsului cărţii funciare nr. 1451 Cluj, imobilul litigios a aparţinut în părţi egale în favoarea dr. Lăpădatu Constantin şi soţia născută Tănase Cornelia, fiind preluat în temeiul Decretului nr. 92/1950 în favoarea Statului Român, în administrarea Sfatului Popular al oraşului Cluj.

În literatura de specialitate, s-a apreciat că imobilele preluate de stat în temeiul art. I pct. 1, 2,4 şi 5 al Decretului nr. 92/1950 au fost dobândite fără un titlu valabil, deoarece acest act normativ a fost în mod flagrant contrar Constituţiei din 1948 care prevedea în art. 11 că „mijloacele de producţie, băncile şi societăţile de asigurare, proprietate particulară pot deveni proprietate de stat, bun al întregului popor”.

Însă, dintre imobilele care au făcut obiectul acestui decret, puteau fi calificate ca fiind mijloace de producţie doar cele aflate la punctul 3 al art. I respectiv „hotelurile cu întreg inventarul lor”, în celelalte situaţii, respectiv cele de la punctul 1,2,4 şi 5, (imobilele clădite care aparţin foştilor industriaşi, moşieri, bancheri, mari comercianţi şi celorlalte elemente ale marii burghezii; imobile clădite care sunt deţinute de exploatatorii de locuinţe; imobile în construcţie, clădite în scop de exploatare, care au fost abandonate de proprietarii lor, precum şi materialele de construcţie aferente oriunde s-ar afla depozitate; imobilele avariate sau distruse de pe urma cutremurului sau a războiului clădite în scop de exploatare şi ai căror proprietari nu s-au îngrijit de repararea sau de reconstrucţia lor), imobilele în discuţie aveau caracterul de locuinţe şi locuinţele, chiar închiriate, nu puteau constitui mijloacele de producţie.

În plus, art. 8 din legea fundamentală de la acel moment stabilea că „proprietatea particulară este recunoscută şi garantată prin lege”.

În consecinţă, chiar şi numai din perspectiva respectării Constituţiei din 1948, fără a mai analiza şi celelalte acte la care face trimitere art. 6 alin. 1 din Legea nr. 213/1998, preluarea unui imobil, care avea destinaţia de locuinţă, proprietate particulară, fiind o casă cu etaj, cu un local pentru prăvălie, 5 camere şi dependinţe la parter şi cu o sală de masă, 2 camere şi dependinţe la etaj, cum este cel în speţă, nu putea fi legală, neconstituind un mijloc de producţie.

La aceasta, se adaugă şi faptul că, potrivit art. II din acelaşi decret, nu intrau în procesul de naţionalizare imobilele care erau proprietatea muncitorilor, funcţionarilor, micilor meseriaşi, intelectualilor profesionişti şi pensionarilor.

Or, potrivit menţiunii din cartea funciară, unul dintre coproprietari era doctor, putând fi încadrat în sfera intelectualilor profesionişti, respectiv aceea categorie socio-profesională care obţine venituri de pe urma muncii ce presupune o conformaţie intelectuală.

 Aşadar, şi din această perspectivă titlul de preluare nu este valabil, întrucât art. II, deşi constituţional, nu a fost respectat, expropriindu-se un bun de la o categorie exceptată.

 În susţinerea calităţii de medic a fostului proprietar tabular, reclamanţii au depus o adeverinţă eliberată de Spitalul Municipal Petroşani sub nr. 189/10.01.1994, din care rezultă că acesta a fost angajat al acestei unităţi în perioada 01.09.1929-01.11.1969, ca medic primar chirurg, îndeplinind funcţia de director al spitalului din 01.09.1929 până în 01.12.1960, locuind în clădirea de serviciu din str. Constructorul nr. 12 A.

 De asemenea, i s-a conferit titlul de „Medic emerit al R.P.R” în anul 1954, a fost decorat cu „Medalia muncii” în anul 1949 şi cu „Medalia a 5-a aniversară a RPR” în anul 1952, fiind evidenţiat în munca medico-sanitară de către Ministerul Sănătăţii în anul 1954.

 De remarcat faptul că însuşi proprietarul deposedat, în momentul naţionalizării, s-a adresat Comitetului Provizoriu al Sfatului Popular la oraşului Cluj în 24 august 1950, solicitând a se reveni asupra măsurii, pe considerentul că, în mod nedrept, a fost încadrat în categoria marii burghezii sau a exploatatorilor, în condiţiile în care a lucrat ca şi medic chirurg la Spitalul de Stat Petroşani, nedeschizându-şi un cabinet particular şi neoperând în sanatorii particulare, fiind toată viaţa sa medic funcţionar.

 Dacă s-ar analiza valabilitatea titlului statului din perspectiva actului normativ incident la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, care s-a realizat în data de 05.02.1997, potrivit principiului tempus regit actum, respectiv art. 1 alin. 3 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 modificate prin H.G. nr. 11/1997, se ajunge la aceeaşi concluzie a nevalabilităţii, întrucât, „prin imobil trecut în proprietatea statului potrivit Decretului nr. 92/1950, se înţelege imobilul naţionalizat cu respectarea prevederilor art. 1 pct. 1-5 şi art. II din decret precum şi cu respectarea identităţii dintre persoane menţionată ca proprietar în listele anexe la decret şi adevăratul proprietar al imobilului la data naţionalizării”.

 Aşa cum s-a arătat anterior, art. II nu a fost respectat, naţionalizându-se un bun de la un intelectual profesionist, respectiv un doctor, pe de o parte, şi nu a existat o identitate între persoana menţionată ca proprietar în listele anexe la decret unde figura doar L.C., şi adevăraţii proprietari ai imobilului la data naţionalizării care erau soţii L.C. şi soţia născută Tănase Cornelia.

 Titlul de preluare fiind, astfel, nevalabil rămâne a se stabili buna sau reaua credinţă a cumpărătorului, respectiv credinţa acestuia că a contractat cu un veritabil proprietar fiind într-o eroare comună şi invincibilă cu privire la faptul că statul în calitate de dobânditor deţine imobilul în baza unui titlul neviciat.

 Indiferent dacă ne-am raporta la dispoziţiile art. 6 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 sau art. 1 alin. 3 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, nu poate fi reţinută buna credinţa sau convingerea eronată a achizitorului că a contractat cu un veritabil proprietar în condiţiile în care un om cu minime diligenţe s-ar fi putut îndoi de faptul că titlul statului nu este unul valabil, translativ de proprietate, atâta timp cât s-a preluat bunul de la proprietari în temeiul unui act normativ neconform cu Constituţia din 1948, iar la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare era evident pentru toate părţile contractante că medicii erau exceptaţi de la naţionalizare, în cartea funciară existând menţiunea calităţii de medic a coproprietarului deposedat şi că nu există o identitate între persoana trecută în listele anexe a decretului şi adevăraţii proprietari.

 Bineînţeles că aceasta presupunea un minim efort care ar fi trebuit să caracterizeze un om diligent, necunoaşterea legii neputând fi invocată.

 Împotriva acestei decizii, au declarat în termen legal recurs pârâţii, solicitând modificarea ei în sensul admiterii apelurilor pârâţilor, schimbării sentinţei apelate, cu consecinţa respingerii acţiunii.

 În motivarea recursului lor, pârâţii Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca şi Primarul municipiului Cluj-Napoca învederează că imobilul obiect al litigiului a trecut în proprietatea Statului Român cu titlu valabil în sensul art. 6 alin. 2 din Legea nr. 213/1998, întrucât Decretul nr. 92/1950 şi anexele acestuia erau în conformitate cu Constituţia anului 1948, cu tratatele internaţionale la care România era parte şi cu legile în vigoare la acea dată, sens în care s-a pronunţat Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în speţă similare, prin deciziile nr. 1005/2003 şi 634/2004.

 Fiind preluat cu titlu valabil, imobilul constituia obiect al Legii nr. 112/1995, contractul de vânzare-cumpărare fiind încheiat cu respectarea dispoziţiilor legale, respectiv a dispoziţiilor art. 9 şi 14 din Legea nr. 112/1995, întrucât imobilul nu a fost restituit fostului proprietar sau moştenitorilor acestuia, iar antecesorul pârâţilor persoane fizice, defunctul K.I., în calitate de chiriaş, a depus cerere pentru cumpărare la data de 6.08.1996, contractul fiind încheiat la data de 5.02.1997, după expirarea termenului rezultând din dispoziţiile art. 9 şi 14.

 În plus, dacă ar fi incidente dispoziţiile art. 45 alin. 4 din Legea nr. 10/2001, chiriaşul cumpărător a fost de bună credinţă, nefiind notificat cu privire la cererea fostului proprietar referitoare la acest imobil, în cartea funciară, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, proprietar figurând Statul Român, acţiunea în revendicare de drept comun exercitată de reclamanţi nefiind notată în cartea funciară, cuprinsul ei prezumându-se că exprimă realitatea. Sentinţa civilă nr. 3224/1998 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pronunţată în dosarul nr. 7545/1997, prin care s-a dispus restabilirea situaţiei anterioare, deşi casată, a fost înscrisă în cartea funciară, dar numai la data de 3.02.1999, adică după aproape 2 ani de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

 Prezumţia bunei credinţe a cumpărătorului, rezultând din disp. art. 1198 C. civil nu a fost, astfel, răsturnată de reclamanţi, înlăturând efectul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis al nulităţii.

 Pârâţii B.M., C.I., D.A. au mai arătat că motivele de nulitate ale contractului trebuie raportate la momentul încheierii acestuia, respectiv 5.02.1997, astfel că preluarea cu titlu valabil sau nevalabil trebuie raportată la legile în vigoare la acest moment, necontestându-se că ar fi vorba de o preluare abuzivă în sensul Legii nr.10/2001, care, însă, este ulterioară încheierii contractului.

 În prezenta cauză, însă oricum, reclamanţii nu au formulat o cerere privitoare la constatarea valabilităţii sau nevalabilităţii titlului statului, instanţele de fond depăşind, astfel cadrul procesual stabilit de reclamanţi.

 În speţă, nu au fost răsturnat prezumţiile rezultând din dispoziţiile art. 32 şi 33 din Decretul - lege nr. 115/1938 referitoare la cuprinsul cărţii funciare, reclamanţii nesolicitând verificarea valabilităţii titlului statului şi neadministrând vreo probă în acest sens, situaţie în care se prezumă că titlul statului a fost valabil, imobilul intrând sub incidenţa dispoziţiile art. 45 alin. 1 şi 4 din Legea nr.10/2001, instanţele fiind ţinute să aprecieze doar respectarea dispoziţiilor legale referitoare la încheierea contractului, nicio astfel de dispoziţie nefiind încălcată, în condiţiile în care sentinţa civilă nr. 3224/1998 a fost casată în recurs, acţiunea reclamanţilor fiind respinsă, astfel că înscrierea dreptului în cartea funciară în baza acesteia este lipsită de eficienţă şi fiind făcută, oricum la 2 ani după data încheierii contractului, imobilul constituind obiectul Legii nr. 112/1995, fiind deţinut de antecesorul pârâţilor persoane fizice, defunctul K.I., în baza contractului de închiriere nr. 49375/13.10.1973 prelungit ulterior, imobilul nu era exceptat de la vânzare, dreptul statului era înscris în cartea funciară, nefiind notată vreo acţiune ce contesta cuprinsul ei, nu s-a făcut dovada că lista imobilelor revendicate ar fi fost publicată în presă şi, chiar dacă reclamanţii ar fi formulat o cerere de restituire în natură, aceştia nu se încadrau în dispoziţiile Legii nr. 112/1995 pentru a li se retroceda în natură imobilul, nelocuind în imobil şi imobilul fiind ocupat de un chiriaş.

 Titlul statului nefiind contestat, înseamnă că imobilul a fost preluat cu titlu valabil, astfel că buna sau reaua credinţă a subdobânditorilor nu se mai impunea a fi cercetată deloc, în cauză fiind incidente dispoziţiile art. 45 alin. 1 şi 4 din Legea nr.10/2001 şi nu ale alin. 2 al aceluiaşi articol.

 De altfel, referitor la reţinerea relei credinţe a cumpărătorului, acesta nu a avut calitatea de magistrat, o astfel de calitate a unuia dintre moştenitori, respectiv a pârâtei B.M. fiind irelevantă în cauză.

 În ceea ce priveşte art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi art. 1 din Protocolul 1, despre care reclamanţii au susţinut că au prioritate faţă de legislaţia internă, instanţa trebuie să ţină seama de împrejurarea că şi titlul de proprietate al cumpărătorului trebuie să se bucure de ocrotire legală şi, dacă nu s-a făcut dovada constituirii lui în mod nelegal, acesta nu poate fi desfiinţat.

 Reclamanţii, prin întâmpinare, au solicitat respingerea recursurilor ca nefondate, pe motiv că imobilul a trecut în proprietatea Statului Român fără titlu, în sensul art. 6 din Legea nr. 213/1998, din considerentele reţinute de instanţele de fond, contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat fără respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, întrucât reclamanţii au înregistrat cererea de restituire a apartamentului la 27.05.1996, în interiorul termenului de 6 luni prev. de art. 14 din Legea nr. 112/1995, apartamentul fiind vândut înainte de soluţionarea cererii lor, iar cumpărătorul nu a fost de bună credinţă, întrucât putea să cunoască din cuprinsul cărţii funciare viciul titlului de preluare, calitatea de intelectual profesionist a proprietarului tabular, respectiv aceea de medic, fiind înscrisă în cartea funciară, apartamentul figurând ca fiind revendicat în listele publice depuse la dosar de recurentul pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca, cererea fiind înscrisă la poziţia nr. 283/27.05.1996.

 Analizând recursurile formulate prin prisma motivelor invocate, raportat la dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod proc. civ., ce constituie temeiul lor legal, curtea apreciază că acestea nu sunt fondate, din considerentele ce urmează a fi expuse.

 Astfel, în primul rând, s-a susţinut că reclamanţii nu au solicitat deloc constatarea nevalabilităţii titlului de preluare, astfel că nu se pune problema analizării acestuia, preluarea trebuind considerată cu titlu, ceea ce presupune şi inutilitatea analizării bunei sau relei credinţe a cumpărătorului, analiza trebuind restrânsă doar la respectarea condiţiilor formale rezultând din dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995.

 În realitate, aşa cum rezultă din cererea iniţială de chemare în judecată, înregistrată sub nr. 9321/12.08.2002 la Judecătoria Cluj-Napoca, motivul de nulitate invocat de reclamanţii iniţiali se referă la sentinţa civilă nr. 3224/1998 a Judecătoriei Cluj-Napoca, prin care s-a constatat nevalabilitatea titlului de preluare a statului şi la împrejurarea că, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cererea de restituire a imobilului, formulată în baza Legii nr. 112/1995, nu era soluţionată.

 Iată, deci, că au fost invocate două motive de nevalabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare, unul referitor la împrejurarea că imobilul a fost preluat de Statul Român vânzător fără titlu valabil, împrejurare constatată prin sentinţa civilă nr. 3224/1998 a Judecătoriei Cluj-Napoca, acesta neputând, astfel, constitui obiect al Legii nr. 112/1995 şi un alt motiv referitor la încălcarea dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, întrucât contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat înainte de soluţionarea cererii de restituire în natură.

 Prin urmare, instanţele de fond nu au depăşit limitele investirii, analizând valabilitatea titlului de preluare ca motiv de nulitate a contractului, invocat în cererea de chemare în judecată, respectând, astfel, dispoziţiile art. 129 alin. ultim Cod proc. civ.

 În ceea ce priveşte valabilitatea titlului statului, analiza făcută de instanţele de fond este una pertinentă, titlul fiind nevalabil dintr-o dublă perspectivă, respectiv, pe de o parte, întrucât actul normativ care a stat la baza preluării, Decretul nr. 92/1950, contravenea Constituţiei anului 1948, care ocrotea proprietatea privată, iar, pe de altă parte, dispoziţiile actului normativ de preluare nu au fost respectate, întrucât, în art. II, acesta prevedea printre categoriile exceptate şi intelectualii profesionişti, or antecesorul reclamanţilor era intelectual profesionist, respectiv medic.

 Este adevărat că motivele de nulitate se raportează la data încheierii contractului, iar cel rezultând din disp. art. 6 ale Legii nr. 213/1998, referitor la neconcordanţa dintre actul normativ care a stat la baza preluării şi Constituţia sub imperiul căruia acesta a fost edictat, este ulterior încheierii contractului, care a avut loc la data de 5.02.1997, rămâne, însă, pertinentă cercetarea motivului de nulitate referitor la respectarea dispoziţiilor actului normativ ce a stat la baza preluării, HG nr. 11/1997 ce a modificat HG nr. 20/1996 privind Normele de aplicare a Legii nr. 112/1995 cuprinzând norme de interpretare, or normele de interpretare nu retroactivează.

 Pârâţii au invocat împrejurarea că acţiunea în revendicare de drept comun nu a fost notată în cartea funciară, astfel că nu au cunoscut existenţa ei, însă, aşa cum corect au reţinut instanţele de fond, nevalabilitatea titlului de preluare a rezultat din însuşi cuprinsul cărţii funciare, în care era înscrisă calitatea de intelectual profesionist a antecesorului reclamanţilor, care-l excludea de la aplicarea decretului de naţionalizare, nevalabilitatea titlului putând fi cunoscută din simpla cercetare a cărţii funciare, cumpărătorul neputând invoca acest cuprins în favoarea sa, în temeiul art. 33 din Decretul-lege nr. 115/1938.

 Este adevărat că, finalmente, acea acţiune a fost respinsă la mult timp după încheierea contractului, însă chiar pârâţii susţin că antecesorul lor nu a cunoscut existenţa ei, bazându-se doar pe cuprinsul cărţii funciare, or cuprinsul cărţii funciare trebuia cel puţin să îi inducă acestuia un dubiu privind valabilitatea titlului de preluare, obligându-l să cerceteze dacă aparenţa de nevalabilitate din cuprinsul cărţii putea fi combătută prin probe contrare, ceea ce nu s-a întâmplat, astfel că acesta a contractat cu rea credinţă, cunoscând împrejurarea că imobilul nu putea constitui obiect al Legii nr. 112/1995, fiind, astfel, aplicabile dispoziţiile art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, aşa cum corect au reţinut instanţele de fond.

 În temeiul art. 312 alin. 1 raportat la art. 304 pct. 9 Cod proc.civ., din considerentele arătate, curtea apreciază că instanţele de fond nu au făcut o greşită aplicare a normelor de drept substanţial, astfel că recursul pârâţilor urmează a fi respins ca nefondat. (Judecător Andrea Annamaria Chiş)

Domenii speta

Spete similare