Rezoluţiune antecontract

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Olt – Secţia a II-a Civilă de Contencios Administrativ şi Fiscal la nr. X/104/2016, reclamantul – pârât M.F  a chemat în judecată pârâta-reclamantă C C P, solicitând ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se dispună: rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare din 11.05.2015;  obligarea paratei la plata sumei de 214.374 lei, reprezentând clauza penala pentru neexecutarea obligaţiei principale asumate de promitentul-vanzator, în sensul transmiterii dreptului de proprietate asupra spaţiului comercial de 88.36 mp, situat in P., in Complexul Comercial al C la parter, in termen de 90 de zile calendaristice de la data de 11.05.2015; obligarea paratei la plata sumei de 286 lei reprezentând cheltuieli cu executorul si notarul; obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata ocazionate cu prezentul litigiu.

Se  arată că în fapt, din 2014, reclamantul pârât  a fost interesat sa achiziţioneze in P.O. un spaţiu comercial.

Din discuţiile avute cu conducerea C C P, aceasta i-a comunicat ca doreşte sa vândă din spatii, dar ca sunt puse sub sechestru de ANAF, pentru neplata unor datorii la bugetul de stat.

Cu adresa nr.X/11.11.2014 a solicitat ANAF O informaţii despre cladirea pârâtei, iar prin adresa cu acelaşi număr i s-a comunicat ca spatiile C.  P. sunt puse sub sechestru.

La data de 25.02.2015, cu adresa nr.16, a solicitat piritei cumpărarea spaţiului de 88,36 mp şi a grupului sanitar din curtea interioara pe care pirita a hotarit sa le scoată la vânzare.

Cu adresa nr.X/16.03.2015,  pirita l-a condiţionat la cumpararea imobilului si i-a solicitat următoarele: „pentru vinzarea suprafeţei de 88,36 mp, procesul verbal de licitaţie se va intocmi dupa ce solicitantul va achita suma de 70.000 lei, pentru ca spaţiul sa fie scos de sub sechestru ANAF si ca WC-ul va fi vândut parţial „întrucât deserveşte întregul C C P ".

A luat hotărârea de a achita preţul cerut, de a achita suma datorata de pirita la ANAF si de a face paşii indicaţi de aceasta pentru achiziţionarea imobilului.

Împreuna cu preşedinta C. P O, C F, si cu contabilul  sef a mers la sediul ANAF S.  si a achitat datoriile pe care pirita le avea la ANAF cu chitanţa de trezorerie seria TS, nr.X/11.05.2015 si chitanţa de trezorerie seria TS nr.X/11.05.2015.

A plătit din banii săi în contul pârâtei, ca avans la achiziţionarea spaţiului, suma de 71.458 lei din totalul de 80000 lei, mai mult cu 1458 lei decât intelegerea iniţiala, la solicitarea preşedintei C., care a motivat ca nu calculase corect debitul pe care îl  avea la ANAF, cu scopul ca intreg imobilul sa fie scos de sub sechestru, iar lui sa i se vinda o parte dintr-un imobil, adică 88,36 mp.

ANAF-ul a fost de acord cu plata si dupa achitarea datoriei a scos de sub sechestru intregul sediu al piritei, eliberindu-i adresa nr.X/11.05.2015.

În baza adresei ANAF-ului, s-a intrunit in aceeaşi zi Comisia de licitaţie a C. P. care a hotarât: „vânzarea prin atribuire directa a spaţiului (fosta alimentara), in suprafaţa de 88,36 mp, situat in Complexul Comercial al C de C P., partea de vest", pentru suma de 80.000 lei, cu menţiunea ca terenul se afla in folosinţa pârâtei, fara termen si fara plata, conform Deciziei nr.X/12.11.2015 si, implicit ,terenul îi va reveni lui, potrivit intelegerii, in aceeaşi forma, adică pe termen nelimitat si fără plata.

Referitor la neexecutarea culpabila a obligaţiei asumate de parata (promitentul-vanzator), se arată că, pe baza hotărârii Comisiei de licitaţie si a procesului verbal de adjudecare, a semnat la data de 11.05.2015, in calitate de promitent- cumpărător cu Cooperativa  de Consum P.O., in calitate de promitent - vânzător, un Antecontract de vânzare - cumpărare, privind cumpărarea respectiv vânzarea unui spaţiu de 88.36 mp, situat in P.O., jud. O, la parter „parte din fosta a", act semnat si primit de ambele parti.

Tot la data de  11.05.2015 a încheiat si procesul verbal de predare primire in care a menţionat starea spaţiului de la acea data, act semnat si primit de ambele parti.

Potrivit clauzei contractuale prevăzute la art.2 alin.1 din contract se prevede ca „promitentul vânzător se obliga sa încheie contractul de vânzare cumpărare in condiţiile din antecontract in cel mult 90 de zile calendaristice de la data semnării".

Pentru a nu avea dubii cu privire la obligaţiile piritei, a convenit sa menţioneze pas cu pas obligaţiile pentru a nu se invoca motive de tergiversare a vânzării imobilului.

Astfel la art. 2 alin.2 din Antecontract  a convenit ca pârâta: „sa stabilească împreuna cu notarul R. R., înaintea împlinirii celor 90 de zile calendaristice, toate actele necesare pentru ca la finalul celor 90 de zile pârâta sa le depună la notar si apoi sa îl anunţe in scris sa îi prezinte pentru instrumentarea si semnarea actului de vânzare cumpărare autentic".

La art. 2 alin.3, a definit de comun acord cu pirita ce înseamnă refuzul nejustificat de încheiere a actului de vânzare cumpărare si a menţionat ca: „neprezentarea la notarul public in termen de 9o de zile calendaristice cu toate actele necesare pentru întocmirea actului de vânzare cumpărare cit si neanunţarea în scris a promitentului cumpărător de a se prezenta la notarconstituie refuz nejustificat din partea promitentului vânzător de a încheia actul de vânzare cumpărare".

A negociat cu pârâta si menţionat câte o clauza penala pentru fiecare parte, cuprinse la art. 6 din antecontract, iar potrivit art. 6 alin. 1 din antecontract „in cazul in care promitentul vânzător refuza sa încheie contractul de vânzare cumpărare, ori nu îşi va îndeplini total, sau in totalitate, sau la timp, obligaţiile prevăzute in prezentul antecontract, acesta se obliga sa achite promitentului cumpărător, in termen de 9o de zile calendaristice de la împlinirea termenului prevăzut la art.2, alin.1, triplul avansului primit..."

La art.6 alin 2 din Antecontract, a negociat si consemnat clauza potrivit căreia: „promitentul cumpărător va pierde avansul achitat, in condiţiile in care va refuza încheierea contractului de vânzare cumpărare", deşi achitase in avans 90% din valoarea de vânzare stabilita.

Contrar intelegerii părţilor, materializata in încheierea Antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătura privata din data de 21.05.2015, promitentul-vânzător nu a inteles sa-si onoreze obligaţiile asumate si a refuzat sa perfecteze contractual de vânzare-cumpărare in termenul convenit de 90 de zile, nu a notat in Cartea Funciara promisiunea bilaterala de vânzare-cumpărare si sa-i comunice un extras Cartea Funciara.

Imobilul are vicii ascunse majore care au afectat grav construcţia in partea de est a spaţiului unde s-au produs infiltraţii majore de apa prin tavan si pereţii laterali începând  cu primele ploi abundente din 17.08.2015-24.08.2015 si până in prezent.

Apa s-a infiltrat prin acoperişul care este degradat si datorita aticului din marginea construcţiei, care nu este protejat cu bitum, carton, sau tabla, precum si datorita stării avansate de degradare a jgheaburilor si burlanelor de scurgere a apei.

Consecinţele infiltraţiilor de apa sunt vizibile, palpabile, tavanul din placi de rigips s-a distrus in totalitate, pereţii sunt plini de apa, tot finisajul s-a distrus, a apărut mucegaiul pe pereţi si tavan, instalaţia electrica poate oricând sa genereze un incendiu, pardoseala din parchet melaminat s-a distrus, aerul a devenit irespirabil, iar imobil nu mai poate fi folosit creându-i pagube care in acest moment sunt semnificative.

Fata de aceasta situaţie s-a adresat cu o serie de solicitări către parata, prin care a pretins remedierea viciilor ascunse si urgentarea întocmirii actului de vânzare cumpărare, prima adresa fiind in data de 01.09.2015.

Fără a obţine un răspuns la prima adresa, a înţeles sa formulez o a doua notificare, la data de 15.10.2015, solicitând repararea acoperişului, depunând doua devize de Oferta cu privire la preţul de reparare a acoperişului, devize achitate din fonduri proprii, sens in care a si pus pârâta in întârziere cu privire la obligaţia de întocmire a contractului de vânzare cumpărare.

Prin adresa nr.X/26.10.2015, pârâta i-a comunicat ca nu este de acord sa repare acoperişul si interiorul spaţiului promis spre vânzare pe cheltuiala sa, ca nu este de acord cu devizele înaintate si ca reparaţia trebuie sa o suporte in comun, deoarece „planşeul de la etaj este parte comuna cu spaţiul achiziţionat de către subsemnatul iar cheltuielile se impun a fi suportate proporţional cu cota indiviza".

Totodată, a refuzat sa constate oficial si sa remedieze gravele vicii ascunse ale spaţiului promis la vânzare, sa construiască zidul despărţitor de aproximativ 30 mp fata de încăperea învecinata si să-i vândă in codevalmasie WC-ul, motivând ca de fapt nu are autorizaţie de construire pentru acesta.

In aceste condiţii, spaţiul nu poate legal sa fie utilizat, ţinând cont ca imobilul nu este racordat la reţeaua de canalizare si apa si, ca atare, nu se pot amenaja in spaţiul promis la vânzare, spatii special amenajate ca WC-uri.

Noile informaţii transmise de către pârâta reclamantului , prin corespondenta indicata mai sus, sunt in vădita contradicţie cu toate informaţiile prezentate anterior încheierii antecontractului, astfel încât, daca ar fi cunoscut ab initio situaţia juridica a terenului dar si viciile de construcţie ale spaţiului comercial nu ar mai fi contractat.

Referitor la întocmirea actului de vânzare cumpărare, pirita a invocat lipsa înscrierii la Cartea Funciara a terenului, deşi in art.4 alin 4 din Antecontract, se angajase sa obţină in trei zile un extras de Carte, ceea ce echivalează cu recunoaşterea faptului ca avea terenul înscris la Cartea Funciara la momentul întocmirii Antecontractului.

Cu privire la înscrierea lui in Cartea Funciara, arată reclamantul că  s-a menţionat in Procesul verbal al Comisiei de licitaţie din 11.05.2015, ca terenul se afla in folosinţa promitentei vânzătoare fara termen si fara plata, conform deciziei nr.X/12.11.2015 si de aici credinţa sa că, implicit, terenul îi va reveni lui, potrivit înţelegerii, in aceeaşi forma, adică pe termen nelimitat si fara plata, preţul negociat incluzând clădirea si terenul.

Pe fondul împrejurării ca pârâta refuza sub diverse motive vânzarea clădirii si nu si-a respectat clauzele contractuale la care s-a angajat, a formulat Notificarea nr.X/11.11.2015 prin executorul judecătoresc VC,  solicitând piritei sa se prezinte in data de 16.11.2015 la notar R R in vederea întocmirii actului de vânzare cumpărare.

La data de 16.11.2015, notarul a încheiat încheierea de Certificare nr.X/16.11.2015, factura si chitanţa nr. X/16.11.2015, in care se menţionează ca pârâta a venit la notar si nu a prezentat actele necesare întocmirii actului de vânzare cumpărare, aşa cum prevede promisiunea bilaterala de vânzare cumpărare.

Ulterior prezentării la notar, pârâta i-a comunicat ca nu doreşte sa mai efectueze vânzarea spaţiului, motivând ca nu are toate actele necesare, ca de fapt nu este proprietara terenului si ca terenul urmează fie sa-1 cumpere de la Primăria P, care nu mai recunoaşte actele sale de proprietate pe teren, fie sa-1 închirieze de la Primărie.

A treia solicitare a formulat-o la data de 24.11.2015, prin care a solicitat remedierea viciilor ascunse, adresa la care nu a primit răspuns.

A patra solicitare a formulat-o la data de 08.12.2015, considerând ca încă o diligenta în plus nu va rămâne fără răspuns, cerându-i piritei fie sa vândă spaţiul, fie sa achite triplul avansului. Aceasta a refuzat sa o primească personal si l-a trimis cu adresa la posta.

Fata de toate aceste fapte, solicită instanţei de judecata sa constate ca reclamantul  si parata şi-au luat un angajament de a perfecta un contract de vânzare-cumpărare asupra unui bun imobil, pentru care reclamantul  a achitat, cu titlu de avans, o suma ce reprezintă practic 90% din preţul bunului, insa partea adversa refuza sa-si onoreze obligaţiile.

Întrucât părţile au convenit pe calea antecontractului o prevedere contractuala prin care se stipulează ca debitorul se obliga la restituirea triplului avansului în caz ca nu va executa obligaţia principala pe care si-a asumat-o, părţile au determinat anticipat echivalentul prejudiciului pe care l-ar suferi reclamantului ca urmare a neexecutării, executării cu întârziere sau necorespunzătoare a obligaţiei de către promitentul-vanzator.

Se arată in continuare că parata se face vinovata de încălcarea dispoziţiilor art. 1183 Cod civil, sens in care a prezentat informaţii incomplete si/sau incorecte despre bunul promis spre înstrăinare, angajându-se în negociere doar cu scopul ilegitim de a obţine plata debitului pe care îl înregistra la ANAF, fără a avea intenţia reala de a perfecta vânzarea.

Fata de împrejurarea ca parata a iniţiat si conţinut negocierile contrar bunei-credinţe, aceasta trebuie sa răspundă pentru prejudiciul cauzat reclamantului, potrivit dispoziţiilor art. 1183 alin. 4 coroborate cu art. 1538 din NCC, iar pentru stabilirea întinderii prejudiciului se va ţine seama de clauza contractuala privind clauza penala convenita de către părţi.

Aceasta clauza penala, inserata de parti in temeiul art. 1538 din Codul Civil, este o clauză contractuala prin care părţile au stabilit anticipat, de comun acord, o valoare forfetara care sa fie plătită de către parata pentru neexecutarea obligaţiei asumate prin antecontract.

Fata de dispoziţiile legale statuate in art. 1538 NCC, urmează sa se ia act de exonerarea obligaţiei reclamantului, în calitate de parte prejudiciata, de a proba prejudiciul efectiv suferit, potrivit legii, pentru admiterea pretenţiilor formulate prin prezenta, fiind suficienta dovedirea neîndeplinirii culpabile a obligaţiei asumate de către parata.

In drept, s-au invocat dispoziţiile  art. 1183, art. 1549,1550 şi 1538 Cod civil.

S-a solicitat  admiterea probei cu înscrisuri si proba testimoniala cu doi martori pe teza probaţiunii viciilor ascunse ale imobilului.

In termen legal, pârâta Cooperativa de C P a depus la dosar întâmpinare si cerere reconvenţională,  solicitând admiterea excepţiei necompetentei materiale a Tribunalului Olt, având in vedere ca valoarea antecontractului este de 80.000 lei; constatarea nulităţii absolute a clauzei penale pentru neexecutarea obligaţiei asumate prin antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 11.05.2015 intre societate si reclamant si care consta in obligarea pârâtei in caz de neexecutare a contractului la plata triplului avansului achitat de către reclamant; rezoluţiunea antecontractului de vânzare - cumpărare, iar, pe fond,respingerea cererii de chemare in judecata cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecata.

În fapt, este adevărat ca la data de 11.05.2015 s-a încheiat intre societatea pârâtă si reclamant antecontractul de vânzare cumpărare a spaţiului situat in oraşul P. O. In ceea ce priveşte excepţia de necompetenta materiala a Tribunalului Olt, solicită să se observe ca cererea principala este de a se dispune rezoluţiunea contractului, cererea de restituire a arvunii fiind o cerere accesorie. Valoarea litigiului este data de valoarea cererii principale, valoare care ,in acest caz, nu poate atrage competenta Tribunalului,ci a Judecătoriei Slatina.

Pentru a putea soluţiona cererea de chemare in judecata referitoare la clauza penala la care face referire reclamanta,trebuie mai întâi clarificat tipul contractului de vânzare cumpărare, respectiv daca acesta reprezintă o vânzare cu arvuna sau nu,deoarece in cazul acestui tip de contract putem vorbi de clauza penala ce reprezintă evaluarea convenţionala cu anticipaţie a eventualelor pagube produse pârtii neculpabile.

Acest lucru prezintă importanta deoarece , în cazul în care aceasta are caracterul unei clauze de dezicere,atunci partea care nu este în culpa poate cere dublul arvunei achitate, potrivit dispoziţiilor art. 1545 cod civil. Se observă că în contract s-a stipulat faptul ca se poate solicita triplul sumei plătite, ceea ce contravine dispoziţiilor legale si , în consecinţă, aceasta clauza este lovita de nulitate, niciuna dintre parti neputând sa treacă în contract clauze care contravin dispoziţiilor legale.

Pe de alta parte, caracterul arvunei de clauza de dezicere este considerat ca fiind derogatoriu, părţile trebuind sa ii confere aceasta caracteristica in mod expres prin convenţia încheiata, caci fara o manifestare de voinţa clara si categorica nu se poate presupune o derogare de la principiul nerevocarii unilaterale a contractelor sinalagmatice.

Cu alte cuvinte, daca este o clauza de dezicere,aceasta trebuie sa fie stipulata expres in contract,partea care dezice contractul unilateral neputând sa ceara decât dublul arvunei.

Instanţa trebuie sa observe ca prin prezenta acţiune, partea neculpabilă- reclamantul s-a folosit de dreptul de opţiune garantat de dispoziţiile art. 1544 alin 3 c civil,respectiv a optat intre a cere executarea contractului si rezoluţiunea acestuia, în acest caz repararea prejudiciului se face potrivit dreptului comun. Clauza penala este datorata atunci când sunt întrunite condiţiile acordării de despăgubiri, respectiv ca neexecutarea sa ii fie imputabila debitorului.

In cauza de fata, deşi se stabileşte un termen in care sa fie încheiat la notar contractul de vânzare cumpărare, nu se poate vorbi de vina debitorului,societatea pârâtă făcând demersurile de înscriere in cartea funciara a dreptului de proprietate, demers care a rămas fără rezultat, solicitarea fiind respinsa, aşa cum rezulta din actele depuse la dosar. In ceea ce priveşte dreptul de folosinţa a terenului,prin antecontractul de vânzare cumpărare nu s-a stipulat nicio obligaţie in sarcina pârâtei, dat fiind si promisiunea de vânzare a grupului sanitar,care nu apare ca stipulaţie expresa.

In ceea ce priveşte celelalte nemulţumiri prezentate in acţiune referitoare la ridicarea unui zid sau la eventualele infiltraţii de apa,se  arată ca nu exista menţiuni in antecontract, iar potrivit procesului verbal de predare primire,semnat de ambele părţi, nu existau aceste probleme la încheierea antecontractului de vânzare cumpărare.

În drept, s-au invocat  dispoziţiile art. 205 cod  procedură civila.

Reclamantul M F a formulat întâmpinare la cererea reconvenţională formulată de parată, prin care  solicită respingerea cererii reconvenţionale.

Reclamantul –pârât a invocat excepţia inadmisibilităţii cererii reconvenţionale referitoare la capătul de cerere prin care se solicită rezoluţiunea antecontractului.

Se arată că că pârâta solicită rezoluţiunea antecontractului in speţa, invocând denunţarea si dezicerea reclamantului  de la încheierea contractului de vânzare cumpărare in forma autentică. O asemenea susţinere trebuie respinsă urmând a se constata inadmisibilă solicitarea pârâtei.

Arată reclamantul că şi-a îndeplinit toate obligaţiile ce decurg din antecontractul in speţa. Aşadar,  se poate observa din actele aflate la dosarul cauzei, că reclamantul a achitat sumele de 800 lei si 69.658 lei în contul datoriei paratei către ANAF S, aşa cum este prevăzut in antecontract, cu titlu de avans din preţul imobilului, după semnarea antecontractului chiar in aceeaşi zi.

Ulterior, obligaţiile reclamantului  erau să se prezinte la notarul public pentru semnarea contractului de vânzare cumpărare in forma autentica si pentru plata diferenţei de preţ. (art. 5 din antecontract). Obligaţia prezentării la notarul public a fost îndeplinită,  aşa cum rezulta din încheierea de certificare nr. X/16.11.2015 eliberata de SNP R R si N O. Plata diferenţei de preţ nu s-a putut efectua datorita faptului ca vânzarea in sine nu s-a putut efectua din culpa paratei. Mai mult, reclamantul a fost cel care a notificat parata sa se prezinte la notar pentru semnarea contractului de vânzare cumpărare in forma autentica, deşi aceasta avea obligaţia să-l anunţe pe reclamant în scris,  aşa cum rezultă din art. 5 din antecontract. Rezulta din cele prezentate mai sus ca nu reclamantul a  fost partea care nu si-a îndeplinit obligaţiile asumate, astfel că prima condiţie a rezoluţiunii la cererea paratei nu este îndeplinita.

Prin încheierea de certificare nr. X/16.11.2015 eliberata de SNP RR si N O mai rezulta si faptul ca nu s-a realizat semnarea contractului de vânzare cumpărare in forma autentica datorita faptului ca parata nu a depus actele necesare in acest scop. Este limpede ca neexecutarea obligaţiilor reclamantului  de a semna contractul de vânzare cumpărare si de a achita diferenţa de preţ nu îi este imputabilă, fiind astfel neîndeplinită nici cea de a doua condiţie a rezoluţiunii la cererea paratei.

Cat despre îndeplinirea condiţiei nr. 3, nici nu poate fi vorba, având în vedere că, aşa cum a menţionat mai sus, reclamantul a  notificat parata sa se prezinte la notar, deci aceasta a fost pusa în întârziere, nu reclamantul.

În acest context, apreciază reclamantul că parata nu poate solicita rezoluţiunea antecontractului, şi nici nu poate invoca culpa reclamantului pentru nesemnarea  contractului în forma autentică. Daca s-ar admite teoria paratei, s-ar acoperi practic culpa acesteia, fapt inadmisibil.

Raportat la teza paratei cu privire la dezicerea reclamantului de antecontractul in speţa si de obligaţiile ce decurg din acesta, apreciază reclamantul că aceasta nu poate fi susţinuta. Parata ori se afla in eroare, ori doreşte inducerea in eroare a instanţei de judecata. Pentru a constata acest fapt, trebuie observate următoarele.

 In primul rând ca in antecontractul in speţa nu este vorba de arvună, ci de avans. Sunt doua noţiuni diferite, ce nu trebuie confundate. Faptul ca parata insistă în folosirea termenului de arvuna si in invocarea dispoziţiilor legale aplicabile acesteia, nu poate fi decât o dovada de rea-credinta a acesteia. Părţile, după semnarea antecontractului in speţa, nu mai pot schimba clauzele prevăzute acolo si nici nu pot da un alt înţeles acestora ori termenilor folosiţi. Atât redactarea cat si semnarea antecontractului au fost realizate in deplina cunoştinţă de cauza de către parata, voinţa acesteia fiind clara la acel moment si materializata ca atare, astfel ca aceasta nu poate după bunul sau plac, pe aceasta cale sa schimbe înţelesul termenilor folosiţi.

Noţiunea de arvuna este cea dată de dispoziţiile art. 1544 si art. 1545 NCC, insa in speţa este vorba de o clauza penala, astfel cum este definita de disp. art. 1538 NCC. Astfel că  obligaţia paratei, prevăzuta la art. 6 alin. 1 din antecontract, in sensul plaţii a triplului avansului primit in cazul neîndeplinirii obligaţiei de a încheia contractul de vânzare cumpărare, se incadreaza perfect in disp. art. 1538 NCC. Obligaţia paratei de plata a triplului avans reprezintă prestaţia la care parata s-a obligat pentru situaţia neexecutării obligaţiei principale, respectiv încheierea contractului de vânzare cumpărare in forma autentica.

În plus, sumele de bani ce au fost achitate de către reclamant au fost clar cu titlu de avans din preţ, aşa cum rezulta indubitabil din conţinutul art. 3 din antecontract. In niciun caz nu se poate susţine ca aceste sume au fost in sensul de garantare a îndeplinirii obligaţiei de către reclamantul, astfel ca nu se poate constata incidenţa in speţa a disp. art. 1544 si art. 1545 NCC.

Prin promovarea prezentei acţiuni, reclamantul  a dat eficacitate dispoziţiile art. 1538 alin. 2 si 1549 alin. 1 NCC, in sensul ca a optat pentru rezoluţiune si clauza penala. Cată vreme legiuitorul a dat acest drept de opţiune, parata nu poate sancţiona aceasta acţiune, astfel ca susţinerile sale cum ca opţiunea acestei acţiuni reprezintă o dezicere de la îndeplinirea obligaţiilor asumate prin antecontract este neîntemeiata.

Se  arată în continuare  ca nu pot fi reţinute ca pertinente susţinerile paratei conform cărora rezoluţiunea antecontractului poate sa intervină doar cu acordul scris al ambelor părţi, conform art. 7 din antecontract, apreciază ca o asemenea clauza, doar da posibilitatea pârtilor de a rezoluţiona antecontractul prin acord, însă nu poate exclude calea legala a rezoluţiunii conferita de art. 1549 NCC.

Nu in ultimul rând,  trebuie menţionat ca parata se afla in eroare când susţine ca invocarea de către reclamant a viciilor ascunse ale imobilului echivalează cu dezicerea de antecontractul m speţa. Menţiunile privitoare la aceste vicii au fost făcute pentru a face dovada relei - credinţe a paratei si pentru a sublinia ca un litigiu in fata instanţelor competente ar fi inevitabil după încheierea contractului de vânzare cumpărare, daca aceasta din urma operaţiune ar fi posibila.

Referitor la cererea de nulitate absoluta a clauzei penale, reclamantul a invocat excepţia inadmisibilităţii acestui capăt de cerere. Aceasta, în primul rând pentru ca parata, semnatara a antecontractului in speţa, acceptanta a conţinutului acestuia implicit a clauzei penale, nu poate invoca nici necunoaşterea legii, nici propria culpa in încheierea antecontractului în speţa.

 În al doilea rând, nefiind aplicabile dispoziţiile art. 1544 si art. 1545 NCC, parata nu poate susţine ca acestea au fost încălcate prin introducerea in antecontract a clauzei penale, clauza căreia ii sunt aplicabile dispoziţiile art. 1538 NCC. Aceste din urma dispoziţii reglementează noţiunea de clauza penala si consfinţesc posibilitatea introducerii intr-un contract, a unei asemenea clauze.

În măsura in care se va aprecia ca excepţiile invocate sunt neîntemeiate, reclamantul a solicitat să se constate, văzând aceleaşi motive expuse mai sus, ca cererea reconvenţională a paratei este neîntemeiata.

In drept, au fost invocate dispoziţiile art. 205 NCPC.

La dosar,  reclamantul pârât M F depus la dosar concluzii scrise, prin care a solicitat admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată.

Instanţa s-a pronunţat asupra excepţiei necompetentei materiale a instanţei, in sensul respingerii acesteia  la termenul din 06.09.2016, pentru motivele arătate in încheierea de şedinţă de la acea dată.

Analizând actele şi lucrările dosarului, în raport de susţinerile părţilor şi de dispoziţiile legale incidente, instanţa reţine următoarele:

La data de 11.05.2015, între pârâta – reclamantă C C P, în calitate de promitent – vânzător, şi reclamantul pârât M F în calitate de promitent – cumpărător, a intervenit un antecontract de vânzare – cumpărare prin care pârâta – reclamantă s-a obligat să vândă reclamantului – pârât un parte dintr-un imobil denumit „ Complexul comercial” aflat în oraşul P., situat  la parter, în suprafaţă de 88,36 mp .

S-a stipulat la art. 1.Obiectul antecontractului că înscrisul respectiv are ca obiect transmiterea dreptului de proprietate a imobilului de la promitentul – vânzător la promitentul – cumpărător, în condiţiile stabilite în prezentul antecontract.

În art. 2 s-a prevăzut că promitentul – vânzător se obligă să încheie contractul de vânzare – cumpărare în condiţiile acestui antecontract în cel mult 90 de zile calendaristice de la data semnării antecontractului, iar la finalul celor 90 de zile calendaristice, promitentul - vânzător se obligă  să depună toate actele pe care le va solicita notarul R R, acte ce vor fi stabilite înaintea împlinirii celor 90 de zile calendaristice de către promitentul - vânzător cu notarul şi să anunţe în scris promitentul - cumpărător să se prezinte la notar pentru instrumentarea  actului de vânzare – cumpărare autentic.

De asemenea, s-a prevăzut că neprezentarea la notarul public a promitentului – vânzător în termen de 90 de zile  calendaristice cu toate actele necesare pentru întocmirea actului de vânzare – cumpărare, cât şi neanunţarea în scris a promitentului – cumpărător despre prezentarea la notarul public în vederea încheierii actului de vânzare – cumpărare, constituie refuz nejustificat din partea promitentului – vânzător de a încheia actul de vânzare – cumpărare.

În acelaşi antecontract, s-a menţionat şi preţul de vânzare ca fiind în cuantum total de 80.000 lei  , din care suma de 1000 lei a fost achitată la data încheierii actului, cu chitanţa nr. X din 08.05.2015 , iar  la data de 11.05.2015 au mai fost achitate sumele de 69658  lei şi, respectiv, 750 lei din totalul sumei.

Suma de 71.458 lei a fost plătită de către reclamantul – pârât , la solicitarea pârâtei – reclamante,  pentru ca imobilul să fie scos de sub sechestru pus de ANAF, condiţie necesara pentru a putea interveni vânzarea –cumpărarea părţii din  imobil, adică a suprafeţei de 88,36 mp.

Prin adresa nr. X din 11.05.2015 (fila 22 dosar), ANAF a comunicat că s-a dispus ridicarea sechestrului asupra clădirii Complex comercial din oraşul P., indisponibilizat conform procesului – verbal de sechestru pentru bunuri imobile nr. OT X/19.12.2013, şi în aceeaşi zi s-a întrunit comisia de licitaţie a C. P. care a hotărât vânzarea prin atribuire directă a spaţiului în suprafaţă de 88,36 mp (fila 15 dosar) reclamantului – pârât M. F..

S-a menţionat că terenul pe care se află activul vândut se află în folosinţa C C P fără termen şi fără plată conform deciziei nr. X din 12.11.1962.

La data de 11.05.2015, s-a încheiat şi procesul – verbal de predare – primire a spaţiului ce face obiectul antecontractului de vânzare – cumpărare.

În cauză, reclamantul – pârât a solicitat atât rezoluţiunea antecontractului de vânzare – cumpărare din 11.05.2015, cât şi obligarea pârâtei la triplul sumei achitate cu titlu de  avans , conform clauzei penale inserată în acest antecontract.

Rezoluţiunea/rezilierea este o cauză de încetare anticipată a contractului care intervine în  situaţia neexecutării culpabile de către o parte contractantă a obligaţiilor derivate din încheierea respectivului contract, astfel cum reglementează prevederile art. 1516 alin. 2 din Codul civil: „Atunci când , fără justificare, debitorul nu îşi execută obligaţia şi se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa şi fără a pierde dreptul la daune – interese , dacă i se cuvin :(…) 2. să obţină dacă obligaţia este contractuală, rezoluţiunea sau rezilierea contractului ori, după caz, reducerea propriei obligaţii corelative;”

Prin urmare, rezilierea si rezoluţiunea sunt concepute ca remedii acordate creditorului pentru neexecutarea culpabila a obligaţiei de către debitor.

Dispoziţiile legale referitoare la reziliere/rezoluţiune(art. 1549-1554 din Codul Civil), deşi au un caracter imperativ, conferă o serie de prerogative părţilor. Pentru a se putea invoca rezoluţiunea sau rezilierea contractului, este necesar ca debitorul sa se faca vinovat de neexecutarea obligatiilor care îi incumbă, cu alte cuvinte trebuie reţinută o culpa din partea sa.

De asemenea, din interpretarea per a contrario a prevederilor art. 1551 alin (1) C. civ., rezulta o a doua condiţie pentru ca rezoluţiunea/rezilierea sa poată opera, anume caracterul însemnat al neexecutării.

Obligaţiile esenţiale potrivit naturii contractului sunt obligaţiile principale ale părţilor care se nasc prin încheierea contractului.

De asemenea, potrivit art. 1020 Cod civil, condiţia rezolutorie este subînţeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în cazul când una dintre părţi nu îndeplineşte angajamentul său, iar potrivit art. 1021 Cod civil, într-un astfel de caz , creditorul are alegerea să îl silească pe debitor să îşi execute obligaţia sau să ceară desfiinţarea ( rezoluţiunea) contractului.

În cauza dedusă judecăţii, se constată că pârâta – reclamantă nu şi-a îndeplinit obligaţia stipulată în art. 2. 1 şi art. 2. 3 din antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat la data de 11.05.2015, în sensul că deşi s-a prezentat la notarul public R R pentru încheierea în forma autentică a contractului de vânzare – cumpărare privind imobilul situat în oraşul P., prin preşedinte C F şi contabil şef E E ,  contractul nu a putut fi încheiat, deoarece pârâta nu a îndeplinit formalităţile necesare pentru întocmirea documentaţiei cadastrale şi pentru întabularea imobilului în cartea funciară.

 Se constată, aşadar, că pârâta – reclamantă nu şi-a executat culpabil promisiunea  de a depune toate actele necesare în vederea încheierii contractului de vânzare – cumpărare, nu a intocmit documentaţia cadastrală si nu a obţinut un extras de carte funciară in termenul stipulat in antecontract, ceea ce a determinat imposibilitatea încheierii contractului de vânzare cumpărare in formă autentică, situaţie în care aceasta are calitatea de debitor al obligaţiei neexecutate si sunt îndeplinite,astfel, cerinţele art. 1549 cod civil potrivit căruia  dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune-interese, dacă i se cuvin, in cauză, instanţa urmând să admită in parte cererea reclamantului - pârât  si să  dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare – cumpărare din data de 11.05.2015.

În acest context, instanţa constată că  motivele arătate de reclamant în susţinerea excepţiei inadmisibilităţii cererii reconvenţionale, invocată de acesta , vizează fondul cererii reconvenţionale şi urmează să fie analizate prin raportare atât la susţinerile reclamantului cât şi la  apărările formulate de pârâta – reclamantă.

Astfel, prin cererea reconvenţională, pârâta – reclamantă a solicitat constatarea nulităţii absolute a clauzei penale, însă acest capăt de cerere urmează  să fie anulat ca netimbrat, având în vedere că nu s-a depus dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 1705 lei, stabilită de instanţă pentru termenul de judecată din 18.10.2016, devenind ,astfel, de prisos analizarea pe fond a motivelor pentru care se solicita sa se constate această nulitate.

În ceea ce priveşte  capătul de cerere reconvenţională având ca obiect rezoluţiunea antecontractului de vânzare – cumpărare, instanţa  constată că în art. 1517 cod civil se prevede că o parte nu poate invoca neexecutarea obligaţiilor celeilalte părţi în măsura în care neexecutarea este cauzată de propria sa acţiune sau omisiune,o asemenea acţiune va putea fi exercitată numai de partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat. Aşadar, debitorul obligaţiei neexecutate nu va putea solicita niciodată rezoluţiunea.

În cauză, la data încheierii antecontractului, pârâta - reclamantă  si-a asumat obligaţia  ca  în intervalul de timp stipulat in actul încheiat intre cele două părţi ,respectiv de 90 de zile, să obţină un extras de carte funciară şi să noteze promisiunea în cartea funciară a imobilului, deşi cunoştea faptul că exista un impediment major cauzat de situaţia  juridică a terenului pe care este situat imobilul in cauză si asupra căruia pârâta – reclamantă are doar un drept de folosinţă , teren ce urma să fie cumpărat de la Primăria localităţii respective, aşa cum însăşi pârâta  reclamantă  arată în întâmpinarea depusă la dosar.

De  asemenea, nu poate fi reţinută vreo culpă a reclamantului – pârât MF  în ceea ce priveşte obligaţiile asumate de acesta prin antecontractul de vânzare – cumpărare, acesta  achitând sume importante de bani în contul datoriei pârâtei către ANAF, cu titlu de avans din preţul imobilului,  si  chiar în ziua semnării antecontractului  s-a prezentat la notarul public pentru semnarea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică şi pentru plata diferenţei de preţ, acesta îndeplinind şi celelalte obligaţii asumate în antecontract. 

Mai mult, reclamantul a fost cel care a notificat parata sa se prezinte la notar pentru semnarea contractului de vânzare cumpărare in forma autentica, deşi aceasta avea obligaţia să-l anunţe pe reclamant în scris,  aşa cum rezultă din art. 5 din antecontract. Rezulta din cele prezentate mai sus ca nu reclamantul a  fost partea care nu si-a îndeplinit obligaţiile asumate, astfel că prima condiţie a rezoluţiunii la cererea paratei nu este îndeplinita.

Prin încheierea de certificare nr. X/16.11.2015 eliberata de Notar Public RR mai rezulta si faptul ca nu s-a realizat semnarea contractului de vânzare cumpărare in forma autentica datorita faptului ca parata nu a depus actele necesare in acest scop. Prin urmare, neexecutarea obligaţiilor reclamantului  de a semna contractul de vânzare cumpărare si de a achita diferenţa de preţ nu îi este imputabilă, nefiind astfel neîndeplinită nici cea de a doua condiţie a rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare,  la cererea paratei- reclamante.

 În consecinţă, instanţa constată că pârâta  reclamantă C C P.-O. a  determinat neexecutarea antecontractului, prin neîndeplinirea obligaţiilor asumate în cuprinsul acestuia,  cererea formulată de  aceasta în sensul de a se dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din culpa reclamantului - pârât, urmând să fie  respinsă ca neîntemeiată. 

Referitor la  clauza penală, instanţa reţine că într-adevăr, la art. 6 alin. 1 din antecontract s-a prevăzut  o clauza penala potrivit căreia  „in cazul in care promitentul vinzator refuza sa încheie contractul de vânzare - cumpărare, ori nu isi va indeplini total, sau in totalitate, sau la timp, obligaţiile prevăzute in prezentul antecontract, acesta se obliga sa achite promitentului cumpărător, in termen de 9o de zile calendaristice de la implinirea termenului prevazut la art.2, alin.1, triplul avansului primit..."

La art.6 alin 2 din Antecontract, s-a stipulat:  „promitentul cumpărător va pierde avansul achitat, in condiţiile in care va refuza încheierea contractului de vinzare cumpărare".

Instanţa reţine că, în condiţiile în care reclamantul a solicitat rezoluţiunea antecontractului de vânzare – cumpărare, clauza penală invocată  de  acesta nu mai poate produce  efecte juridice, pentru că prin  rezoluţiunea judiciară , actul  este desfiinţat în totalitate.

Pentru a clarifica situaţia clauzei penale, se impun scurte consideraţii teoretice cu privire la instituţia rezoluţiunii, care  prezintă următoarele caracteristici:  a) este o instituţie prin care se sancţionează neexecutarea obligaţiilor asumate prin contract, întâlnindu-se de regulă în cadrul contractelor sinalagmatice, cu executare dintr-o dată (uno ictu); b) intervine în cazul în care neexecutarea obligaţiilor contractuale se datorează culpei debitorului şi nu unei cauze exterioare cum ar fi cazul fortuit sau forţa majoră; c) operează în temeiul unei hotărâri judecătoreşti, al declaraţiei unilaterale de rezoluţiune ori al unui text expres de lege; d) invocarea şi obţinerea rezoluţiunii are ca efect distrugerea fiinţei contractului; e) rezoluţiunea îl liberează pe cel care o obţine sau o invocă de propriul său angajament; f) cel mai important efect al rezoluţiunii pentru cel care obţine sau invocă rezoluţiunea, este reprezentat de caracterul retroactiv care produce următoarele consecinţe: - părţile vor fi repuse în situaţia anterioară încheierii acestuia, în sensul că prestaţiile deja executate se vor restitui; g) rezoluţiunea sancţionează debitorul, în sensul că acesta poate fi condamnat să plătească daune-interese, chiar atunci când neexecutarea contractului se datorează culpei acestuia; h) are un caracter facultativ. Astfel, creditorul are dreptul de opţiune între a solicita fie executarea silită a obligaţiei, fie desfiinţarea contractului.

Prin urmare, rezoluţiunea produce efecte între părţile contractului şi faţă de terţi. Indiferent că este judiciară sau convenţională, efectul principal constă în desfiinţarea contractului, atât pentru trecut (ex tunc), cât şi pentru viitor (ex nunc).

În privinţa efectelor rezoluţiunii, noul Cod civil a inserat în art.1554 alin.1 dispoziţia conform căreia „Contractul desfiinţat prin rezoluţiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat. Dacă prin lege nu se prevede altfel, fiecare parte este ţinută, în acest caz, să restituie celeilalte părţi prestaţiile primite”.

Raportat la dispoziţiile legale evocate, instanţa constată că, dispunând rezoluţiunea  antecontractului de vânzare-cumpărare din 11.05.2015, antecontractul este  desfiinţat sub toate aspectele , inclusiv al clauzei penale care prevedea  dreptul promitentului cumpărător de a i se achita triplul avansului plătit de  acesta pentru vânzarea spaţiului comercial ce  face obiectul antecontractului.

Deşi prin întâmpinarea la  cererea reconvenţională, reclamantul pârât arată că a înţeles să dea eficienţă dispoziţiilor  art. 1538 alin. 2 şi art. 1549 alin. 1 cod civil, în sensul că a optat pentru rezoluţiunea antecontractului  şi pentru clauza penală, instanţa reţine că,  într-adevăr, clauza penală este acea convenţie ( obligaţie accesorie ) prin care părţile determină anticipat echivalentul prejudiciului suferit de  creditor ca urmare a neexecutării ori a  executării cu întârziere sau necorespunzătoare a obligaţiei asumate de către  debitor . Deci, în primul rând, trebuie îndeplinite condiţiile generale de validitate a oricărei convenţii , iar, în al doilea rând validitatea obligaţiei principale constituie o condiţie esenţială pentru validitatea clauzei penale, iar dacă obligaţia principală se stinge, atunci şi clauza penală se va stinge.

Clauza penală nu poate constitui un temei juridic pentru acordarea de daune-interese, aşa cum prevăd dispoziţiile art. 1549 cod civil, invocată de către reclamantul pârât, acestea fiind două instituţii juridice diferite, care nu pot fi confundate, daunele-interese putând fi analizate doar din perspectiva aceloraşi condiţii în care se poate dispune rezoluţiunea judiciară (existenţa unei fapte ilicite a debitorului, a vinovăţiei acestuia şi îndeplinirea  cerinţei privind punerea în întârziere a debitorului obligaţiei neexecutate), dar şi a celor specifice obligaţiei de despăgubire (existenţa unui prejudiciu care să fi fost  cauzat  creditorului şi existenţa unor legături de cauzalitate între prejudiciu şi fapta ilicită a  debitorului), în cauză reclamantul - pârât nefăcând dovada prejudiciului ce i s-ar fi produs  acestuia prin neîncheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.

În acest context, instanţa reţine că reclamantul pârât foloseşte imobilul respectiv ca urmare a unui contract de închiriere încă din anul 2013, încheiat între C C P.- şi SC M SRL, reprezentată legal prin M F, iar din momentul intocmirii antecontractului de vânzare cumpărare, acesta nu a mai plătit chirie către deţinătorul imobilului, asa cum rezultă din art.4.6 din antecontract si nu a fost lipsit de folosinţa bunului.

Din motivarea cererii de chemare în judecată nu reiese care este prejudiciul produs  reclamantului ca urmare a neîncheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, prejudiciu pe care acesta îl cuantifică totuşi şi îl asimilează triplului avansului plătit de  acesta, conform clauzei contractuale prin care se  stipulează că debitorul se obligă la  restituirea triplului avansului în cazul în care nu va  executa obligaţia principală pe care şi-a  asumat-o, şi în legătură cu care instanţa constată că reprezintă clauza penală inserată de părţi în antecontract, ce urmează să nu mai producă efecte , aşa cum s-a arătat, ca urmare a desfiinţării antecontractului.

Singurul prejudiciu dovedit în cauza  dedusă judecăţii este cel constând în  cheltuielile  efectuate de reclamantul - pârât pentru a notifica pârâta  reclamantă să se prezinte la cabinetul notarului public în vederea perfectării actelor de vânzare-cumpărare şi cele  efectuate pentru emiterea încheierii de  certificare nr. X din 16.11.2015 emisă de Notar Public R R , în sumă totală de 265 lei,conform chitanţelor si facturii depuse la dosar, sumă la  care va fi obligată pârâta - reclamantă cu titlu de  despăgubiri, exceptând suma de 21 lei aferentă notificărilor pentru reparaţia imobilului, care nu au legătură cu cauza pentru care intervine rezolutiunea antecontractului .

În ceea ce priveşte apărările formulate de pârâta – reclamantă referitoare la natura juridică a sumei achitată de reclamantul – pârât după încheierea antecontractului de vânzare – cumpărare , în sensul că nu ar reprezenta un avans pentru preţul stabilit, ci o arvună, ceea ce, în accepţiunea pârâtei  reclamante, ar atrage aplicabilitatea dispoziţiilor art. 1544 Cod civil şi al caracterului de clauză de dezicere a restituirii arvunei,  instanţa constată că nu se mai impun  a fi analizate, având în vedere soluţia ce se va pronunţa în sensul rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare , inclusiv sub aspectul clauzei penale.

Instanţa reţine, de  asemenea , că prin rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare practic, părţile ar  trebui să fie repuse în situaţia anterioară încheierii antecontractului , ceea ce ar presupune restituirea sumei achitată de  reclamant cu titlu de  avans, însă, prin cererea de chemare în judecată, nu s-a formulat un astfel de capăt de cerere.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în jurisprudenţa sa,  a statuat  că repunerea în situaţia anterioară a părţilor contractante, ca efect al dispunerii rezoluţiunii judiciare, reprezintă o cerere distinctă, de sine stătătoare, cu care trebuie sesizată instanţa de judecată, în lipsa căreia instanţa nu poate aplica principiul restitutio in integrum. Înalta Curte a precizat că, în ipoteza în care, în urma admiterii cererii de rezoluţiune judiciară, instanţa de judecată ar pronunţa repunerea în situaţia anterioară a părţilor contractante, în lipsa unei solicitări exprese a reclamantului, s-ar înfrânge atât principiul disponibilităţii, cât şi principiul contradictorialităţii şi al dreptului la apărare al părţii adverse, care ar fi în imposibilitatea de a-şi face apărări pe alte cereri decât cele care figurează în petitul cererii de chemare în judecată

Reţinând că, în cauză,  reclamantul pârât nu a solicitat şi repunerea în situaţia anterioară, instanţa nu poate acorda mai mult  decât s-a cerut ,aceasta urmând să se pronunţe doar asupra cererilor formulate în mod expres.

Pentru considerentele expuse, instanţa a admis în parte cererea formulată de reclamantul – pârât M F,  în contradictoriu cu pârâta – reclamantă C C P. şi se a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare – cumpărare din data de 11.05.2015.

A fost obligată pârâta – reclamantă la plata sumei de 265 lei reprezentând despăgubiri .

S-a respins capătul de cerere privind obligarea pârâtei – reclamante la plata sumei de 214.374 lei reprezentând clauza penală din antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat la data de 11.05.2015, ca neîntemeiat.

Proporţional cu admiterea  cererii de chemare în judecată şi reţinând o culpă procesuală diminuată a pârâtei reclamante, având în vedere  si dispoziţiile art. 451alin 1 si art.453 cod procedură civilă,  instanţa a  admis în parte cererea reclamantului – pârât şi a obligat pârâta – reclamantă către acesta la plata sumei de 5000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru  şi onorariu avocat, conform chitanţelor depuse la dosar.

S-a respins excepţia inadmisibilităţii cererii reconvenţionale, invocată de către reclamantul – pârât, ca neîntemeiată.

S-a respins cererea reconvenţională formulată de pârâta – reclamantă  C C P., în contradictoriu cu reclamantul – pârât, având ca obiect rezoluţiunea antecontractului de vânzare – cumpărare, ca neîntemeiată.

S-a anulat  capătul de cerere formulat de pârâta – reclamantă  privind constatarea nulităţii absolute a clauzei penale pentru neexecutarea obligaţiei asumate prin antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat la data de 11.05.2015, ca netimbrat .

Data publicarii pe portal:10.05.2017

Domenii speta

Spete similare