Evacuare – conform jurisprudenţei cedo se impune interpretarea oug nr. 40/1999 şi, pe cale de consecinţă, şi a art. 15 din Legea nr. 10/2001, în sensul în care aceste act normative nu mai instituie o prorogare tacită a contractelor de închiriere, în lipsa

Deliberând asupra prezentei cauze civile, constată:

Prin cererea înregistrată pe rol acestei instanţe la data de 17.11.2016 sub nr…… reclamanta G.A.M. a solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâţii E.M. şi E.D., evacuarea acestora din imobilul situat în Bucureşti, …….. şi plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea în fapt a cererii reclamanta a arătat instanţei că, la data de 22.03.2016 i-a fost restituit în natură, prin dispoziţia Primarului General al Municipiului Bucureşti nr.19379, imobilul situat în Bucureşti, ... sector  1.

A mai arătat reclamanta că, anterior restituirii, pentru imobil era încheiat contractul de închiriere nr.301/1999 încheiat între ROMVIAL şi E.M. iar după restituirea imobilului a procedat potrivit art.14 din Legea 10/2001 şi a notificat chiriaşul în sensul renegocierii contractului pentru o chirie de 500 euro, potrivit preţurilor practicate în zonă.

A mai arătat reclamanta că pârâtul nu a fost de acord cu chiria şi în schimbul părăsirii imobilului a solicitat plata unor sume exorbitante cu titlu de îmbunătăţiri motivând ca de-a lungul anilor a făcut investiţii.

Reclamanta a precizat că este întemeiată să solicite evacuarea pârâţilor potrivit art.11 alin.2 din OUG 40/1999 întrucât aceştia nu au niciun titlu în baza căruia să folosească imobilul.

În drept, reclamanta a invocat prevederile art.555 C.civ., OUG 40/1999.

În dovedirea cererii petenta a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri şi proba cu interogatoriul pârâţilor.

Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 100 lei conform art.6 alin.3 din OUG 80/2013 (fila 25).

Pârâţii, legal citaţi, au depus la data de 09.01.2017 întâmpinare şi cerere reconvenţională.

Prin întâmpinare pârâţii au solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată invocând dispoziţiile art.15 din Legea 10/2001 şi art.7, 9, 10, 11,13, 32 din OUG 40/1999 şi arătând instanţei că aceştia şi-au exprimat dorinţa de a încheia un nou contract de închiriere însă nu la chiria solicitată de reclamanta.

În drept pârâţii au invocat Legea 10/2001 şi OUG 40/1999.

În dovedirea cererii pârâţii au solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri şi probei cu interogatoriul reclamantei.

Prin cererea reconvenţională pârâţii-reclamanţi au solicitat, în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă, obligarea acesteia la încheierea unui contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani şi stabilirea chiriei lunare în conformitate cu dispoziţiile art.15 alin.3 din Legea 10/2001 şi obligarea reclamantei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii pârâţii-reclamanţi au arătat instanţei că a fost încheiat contractul de închiriere nr.301/26.06.1996 ce a fost prelungit până în 27.06.2019 cu o chirie lunară de 84,24 lei iar în luna mai a anului 2016 au primit o adresă din partea Administraţiei Fondului Imobiliar prin care le-a fost adus la cunoştinţă faptul că imobilul a fost restituit reclamantei-pârâte astfel că contractul de închiriere îşi încetează aplicabilitatea, urmând ca noul proprietar să respecte dreptul de locaţiune conform art.15 din Legea nr.10/2001.

Au mai arătat pârâţii-reclamanţi că aceştia au solicitat reclamantei-pârâte încheierea unui nou contract de închiriere pentru o chirie lunară de 284 lei, procedând în acest sens la convocarea acesteia.

Au mai arătat pârâţii-reclamanţi că şi-au manifestat şi intenţia de a cumpăra imobilul printr-un credit în măsura în care reclamanta-pârâta va dori să îl vândă şi au respectat termenul stabilit de lege pentru solicitarea încheierii unui nou contract de închiriere.

 În drept pârâţii-reclamanţi au invocat Legea 10/2001 şi OUG 40/1999.

În dovedirea cererii pârâţii-reclamanţi au solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri şi probei cu interogatoriul reclamantei-pârâte.

La termenul din data de 23.01.2017 reclamanta-pârâtă a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii reconvenţionale ca neîntemeiată.

În motivarea cererii reclamanta-pârâtă a arătat instanţei că pârâţii-reclamanţi nu au respectat termenul prevăzut de art.10 alin.2 din OUG 40/1999 în sensul de a-şi exprima dorinţa de a încheia un nou contract de închiriere iar la întâlnirea ce a avut loc aceştia s-au obligat să părăsească imobilul doar sub condiţia achitării unei sume de 165.817 lei.

A mai arătat reclamanta-pârâta că un nou contract de închiriere nu s-a încheiat din cauza unei neînţelegeri cu privire la cuantumul chiriei care se stabileşte potrivit OUG 40/1999 care a fost modificată ca urmare a hotărârilor pronunţate de CEDO împotriva României.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

În fapt:

La data de 26.06.1996 între ROM VIAL SA şi pârâtul-reclamant E.M. s-a încheiat contractul de închiriere nr.301 având ca obiect imobilul situat în Bucureşti, …..(filele 5-7), cuantumul chiriei fiind de 84,24 lei.

Contractul a fost prelungit conform dispoziţiilor OUG 43/2014 până la data de 27.06.2019.

Prin dispoziţia Primarului General al Municipiului Bucureşti nr.19379/22.03.2016 (fila 10) imobilul a fost restiuit în natură reclamantei-pârâte.

La data de 30.09.2016 la sediul BEJ PV părţile s-au întâlnit pentru a-şi comunica pretenţiile reclamanta-pârâtă fiind de acord cu încheierea unui nou contract de închiriere pentru o chirie de 500 euro în schimb ce pârâţii-reclamanţi au solicitat o chirie de 284 lei (fila 13).

Potrivit adeverinţelor de venit, pârâtul E.M. este angajat în cadrul IGPR Direcţia Generală de Poliţie a Municipiului Bucureşti şi realizează un venit mediu de aproximativ 2500 lei (filele 65-66).

În drept:

În raport de situaţia de fapt anterior menţionată, instanţa constată aplicabilitatea următoarelor dispoziţii legale:

Conform art.1 din OUG 40/1999 Contractele de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, precum şi cele folosite de aşezămintele social-culturale şi de învăţământ, de partide politice, de sindicate şi de alte organizaţii neguvernamentale, legal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994 şi aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă, se prelungesc de drept pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a acesteia, în aceleaşi condiţii, cu excepţia nivelului chiriei.

Potrivit art.7 din OUG 40/1999 Prelungirea contractelor de închiriere, realizată în baza prevederilor art. 1, rămâne valabilă şi în cazul redobândirii imobilelor respective de către foştii proprietari sau de moştenitorii acestora după intrarea în vigoare a prezentei ordonanţe de urgentă.

Conform art.9 alin.1 din OUG 40/1999 În cazurile prevăzute la art. 2-7, între proprietari şi chiriaşi se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriaşului sau a fostului chiriaş, după caz.

Potrivit art.32 alin.l din OUG 40/1999 Pentru locuinţele proprietate particulară a persoanelor fizice şi juridice prevăzute la art. 2-7, chiria se stabileşte prin negociere între proprietar şi chiriaş cu ocazia încheierii noului contract de închiriere.

Conform art.14 din Legea 10/2001 Dacă imobilul restituit prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească face obiectul unui contract de locaţiune, concesiune, locaţie de gestiune sau asociere în participaţiune, noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau ale persoanei juridice deţinătoare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dacă aceste contracte au fost încheiate potrivit legii.

Potrivit art.15 alin.2 şi 3 din Legea 10/2001 Neîncheierea noului contract de închiriere în cazul prevăzut la art. 9 şi 10 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, cauzată de neînţelegerea asupra cuantumului chiriei cerute de proprietar sau de pretenţia acestuia de restrângere a suprafeţei locative pentru persoanele prevăzute la art. 32 alin. (1) din aceeaşi ordonanţă, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere până la încheierea noului contract. Pentru chiriaşii persoane fizice din imobilele restituite în natură, precum şi pentru cei din locuinţele prevăzute la art. 26 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, ale căror venituri nete lunare pe membru de familie se situează între venitul mediu net lunar pe economie şi dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei nu poate depăşi 25% din venitul net lunar pe familie. Dispoziţiile art. 31 alin. (2) şi ale art. 33*) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 se aplică în mod corespunzător. În cazul în care chiria astfel calculată este mai mică decât cea calculată potrivit art. 26-30 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, proprietarul este scutit de impozitul pe teren şi clădire şi este exonerat de răspundere pentru obligaţiile ce îi revin pe durata contractului de închiriere respectiv.

Din dispoziţiile precitate, instanţa reţine că are a determina modalitate de aplicarea a dispoziţiilor art.15 alin.2 din Legea 10/2001 prin raportare la dispoziţiile art.32 alin.1 din OUG 40/1999 în situaţia în care imobilul pentru care este încheiat un contract de închiriere a fost restituit unei persoane fizice.

Pe de-o parte instanţa constată că prin OUG 40/1999 se prevede că cuantumul chiriei va stabilit prin negociere între persoana căreia i se restituie imobilul şi chiriaşi iar pe de altă parte dispoziţiile art.15 din Legea 10/2001 par a impune o prelungire sine die, până la încheierea unui nou contract.

Din interpretarea gramaticală şi sistematică a articolului 15 anterior menţionat, instanţa constată că cele 3 alineate stabilesc ipoteze distincte de aplicare întrucât alineatul 1 vizează ipoteza reglementată de art.6 din OUG 40/1999 care nu îşi găseşte aplicare în prezenta cauză iar alineatul 2 se referă la o prelungire până la încheierea contractului fără a arăta durata.

Alineatul 3 conţine o dispoziţie normativă care acoperă şi ipoteza de la art.15 alin.2 din Legea 10/2001 dar şi cea de la art.32 alin.1 din OUG 40/1999 existând o contradicţie între cele două reglementări întrucât se prevede atât că nivelul chiriei va fi stabilit prin negociere cât şi modalitatea de determinare concretă a cuantumului chiriei.

În raport de dispoziţiile art.15 alin.3 din Legea 10/2001 care prevede cuantumul maxim al chiriei, respectiv 25% din venitul net lunar pe familie instanţa va anliza în ce măsură această dispoziţie legală de protecţie socială poate fi impusă noului proprietar, respectiv dacă persoanele fizice cărora li s-a restituit în natură imobile trebuie să suporte din propriul patrimoniu măsuri de protecţie socială ale unor terţe persoane.

Instanţa constată că reclamanta-pârâtă a dobândit un bun imobil iar dispoziţiile legale invocate de pârâţii-reclamanţi impun o restrângere a folosinţei bunului prin solicitarea de încheiere a unui contract pe o perioadă de 5 ani la un cuantum maxim plafonat de lege.

Conform art.1 al Protocolului adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului prevede că orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi principiile generale ale dreptului internaţional. Dispoziţiile precedente nu aduc atingere dreptului pe care îl deţin statele de a pune în vigoare legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuţii sau amenzilor.

Instanţa mai constată că dispoziţiile pe care instanţa trebuie să le aplice în cauză au fost interpretate printr-o vastă jurisprudenţă a Curţii Europene a Drepturilor Omului, cu titlu exemplificativ fiind hotărârile pronunţate împotriva României, respectiv cauzele Radovici şi Stănescu împotriva României, Oancea împotriva României, Spanoche împotriva României, Popescu şi Toader împotriva României, Puşcaş împotriva României, Tarik împotriva României, Arsenovici împotriva României.

În acest sens, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat în cauzele Radovici şi Stănescu (2.11.2006) şi Burzo (4.03.2008) împotriva României că reglementarea instituită prin OUG nr. 40/1999 încalcă, prin efectele sale concrete, dispoziţiile art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale întrucât prelungirea de drept a contractului de închiriere, prevăzută de acest act normativ, şi imposibilitatea faptică de a încasa orice chirie, mai mulţi ani la rând, a încălcat cerinţa justului echilibru în detrimentul proprietarilor, sarcinile sociale decurgând din protecţia unei categorii sociale (chiriaşii din imobilele naţionalizate) fiind repartizate, în mod disproporţionat, doar în sarcina proprietarilor. 

Această jurisprudenţă a fost confirmată şi prin hotărârea din data de 14.10.2008, în cauza Maria Dumitrescu şi Sorin Mugur Dumitrescu împotriva României, prin care Curtea a statuat în esenţă că trebuie păstrat un raport rezonabil de proporţionalitate între exigenţele de interes general ale comunităţii, care determină adoptarea anumitor reglementări legale privind reglementarea folosinţei bunurilor, şi imperativele apărării drepturilor fundamentale ale persoanei. 

Potrivit jurisprudenţei citate, astfel de măsuri reclamă garanţii procedurale şi de altă natură destinate a asigura că impactul reglementării asupra drepturilor patrimoniale ale proprietarilor de imobile nu sunt arbitrare şi nici imprevizibile, reiterând constatările sale din cauza Radovici şi Stănescu cu privire la insuficienţa mecanismelor de acest gen prevăzute de OUG nr. 40/1999, deficienţele intrinseci ale acestui act normativ fiind amplificate de o jurisprudenţă neunitară. 

Pe de altă parte, Curtea a reiterat statuarea potrivit căreia sarcina socială şi financiară pe care o presupune transformarea şi reforma domeniului locativ într-o ţară nu poate împovăra doar un grup social particular, indiferent de importanţa intereselor celuilalt grup, sau ale colectivităţii în ansamblu. 

Având în vedere caracterul obligatoriu al acestei jurisprudenţe, precum şi obligaţia instanţei de a interpreta legislaţia naţională într-o manieră concordantă cu prevederile constituţionale şi convenţionale privitoare la protecţia drepturilor omului (art. 20 alin.1 din Constituţia României) şi, dacă acest lucru nu este posibil, chiar de a înlătura, motivat, de la aplicare legea internă contrară acestora (art. 20 alin.2 din Constituţie), se impune interpretarea OUG nr. 40/1999 şi, pe cale de consecinţă, şi a art. 15 din Legea nr. 10/2001, în sensul în care aceste act normative nu mai instituie o prorogare tacită a contractelor de închiriere, în lipsa unui nou contract între proprietari şi chiriaşi, şi nici obligaţia proprietarului de a încheia noi contracte de închiriere, în temeiul acestor act normative. 

Dacă ar fi impusă de instanţă, o astfel de obligaţie ar conduce la impunerea unei sarcini excesive proprietarului imobilului, care s-ar vedea obligat să încaseze o chirie de cel mult 25% din venitul net lunar pe familie. 

Fără a exclude conformitatea principială cu Convenţia a unor dispoziţii legale care să impună plafoane rezonabile ale chiriei în cazul unor chiriaşi cu venituri reduse, se constată că impunerea unui nou contract de închiriere pentru o nouă perioadă de 5 ani, ar reprezenta o sarcină exorbitantă care ar încălca cerinţa justului echilibru între dreptul de proprietate şi interesul general. 

În raport de situaţia de fapt dedusă judecăţii instanţa nu a identificat niciun temei de fapt sau de drept pentru care pârâţii-reclamanţi să locuiască în centrul Municipiului Bucureşti contra unei chirii derizorii de doar 284 lei întrucât ar constitui o sarcină excesivă şi exorbitantă pentru proprietar.

Instanţa mai reţine că nici nu mai poate fi justificată prelungirea contractelor de închiriere la 16 ani după intrarea în vigoare a Legii 10/2001 care a urmărit instituirea unor măsuri de protecţie pentru chiriaşi pentru a nu se vedea lipsiţi de o locuinţă în urma restituirii imobilelor către foştii proprietari şi nicidecum ca aceste categorii de persoane să beneficieze de măsuri de protecţie socială pe durată nedeterminată.

Instanţa mai reţine şi că pârâtul-reclamant E.M. nici măcar nu poate fi inclus în categoria unor persoane care să necesite asistenţă socială din partea statului acesta având calitatea de poliţist iar venitul său fiind unul mediu, de asemenea instanţa reţine că, în virtutea calităţii sale acesta are dreptul, în temeiul Legii 360/2002 şi HG 284/2005 la o compensaţie pentru chirie, suplimentară salariului, în cuantum de 50% din salariul de bază.

Toate considerentele anterior expuse converg spre concluzia că în lipsa unui acord al părţilor cu privire la cuantumul chiriei nu subzistă nicio obligaţie legală pentru proprietar pentru a suporta o sarcină excesivă de a suporta grevarea imobilului de un contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani pentru o chirie modică.

Pentru toate considerentele anterior expuse instanţa va admite cererea reclamantei-pârâte şi va dispune evacuarea pârâţilor-reclamanţi din imobilul situat în Bucureşti, …. şi pentru aceleaşi considerente va respinge cererea reconvenţională ca neîntemeiată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite cererea reclamantei-pârâte G.A.M. formulată în contradictoriu cu pârâţii-reclamanţi E.M. şi E.D.

Dispune evacuarea pârâţilor-reclamanţi din imobilul situat în Bucureşti, ….

Respinge cererea reconvenţională formulată de pârâţii-reclamanţi în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă ca neîntemeiată.

Cu apel în termen de 30 zile de la comunicare. Cererea de apel se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată în şedinţă publică azi, 13.03.2017.

Domenii speta

Spete similare