Expropriere

Prin cererea înregistrată la Tribunalul B., Secţia a II –a Civilă şi de contencios administrativ şi fiscal la data de 09.08.2011 reclamanţii S.N. şi S.T.I. au solicitat în contradictoriu cu U.A.T. Municipiul B.-Prin Primar şi Consiliul Local al Mun. B. stabilirea justei despăgubiri pentru terenul proprietate situat în str. M.V.  supus procedurii de expropriere de către pârâţi şi obligarea pârâţilor la acordarea despăgubirilor la valoarea reală, valoare stabilită în urma unei expertize judiciare.

În motivarea cererii s-a arătat că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 14063/08.09.1999, reclamanţii au cumpărat de la T.E. Suprafaţa de 650 m.p., teren construcţie situată în B., str. M.V. nr. 23, cu vecinătăţi la N – fosta proprietate I., actual proprietatea Primăriei B.,  S – proprietari moştenitorii B., actual Primăria B., E – fosta proprietate A.G., actual Primăria B. şi V – str. M.V.

La data de 07.02.1996 a decedat S.M., iar prin certificatul de moştenitor nr. 43/1999 emis de BNP M.P. s-a dezbătut moştenirea defunctului S.M., moştenitor fiind S.N. şi S.T. în masa succesorală fiind trecut şi terenul în suprafaţă de 650 m.p.

În luna august 2010 pe terenul proprietate pârâta Municipiului B. a demarat construcţia unei străzi care să facă legătura între str. M.V. şi str. M., lucrări sistate prin ordonanţa preşedinţială nr. 8950 pronunţată în dosarul nr. 15055/180/2010.

La data de 29.04.2011, la iniţiativa pârâţilor s-a aprobat proiectul de hotărâre privind aprobarea declanşării procedurii de expropriere pentru cauză de utilitate publică a unei părţi din terenul proprietatea reclamanţilor, respectiv a suprafeţei de 152 m.p., situată în B., str. M.V., , potrivit Legii nr. 255/2010 şi HG 53/2011.

Primarul Mun. B. a emis Dispoziţia din data de 02.06.2011 prin care se expropiază imobilul proprietate privată situat pe amplasamentul căii de utilitate publică de interes local: Străpungere str. M.V. – str. M., respectiv terenul în suprafaţă de 152 m.p., din totalul de 650 m.p., proprietatea reclamanţilor şi a fost stabilită o despăgubire în sumă de 146.540 lei. Reclamanţii mai arată că această despăgubire a fost stabilită tendenţios în urma unui raport de evaluare întocmit de S.C. S.Q. SRL B., comisia de verificare a dreptului de proprietate înfiinţată în baza Legii 255/2010 a întocmit procesul verbal prin care se atestă dreptul de proprietate şi constată dezacordul reclamanţilor cu privire la exproprierea numai a unei părţi de 152 m.p., din totalul de 650 m.p. şi cu privire la cuantumul despăgubirilor. Comisia a hotărât la data de 04.07.2011 cuantumul despăgubirilor pentru terenul expropriat respectiv 228,85 euro/m.p. cu o valoare finală de 146,540 lei.

S-a mai arătat că reclamanţii au întocmit o expertiză extrajudiciară care a stabilit cuantumul de 683,04 euro/m.p., în loc de 228,85 euro/m.p. solicitând instanţei stabilirea cuantumului final la această valoare.

Faţă de suprafaţa de teren rămasă, respectiv 498 m.p., clădire, valoarea terenului deţinut de reclamant scade dramatic, solicitând instanţei obligarea pârâţilor la exproprierea întregii suprafeţe aflate în proprietatea reclamanţilor, respectiv 650 m.p.

În drept  reclamanţii şi-au întemeiat cererea pe art. 2 alin. (1) lit. f) din Codul de Procedură Civilă şi art. 22 din Legea 255/2010, art. 15 alin. (18) din HG 55/2011 şi art. 21-27 din Legea 33/1994.

Prin sentinţa civilă nr. 1871/07.10.2013 Tribunalul B. a respins ca nefondată cererea reclamanţilor pentru următoarele motive:

Reclamanţii contestă procedura de expropriere urmată de pârâţi conform dispoziţiilor Legii 255/2010 şi HG nr. 53/2011 precum şi cuantumul despăgubirilor stabilite prin Hotărârea Comisiei de Expropriere nr. 1/321(0/04.07.2011.

Prin dispoziţia Primarului Mun. B. privind expropierea imobilului proprietate privată situat pe amplasamentul lucrării de utilitate publică de interes local „ Străpungere str. M.V.- str. M." din mun. B. s-a dispus exproprierea imobilului proprietate privată situat pe amplasamentul lucrării de utilitate publică in suprafaţă de 152 m.p. din totalul de 650 m.p. proprietatea reclamanţilor in baza certificatului de moştenitor nr. 43/20.05. 1999 şi a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 14063/08.09.1992 situat în B. str. M.V. nr. 9 A .

Potrivit art. 2 din aceeaşi dispoziţie valoarea stabilită ca justă despăgubire pentru imobilul menţionat in art. 1 este in sumă de 146.540 lei conform raportului de evaluare întocmit de SC S.Q. SRL pe baza expertizelor întocmite şi actualizate de Camerele Notarilor Publici care  fost consemnat potrivit prevederilor legale in vigoare pe numele expropriatorului la dispoziţia reclamanţilor.

La documentaţia dispoziţiei contestate a fost depus raportul de evaluare întocmit de expert A.G. prin care suprafaţa de teren de 650 m.p. proprietatea reclamanţilor a fost evaluată la un preţ de 1.908.922,39 lei.

Prin Hotărârea nr. 1/32163/04.07.2011 a pârâtei Primăria mun. B. - „Comisia de Verificare a dreptului de proprietate ori a altui drept real" s-a stabilit că imobilul afectat de expropriere reprezintă suprafaţa de 152 m.p. din totalul de 650 m.p. proprietatea reclamanţilor, persoanele îndreptăţite să primească despăgubiri sunt reclamanţii din prezenta cauză. Conform procesului verbal nr. 5217/1.07.2011, persoanele îndreptăţite la despăgubiri au contestat valoarea de 146.540 lei la care a fost evaluată suprafaţa de 152 m.p. (228,85 euro/m.p. teren).

Valoarea stabilită ca justă despăgubire pentru imobilul expropriat este în sumă de  146.540 lei conform raportului de evaluare întocmit de SC „S.Q.” SRL pe baza expertizelor întocmite şi actualizate de Camerele Notarilor Publici care a fost consemnată in conformitate cu prevederile legale in vigoare pe numele expropriatorului la dispoziţia reclamanţilor urmând ca despăgubirea să fie eliberată in baza cererii formulate in acest sens de către reclamanţi însoţită de acte autentice sau de  hotărâre judecătorească revocabilă,  ori, după caz, de declaraţie autentificată de acceptare a cuantumului despăgubirilor prevăzute in hotărâre.

Prin procesul verbal încheiat la data de 01.07.2011 de către Comisia de Verificare a dreptului de proprietate ori a altui drept real s-a reţinut că evaluarea terenului in suprafaţă de 152 m.p. s-a efectuat conform prevederilor egale, că opinia proprietarilor este aceea că cuantumul a fost subevaluat şi că nu sunt de acord cu suma de 146.540 lei pentru suprafaţa de 152 m.p., solicitând calculul despăgubirilor la valoarea de 683 euro/m.p. pentru întreaga suprafaţă de 650 m.p., iar in conformitate cu prev. art. 15 al. 18 din HG nr. 53/2011 reclamanţii au drept să se adreseze instanţei.

Potrivit art. 3 din Legea 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local „pot fi expropriate bunurile mobile proprietate a persoanelor fizice sau persoanelor juridice cu sau fără scop lucrativ şi a oricăror alte identităţi, precum şi cele aflate in proprietate privată a comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeţelor pe care se realizează lucrările de utilitate publică de interes naţional, judeţean şi local".

Potrivit art. 5 al. 3 din Legea 155/2010."În înţelesul prezentei legi coritoriul de expropriere este stabilit pe baza studiilor de fezabilitate în  varianta finală sau a documentaţilor de urbanism ori a documentaţiilor cadastrale aprobate conform legii şi care este aprobat odată cu indicatorii tehnico economici, cu documentaţia de urbanism sau cu documentaţia topo-cadastrală, după caz incluzând şi lista imobilelor ce urmează a fi expropriate.

Exproprierea pentru cauză de utilitate publică se  face  în baza documentaţiei de urbanism şi amenajarea teritoriului, ori a documentaţiilor topo-cadastrale iniţiate de autorităţile administraţiei publice locale.

Potrivit art. 9 al. 4 transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor proprietate privată a persoanelor fizice sau juridice în proprietatea publică a statului sau a unităţilor administrativ teritoriale şi în administrarea expropriatorului operează de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator ulterior consemnării sumelor aferente documentaţiilor, iar potrivit al. 7 din art. 11 din aceeaşi lege înainte de data începerii activităţii comisiei prevăzute la art. 18 un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăţilor imobiliare, membru al asociaţiei naţionale al evaluatorilor din România - ANEVAR, va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate pentru fiecare unitate administrativ teritorială pe fiecare categorie de folosinţă. In aliniatul 8 s-a stabilit că raportul de evaluare se întocmeşte avându-se în vedere expertizele întocmite şi actualizate de Camerele Notarilor Publici potrivit art. 77-1 al. 5 din Legea 571/2003 privind Codul Fiscal cu modificările şi completările ulterioare.

Hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirilor emisă în condiţiile prezentei legi se comunică potrivit art. 20 din lege solicitantului precum şi celorlalţi titulari, ori după caz titulari aparenţi se afişează în extras la sediul Consiliului local pe raza căruia se află situat imobilul expropriat şi în extras pe pagina proprie de internet a expropriatorului. Potrivit art. 22 expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirilor prevăzute la art. 19 din lege se poate adresa instanţelor judecătoreşti competente in termenul general de prescripţie care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirilor sub sancţiunea decăderii tară a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii şi transferului dreptului de proprietate.

Din analiza probelor depuse la dosarul cauzei, instanţa a reţinut că în cazul exproprierii suprafeţei de 152 m.p. pentru cauză de utilitate publică pârâţii au urmat procedura impusă de Legea 255/2010 reclamanţii prin notificarea cu privire la intenţia de expropriere pentru cauză de utilitate publică a terenului in suprafaţă de 152 m.p. din suprafaţa de 650 m.p. aflată in proprietatea acestora, potrivit notificării nr. 3793/13.05.2011 au avut posibilitatea ca in termen de 30 de zile de la data primirii notificării să se prezinte la sediul expropriatorului, în speţă pârâtul Municipiul B., şi să depună actele care le atestă dreptul de proprietate asupra imobilului supus exproprierii în vederea stabilirii unei juste despăgubiri, iar valoarea stabilită pentru despăgubirea exproprierii suprafeţei de 152 m.p. în sumă de 146.540 lei a fost stabilită conform raportului de evaluare întocmit de SC S.Q. SRL pe baza expertizelor întocmite şi actualizate de Camerele Notarilor Publici potrivit art. 11 al. 8 din Legea 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local. Această sumă a fost consemnată în conformitate cu prevederile legale în contul deschis la R.B. Agenţia B. 2 pe numele expropriatorului la dispoziţia reclamanţilor. Despăgubirea urma să fie eliberată în baza cererii prevăzută de art. 19 din Lege, însoţită de acte autentice sau de hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă de stabilire a cuantumului despăgubirilor, ori după caz de declaraţia autentică de acceptare a cuantumului despăgubirii prevăzute in  hotărâre.

Potrivit art. 1 din Dispoziţia nr. 1157/27.06.2011 emisă de primarul Mun. B. s-a expropriat imobilul proprietatea reclamanţilor pentru amplasamentul lucrării de utilitate publică de interes local „ străpungere str. M.V.- str. M. din mun. B." numai pentru suprafaţa de 152 m.p. din totalul de 650 m.p. dispoziţie însoţită de documentaţia aferentă, culoarul de expropriere fiind stabilit in urma mai multor studii efectuate de societăţi abilitate.

Potrivit art. 22 din L. 255/2010: 1) expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirilor prevăzute la art. 19 se poate adresa instanţei judecătoreşti competente in termenul general de prescripţie care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirilor, sub sancţiunea decăderii fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii şi transferul dreptului de proprietate.

Cu privire la raportul întocmit in cauză de expert A.L. instanţa nu a putut reţine concluziile raportului de expertiză, fiind înlăturate, având in vedere că valoarea reţinută şi suma de 370 euro/m.p, la care s-a ajuns în urma evaluării, s-a făcut în urma analizei unor oferte culese de pe site-ul oficial al unor agenţii imobiliare cu încălcarea dispoziţiilor art. 11 al. 8 care precizează că „raportul de evaluare se întocmeşte avându-se in vedere expertizele întocmite şi actualizate de Camerele Notarilor Publici potrivii art. 77-1 al. 5 din Legea 571/2003 privind codul Fiscal cu modificările şi completările ulterioare.

Instanţa a considerat că expertul evaluator nu a reţinut corect valoarea de 370 euro/m.p, având in vedere că valorile culese nu sunt relevante nereprezentând nici o garanţie că sunt in concordantă cu condiţiile de bază cerute pentru preţul unui contract, iar documentele avute in vedere sunt anunţuri de pe internet, situaţie in care instanţa nu a putut lua in raportul de expertiză atunci când concluziile la care ajunge nu sunt rezultatele unor raţionamente precise.

Cu privire la capătul de cerere privind exproprierea întregii suprafeţe de 650 m.p. instanţa a reţinut că a fost investită potrivit dispoziţiilor art. 22 din L. 255/2010 potrivit cărora „expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirilor prev. la art. 19 se poate adresa instanţei competente în termenul general de prescripţie care curge de la data comunicării hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii sub sancţiunea decăderii fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii", reclamanţii având la îndemână procedura instituită prin dispoz. art. 15 şi următoarele din Legea nr. 33/1004 republicată privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică în cazul contestării hotărârii Comisiei.

Împotriva acestei sentinţe s-a promovat recurs de către recurentul- reclamant S.N. invocându-se  că în ceea ce priveşte valoarea despăgubirii, instanţa a aplicat în mod greşit dispoziţiile legale în vigoare; a arătat că cererea de chemare în judecată s-a întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 22 din Legea 255/2010, ce reglementează situaţia în care cel expropriat este nemulţumit de cuantumul despăgubirilor, dispoziţii care fac trimitere la art. 21-27 din Legea 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii, prima instanţă ignorând aceste din urmă dispoziţii legale.

În ceea ce priveşte solicitarea de a fi expropriată întreaga suprafaţă, prima instanţă în mod greşit a respins această cerere apreciind că a fost investită doar cu privire la cuantumul despăgubirilor, deoarece chiar dacă atunci când s-a referit la temeiul de drept al acţiunii, nu s-a referit la dispoziţiile art. 14 şi urm din Legea nr. 33/1994, din cuprinsul acţiunii şi din actele existente la dosarul cauzei rezultă intenţia reclamanţilor şi prin urmare trebuia analizat şi acest capăt de cerere.

Prin decizia 2891/18.09.2014 s-a admis de către Curtea de Apel B. recursul formulat reţinându-se considerentele următoare:

Analizând cu prioritate obligativitatea participării procurorului în cauză, Curtea a reţinut că în cauză reclamanţii au contestat în faţa primei instanţe Dispoziţia nr. 1157/27.06.2011 emisă de Primarul mun. B. atât cu privire la stabilirea valorii reale a imobilului expropriat (art. 2 din dispoziţie), dar şi modalitatea de expropriere, respectiv întinderea imobilului expropriat (art. 1 din dispoziţie), reclamanţii solicitând a se dispune exproprierea întregii suprafeţe de 650 mp de teren şi nu numai 152 mp. În cauză, - Exproprierea şi stabilirea despăgubirilor - din Legea 34/1994, unde la art. 21 se arată că „soluţionarea cererilor de expropriere este de competenţa tribunalului judeţean”, iar la art. 23 se arată că „soluţionarea cererii de expropriere se face cu participarea obligatorie a procurorului”.

S-a observat de către Curte că norma sus-citată este imperativă, iar nerespectarea ei este de natură a atrage nulitatea hotărârii astfel pronunţată. Având în vedere că participarea procurorului este obligatorie în litigiile privind cererile de expropriere şi despăgubiri potrivit textelor de lege mai sus enunţate, s-a reţinut că nu a fost legal compus completul de judecată, ceea ce atrage casarea deciziei deoarece instanţa nu a fost alcătuită potrivit dispoziţiilor legale, iar având în vedere că prima instanţă în mod greşit nu a analizat şi capătul de cerere privit exproprierea întregului imobil, se impune în baza art. 20 alin. 3 din Legea 554/2004, trimiterea cauzei spre rejudecare, respectiv la Tribunalul B. - Secţia I Civilă, litigiul de faţă nefiind de competenţa funcţională a instanţei de contencios administrativ faţă de dispoziţiile art. 21  din Legea 34/1994.

Curtea a mai constat că este întemeiat şi primul motiv de recurs invocat de recurenţi, prima instanţă, la administrarea probatoriului privind  cuantumul despăgubirilor neţinând seama de art. 24-27 din Legea 34/1994 la care fac trimitere dispoziţiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 incidente în cauză.

Cauza a fost înregistrată la Tribunalul B. secţia I Civilă la data de 16.12.2014.

La 09.12.2015 reclamanţii au arătat că renunţă la capătul de cerere privind exproprierea întregii suprafeţe de teren.

În cauză s-a dispus şi efectuat expertiza de către evaluator G.A.R. (fila 106), expertiză necontestată de părţi, având în vedere precizările făcute în şedinţa publică din 01.03.2016 de către reclamanţi.

Analizând actele şi lucrările dosarului instanţa reţine următoarele:

În fapt, prin dispoziţia nr. 1157/27.06.2011 emisă de Primarul Municipiului B. s-a expropriat imobilul  proprietate privată situat pe amplasamentul lucrării de utilitate publică de interes local: „Străpungere strada M.V. – strada M.” din mun. B., respectiv: terenul în suprafaţă de 152 mp (identificat în schiţa anexa la prezenta dispoziţie), din totalul de 650 mp, proprietatea numiţilor S.N. şi S.T.I., în baza certificatului de moştenitor nr. 43/20.05.1999 şi a contractului de vânzare-cumpărare aut sub. nr. 14063/08.09.1992, situat la adresa din B., str. M.V.

Art. 2 Valoarea stabilită ca justa despăgubire pentru imobilul menţionat la art. 1  este în sumă de 146.540 lei, conform Raportului de Evaluare întocmit de SC S.Q. SRL, pe baza Expertizelor întocmite şi actualizate de Camerele Notarilor Publici,  care a fost consemnată în conformitate cu prevederile legale în vigoare, în contul având IBAN XXX, deschis la R.B., Agenţia B. 2, pe numele expropriatorului, la dispoziţia numiţilor S.N. şi S.T.I.

Proprietarii terenului expropriat, reclamanţii din prezenta cauză, nemulţumiţi de cuantumul despăgubirilor acordate solicită obligarea expropriatorului la plata unui cuantum de 683,04 euro/mp (prin cererea de chemare în judecată), ulterior raportul de expertiză întocmit de expertul evaluator G.A.R., reclamanţii solicitând suma de 298 euro/mp.

În drept:

Potrivit dispoziţiilor art. 22 alin.(1) din Legea nr. 255/2010 aplicabilă în cauză, ,,Expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termenul general de prescripţie, care curge de la data la care ia fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancţiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii şi transferului dreptului de proprietate”.

Potrivit alin. (3) al aceluiaşi articol „Acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirilor”.

Faţă de menţiunea expresă a normei speciale care face trimitere la norma generală la stabilirea cuantumului despăgubirilor trebuie avute în vedere criteriile reglementate de art. 26 şi 27 din Legea cadru din materia exproprierii, Legea nr. 33/1994, aşa cum de altfel, în mod corect a statuat şi instanţa de apel.

În situaţia în care părţile nu ajung la un acord în privinţa întinderii despăgubirii până la momentul judecăţii, legea impune ca valoarea despăgubirilor să fie stabilită după criteriile reglementate de art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Potrivit art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”

Expertul G.A.R. concluzionează în raportul întocmit în cauză (filele 106-123) că valoarea unitară a terenului este de 298euro/mp rezultând pentru suprafaţa expropriată o valoare de 45.296 euro valoare valabilă la data de 27.06.2011.

Pentru asigurarea protecţiei efective a expropriatului  de fluctuaţia cursului valutar, conversia în lei se va realiza la cursul euro din data plăţii efective.

Având în vedere prevederea art. 2 din dispoziţia 1157/2011 emisă de Primarul Municipiului B. reclamanţilor li se va achita diferenţa de preţ între 146.540 lei, deja în contul lor şi 45.259 euro sumă ce trebuie achitată.

Faţă de prevederile art. 274 alin. 1 CPC va fi obligată pârâta, parte căzută în pretenţie la cheltuieli de judecată reprezentând onorariu expert evaluator şi onorariu de avocat.

Domenii speta

Spete similare