Contracte Pronunţarea unei hotărâri de dezlipire a unei parcele de teren. Admisibilitate. Art. 1324, 1669 C.civ.

Domeniu: Contracte

Pronunţarea unei hotărâri de dezlipire a unei parcele de teren. Admisibilitate. Art. 1324, 1669 C.civ.

Din perspectiva normelor în materie de cadastru şi carte funciară, dezlipirea este o operaţiune materială ce necesită voinţa proprietarului imobilului. Din punct de vedere juridic, însă, dezlipirea proprietăţii este un act juridic unilateral, astfel cum acesta este definit de art. 1324 C.Civ., necesar pentru îndeplinirea obligaţiilor asumate de promitentul-vânzător faţă de promitentul-cumpărător.

Întrucât dezlipirea este o obligaţie accesorie obligaţiei principale asumată de promitentul-vânzător, neîndeplinirea acesteia, cu consecinţa directă a imposibilităţii de perfectare a contractului, se impune a fi analizată de instanţa învestită cu pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; în măsura în care, după administrarea probatoriului, aceasta ar constata o culpă în aducerea sa la îndeplinire de către promitentul-vânzător, nu există un impediment legal pentru a suplini consimţământul său în ceea ce priveşte operaţiunea de dezlipire.

(Secţia a VI-a Civilă, decizia civilă nr.513A din data de 13 martie 2017)

Prin sentinţa civilă nr. 6580 din 23.11.2015 pronunţată în dosarul nr. 44356/3/2014 Tribunalul Bucureşti - Secţia a VI-a Civilă a admis excepţia inadmisibilităţii şi a respins ca inadmisibil capătul de cerere prin care reclamanta R P D S.R.L. a solicitat în contradictoriu cu pârâta C S.A. dezlipirea parcelei de 6.000 mp din terenul în suprafaţă totală de 25.696 mp (astfel cum rezultă din acte), respectiv de 28.786 mp (astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale) situat în Bucureşti, Sector 2, Șos. P… nr. …, având număr cadastral 211062 şi înscris în cartea funciară nr. 211062 a sectorului 2 Bucureşti, în conformitate cu promisiunea bilaterală de vânzare autentificată sub nr. 500/ 19.03.2013 și cu documentaţia de dezlipire anexată; a admis excepţia prematurităţii şi a respins ca prematur capătul de cerere având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare a parcelei de 6.000 mp dezlipite, în conformitate cu promisiunea bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 500/ 19.03.2013 de BNP „D B şi D B”; a respins ca neîntemeiată cererea pârâtei de obligare a reclamantei la cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut următoarele:

1. Relativ la excepţia inadmisibilităţii formulării primului capăt de cerere, invocată de pârâtă:

La data de 19.03.2013, reclamanta R P D S.R.L., în calitate de promitent-cumpărător, a încheiat cu pârâta C C S.A., în calitate de promitent-vânzător, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 500 de BNPA D B și D B (filele 32 – 37 în vol. I).

Potrivit acestui contract, pârâta promitea și se obliga ferm să transmită liberă de orice sarcină și fără niciun litigiu reclamantei sau oricărei alte terțe persoane indicate de către aceasta sau căreia aceasta îi cesionează drepturile și obligațiile izvorâte din promisiune, suprafața de 6.000 m2 din terenul în suprafață totală de 25.696 m2, astfel cum rezultă din acte, și 28.786 m2, astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale, având categoria de folosință curți construcții, situat în București, Șos. P…, nr. …, sectorul 2.

Prețul integral de vânzare-cumpărare a terenului ce face obiectul promisiunii este de 250 de euro/ m2 preț care include TVA, respectiv 1.500.000 de euro.

Potrivit art. 1 de la capitolul „Obligațiile părților”, pârâta se obliga ferm ca, până cel mai târziu la data de 07.03.2014, să pună la dispoziția reclamantei toate documentele necesare și să-l mandateze pentru ca acesta, pe cheltuiala sa, să facă toate demersurile necesare și legale în vederea dezlipirii proprietății în două sau mai multe loturi din care identificat conform schiței – Anexa 1 la promisiune să aibă obligatoriu suprafața de 6.000 m2 și să fie situat la capătul de nord al terenului conform schiței anexă, precum și să ia toate măsurile în vederea îndeplinirii condițiilor din promisiune, obținerii tuturor documentelor necesare perfectării contractului de vânzare-cumpărare.

Prin primul capăt al cererii de chemare în judecată, reclamanta solicită instanței de judecată să dispună dezlipirea parcelei de 6.000 m2 din terenul în suprafaţă totală de 25.696 m2 (astfel cum rezultă din acte), respectiv de 28.786 m2 (astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale), situat în Bucureşti, Șos. …, nr. …, sectorul 2, în conformitate cu promisiunea bilaterală de vânzare autentificată sub nr. 500/ 19.03.2013 și cu documentaţia de dezlipire anexată. La cel de-al doilea capăt de cerere, reclamanta solicită instanței de judecată să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare a parcelei de 6.000 m2 dezlipite din terenul în suprafaţă totală de 25.696 m2 (astfel cum rezultă din acte), respectiv de 28.786 m2 (astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale), situat în Bucureşti, Șos. P…, nr. …, sectorul 2.

Pe de altă parte, potrivit art. 879 alin. 1 – 3 și 5 C. civ., imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica prin alipiri, dacă mai multe imobile alăturate se unesc într-un singur imobil sau dacă se adaugă o parte dintr-un imobil la un alt imobil ori, după caz, se măreşte întinderea acestuia; de asemenea, imobilul înscris în cartea funciară se modifică şi prin dezlipiri, dacă se desparte o parte din imobil sau se micşorează întinderea acestuia; alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu consimţământul titularilor acelor sarcini. Refuzul titularilor sarcinilor nu trebuie să fie abuziv, el putând fi cenzurat de către instanţa judecătorească; operaţiunile de modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material şi nu implică niciun transfer de proprietate.

De asemenea, potrivit art. 880 alin. 1 din același act normativ, în caz de alipire sau dezlipire, imobilele rezultate se vor transcrie în cărţi funciare noi, cu menţionarea noului număr cadastral pentru fiecare imobil, iar cartea funciară sau, după caz, vechile cărţi funciare se vor închide, fără a se mai putea redeschide pentru alte înscrieri.

Art. 132 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/ 2014 al ANCPI, în forma de la data rămânerii în pronunțare a instanței de judecată, prevede că un imobil poate fi modificat prin alipiri sau dezlipiri; aceste operaţiuni de modificare a imobilului au caracter material şi nu implică niciun transfer de proprietate; modificările care intervin prin operaţiunile de alipire/ dezlipire se fac pe baza unor documentaţii cadastrale recepţionate de biroul teritorial şi a unui act încheiat în formă autentică notarială.

Având în vedere aceste prevederi legale, tribunalul constată că operațiunea de dezlipire este una materială, nu este un act juridic de dispoziție, nepresupunând o schimbare a titularului dreptului de proprietate sau grevarea imobilului cu vreo sarcină reală, ci constituie o modificare a obiectului material al dreptului tabular. Mai mult, având în vedere dispozițiile art. 132 și urm. din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/ 2014 al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, tribunalul constată că operațiunea de dezlipire constituie un proces, care presupune urmarea mai multor etape care presupun întocmirea unor anumite înscrisuri și – în unele cazuri – acordul unor persoane (art. 137 din regulament).

Art. 1.669 alin. 1 și 2 C. civ. prevede că atunci când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite; dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

Având în vedere textele legale reținute anterior, tribunalul reține că – în speță – dezlipirea suprafeței de 6.000 de m2 din terenul în suprafaţă totală de 25.696 m2 (astfel cum rezultă din acte), respectiv de 28.786 m2 (astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale), situat în Bucureşti, Șos. …, nr. …, sectorul 2, este o operațiune materială (o obligație) prealabilă vânzării, inclusiv pronunțării de către instanța de judecată a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, în condițiile art. 1.669 alin. 1 și 2 C. civ., operațiune necesară în vederea identificării în concret a parcelei ce face obiectul vânzării.

Așa cum însăși reclamanta a arătat prin cererea de chemare în judecată, dezlipirea este o operațiune administrativă, prealabilă încheierii contractului de vânzare-cumpărare sau pronunțării de către instanța de judecată a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, în cadrul căreia se întocmește documentația cadastrală de dezlipire, iar ulterior proprietarul sau reprezentantul acestuia semnează actul autentic de dezlipire prin care se ia act de împărțirea suprafeței de teren în două sau mai multe loturi. Mai mult, așa cum prevede art. 132 alin. 1 teza a II-a din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/ 2014 al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, modificările care intervin prin operaţiunile de dezlipire se fac pe baza unor documentaţii cadastrale recepţionate de biroul teritorial şi a unui act încheiat în formă autentică notarială.

În consecință, tribunalul constată că legea nu atribuie instanței de judecată posibilitatea de pronunțare a unei hotărâri prin care aceasta să dispună, așa cum solicită reclamanta, dezlipirea unei suprafețe de teren, întrucât această operațiune materială se face exclusiv prin voința proprietarului imobilului. În alte cuvinte, nu există niciun text legal care să îndrituiască instanța de judecată să pronunțe o hotărâre prin care să dispună dezlipirea unei parcele dintr-un teren.

Contrar celor invocate de reclamantă, tribunalul apreciază că textele legale invocate de aceasta, respectiv art. 879 alin. 1, 2 și 5 (care reglementează modalitățile de modificare a unui imobil înscris în carte funciară), art. 1.270 (care reglementează forța obligatorie a contractului), art. 1.279 (care reglementează promisiunea de a contracta), art. 1.325 (care reglementează regimul juridic al actului juridic unilateral), art. 1.483 (care reglementează obligaţia de a strămuta proprietatea), art. 1.650 C. civ. (care definește contractul de vânzare-cumpărare), art. 11 din O.U.G. nr. 80/ 2013 (care prevede cuantumul taxelor judiciare de timbru aferente anumitor cereri), art. 25 din Legea nr. 7/ 1996 (care reglementează forma autentică a actelor de dezlipire) și cele din capitolul 4.3.1 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/ 2014 al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (care reglementează înscrierea modificărilor intervenite ca urmare a alipirii/ dezlipirii imobilelor), nu reglementează posibilitatea ca instanța de judecată să dispună dezlipirea suprafeței de 6.000 de m2 din terenul în suprafaţă totală de 25.696 m2 (astfel cum rezultă din acte), respectiv de 28.786 m2 (astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale), situat în Bucureşti, Șos. …, nr. …, sectorul 2.

Având în vedere aceste considerente, constatând că reclamanta folosește o cale procedurală neprevăzută de lege, tribunalul urmează a admite excepţia inadmisibilităţii formulării primului capăt de cerere, invocată de pârâtă.

În consecință, va respinge primul capăt de cerere formulat de reclamanta R P D S.R.L. în contradictoriu cu pârâta C C S.A., ca inadmisibil.

2. Relativ la excepţia prematurităţii formulării celui de-al doilea capăt de cerere, invocată de pârâtă:

Așa cum s-a reținut anterior, operațiunea de dezlipire a suprafeței de 6.000 de m2 din terenul în suprafaţă totală de 25.696 m2 (astfel cum rezultă din acte), respectiv de 28.786 m2 (astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale), situat în Bucureşti, Șos. …, nr. …, sectorul 2, este prealabilă încheierii contractului de vânzare-cumpărare sau pronunțării de către instanța de judecată a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Ca atare, tribunalul apreciază că cel de-al capăt de cerere, care are ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare a parcelei de 6.000 m2 dezlipite din terenul în suprafaţă totală de 25.696 m2 (astfel cum rezultă din acte), respectiv de 28.786 m2 (astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale), situat în Bucureşti, Șos. …, nr. …, sectorul 2, este prematur formulat.

Pentru aceste considerente, tribunalul va admite excepţia prematurităţii formulării celui de-al doilea capăt de cerere, invocată de pârâtă.

În consecință, va respinge cel de-al doilea capăt de cerere formulat de reclamanta R P D S.R.L. în contradictoriu cu pârâta C C S.A., ca prematur formulat.

În temeiul art. 453 alin. 1 C. proc. civ., tribunalul a respins cererea pârâtei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată, având în vedere că partea nu a depus nicio dovadă că ar fi efectuat cheltuieli în legătură cu prezentul litigiu, așa cum prevede art. 452 C. proc. civ.

Împotriva acestei sentinţe reclamanta a declarat apel prin care a solicitat anularea sentinţei şi trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanţe, arătând, în esenţă, că dacă s-ar admite raţionamentul primei instanţe, s-ar ajunge la concluzia eronată că obligaţiile asumate printr-o promisiune bilaterală, alta decât plata preţului, sunt de fapt condiţii pur potestative ce afectează actul, unde partea se obligă doar dacă doreşte, neexistând modalitatea practică de punere în executare, în natură, a acestor obligaţii. Dacă cel care se obligă nu îşi mai dă acordul ulterior şi nu mai execută obligaţiile asumate de bunăvoie, creditorul nu ar mai putea să apeleze la forţa coercitivă a statului pentru obligarea debitorului său la îndeplinirea celor asumate în mod legal prin actul încheiat. Reclamanta a mai arătat că interpretarea dată de instanţă e de natură a înlătura de la aplicare toate dispoziţiile legale invocate, fără a motiva soluţia pronunţată; în mod cert nu sunt reglementate în lege, în concret, toate ipotezele din contracte numite sau nenumite, pe care părţile le pot agrea. Pe baza acestei interpretări, dacă o obligaţie nu este reglementată expres, aceasta nu există.

În ceea ce priveşte soluţia dată primului capăt de cerere, reclamanta a arătat că, potrivit art. 132 din Ordinul 700/2014 ANCPI, operaţiunea de dezlipire presupune întocmirea unei documentaţii cadastrale, vizată de OCPI şi încheierea unui act autentic, unilateral, de dezlipire, prin care se confirmă această documentaţie. În cauză, partea tehnică, administrativă, a fost deja realizată şi depusă în faţa instanţei, rolul acesteia fiind acela de a confirma corectitudinea lucrării, prin intermediul expertizei tehnice ce se dispune în dosar şi de a suplini consimţământul părţii, situaţie expres reglementată de art.25 din Legea nr. 7/1996 coroborat cu art. 132 alin. 1 din Ordinul 700/2014. A susţine că instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să substituie consimţământul proprietarului echivalează cu o înlăturare de la aplicare a art. 1270 alin. 1 C.civ. şi a art. 1279 C.civ. coroborat cu art. 1325 C.civ., deşi instanţa are obligaţia de a încadra juridic operaţiunea, de a o califica potrivit temeiului juridic invocat de reclamantă, din care rezultă cu evidenţă că aceasta este de fapt o obligaţie contractuală care îi incumbă intimatei-pârâte şi care poate fi adusă la îndeplinire prin forţa coercitivă a statului. Reclamanta a mai invocat că, deşi prima instanţă avea îndatorirea de a judeca cererea, potrivit art. 5 C.p.c., aceasta s-a sustras de la pronunţarea unei soluţii pe fondul cauzei, deşi reclamanta nu are deschisă o altă cale pentru a-şi valorifica dreptul. Astfel, pentru obligaţia ambelor părţi de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică sunt aplicabile dispoziţiile art. 1669 C.civ., în timp ce pentru obligaţia promitentei vânzătoare de a dezmembra terenul sunt aplicabile dispoziţiile art. 1279 C.civ., ce nu poate fi exclus de la aplicare în raport de prevederile art. 1325 C.civ., art. 1483 alin. 2 C.civ. şi chiar art. 11 alin. 1 din OUG nr. 80/2013; de asemenea, trebuie avute în vedere şi dispoziţiile art. 1676 C.civ., art. 1672 pct. 1 C.civ., cât şi art. 1742 C.civ.

Cât priveşte soluţia dată celui de-al doilea capăt de cerere, reclamanta a arătat că dreptul de a obţine pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare nu este afectat de vreo modalitate întrucât efectuarea operaţiunii de dezlipire nu reprezintă o condiţie suspensivă. Reclamanta a mai arătat că instanţa nu a avut în vedere că prezenta acţiune este singura cale pe care putea obţine obligarea pârâtei să-şi execute în natură obligaţiile, dat fiind că termenul în care putea formula acţiunea era de 6 luni de la momentul în care ar fi trebuit încheiat contractul. Pentru a nu se ajunge la blocaje contractuale, art. 1182 alin. 3 C.civ. prevede că, dacă nu există acordul ulterior al părţilor asupra elementelor secundare ori persoana căreia i-a fost încredinţată determinarea acestor elemente nu ia o decizie, instanţele judecătoreşti vor trebui, la cererea oricăreia dintre părţi, să dispună completarea contractului, ţinând seama, după împrejurări, de natura acestuia şi de intenţia părţilor.

În susţinerea motivelor de apel, reclamanta a invocat şi decizia nr. 216/2016 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti în dosarul nr. 44364/3/2014.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 466-482 C.p.c., art. 1270, art. 1279, art. 1385, art., 1650 coroborat cu art. 1483, art. 879 alin. 1, 2 şi 5, art. 1182, art. 1672, art. 1676, art. 1742 C.civ., art. 11 alin. 1 lit. a din OUG nr. 80/2013, Cap. 4.3.1. din Ordinul nr. 700/2014 privind organizarea şi funcţionarea ANCPI, art. 25 din Legea nr. 7/1996, art. 193 C.p.c.

Prin întâmpinare intimata-pârâtă a solicitat respingerea apelului ca nefondat, arătând, în esenţă, că sentinţa este obiectivă, pertinentă şi legală, iar în apel nu au fost depuse înscrisuri noi, ci au fost prezentate, în mod repetat, nemulţumiri legate de fondul cauzei. Intimata a mai arătat că instanţa de fond a analizat pricina prin prisma celor două solicitări cu care a fost învestită, iar promisiunea de vânzare-cumpărare nu este titlu legal valabil şi nici autentic translativ de proprietate, aşa cum prevede art. 1669 alin. 1 NCC, în contextul în care în cuprinsul acesteia existau termene de decădere, nerespectate de apelanta-reclamantă din culpa sa, deşi i s-a acordat mandat exclusiv pentru efectuarea dezlipirii. Această operaţiune are la bază legea cadastrului şi a cărţii funciare, iar aceste prevederi legale nu pot subzista în judecarea acţiunii astfel cum a fost formulată, împrejurare conştientizată de apelantă în apel, care nu este motivat. Intimata a mai invocat faptul că nu a refuzat încheierea actului autentic, ci a insistat pentru finalizare acestuia cu respectarea condiţiilor de valabilitate, că acţiunea a fost promovată cu depăşirea termenului de 6 luni prev. de art. 1669 alin. 2 NCC, care a operat de la data la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare şi că apelanta a încălcat prevederile art. 1668-art. 1670 C.civ., neîndeplinindu-şi obligaţia de a achita integral preţul şi de a efectua dezlipirea terenului, deşi a fost mandatată în acest sens. Cât priveşte dosarul nr. 44364/3/2014, acesta vizează o altă promisiune de vânzare-cumpărare, nr. 501/2013, aşa încât apelanta încearcă să inducă în eroare instanţa de apel prin prezentarea a două acte diferite ca fiind legate unul de celălalt, deşi acestea sunt distincte ca obiect şi ca litigiu.

Prin cererea depusă în şedinţa publică de la data de 09.01.2017 apelanta-reclamantă R P D S.R.L. a solicitat, în temeiul art. 39 NCPC, introducerea în cauză a lui E.F., succesor cu titlu particular al bunului ce face obiectul cauzei.

Prin Încheierea de la termenul din 06.02.2017, în temeiul art. 39 alin. 2 NCPC Curtea a dispus introducerea în cauză în calitate de intimat a lui F.E., fiind menţinută în cauză şi intimata S.C. C C S.A. (fila 129).

Analizând sentinţa apelată prin raportare la motivele de apel invocate, Curtea reţine următoarele:

Cauza juridică a cererii de chemare în judecată este reprezentată de promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată între părţi.

Astfel cum rezultă din conţinutul acesteia, perfectarea vânzării a fost condiţionată de dezlipirea proprietăţii în două sau mai multe loturi, conform schiţei, părţile stabilind că vor încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică în 10 zile lucrătoare, care vor curge de la data la care se va comunica promitentului-vânzător încheierea emisă de OCPI privind intabularea operaţiunii de dezlipire juridică a terenului, necesară pentru a face posibilă încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, dar nu mai târziu de 12 luni de la data încheierii promisiunii.

Aşa cum a reţinut prima instanţă, din perspectiva normelor în materie de cadastru şi carte funciară, dezlipirea este o operaţiune materială ce necesită voinţa proprietarului imobilului.

Curtea reţine însă că, din punct de vedere juridic, dezlipirea proprietăţii este un act juridic unilateral, astfel cum acesta este definit de art. 1324 C.Civ., necesar pentru îndeplinirea obligaţiilor asumate de promitentul-vânzător faţă de promitentul-cumpărător.

Prin urmare, pretenţiile reclamantului subsumate primului capăt de cerere nu pot fi analizate decât în contextul promisiunii de vânzare-cumpărare şi al finalităţii demersului său juridic – pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Întrucât dezlipirea este o obligaţie accesorie obligaţiei principale asumată de promitentul-vânzător, neîndeplinirea acesteia, cu consecinţa directă a imposibilităţii de perfectare a contractului, se impune a fi analizată, în opinia Curţii, de instanţa învestită cu pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; în măsura în care, după administrarea probatoriului, aceasta ar constata o culpă în aducerea sa la îndeplinire de către promitentul-vânzător, nu există un impediment legal pentru a suplini consimţământul său în ceea ce priveşte operaţiunea de dezlipire.

Sub acest aspect, este de reţinut că, potrivit art. 1669 NCC, pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa trebuie să verifice existenţa unui refuz nejustificat al părţii de a încheia contractul promis.

Or, analiza motivelor pentru care operaţiunea de dezlipire a terenului nu a fost finalizată în cauză, se circumscrie chiar verificării caracterului justificat sau nu al refuzului promitentului-vânzător de a încheia contractul. Astfel, în cauză, intimata (promitent-vânzător) a invocat, ca motive pentru care contractul nu a fost perfectat, neîndeplinirea corespunzătoare a mandatului de către apelantă în ceea ce priveşte operaţiunea de dezlipire şi neachitarea integrală a preţului de către aceasta. Apelanta, la rândul său, a justificat neplata integrală a preţului prin aceea că operaţiunea de dezlipire nu a putut fi finalizată din culpa intimatei, care nu a efectuat demersuri ce excedau obiectului mandatului.

Curtea reţine că, în măsura în care s-ar constata caracterul nejustificat al refuzului, singura posibilitate de a sancţiona atitudinea culpabilă a părţii este aceea ca însăşi instanţa să dispună dezlipirea, întrucât creditorul obligaţiei (promitentul-cumpărător) are opţiunea să ceară executarea întocmai a obligaţiei sau rezoluţiunea contractului. Aşa fiind, respingerea ca inadmisibil a capătului de cerere privind dezlipirea împiedică exercitarea drepturilor conferite de art. 1516 NCC creditorului şi îl forţează pe acesta să recurgă la rezoluţiunea contractului, deşi opţiunea sa este în favoarea executării. Or, tocmai pentru protecţia creditorului de bună-credinţă care şi-a îndeplinit obligaţia, dar este împiedicat să beneficieze de drepturile corelative obligaţiilor asumate de debitor, legea (art. 1669 NCC) a prevăzut posibilitatea ca instanţa să suplinească consimţământul părţii, pentru ca vânzarea să ia naştere valabil.

Cu atât mai mult, în opinia Curţii, în contextul acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, instanţa poate să dispună cu privire la obligaţii accesorii (cum ar fi dezlipirea) neîndeplinite culpabil de promitentul-vânzător, ce împiedică perfectarea convenţiei.

Curtea mai reţine că art. 1669 NCC condiţionează pronunţarea hotărârii de îndeplinirea condiţiilor de validitate. Or, în cauză, deşi operaţiunea de dezlipire nu a fost finalizată, obiectul contractului, ca o condiţie esenţială pentru validitatea acestuia, este determinabil, părţile identificând în promisiune suprafaţa de 6000 mp, conform Anexei ataşate acesteia.

Prin urmare, nefinalizarea operaţiunii de dezlipire nu împiedică instanţa să se pronunţe asupra cererii având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, acordul părţilor fiind clar în ceea ce priveşte obiectul contractului - suprafaţa de teren de 6.000 mp, situată în capătul de nord al terenului, potrivit schiţei. 

Concluzionând, Curtea apreciază că în mod greşit prima instanţă a admis excepţia inadmisibilităţii capătului de cerere privind dezlipirea, acesta impunându-se a fi analizat pe fond, în contextul obligaţiilor asumate de părţi prin promisiunea de vânzare-cumpărare şi contractul de mandat şi prin raportare la finalitatea urmărită prin cererea de chemare în judecată – pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Având în vedere cele expuse anterior, Curtea constată că şi excepţia prematurităţii celui de-al doilea capăt de cerere a fost în mod greşit admisă, instanţa având obligaţia de a analiza pe fond îndeplinirea condiţiilor prev. de art. 1669 NCC.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 480 alin. 3 teza a II-a NCPC, Curtea a admis apelul şi a anulat sentinţa apelată, trimiţând cauza spre rejudecare primei instanţe.

Domenii speta

Spete similare