Rezoluţiune contract vânzare cumpărare cu clauză de întreţinere

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 22.08.2016 sub nr. 932/179/2016, reclamantul V.S.a solicitat în contradictoriu cu pârâţii C.I.şi C.S.rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere autentificat sub nr. 1410/10 septembrie 1996 la BNP Dorina Sfircea din Babadag, judeţul Tulcea şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, privind imobilul proprietatea sa compus din suprafaţa de 1778 mp teren şi o locuinţă construită din chirpici şi ceamur acoperită cu azbociment, formată din patru camere, două holuri, balcon, magazie, corp separat bucătărie şi alt corp separat baie, imobil situat în comuna Sarichioi, judeţul Tulcea.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că prin contractul de vânzare cumpărare cu clauză de întreţinere, împreună cu soţia sa, V.A., care a decedat la data de 24.12.2009, a înstrăinat imobilul în litigiu pârâţilor, care sunt fiica şi respectiv ginerele, în contract fiind prevăzută în mod expres clauza de întreţinere, conform căreia pârâţii aveau obligaţia de a-i întreţine cu tot ceea ce este necesar până la încetarea din viaţă.

Reclamantul a susţinut că pârâţii nu au respectat clauza de întreţinere, el şi soţia s-au întreţinut singuri cât au fost în putere. după decesul soţiei s-a descurcat tot singur o perioadă, însă odată cu înaintarea în vârstă şi deteriorarea sănătăţii, nu mai are forţa necesară să se ocupe singur de îngrijirea sa. Pârâţii au venit la intervale mari de timp, nu au plătit niciodată impozitul pentru imobil deşi aveau această obligaţie, fiind chiar situaţii când a apelat la străini pentru a fi transportat la spital pentru îngrijiri medicale.

Reclamantul a susţinut că pârâţii neglijează îndeplinirea obligaţiei de întreţinere, abandonându-l de ani de zile, cu motivarea că nu au timpul necesar pentru a se ocupa de îngrijirea sa, astfel că nu mai prezintă garanţie, motiv pentru care nu mai poate tolera nerespectarea obligaţiilor contractuale şi a devenit imperios necesar desfiinţarea contractului.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 1020 Cod civil, iar în probatoriu s-au solicitat probele cu înscrisuri, interogatorii, martori, în susţinere fiind depuse înscrisuri: acte de stare civilă, contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere autentificat sub nr.1410/10 septembrie 1996 la BNP Dorina Sfircea din Babadag, judeţul Tulcea, certificat de atestare fiscală.

Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 1689,18 lei, conform art. 3 alin. 1 lit. d din Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 80/2013 – fila 24.

La data de 26.09.2016, pârâţii C.I.şi C.S.au formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională prin care au solicitat respingerea acţiunii ca nefondată, iar în subsidiar să se constate că au devenit titularii unui drept de creanţă asupra imobilului în litigiu prin edificarea în decursul timpului a unor îmbunătăţiri la imobil, solicitând efectuarea unei expertize care să evalueze aceste îmbunătăţiri şi obligarea reclamantului la suma reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor.

În motivarea cererii au arătat că de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1410/10 septembrie 1996 la BNP Dorina Sfircea din Babadag, judeţul Tulcea şi până în urmă cu aproximativ 2 luni ei au fost aceia care au prestat întreţinere reclamantului cu tot ce îi era necesar, au venit cel puţin o dată sau de două ori pe săptămână pentru a-i găti, spăla şi pentru a face curăţenie în casă, în restul săptămânii reclamantul îşi procura cele necesare cu banii lăsaţi de ei în acest scop.

Pârâţii au susţinut că avut grijă şi de grădină şi curte, la terenul din extravilan efectuau lucrările agricole pentru cultura de porumb, iar recolta era predată exclusiv reclamantului, singura cheltuială a reclamantului fiind plata impozitului anual, cu care a fost de acord reclamantul.

Terenul din extravilan a fost lucrat până în anul 2006 deoarece după acest an reclamantul nu a mai vrut să ţină la câmp nici o cultură, dar în rest grădina, curtea, bolta de viţă de vie a fost în grija lor până în prezent, iar toate lucrările erau efectuate de către aceştia în beneficiul exclusiv al reclamantului, numai cu transportul pe relaţia Tulcea-Sarichioi şi în plus pentru a merge la câmp timp de 10 ani, au consumat aproximativ 5000 litri combustibil, însă cel mai mult îi surprind afirmaţiile făcute de reclamant privind pe defuncta lor mamă, şi respectiv soţie a reclamantului, V.A., care a fost alungată de reclamant de la domiciliu, aceasta locuind într-o chilie a bisericii din localitate timp de 9 ani, perioadă în care reclamantul nu a fost s-o vadă şi nici la înmormântarea acesteia nu a participat.

Susţinerile reclamantului referitoare la faptul că nu a fost îngrijit sunt mincinoase, apreciind că această acţiune este o încercare a reclamantului şi a unei surori care a locuit până în prezent în America şi acum s-a întors cu familia în ţară, cu intenţia de a acapara acest imobil, întrucât nu au unde locui, după o perioadă de 20 de ani în care pârâţii i-au oferit reclamantului, care este o persoană greu de mulţumit, toate cele necesare unui trai decent, iar acum când nu-i mai consideră necesari vrea să-i înlăture.

La data de 10.10.2016 reclamantul-pârât a formulat răspuns la întâmpinare prin care a arătat că susţinerile pârâţilor-reclamanţi din întâmpinare nu au nici o legătură cu adevărata stare de fapt, întrucât a fost total abandonat de aceştia, care au refuzat să locuiască la domiciliul lui după ce şi-au vândut apartamentul din oraşul Tulcea, şi-au cumpărat o casă în Tulcea şi veneau o dată pe lună când stăteau câte o oră, după care plecau şi-i cereau bani de benzină, reclamantul spălând singur, îşi făcea de mâncare, făcea singur curăţenie.

Pârâţii-reclamanţi nu îi lăsau bani pentru întreţinere, au venit de două ori de Paşti la începutul derulării contractului, iar de Crăciun nu au venit niciodată, aceştia culegeau toată recolta şi o duceau la Tulcea, o parte din porumb îl vindeau la fabrica de bere din Tulcea. A fost exploatat de către pârâţi, muncind pentru ei, a plătit toate cheltuielile, aceştia motivând că nu pot avea grijă de două case.

Reclamantul a precizat că nu sunt reale nici afirmaţiile cu privire la soţia sa, defuncta V.A. nu a fost întreţinută de pârâţi şi nici nu au contribuit aceştia la înmormântare, defuncta având bani de la fiul său din America. În prezent acesta este la domiciliul reclamantului şi întrucât a văzut că este singur, neajutorat şi bolnav, a luat toate măsurile care se impuneau de urgenţă, respectiv a dezinfectat casa, i-a cumpărat maşină de spălat că nu avea cum să-şi spele lucrurile, aragaz şi frigider şi totodată a mai făcut lucrări de întreţinere în curte. Fiul său are familia în America, unde urmează să se întoarcă, are o situaţie materială bună, acesta neavând nici o legătură cu introducerea prezentei acţiuni.

Cu privire la cererea reconvenţională, reclamantul a solicitat respingerea ca nefondată, susţinând că pârâţii nu au contribuit la lucrările enumerate în cererea reconvenţională, materialele fiind cumpărate de reclamant, pârâtul ajutând puţin la unele lucrări.

Instanţa a încuviinţat pentru părţi proba cu înscrisuri, interogatorii, proba testimonială şi proba cu expertiză tehnică evaluatorie.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

În fapt, la data de 10 septembrie 1996 a fost autentificat sub nr. 1410 contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere (fila 10) prin care reclamantul-pârât V.S.şi soţia sa, V.A., în calitate de vânzători întreţinuţi, au înstrăinat către pârâţii-reclamanţi C.I. şi C. S. imobilul compus din teren în suprafaţă de 1778 metri pătraţi şi locuinţă din chirpici şi ceamur acoperită cu azbociment cu patru camere, două holuri, balcon, magazie, corp separat bucătărie şi corp separat baie, situat în comuna Sarichioi nr. 110, judeţul Tulcea.

Contraprestaţia asumată de către pârâţii-reclamanţi a constat în plata unui preţ de 1400 lei, precum şi în prestarea de întreţinere către vânzători, constând în alimente, medicamente, combustibil, îmbrăcăminte şi tot ceea ce le este necesar până la încetarea din viaţă, precum şi suportarea cheltuielilor de înmormântare şi pomenire.

La data de 24.12.2009 a decedat V.A., astfel cum rezultă din certificatul de deces depus la fila 11 în dosarul cauzei, succesiunea acesteia nefiind dezbătută până în prezent.

Cu titlu prealabil, având în vedere ca reclamantul-pârât a solicitat desfiinţarea unui act juridic încheiat în anul 1996, precum şi faptul că potrivit art. 3 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor, instanţa va face aplicarea în cauză a dispoziţiilor Codului civil din 1864.

În ceea ce priveşte calificarea convenţiei încheiate de părţi, instanţa reţine că deşi aceştia au denumit actul „vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere”, acesta reprezintă un contract de întreţinere, având în vedere preţul achitat în schimbul translaţiei proprietăţii asupra imobilului, de 1400 lei, vădit inferior valorii bunului, precum şi faptul că înstrăinătorii au urmărit, în principal, să beneficieze de ajutor atunci când, datorită vârstei, nu se vor putea întreţine şi gospodări singuri.

În lumina Codului civil din 1864, contractul de întreţinere nu a cunoscut o reglementare expresă, astfel încât acesta reprezintă un contract nenumit, supus regulilor generale privind obligaţiile civile.

Doctrina şi practica judiciară au identificat caracterele juridice ale contractului de întreţinere, acesta fiind consensual, sinalagmatic, cu titlu oneros, aleatoriu, cu executare succesivă şi intuitu personae.

Prin cererea introductivă de instanţă, reclamantul solicită desfiinţarea contractului de întreţinere pentru neîndeplinirea de către pârâţi, în mod culpabil, a obligaţiei de a-i asigura bunurile necesare întreţinerii.

Potrivit art. 1020 Cod civil din 1864, condiţia rezolutorie este subinteleasa totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părţi nu îndeplineşte angajamentul sau, iar art. 1021 prevede că într-acest caz, contractul nu este desfiinţat de drept. Partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealaltă a executa convenţia, când este posibil, sau să-i ceara desfiinţarea, cu daune interese. Desfiinţarea trebuie să se ceara înaintea justiţiei, care, după circumstanţe, poate acorda un termen părţii acţionate.

Reţinând că au avut calitatea de întreţinuţi două persoane, precum şi că obligaţia de întreţinere a fost asumată de ambii reclamanţi, aceasta prezintă caracter indivizibil, atât activ, cât şi pasiv, ceea ce presupune că poate fi pretinsă integral de oricare dintre debitori de la oricare dintre debitori.

Analizând îndeplinirea obligaţiei de întreţinere asumată de către pârâţii-reclamanţi prin prisma probatoriului administrat în cauză, instanţa constată că aceştia erau văzuţi de localnicii din comuna Sarichioi rareori venind la reclamantul-pârât (astfel cum rezultă din declaraţiile martorilor A.F.şi I.V.– filele 67-68), or, locul prestării întreţinerii este domiciliul reclamantului-pârât. Chiar dacă se poate presupune rezonabil că martorii audiaţi în cauză nu au observat toate vizitele făcute de către debitori la creditor, într-o comunitate mică, precum cea în care locuiesc, dacă pârâţii-reclamanţi ar fi îndeplinit corespunzător obligaţia, ar fi fost observaţi mai des ca ajutând pe reclamantul-pârât, iar nu de 2-3 ori în ani diferiţi, cu precădere în perioada culegerii recoltelor.

În continuare, instanţa constată că declaraţia martorului C.N.– fila 69 – nu este aptă a demonstra îndeplinirea obligaţiei de întreţinere, întrucât aceasta are caracter succesiv şi subzistă până la încetarea din viaţă a creditorului. Astfel, faptul că într-un anumit moment, pe parcursul derulării contractului, reclamantul părea îngrijit şi chiar a mărturisit că este mulţumit de situaţia sa, nu exclude posibilitatea ca la un moment ulterior debitorii să îşi fi îndeplinit necorespunzător obligaţiile.

Totodată, îmbunătăţirile aduse imobilului în care reclamantul locuieşte nu se circumscriu noţiunii de întreţinere, acestea fiind făcute de către pârâţii-reclamanţi în considerarea calităţii de proprietari, în urma dobândirii imobilului prin contractul a cărei desfiinţare se solicită.

Astfel cum rezultă din înscrisurile depuse de reclamantul-pârât (filele 114-120, 212-215), asigurarea alimentelor şi a lemnelor pentru încălzire din toamna anului 2016 şi primăvara anului 2017 a fost realizată de fiul său N.V., acesta ocupându-se şi de zugrăvirea imobilului, ori de dotarea sa cu aparate electrocasnice.

Pe de altă parte, deşi pârâţii-reclamanţi au susţinut că l-au ajutat pe reclamantul-pârât, din nicio probă administrată în cauză nu rezultă, în concret, în ce a constat acest ajutor, singurele referiri exprese ale acestora privind îmbunătăţirea imobilului, care, astfel cum am arătat anterior, nu constituie obiectul obligaţiei asumate.

De asemenea, instanţa învederează că nu prezintă relevanţă nici argumentul pârâţilor-reclamanţi în sensul că efectele contractului s-au produs pe o perioadă îndelungată de timp, câtă vreme acesta prezintă caracter aleatoriu, iar obligaţiile trebuie îndeplinite până la decesul creditorului obligaţiei de întreţinere, aceasta neîmpiedicând promovarea cu succes a unei acţiuni în rezoluţiune.

Contractul de întreţinere se desfiinţează în condiţiile dreptului comun, respectiv ale art. 1020 şi 1021 Cod civil din 1864. Întrucât executarea obligaţiei creditorului întreţinerii prezintă caracter uno ictu (constând în transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului), iar obligaţia debitorilor prezintă caracter succesiv, sancţiunea pentru neîndeplinirea acesteia constă în rezoluţiunea contractului.

În consecinţă, faţă de argumentele expuse anterior, instanţa concluzionează că pârâţii-reclamanţi nu şi-au îndeplinit obligaţia de a asigura întreţinere reclamantului-pârât în anul 2016, motiv pentru care apreciază că este întemeiată solicitarea acestuia de desfiinţare a contractului.

Efectul rezoluţiunii contractului constă în repunerea parţială a părţilor în situaţia anterioară, în sensul că dreptul de proprietate asupra imobilului reintră în patrimoniul înstrăinătorului, iar acesta are obligaţia de a restitui numai preţul primit, iar nu şi contravaloarea întreţinerii prestate.

Instanţa observă că la momentul translaţiei, dreptul de proprietate aparţinea, în devălmăşie, soţilor V.S.şi V.A.. Cum succesiunea acesteia din urmă nu a fost dezbătută, iar comunitatea de bunuri a soţilor nu a fost lichidată, instanţa va dispune ca dreptul de proprietate să se întoarcă în patrimoniul acestora, astfel cum exista la momentul încheierii contractului.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională formulată de către pârâţii-reclamanţi, instanţa reţine, cu titlu prealabil, că dreptul de creanţă presupune existenţa a doi subiecţi, un creditor şi un debitor şi constă în aceea că primul poate pretinde celui de-al doilea să îndeplinească o obligaţie asumată prin convenţie ori izvorâtă dintr-un fapt juridic licit ori ilicit.

Astfel, dreptul de creanţă nu poartă asupra unui bun, cum au susţinut pârâţii-reclamanţi prin cererea reconvenţională, ci asupra unor persoane care au calitatea de debitori.

Din această perspectivă, este neîntemeiată solicitarea pârâţilor-reclamanţi de obligare a reclamantului-pârât la restituirea tuturor îmbunătăţirilor făcute la imobil, întrucât acesta nu este singurul titular al dreptului de proprietate şi, mai mult, în lipsa unor acţiuni specifice lichidării patrimoniului comun al soţilor V.S.şi Ana şi al dezbaterii succesiunii celei din urmă, nici nu se poate determina cota ce revine reclamantului-pârât din imobilul în litigiu, proporţional cu care este ţinut şi la restituire.

Nu în ultimul rând, observând soluţia ce urmează a fi pronunţată în cauză, solicitarea expresă a reclamantului-pârât, dispoziţiile art. 451 şi următoarele Cod procedură civilă, precum şi chitanţa depusă la fila 24 în dosarul cauzei, instanţa va obliga pârâţii-reclamanţi să achite acestuia suma de 1689,18 lei reprezentând cheltuieli de judecată constând în taxă judiciară de timbru.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite cererea formulată de reclamantul-pârât V.S., în contradictoriu cu pârâţii-reclamanţi C.I.şi C.S.

Dispune rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere încheiat de reclamantul-pârât V.S., defuncta V.A. şi pârâţii-reclamanţi C.I.şi C.S.la data de 10 septembrie 1996 şi autentificat sub nr. 1410 la Biroul Notarului Public Sfircea Dorina.

Dispune repunerea părţilor în situaţia anterioară în sensul întoarcerii bunului care a făcut obiectul contractului în patrimoniul reclamantului şi în masa succesorală a defunctei V.A..

Respinge cererea reconvenţională formulată de pârâţii-reclamanţi C.I.şi C.S.în contradictoriu cu reclamantul-pârât V.S., ca neîntemeiată.

Obligă pârâţii să plătească reclamantului suma de 1689,18 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare. Cererea se depune la Judecătoria Babadag.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei, azi, 22.12.2017.

Domenii speta

Spete similare