Rectificare carte funciară

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Caransebeş la data de 15.02.2017  reclamanta CTS SRL a chemat în judecată pârâţii CBS şi RNP– prin DSR, solicitând instanţei ca  prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună rectificarea suprafeţei înscrise în CF nr., în suprafaţă de 12.316 mp, şi în CF  în suprafaţă de 21.135 mp (suprafaţa din acte), Fla DR, conform situaţiei reale din teren şi să autorizeze intabularea dreptului reclamantei de proprietate asupra întregii suprafeţe.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că este proprietară asupra imobilelor înscrise în CF nr., în suprafaţă de 12.316 mp, DR şi în CF, cu nr.top, în suprafaţă de 21.135 mp (suprafaţa din acte), Fla DR, dar în realitate suprafaţa terenului este mai mare decât cea înscrisă în CF, terenul este identificat, limitele sunt bine determinate. La data la care a cumpărat acest teren, reclamanta a plătit vechiului proprietar un preţ mai mare, în condiţiile în care a constatat că suprafaţa înscrisă în CF este mai mică decât în realitate.

În drept, cererea este întemeiată pe disp.art.34-40 din Decretul Lege 115/1938 şi art.36 din Legea 7/1996 şi art. 908 alin.4 Cod civil.

Cererea fost timbrată 915 lei taxă judiciară de timbru.

În dovedirea cererii, reclamanta a depus înscrisuri la dosar.

În probaţiune, a solicitat proba cu înscrisuri, proba testimonială şi efectuarea unei expertize în specialitatea topografie.

La data de 03.03.2017, reclamanta a depus, precizări prin care arată că din măsurătorile efectuate anterior formulării cererii de chemare în judecată a constatat că există o diferenţă de suprafaţă de aproximativ 20.000 mp, iar imobilele a căror rectificare CF a solicitat-o se află în extravilanul comunei B, cu destinaţie fâneţe. Conform evaluării întocmite la nivelul Camerei Notarilor Publici, valoarea estimată pentru suprafaţa ce depăşeşte suprafaţa din CF este de 3600 euro echivalent 16.200 lei.

La data de 13.04.2017 pârâta RNP– prin DSR a depus întâmpinare (filele 29-30 dosar),  prin care a solicitat respingerea cererii reclamantei, ca neîntemeiată.

În motivarea întâmpinării pârâta a arătat că fără identificarea şi delimitarea exactă a terenurilor înscrise în CF şi CF, nu este dovedită susţinerea reclamantei în sensul că rectificarea cărţilor funciare nu afectează proprietăţile vecine, respectiv fondul forestier de stat, în cazul în care terenurile evidenţiate în CF şi CF sunt limitrofe cu proprietatea publică forestieră a statului, aflată în administrarea efectivă a OSRM.

Pârâta RNP– prin DSR mai arată că nu îşi poate exprima poziţia procesuală faţă de acţiune, nici cu privire la calitatea sa procesuală, întrucât reclamanta nu a indicat probe în acest sens.

În opinia sa, pârâta RNP– prin DSR apreciază că reclamanta avea obligaţia ca, la data cumpărării terenurilor, să verifice în teren atât întinderea suprafeţelor cumpărate, cât şi vecinătăţile acestora şi, de asemenea, apreciază că reclamanta nu putea să dobândească prin cumpărare decât ceea ce vânzătoarea avea în proprietate.

În drept, întâmpinarea este întemeiată pe disp.art.205 Cod procedură civilă.

Analizând actele şi lucrările dosarului, cu prioritate asupra excepţiei, instanţa reţine următoarele:

Conform extrasului Cărţii funciare nr. B (C.F. vechi), nr. top., terenul cu denumirea Fla DR, asupra căruia este proprietară tabulară reclamanta, proprietate dobândită în anul 2016 prin convenţie, este în suprafaţă tabulară de 21.135 mp.

Conform extrasului Cărţii funciare nr. B (C.F. vechi), nr. top., , terenul cu denumirea DR, asupra căruia este proprietară tabulară reclamanta, proprietate dobândită în anul 2016 prin convenţie, este în suprafaţă tabulară de 12.316 mp.

La data de 14.02.2018, expert RTD a depus la dosarul cauzei raportul de expertiză (f. 62-64).

Expertul a arătat că parcela cu nr. top.  este în suprafaţă măsurată de 21.153 mp, iar terenul cu nr. top.  , 157 este în suprafaţă măsurată de 77.317 mp.

Expertul a mai susţinut că rectificarea parcelei cu nr. top.  ,  de la suprafaţa de 12.136 mp, la cea de 77.317 mp, nu afectează suprafeţele CB, acestea fiind actualizate în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară, iar la nord şi la sud, terenul se învecinează cu proprietăţile reclamantei, nefiind afectate suprafeţele tabulare.

La data de 05.03.2018, expert RTD a depus la dosarul cauzei un supliment la raportul de expertiză, potrivit căruia diferenţa de suprafaţă dintre suprafaţa măsurată şi cea din C.F, în cazul imobilului cu nr. top.  ,  , provine din nedeclararea suprafeţei reale la înscrierea în C.F. a terenului din motive de fiscalitate.

În drept, potrivit art. 77 din Legea de punere în aplicare a Noului cod civil nr. 71/2011, înscrierile în cartea funciară efectuate în temeiul unor acte ori fapte juridice încheiate sau, după caz, săvârşite ori produse anterior intrării în vigoare a Codului civil vor produce efectele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii acestor acte ori, după caz, la data săvârşirii sau producerii acestor fapte, chiar dacă aceste înscrieri sunt efectuate după data intrării în vigoare a Codului civil.

Conform art. 80 din acelaşi act normativ, cererile de înscriere, precum şi acţiunile în justiţie întemeiate pe dispoziţiile Legii nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, indiferent de data introducerii lor, vor fi soluţionate potrivit normelor materiale în vigoare la data încheierii actului sau, după caz, la data săvârşirii ori producerii faptului juridic generator, modificator sau extinctiv al dreptului supus înscrierii ori rectificării, cu respectarea normelor procedurale în vigoare în momentul introducerii lor.

În speţă, prin raportul de expertiză întocmit în cauză s-a stabilit că, diferenţa de suprafaţă dintre suprafaţa măsurată şi suprafaţa din CF provine din nedeclararea suprafeţei reale la înscrierea în CF a terenului din motive de fiscalitate. Rezultă că posesia a fost exercitată de către reclamantă şi, anterior acestora, de autorii acestora, asupra suprafeţei mai mari încă de la data primei înscrieri în C.F. a dreptului, însă suprafaţa a fost declarată ca fiind mai mică din motive de fiscalitate. Ca atare, sunt aplicabile, sub aspectul dreptului material aplicabil prezentei acţiuni în rectificare de carte funciară, dispoziţiile Decretul nr. 115/1938.

Acest decret nu prevedea, printre cazurile de rectificare a cărţii funciare prevăzute de art. 34, pe acela în care există o neconcordanţă între aspectele de fapt menţionate în cartea funciară cu privire la imobilul respectiv, şi starea de fapt reală, rectificarea cărţii funciare vizând doar trei situaţii, neincidente în cauză (dacă înscrierea sau titlul în temeiul căruia s-a săvârşit nu au fost valabile, dacă prin înscriere, dreptul a fost greşit calificat, respectiv dacă nu mai sunt întrunite condiţiunile de existenta ale dreptului înscris, sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea).

Apoi, nici prevederile art. 40 din acest decret, potrivit cărora, dacă cu prilejul unei înscrieri s-a săvârşit o greşeală materială, îndreptările se vor face la cerere sau din oficiu de către instanţa de carte funciară, după ascultarea părţilor interesate, nu sunt incidente, întrucât expertul nu a constatat vreo eroare de măsurare a terenului, care să fi cauzat înscrierea unei suprafeţe mai mici, ci declararea unei suprafeţe mai mici a avut loc cu intenţie, în vederea eludării dispoziţiilor fiscale. În plus, este greu de conceput o eroare de măsurare a suprafeţei unui teren care să vizeze o suprafaţă de mai bine de 50.000 mp (diferenţa dintre suprafaţa înscrisă în C.F. şi cea măsurată de expert RTD).

 Ca atare, prin aplicarea prevederilor Decretului nr. 115/1938, acţiunea nu este admisibilă, nefiind incidentă vreuna dintre situaţiile prevăzute de lege în care poate interveni rectificarea de carte funciară.

Apoi, chiar dacă s-ar consideră că, în speţă, sunt aplicabile prevederile Legii nr. 7/1996, lege care a adăugat un nou caz de rectificare a cărţii funciare, respectiv acela în care, printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, s-a constatat că înscrierea în cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului, acţiunea formulată nu ar putea fi admisă.

Astfel, în realitate, provenienţa diferenţei de suprafaţa constând în eludarea dispoziţiilor fiscale, instanţa constată că, prin admiterea prezentei acţiuni, instanţa ar valida dobândirea unui drept de proprietate asupra unei suprafeţe de mai bine de 50.000 mp, fără ca în acest sens să se fi invocat şi dovedit un mod de dobândire a dreptului de proprietate dintre cele expres şi limitativ prevăzute de lege (reclamanta neformulând o acţiune de rectificare a cărţii funciare, grefate pe o altă acţiune, în care să dovedească dreptul de proprietate asupra diferenţei de suprafaţă), precum şi cu încălcarea unor dispoziţii imperative cum sunt cele ale legislaţiei fiscale, ceea ce este inadmisibil.

În fine, dacă s-ar considera că în cauză este aplicabil noul cod civil, în mod cert acţiunea ar fi inadmisibilă, întrucât, potrivit art. 907 alin. 1 din Noul Cod Civil, când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia, iar conform art. 907 alin. 3 din acelaşi act normativ, situaţia juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaştere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declaraţie dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunţată împotriva acestuia, prin care s-a admis acţiunea de fond. Acţiunea de fond poate fi, după caz, o acţiune în anulare, rezoluţiune, reducţiune sau orice altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic.

Apoi, nu ar putea fi incidente în cauză nici dispoziţiile art. 914 din Noul Cod Civil, articol ce are denumirea marginală „modificarea descrierii imobilului”, conform căruia,  proprietarul imobilului înscris în cartea funciară va putea cere oricând modificarea menţiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinaţia sau suprafaţa acestuia, în condiţiile legii.

Astfel, înscrierile în C.F. cu privire la aspectele tehnice ale imobilelor (cum este cel al suprafeţei imobilului) nu au efect de opozabilitate faţă de terţi. Ca atare, aceste caracteristici tehnice ale imobilelor pot fi modificate oricând la cererea proprietarilor acestora, pentru a fi conforme cu situaţia de fapt. Însă, în situaţia în care modificarea suprafeţei imobilului este atât de importantă încât afectează întinderea dreptului de proprietate asupra acelui imobil (cum este cazul în speţă), este necesară promovarea unei acţiuni în rectificare grefată pe o acţiune de fond privind stabilirea dreptului în cauză.

În acelaşi sens sunt şi prevederile art. 85 alin. 1 din Ordinul A.N.C.P.I nr. 700/2014, potrivit cărora, pentru imobilele situate în extravilan a căror suprafaţă rezultată din măsurători este mai mare cu peste 5% faţă de suprafaţa înscrisă în cartea funciară deschisă potrivit dispoziţiilor Decretului-lege nr. 115/1938 sau cea din actele de proprietate, documentaţia cadastrală se respinge cu excepţia situaţiei în care se depun documentele prevăzute la alin. (2).

Conform alin. 2, pentru imobilele prevăzute la alin. (1), proprietarii pot dobândi excedentul de suprafaţă, fie prin acţiune în instanţă, fie prin procedura eliberării certificatului pentru înscrierea în cartea funciară a posesorului ca proprietar.

Or, situația din prezenta cauză nu se circumscrie ipotezei avute în vedere de prevederile art. 914 din Codul civil, suprafața măsurată a imobilului fiind mai mare cu mai mult de 5% față de suprafața menționată în cartea funciară.

Ca atare, acţiunea formulată urmează a fi respinsă ca neîntemeiată.

Domenii speta

Spete similare